Дополнительные выплаты по interest only mortgage - вопрос

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 03 Mar 2007 05:38

Допустим есть 5/1interest only mortgage.
Если доплатить скажем 20 тысяч в principal, то что произойдет

a) выплаты остануться теми же, просто срок выплат уменьшится (как с обычными 30 years fixed)?
или
б) месячные выплаты перерасчитаются с учетом доплаты (как по HELOC)?

Komissar · Post by **Komissar** » 04 Mar 2007 05:17

5/1 - 5 лет фиксированная, потом каждый год меняется? Тогда будет так: пейменты на оставшийся до 5 лет срок будут те же, но бОльшая часть пойдет в принципал. Когда начнет эджастится, каждый год пейменты будут пересчитываться каждый год (1 раз в год) в расчете Баланс_Мортгиджа/Остаток_Лет@текущий_процент.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 04 Mar 2007 07:40

Komissar wrote:5/1 - 5 лет фиксированная, потом каждый год меняется? Тогда будет так: пейменты на оставшийся до 5 лет срок будут те же, но бОльшая часть пойдет в принципал.

Так там же на 5 лет interest only.

Допустим имеется interest only 5/1 с 300 тысяч на 2000 в месяц (все без калькуляторов для примера), после 5 лет mortgage перерасчитывается и изменяется каждый год.

В первый год вы добавляете 100 тысяч в принципал, соответственно сумма долга будет 200 тысяч.

Неужели выплаты в течении 4-х лет останутсья 2000 в месяц?
С какой же суммы тогда интерес будет начисляться?
Или несмотря на вид займа interest only часть денег из 2000 в месяц пойдет в принципал?

Komissar · Post by **Komissar** » 04 Mar 2007 17:31

Знаю, что для И/О на 1 год (каждый год эджастится), после доплаты в принципал, пеймент не меняется до следующего эджастмента. Потом перерасчитывается, исходя из (а) размера оставшегося (недовыплаченного) баланса, и (б) текущего процента.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 04 Mar 2007 17:49

Понятно, спасибо.
То есть без перефинансирования обязательную сумму месячных платежей никак не поменять выходит.

Kстати, вы по-прежнему сторонник 1/1 IO?
Kакие финансовые программы для ренталов используете?

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Mar 2007 05:36

Когда 1/1 ИО были на 2 пункта ниже 30 ФРМ, я был их горячим сторонником, а сейчас, когда они очень близки к ФРМ, пожалуй, не так привлекательны.

Моя любимая финансовая программа для ренталов: "pay cash" - к сожалению, не для всех и не всегда применимая.

Но что хорошо в 1/1 ИО - если предоплатить принципал, то пеймент сэджастится до меньшего в течении <12 мес, а с ФРМ просто сократится общий срок выплат, а пеймент останется прежним.

Авторица вот этой книжицы "Rental Houses for the Successful Small Investor" тоже рекомендует Adjustable Mortgages, потому что потом она их предоплачивает, пеймент понижается, быстрее генерируется позитивный кеш-флоу, из к-рого она предоплачивает другие проперти... в общем, цепная реакция обогащения :mrgreen:

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 05 Mar 2007 08:00

Komissar wrote:Авторица вот этой книжицы "Rental Houses for the Successful Small Investor" тоже рекомендует Adjustable Mortgages, потому что потом она их предоплачивает, пеймент понижается, быстрее генерируется позитивный кеш-флоу, из к-рого она предоплачивает другие проперти... в общем, цепная реакция обогащения

Спасибо за рекоменацию, как нибудь куплю и почитаю на досуге.

А вообще, раз уж все равно в всем этом нужно разобраться, не имеет ли смысл получить лицензию RE агента? - знаний поднабараться, ну и может это поможет "активно" заниматься пропертями, легче будет интересные варианты искать.

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Mar 2007 17:23

Мудрое IRS уже всё за нас продумало.

Просто получить лицензию РЕ агента и начать яростно списывать рентал-убытки со своей программистской з/п не получится. :angry:

Надо, чтобы >50% Вашей трудовой деятельности было как real estate professional (see IRS pubs). :sadcry:

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 05 Mar 2007 17:46

Komissar wrote:Мудрое IRS уже всё за нас продумало. Просто получить лицензию РЕ агента и начать яростно списывать рентал-убытки со своей программистской з/п не получится. Надо, чтобы >50% Вашей трудовой деятельности было как real estate professional (see IRS pubs).

Ну это как бы логично со стороны IRS, а ни то каждый второй был бы RE агентом.

Но может какая-нибудь польза все же есть от лицензии?
Мне например просто интересно, даже если никакого практического толка нет.

Вообще какие сопуствующие знания вам кажутся полезными в этом деле?
Кстати книжку рекомендованую выше, и книжку по налогообложению ренталов дополнение к ней "Landlord tax deduction guide"

http://www.amazon.com/Every-Landlords-T ... 01-2298256

я уже заказала.

PS Кстати как определяется 50% трудовой деятельности?
Или просто нельзя при этом full time работать?

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Mar 2007 17:53

Про 50% трудовой деятельности - расписано в IRS pub. Поищите на real estate professional среди ИРС публикаций.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 12 Mar 2007 07:34

AnyaGal wrote:
Komissar wrote:Авторица вот этой книжицы "Rental Houses for the Successful Small Investor" тоже рекомендует Adjustable Mortgages, потому что потом она их предоплачивает, пеймент понижается, быстрее генерируется позитивный кеш-флоу, из к-рого она предоплачивает другие проперти... в общем, цепная реакция обогащения

Спасибо за рекоменацию, как нибудь куплю и почитаю на досуге.

Пришли мне в субботу заказанные книжицы - та что Комиссар рекомендовал и другая, про deductions для rental properties - практически обе прочитала почти полностью запоем за выходные. :mrgreen:

По мотивам Rental Houses for the Successful Small Investor решила подсчитать Rate of Return для наших двух домов.

По книжкe, хорошо, если за первый год Rate of Return 20% (25% или 30% соответственно еще лучше)

Чего-то у меня какие-то астрономические Rate of Returns (по сумме Principal Paydown, Cash flow, Appreciation, Tax savings) получились:

По одному дому купленному 5 лет назад 1480% за 5 лет

, ну или 296% ежегодно (это при том, что позитивного cash flow у меня там и впомине нет, так как мы там сами живем, наверное по этому дому Rate of Return вообще не очень правильно считать, но мне было просто интересно с формулами поиграться.
То есть получается если бы этот дом был куплен под рент, но стоял пустым, он бы все равно прибыль принес.

По второму 328% за год :mrgreen:

(год правда еще не закончился, но пейменты не вырастут, годовой лиз у меня имеется, некий запас на мейнтененс расходы я заложила, но крупных затрат не ожидается.

Чудеса, да и только. :pain1:

Наверное все же где-то собака порылась.

Ну а вообще советы из книжки конечно для меня не совсем подходят.
Места у нас уже дорогие, и соотношение рент/то property низкое, и советы купить 5 домов, а потом просто выплачивать mortage из позитивного cash flow, немного вводят в недоумение.

Короче нужно отдельная книжка по тактике инвестирования в недвижимость в местах с ценами выше среднего и с доходом не позволяющим списывать убытки в текущем году. :umnik1:

Нет ли у кого рекомендации на книжку такого плана?