Инвестиции в кондо в даунтауне

[Ivan Popugaev]

Огромное спасибо народу за все советы.

Вот посмотрели кой чего. 13-и этажный билдинг, конвертируют из апартментов, размер - 700 sqft (по крайней мере в нем хотя бы не чуствовать, что повернувшись что-нибудь смахнешь). Плюс много клозетов (гор. вода централизованная, т.е. танк ставить не надо, но вертикальную стирку/сушку, или еверопейский вароиант два-в-одном, как у родителей в Москве - надо), плюс разделение коридора входного от гостиной (которая работает, как проходная комната), и далее жилой блок (туалет и спальня). Вот план и картринки. Одна картинка того плана, что и понравилось: кухня справа от окон, снимается соотвественно от того угла где коридорчик к ванной (он типа левее)и спальни.
Место тихое, хотя и в нескольких блоках (где-то в 5 блоках) от хот даунтауна, самое дешевое в тех краях, т.е. как я понимаю имеет потенциал к росту.

Цена:
4 этаж - 260К
8 этаж - 280К
7 этаж - там пока жильцы - ренталы (до осени), цена вроде как 275К

Таких юнитов только один стояк, по 1 на этаже. И по сути, все кроме указанных этажей, для этого 700 sqft юнита уже продано (13, 12, 11, 10, 9).

За паркинг хотят дополнительные деньги - 45 (сорок пять) К.
Хотят с меня взять 25К - что бы заклокать прайс (в других кондо что мы видели, хотят 1% от цены - 2 - 3К), что мне давать бы не хотелось.
Если использовать их лендера, готовы дать 4 тысячи оф.

HOD за 4-этаж - $290, за проданный 13 - $320, т.е. 7,8 будет где-то около $300.

Если покупать as is (т.е. без ремонта, как мы выше обсуждали), то цена будет всего на 10К меньше, типа аргументируют, что типа за материалы уже заплачено (или ест; контракт на покупку), причем заплатить на 10К меньше и получить все это сложенное стопкой они не соглашаются. Не уверен можно ли отделать самому не хуже (картинки Вы видели) этот юнит при цене в 15 баксов за фит, что я сьэкономлю. В юните все новое, кроме ванной, которую они как сказали ре-сюрфайс. Джакузи нам не нужна, посему по началиу наверное сойдет, в конце концов, за разумные деньги я ее потом просто сам куплю и поменяю.

Еще такой момент. В прошлый раз я обратился к листинг агенту, что бы она показала юнит, он не норравился, я писал ниже, но мы разговорились, и она типа потом прислала еще, в том числе и этот. Он правда и так легко доступен, через все возможные RE поисковые машинки. Она типа предложила его показать. Мы пришли туда, окзалось (я дурак должен ныл бы туда зайти сам), что там сейсл департмент, и это тетка сама все показала, т.е. по сути от агента пользы не было, и она была и не нужна. Должны ли мы теперь уцйхитывать ее интерес? Разумеется агентам я никаким верить не буду, и если дойдет дело до покупки, найму юриста со стороны, что бы он посмотрел договор, т.е. мне от агента пользы ну просто не какой (оан скоре выступала как листинг агент - второй руки). Я к тому, что тут вроде писали, что если идти без агента, то можно 2-3% сторговать.

Что скажут господа хорошие?

Спасибо,
Иван Попугаев

[Komissar]

так оно в Сиэтле или в Портленде? Никакие картинки не помогут, если не назвать локейшн более-менее точно.

[annap91]

Плюс в том, что кондо легко менеджить (ну почти все там делает ассоциация), минус (серьезный) в HOA, monthly fee (к-рая неизбежно растет), special assessments.

Резервы, это, конечно, хорошо, но Боард его может растратить, да и просто на из-за текущих ремонтов эти резервы-шмезевры имеют тенденцию испаряться. Я сам в HOA Боардах сижу, ask me how I know

how you know ?
Проблема Боард яволяется для меня основным отпунивающим фактором - не знаю как они работают => чего от них ожидать и как с ними боротся (ксли это возможно).
Было бы иньтересно почитать как общее описание их механики так и эээ случаи из жизни

[Komissar]

Хороший Боард работает хорошо: бдит за экономией бюджета, "семь раз отмерь - один раз отрежь", во-время информирует население и приглашает рядовых жителей участвовать в заседаниях.

Плохой Боард редко бывает весь 100% плохой, но достаточно одного Председателя и одного-двух сочувствующих... и начинаются подковерные игры, наймы контракторов "по знакомству", ситуации когда не вошедшие в клику Председателя члены Боарда сами не в курсе, что происходит, не говоря уже о рядовых жителях ассоциации.

Распространенный прием: за счет НОА классно отремонтировать _свой_ юнит, быстро и хорошо его продать, а самому смотаться из НОА (часто из штата тоже) - и ищи-свищи ветра в поле, судись с неведимкой.

[Ivan Popugaev]

так оно в Сиэтле или в Портленде? Никакие картинки не помогут, если не назвать локейшн более-менее точно.

Я эту неделю в Сиэттле работаю по нашим конторским делам, отсюда и такая активность в 200 милях от нас . Короче ходим, смотрим, или вернее учимся смотреть, осваиваем эту науку "как покупать кондо - проперть" . Т.е. я подхожу к каждому просмотренному с подходом покупать / не покупать. Если покупать, то почему, если не покупать, то что не нравится, что могло бы поменяться, что бы понравилось, и так далее.
Проперть на First Hill, рядом с Мэдисон стрит. Рядом через 2-а блока госпиталь, но эмердженси не слышно, я проверял.

[Komissar]

Я не крупный спец в даунтауне Сиэттла, но ИМХО в приличном месте там ничего за $270К не будет.

[Кусака]

Я не крупный спец в даунтауне Сиэттла, но ИМХО в приличном месте там ничего за $270К не будет.

Отделка в ванной дешевая совсем. И карпет. Что там под карпетом?

[Ivan Popugaev]

Я не крупный спец в даунтауне Сиэттла, но ИМХО в приличном месте там ничего за $270К не будет.

Отделка в ванной дешевая совсем.

Согласен. Ну это в принципе наверное и не так плохо. Вы выше на холодильник за 4 штуки ругались, ну так мы в ванной все-таки ну самое большее час, ну может полтора (в выходные) в сутки проводим. Ну и потом платить лишние 5 штук за ванную - жаба может задушить. Согласен, что никаких таких фэнси штук нету. По крайней мере, скажу честно, глаз не остановился на этом как на чем-то, что не понравилось.

И карпет. Что там под карпетом?

Тоже не люблю карпет, но нельзя в везде иметь паркет. Как я понял, какие-то регулайшенc на счет шума. Что под карпетом? Не знаю, но думаю как это обычно тут делается: бетонный пол перекрытия (ну стаыжка на нем), на нем видимо фанета (или может и без фанеры), потом такая типа подкладки - пленки толщиной где-то в 1/4 инча, такой как-бы резиновой на ощюпь, ну и поверх нее карпет.

[Ivan Popugaev]

А что насчет плана? кухни можете сказать? И стоит ли это тех 10К что они предлагают?

[Кусака]

А что насчет плана? кухни можете сказать? И стоит ли это тех 10К что они предлагают?

План мне нравится. Кухня - не понятно по фоткам что там. Гранит, фанера? На вид ниче так. Но может оказаться пластик.
Я бы брать не стала из за карпета. В домах с нормальной шумоизоляцией карпет не заставляют класть на пол. Если вы топот соседей сверху будете слышать без карпета, то и чих соседей с боку - тоже. Ну и вообще карпет мастдай паркет рулит

[Komissar]

$10К за кухню - это тьфу по нынешним меркам. Соглашайтесь.

[Ivan Popugaev]

$10К за кухню - это тьфу по нынешним меркам. Соглашайтесь.

Это апартменты бывшие т.е. либо как на фотографиях либо as is и минус 10К из цены.

[Komissar]

берите новые. что такое 10К в наше время?

[Ivan Popugaev]

А что насчет плана? кухни можете сказать? И стоит ли это тех 10К что они предлагают?

План мне нравится. Кухня - не понятно по фоткам что там. Гранит, фанера? На вид ниче так. Но может оказаться пластик.
Я бы брать не стала из за карпета. В домах с нормальной шумоизоляцией карпет не заставляют класть на пол. Если вы топот соседей сверху будете слышать без карпета, то и чих соседей с боку - тоже. Ну и вообще карпет мастдай паркет рулит

Мне он (план) тоже понравился. Т.е. кухня, не как у американцев принято в середине ливингрума, а как бы по нашему в своейм уголке со стеночкой (жаль там двери нету ). По поводу гранита (или скорей по цвету - мрамора), не знаю, как-то внимание не обратили. Думаю это не натуральный камень, хотя бы из соображений, что на ванной сьэкономили. Плюс прихожая отдельно - я бы еще дверь одну добавил, что бы ее вообще можно было отделить. Повторюсь, посмотрев несколько вариантов, это пожалуй самый комфортный с точки зрения жизни: и места много, и расположено все пропорциаонально и по уму.
По поводу карпета? дома 1950 года, что бы совсем соседей не сляшать, это наверное нужен сталинский дом со стенами толщиной в метр. Я не удовлюсь, если эти регулейшнс на % карпета в многоэтажных домах еще и на уровне City of Seattle приняты.

[Ivan Popugaev]

берите новые. что такое 10К в наше время?

Напомню, что там еще и за паркинг место хотят 45 (сорок пять) штук. Если эти деньги положить в банк, то 5% от 45К - это 150 - 180 баксов в месяц будет, по моему достаточно должно быть, что бы найти паркинг рядом. Хотя с другой стороны, спустится в подвал и сесть в машину, и не идти куда-нибудь, это приятно. Но 45К. Кстати, это одно из самых дешевым мест.

[Komissar]

Во всех многоэтажных кондо в Кали, где мне приходилось бывать, тоже были такие регуляции. Это только на Манхеттене еще не доперли

[Кусака]

По поводу гранита (или скорей по цвету - мрамора), не знаю, как-то внимание не обратили. Думаю это не натуральный камень, хотя бы из соображений, что на ванной сьэкономили.

Если это какой нибудь limestone то он может через год активного использования иметь весьма жалкий вид..

По поводу карпета? дома 1950 года, что бы совсем соседей не сляшать, это наверное нужен сталинский дом со стенами толщиной в метр.

Вот у нас типа "сталинский" О наличии соседей можно догадваться только по вторичным признакам... Новые дома которые счас строят - тоже ничего. Дома 1950 года я бы избегала...

Я не удовлюсь, если эти регулейшнс на % карпета в многоэтажных домах еще и на уровне City of Seattle приняты.

Ну дак а вы узнайте, сделайте ресеч так сказать. Какие у вас там в округе есть дома и какие правила.

[Komissar]

берите новые. что такое 10К в наше время?

Напомню, что там еще и за паркинг место хотят 45 (сорок пять) штук. Если эти деньги положить в банк, то 5% от 45К - это 150 - 180 баксов в месяц будет, по моему достаточно должно быть, что бы найти паркинг рядом. Хотя с другой стороны, спустится в подвал и сесть в машину, и не идти куда-нибудь, это приятно. Но 45К. Кстати, это одно из самых дешевым мест.

после налогов будет 130/мес, да и на 5% я бы не закладывался - совсем недавно были времена, когда меньше 1% платили.

Но в целом 45К грабительно. И небось парковка на 1 машину только?

[Кусака]

Во всех многоэтажных кондо в Кали, где мне приходилось бывать, тоже были такие регуляции. Это только на Манхеттене еще не доперли

Еще раз убеждаюсь в каком правильном месте я живу
Ну а серьезно, я так мыслю что карпет нельзя запретить убрать Боард не может нагибать вас по поводу внутреннего вида квартиры

[Ivan Popugaev]

Но в целом 45К грабительно. И небось парковка на 1 машину только?

Ага.

[Komissar]

Ну а серьезно, я так мыслю что карпет нельзя запретить убрать Боард не может нагибать вас по поводу внутреннего вида квартиры

Может. После первой жалобы на шум - нагнет и мало не покажется.

[Ivan Popugaev]

Новые дома которые счас строят - тоже ничего.

Что-то сомнительно. Т.е. либо это монолит, но тогда внешние стены квартир жестко определены, и две квартиры в одну поревратить будет затруднительно, либо более интересный дезайн, несущие стены внутри, балки и вс етакое, но тогда стены внутри никто метровыми делать не будет, а будет это скорей всего тот же самый гипсокартон. Это я к тому, что сомнения меня берут на сей счет.

Дома 1950 года я бы избегала...

А чем дома 1950 плохие?

Ну дак а вы узнайте, сделайте ресеч так сказать. Какие у вас там в округе есть дома и какие правила.

Узнать не вопрос, его там положить будет не дорого. Прост если нельзя, так что сейчас нельзя, что потом нельзя.

[Komissar]

$270+45 = $315 - неужели неподалеку нет приличных SFH или T/H за $320-350, с гаражом на 2 машины и драйвеем?

[Кусака]

Ну а серьезно, я так мыслю что карпет нельзя запретить убрать Боард не может нагибать вас по поводу внутреннего вида квартиры

Может. После первой жалобы на шум - нагнет и мало не покажется.

Ну это если будет жалоба. Опять же, это что должна быть за конструкция чтобы без карпета шаги было слышно, хижина дяди Тома что ли? Мне кажется это перестраховка во многих случаях.

[Кусака]

Новые дома которые счас строят - тоже ничего.

Что-то сомнительно. Т.е. либо это монолит, но тогда внешние стены квартир жестко определены, и две квартиры в одну поревратить будет затруднительно, либо более интересный дезайн, несущие стены внутри, балки и вс етакое, но тогда стены внутри никто метровыми делать не будет, а будет это скорей всего тот же самый гипсокартон. Это я к тому, что сомнения меня берут на сей счет.

Я должна сказать что я в этом плане дилетант, так что я делюсь сугубо личными ощущениями, базируясь на тех квартирах которые я вижу у своих знакомых и у себя.. Мне кажется что в 1950-1980 годах они уже научились экономить на толщине стен но еще не научились делать нормальную шумоизоляцию при тонких стенах.. Новые дома которые построены в последние 10 лет, ну не проводят они звук и никаких карпетов в них не кладут. То же к столетним домам относится. Кроме того, дома построенные в указанный мной период почему то имеют маленькие квартирки и жутко низкие потолки. Что собственно меня особенно отвращает

Прост если нельзя, так что сейчас нельзя, что потом нельзя.

Не факт.. может билдеры просто поекономили на паркете, карпет то дешевый