Инвестиции в кондо в даунтауне

[Komissar]

Кстати, на фото потолки довольно низкие - какая там высота?

[andrey_a1]

Ну это если будет жалоба. Опять же, это что должна быть за конструкция чтобы без карпета шаги было слышно, хижина дяди Тома что ли? Мне кажется это перестраховка во многих случаях.

У Вас никогда в пинг-понг над головой не играли?
У меня играли. За полночь. Регулярно (скорее всего ребенок игрался).
А так шагов слышно не было. И дом кстати тот самый всеми
любимый бетонно-кирпичный.

[Komissar]

Пересчитал Иваново кондо на скверно-футы. Мама миа. Это ж $457 на квадроногу. И еще $300/мес в НОА плати.

Я могу показать, где очень приличный 2-этажный, 2 бдрм/ 2ванны 1236 квфт таунхауз с 1-кар гаражом и включенной доп. 1 парковкой можно купить в курортном месте на Гаваях за $453/квфт.

[Ivan Popugaev]

Кстати, на фото потолки довольно низкие - какая там высота?

Вы знаете, особенно как-то не мерил, но ощушение, что ну не ниже чем в Московских квартирах, думаю даже может сантиметров по 5 повыше даже будет.
Update: позвонил спросил, 8 футов, значит позабыл я уже свою Московскую квартиру за столько лет

[AnyaGal]

Но в целом 45К грабительно. И небось парковка на 1 машину только?

Ага.

Вообще в Сиэтле с паркингом полная попа ИМХО.
И 45 за парковку дерут неспроста.

Узнайте насколько легко/трудно найти паркинг вокруге.

[andrey_a1]

Хороший Боард работает хорошо: бдит за экономией бюджета, "семь раз отмерь - один раз отрежь", во-время информирует население и приглашает рядовых жителей участвовать в заседаниях.

Плохой Боард редко бывает весь 100% плохой, но достаточно одного Председателя и одного-двух сочувствующих... и начинаются подковерные игры, наймы контракторов "по знакомству", ситуации когда не вошедшие в клику Председателя члены Боарда сами не в курсе, что происходит, не говоря уже о рядовых жителях ассоциации.

Распространенный прием: за счет НОА классно отремонтировать _свой_ юнит, быстро и хорошо его продать, а самому смотаться из НОА (часто из штата тоже) - и ищи-свищи ветра в поле, судись с неведимкой.

Кстати, а как определить хороший или плохой board,
собирают ли деньги кроме maintenance fee и т.п.?
Как вообще подходят к вопросу покупки в кондо?

Ну вот смотрю я (пока больше теоретически) к примеру один из
вот таких:

http://realtor.com/FindHome/HomeListing ... 1072682175

location я знаю и это главная причина почему я на них смотрю.

А вот что пишут на ziprealty (там регистрироваться нужно,
поэтому ссылку привести не могу):

HOA Dues:
155
HOA Dues Frequency:
MONTHLY

HOA Fee Includes:
EXTERIOR MAINTENANCE OF UNIT, ROOF REPAIR, ROOF REPLACEMENT, BLANKET INSURANCE POLICY, WATER, SEWER, GARBAGE COLLECTION, PEST CONTROL, FRONT YARD MAINTENANCE, COMMON AREA MAINTENANCE, STREET MAINTENANCE

И там еще "Professionally managed". То есть наняли фирму и она
всем управляет, правильно? Офиса на территории нет, что
для меня большой минус по сравнению с апартментами - нельзя
зайти и обсудить все проблемы с человеком.

И кроме того, есть еще Pad fee $46/qtr (не у всех правда). Это
что такое?

С агентом на open house говорил - ничего не знает ни по
management, ни по другим вопросам за пределами юнита.
Как всю эту информацию добывать?

[mudi]

Вот, кстати, про Сиэтл статейка подвернулась:
http://seattlepi.nwsource.com/business/ ... lue20.html
Инвестируйте

[Komissar]

Кстати, а как определить хороший или плохой board,
собирают ли деньги кроме maintenance fee и т.п.?
Как вообще подходят к вопросу покупки в кондо?

Трясите с реалтора самый свежий Budget, Profit & Loss Statement, Balance Sheet, а также Minutes of Meetings (whole HOA and Board) за последние 12 мес. Если реалтор не колышется, свяжитесь с Председателем и Treasurer боарда напрямую. В Кали НОА обязаны предоставлять всю эту инфу потенциальным покупателям.

Скучные финансовые документы придется изучать самому, тут ничего не поделаешь. Надо смотреть, какие reserves у ассоциации, какие и когда были special assessments, каков приход-расход денег.

Ну вот смотрю я (пока больше теоретически) к примеру один из
вот таких:

http://realtor.com/FindHome/HomeListing ... 1072682175

location я знаю и это главная причина почему я на них смотрю.

А вот что пишут на ziprealty:
HOA Dues:
155
HOA Dues Frequency:
MONTHLY

HOA Fee Includes:
EXTERIOR MAINTENANCE OF UNIT, ROOF REPAIR, ROOF REPLACEMENT, BLANKET INSURANCE POLICY, WATER, SEWER, GARBAGE COLLECTION, PEST CONTROL, FRONT YARD MAINTENANCE, COMMON AREA MAINTENANCE, STREET MAINTENANCE

Навскидку, 155/мес за юнит 20-летней давности постройки маловато. Но м.б. там очень много юнитов и/или не так давно были спец. поборы на крышу/покраску. Если были (в недавнем прошлом) основательные поборы, и на них проведен основательный ремонт - это хорошо для вас.

И там еще "Professionally managed". То есть наняли фирму и она
всем управляет, правильно? Офиса на территории нет, что
для меня большой минус по сравнению с апартментами - нельзя
зайти и обсудить все проблемы с человеком.

Офис на месте бывает довольно редко (в отличие от апартментов). Профессиональный менеджмент - значит, НОА наняла тех, кто собирает деньги, организует ремонты, следит за ландскейперами и разруливает конфликты между жильцами. Хотя последнее решающее слово во всех вопросах все равно принадлежит НОА и Боарду.

Почти все более-менее крупные ассоциации нанимают таких менеджеров. Мелкие (4-20 юнитов) обычно не тратят деньги на менеджеров со стороны, а Боард и подкомитеты (например, Landscaping Committee aka Gardening Gestapo) управляют сами.

И кроме того, есть еще Pad fee $46/qtr (не у всех правда). Это
что такое?

Понятия не имею. Какое-то местное фи, у нас я таких не встречал.

Как всю эту информацию добывать?

Трясти с реалтора и/или выходить на менеджмент фирму, к-рая менеджит НОА, а если они кобянятся - то на Боард напрямую.

[andrey_a1]

Спасибо за разъяснения!

Если реалтор не колышется, свяжитесь с Председателем и Treasurer боарда напрямую.

Вопрос, а как найти информацию о председателе, боарде и
менеджменте. Сидевший на open house агент представлял
все юниты в этих когдо и нифига не знал.
Хозяева в большинстве своем далеко-далеко. Большой шанс,
что они даже не все (или ничего) знают. Или должны знать?

Навскидку, 155/мес за юнит 20-летней давности постройки маловато. Но м.б. там очень много юнитов и/или не так давно были спец. поборы на крышу/покраску. Если были (в недавнем прошлом) основательные поборы, и на них проведен основательный ремонт - это хорошо для вас.

Юнитов там действительно много, но они в двухеэтажных домах
по 4/8 юнитов в каждом. Там пять как бы раздельных
комплексов от 82 до 95 гг постройки, поборы примерно
в них отличаются от силы на $10.

Вот вид на них сверху:

http://maps.google.com/maps?f=q&hl=en&q ... 3&t=k&om=1

Видны 5 разноцветных комплексов посредине. 2 рядом с
ними справа и - это совсем другие кондо и апартменты.

Крышу я видел меняли как минимум в новой их части году в
2001-2002. Про специальные поборы не знаю - надо будет
как-то спросить. Там вроде написано, что замена крыш и
наружная покраска входят во взнос. Или все-равно могут
быть специальные поборы?
Кстати, а кто отвечает за замену кондиционеров?

[Komissar]

Ну, если реалтор представляет юниты и не знает даже имени-телефона той Менеджмент Ко. к-рая менеджит тот комплекс, то он козел, пардон май френч.

Надо стрясти с реалтора хотя бы имя менеджмент компани и потом найти их в желтых страницах, ну или гуглить на <имя НОА> может их вебсайт отыщется.

Можно пойти на детплощадку в комплексе и поспрашивать мамаш там.

Про кондиционеры - вопрос к Менеджмент Ко. В разных НОА по-разному - где НОА меняет, а где и жильцы.

[andrey_a1]

Ну, если реалтор представляет юниты и не знает даже имени-телефона той Менеджмент Ко. к-рая менеджит тот комплекс, то он козел, пардон май френч.

А что, бывает по-другому? Он мне даже не смог показать
где внешний модуль кондиционера стоит.
Кстати из Realty Executives.

[Komissar]

Что-то давно не слышно от Ivan Popugaev. Иван, как дела? Прикупил что-нибудь?

[Ivan Popugaev]

Что-то давно не слышно от Ivan Popugaev. Иван, как дела? Прикупил что-нибудь?

Вы знаете, решили пока не покупать. Через пол года должна появится относительная свобода с ГК, в смысле пройдет 180 дней (даже меньше - один месяц уже почти прошел) как подали на I-485 при approved I-140. Тогда и будем думать. Может быть и не надо приключний таких сложных, и надо просто ехать в NYC и покупать там.

[Ivan Popugaev]

Я хотел бы сказать огромное СПАСИБО всем тем, кто нашел время и прокомментировал наши, возможно бредовые идеи.

[Komissar]

в NYC овёс нынче дорог

[Кусака]

Может быть и не надо приключний таких сложных, и надо просто ехать в NYC и покупать там.

Слова не мальчика но мужа

[Lavash]

Про специальные поборы не знаю - надо будет
как-то спросить. Там вроде написано, что замена крыш и
наружная покраска входят во взнос. Или все-равно могут
быть специальные поборы?
Кстати, а кто отвечает за замену кондиционеров?

Надо изучать financials. Смотреть, какой баланс в roof reserves, building maintenance reserves в бухгалтерских отчетах. Капитальный ремонт крыши оплачивается с резервного счета. На оперативном счету, как правило, держат 10-50 тыщ, но эти деньги рассчитаны на текущие оплаты биллов по контрактам, страховкам и мелкий ремонт. Просить financials надо у боарда. Нормальная менеджерская компания каждый месяц выдает боарду все бухгалтерские отчеты. И если будете запрашивать financials, то за это удовольствие придется платить. Менеджерская компания распечатывать бесплатно не будет, и как я понимаю без согласия боарда.

[Komissar]

Капитальный ремонт крыши оплачивается с резервного счета.

А если там денег не хватает, то устроят special assessment.