Credit counselors overwhelmed by U.S. mortgage crisis

[uncle_Pasha]

-встать и уйти в нужный момент не так просто, потому что когда подписываешь offer to purchase - то это есть контракт. Если только там нет contingencies, позволяющих тебе уйти - это контракт теперь на тебе висит, и ежели ты не хочешь/не можешь закрываться, то это тебе будет стоить (по крайней мере взноса, а может и чего еще). Так что встать уйти с клозинга даже если не нравится рейт не совсем такое простое дело.

Как раз об этом и речь.

Другое дело что идти на клозинг совсем без всякой информации - это точно детский сад.

У меня знакомого на клозинге прокатили классически и по полной программе. К счастью, только со вторым mortgage (который он месяц спустя успешно перефинансировал). Естимейт был один, а на клозинге - совсем другой процент и другие цифры. По причине отстутствия ГК. Ткнули носом в мелкий шрифт и предложили либо платить безумные поинты, либо весьма серьезный процент. А он был явно не дурак и не "детский сад"

Я не знаю никого, кто начал поиски, и в результате решил ничего не покупать (кроме тех, кто живет в СФБА) - потому что когда выбираешь дом, думаешь уже, ЧТО тебе нужно, а не НУжНО ли вообще.

Видимо, география в скорости расширится.

Удачи!

[Nyurka]

Дяда Паша, Вашего знакомого жаль - но хорошо что все хорошо закончилось. Видимо, у нас был вменяемый брокер, который довольно быстро и задолго до клозинга сообщил нам про разницу в рейтах с гринкой и без. Это было всем заранее известно. Его явно надули.

Если я правильно помню, уход из клозинга также стоит тебе всех 'earnest money", которые у нас были 1% от стоимости - тоже так себе нехило, побольше 2-3х сотен. Ну, можно просить отсрочку клозинга, срочно искать, кто сразу после перефинансирует.

В любом случае, лучше всего иметь ситуацию когда можно перекантоваться с избой всего на одну зарплату при наличии двух на данным момент. У вас, как я понимаю, нечто подобное (I wish I had the same ). Это тоже "заначка".

Да, мы могли бы жить на одну зарплату, даже не кантоваться - жилье стоит как 2.5-3 раза одной зарплаты. Но это страховка от H1b - чтобы в случае приключений один из нас мог платить все полностью вне зависимости от того, что случится со второй работой. На пределе двух зарплат купили бы только с гринкой, только с перспективой повышения и большим "загашником" кэша. Но это ты меня послушаешь, когда заведем детей и станет более понятно, можем ли мы оба фулл-тайм работать за приличные деньги. И лет через N, когда эти несчасные карточки допроцессятся наконец.

[uncle_Pasha]

Если я правильно помню, уход из клозинга также стоит тебе всех 'earnest money", которые у нас были 1% от стоимости - тоже так себе нехило, побольше 2-3х сотен.

Обычно это так. Все от штата зависит, но владелец так же может попытаться отсудить разницу в цене (если дом в итоге продан дешевле другому покупателю) и mortgage платежи за то дополнительное время, которое дом простоял на рынке.
На растущем рынке вероятность этого мала, но когда я разговаривал с одним агентом он сказал, что пару таких случаев за свои 25 лет он таки помнит.

Удачи!

[Колхозник]

Да, я забыл шо теряются earnest money (примерно 1% или штото около) при срыве закрытия. Но именно против подобных срывов и надо иметь на бумаге правильный путь отхода (contingency).

Anyway, когда я избу собрался купить, купил аж 3 книжки по теме и их пролистал. На зубок, конешно, не выучил. Но основные термины разобрал. Это ж не раздолбанную телегу покупать (сломалась - выкинул).

Короче, похмелье наступило и голова трещит. Так всегда бывает после праздников в деревне. Старо как мир.

[Митяй]

И, конешно, детский сад не иметь бумажки ДО закрытия с примерными прикидками на платежи, процент, и т.п.

Меня так одни орлы разводили на перефинансирование. До закрытия была одна бумажка, на закрытии всплыла совсем другая. Но поскольку они еще и с местом подписания лоханулись, отправили тетку паралигалшу по старому адресу, то им пришлось пакет прислать почтой (как я требовал изначально), и меня было достаточно времени внимательно циферки сверить. Весь расчет был на то, что тетка будет над душой стоять, мол, пятница вечер - подписывай скорей, меня детки малые ждут.
А когда я позвонил со словами чтозанах ? - мужик промямлил, что мол им тоже кушать надо, они без пойтнов перефинансировать не могут. Ссуки брехливые, надо было на них General Attorney натравить ... или кому там в таких случаях стучат ?

[Колхозник]

И, конешно, детский сад не иметь бумажки ДО закрытия с примерными прикидками на платежи, процент, и т.п.

Меня так одни орлы разводили на перефинансирование. До закрытия была одна бумажка, на закрытии всплыла совсем другая. Но поскольку они еще и с местом подписания лоханулись, отправили тетку паралигалшу по старому адресу, то им пришлось пакет прислать почтой (как я требовал изначально), и меня было достаточно времени внимательно циферки сверить. Весь расчет был на то, что тетка будет над душой стоять, мол, пятница вечер - подписывай скорей, меня детки малые ждут.
А когда я позвонил со словами чтозанах ? - мужик промямлил, что мол им тоже кушать надо, они без пойтнов перефинансировать не могут. Ссуки брехливые, надо было на них General Attorney натравить ... или кому там в таких случаях стучат ?

К счастью, в нашей деревне народ почестнее обычно.

Моя брокерша принесла на закрытие цветы, шампанское и до сих пор шлет открыточки.. Ей надо кушать не ОДИН раз а чаще.. Вполне, так себе, приятная тетка. Она сама в тот момент тоже дом покупала/продавала. Рассказывала как она будет себе кухню переделывать.

А агент у нас вообще русский. Ему с русскими клиентами надо жить дружно и не забижать, а то ведь слухи в деревне разлетаются со скоростью света.. Дела, короче говоря, идут у него отшень карашо. Правда открыточки не шлет, но gift card на день рождения ребятенка подарил таки..

[Nyurka]

У нас был русский брокер, по рекомендации - ему тоже все время кушать надо, и продолжать быть рекомендованным. Открытки на новый год шлет как миленький, обещал дальше помогать рефинансироваться.

Агента (buyer's agent) не было вообще - шли напрямую к тому, кто продавал, и он брал соседний с нами юнит в одном кондо комплексе. Энтот агент от нас теперь живет через несколько стенок и председательствует в кондо ассоциации. А строил комплекс его батяня - мы решили, что сыну он плохого не построит/не продаст ) Опять же - ему нужна репутация.

[genka8]

Есть бамажка - контракт называется. Мелкие буквы - возьми лупу. Надо читать. А то некоторые только то читают, что по телевизору большими буквами. И уши отрастили, для развески макаронных изделий.
Я не спорю что "ибо нефик". Я не согласен что дураков надо защищать. Банки наказать надо. А пострадавших оставить как пример.другим . А так они создадут пример того, что дуракам у нас везде уважение и почет.

Вы наверное программист или другой технарь какой-то. У людей бывают разные склады мышления. Умный и талантливый художник может быть настолько же неуклюж с циферками, как технарь с кистью. Чего уж там говорить про художников газонокосилки. Лживые рекламы надо вообще запретить. Обязать их писать все цифры крупым шрифтом, предоставлять сравнительную стоимость их лоана пртив стандартного 30-летнего и т.д.

[SEL]

. Я не знаю никого, кто начал поиски, и в результате решил ничего не покупать (кроме тех, кто живет в СФБА) - потому что когда выбираешь дом, думаешь уже, ЧТО тебе нужно, а не НУжНО ли вообще.

А я знаю. И не одних. Кто поискав в Висконсине решили,что нафик им дом сдался.

[Komissar]

Их как раз можно понять. Висконсин хорош для дачи - рыбалка там, охота, на пиво-фестиваль сходить. А жить постоянно? На любителя.

[aaleksey]

У меня знакомого на клозинге прокатили классически и по полной программе. К счастью, только со вторым mortgage (который он месяц спустя успешно перефинансировал). Естимейт был один, а на клозинге - совсем другой процент и другие цифры. По причине отстутствия ГК. Ткнули носом в мелкий шрифт и предложили либо платить безумные поинты, либо весьма серьезный процент. А он был явно не дурак и не "детский сад"

Попасться на такую удочку это похоже на "детский сад". Он GFЕ получал перед тем как согласится на оформление ипотеки ?

[uncle_Pasha]

У меня знакомого на клозинге прокатили классически и по полной программе. К счастью, только со вторым mortgage (который он месяц спустя успешно перефинансировал). Естимейт был один, а на клозинге - совсем другой процент и другие цифры. По причине отстутствия ГК. Ткнули носом в мелкий шрифт и предложили либо платить безумные поинты, либо весьма серьезный процент. А он был явно не дурак и не "детский сад"

Попасться на такую удочку это похоже на "детский сад". Он GFЕ получал перед тем как согласится на оформление ипотеки ?

Угум. Вас-то никому не провести.
Да, GFE он получал. Да только при чем здесь GFE?
Просто, при объявленных closing costs, rate оказался куда выше объявленного. Засада была в скрыта в мелком шрифте в rate disclosure.
Ему и предложили на выбор - либо тот же рейт с поинтами, либо объявленные closing costs, но совсем другой процент.

Удачи!

[Колхозник]

. Я не знаю никого, кто начал поиски, и в результате решил ничего не покупать (кроме тех, кто живет в СФБА) - потому что когда выбираешь дом, думаешь уже, ЧТО тебе нужно, а не НУжНО ли вообще.

А я знаю. И не одних. Кто поискав в Висконсине решили,что нафик им дом сдался.

Kommi and SEL:

Я шо хочу сказать/спросить:

1) те кто не купил в WI, до сих пор живут в WI и так и рентуют?

-- одно дело пожить тут 1-2-3 года и свалить на юга налегке не засиживаясь (имеет смысл)

-- другое дело прожить 5+ лет И так и продолжать рентовать (случай того шо нет ничего более "постоянного" чем "временное" - можно было все это время в своей избе жить)

2) какие были ситуации с работой? (покупать при годичной контракте в WI - конешно смысла нету; дом не подорожает в разы за один год)

3) где в WI просходило дело? (WI - он большой)

4) речь про конкретный штат БЕЗ упоминания о конкретном хуторе и конкретной ситуации (работа, дети, здоровье и т.п.) смысла не имеет (в данном контексте)...

[Кусака]

Верно, срыв закрытия может стоит денег. Но энто обычно 2-3-4 сотни баксов. Это копейки по сравнению с разницей между 6% и 8% на мортгадж. Я бы глазом не моргнул.

Вы наверное все же не вполне себе представляете что это будет стоит
. Worst case scenario - вы потеряете весь задаток, а задаток, в нашем случае, был 10% - практически downpayment. Встать и уйти с closing - я что, с дуба рухнула рисковать такими деньгами?????? Даже если кто то crazy enough to do it, то за каждый сорванный день они вас будут charge какое то fee, а через некоторое время смогут разорвать контракт (в этот момент вы теряете задаток) - и мало не покажется. Это не 2 сотни, ну никак. Мозет 2 сотни в день - реалистично.

Да и вообще, должна быть оговорка на такие случаи (это случайно не industry standard???). Помнится у меня было што-то на тему допустимой разницы в проценте между прикидками и финальным процентом при закрытии.

Все это лапша на ужи, там куча "если" - рейт будет такой же если ваш credit score такой же, процентная ставка такая же, вас еще не выперли с работы и звезды на небе встали так же и у лендера не зачесалась левая пятка правой ноги.
Иными словами - commitment letter который вам дают это филькина грамота по сути, когда извините между pre-approval-ом и closing-ом проходит 6 месяцев то надеяться получить на цлосинг такие же ставки это нужно быть оптимистом

И, конешно, детский сад не иметь бумажки ДО закрытия с примерными прикидками на платежи, процент, и т.п.

Ключевое слово выделено

У них же изба куплена на пределе ДВУХ зарплат. Вот это уже дурдом натуральный про прочих отягчающих деталях.

Тут согласна

[Колхозник]

Верно, срыв закрытия может стоит денег. Но энто обычно 2-3-4 сотни баксов. Это копейки по сравнению с разницей между 6% и 8% на мортгадж. Я бы глазом не моргнул.

Вы наверное все же не вполне себе представляете что это будет стоит
. Worst case scenario - вы потеряете весь задаток, а задаток, в нашем случае, был 10% - практически downpayment. Встать и уйти с closing - я что, с дуба рухнула рисковать такими деньгами?????? Даже если кто то crazy enough to do it, то за каждый сорванный день они вас будут charge какое то fee, а через некоторое время смогут разорвать контракт (в этот момент вы теряете задаток) - и мало не покажется. Это не 2 сотни, ну никак. Мозет 2 сотни в день - реалистично.

Да и вообще, должна быть оговорка на такие случаи (это случайно не industry standard???). Помнится у меня было што-то на тему допустимой разницы в проценте между прикидками и финальным процентом при закрытии.

Все это лапша на ужи, там куча "если" - рейт будет такой же если ваш credit score такой же, процентная ставка такая же, вас еще не выперли с работы и звезды на небе встали так же и у лендера не зачесалась левая пятка правой ноги.
Иными словами - commitment letter который вам дают это филькина грамота по сути, когда извините между pre-approval-ом и closing-ом проходит 6 месяцев то надеяться получить на цлосинг такие же ставки это нужно быть оптимистом

И, конешно, детский сад не иметь бумажки ДО закрытия с примерными прикидками на платежи, процент, и т.п.

Ключевое слово выделено

У них же изба куплена на пределе ДВУХ зарплат. Вот это уже дурдом натуральный про прочих отягчающих деталях.

Тут согласна

Кусака, я же сказал шо earnest money обычно 1% (как у меня). Это нормально для покупки уже существующего дома. О чем и базар в данном конкретном случае (субьекты базара купили подержаный дом)..

В случае с постройкой - другой базар. Как раз тут бывает нужон задаток, иначе строить не возьмутся. В моем случае - 10К (это в добавок к earnest money).. Я как раз немного представляю о чем вы толкуете..

И все таки правильную бамажку с прикидками и резонными условиями отката надо иметь. Если вы тут сейчас докажете обратное с цыфрами и примерами, а не на голых эмоциях, то будет интересно.

Не спорю, шо когда уже внесены 10К или 10% то тут разговор тяжелый. У меня так и было. Но ничего. Пронесло.

[Кусака]

И все таки правильную бамажку с прикидками и резонными условиями отката надо иметь. Если вы тут сейчас докажете обратное с цыфрами и примерами, а не на голых эмоциях, то будет интересно.

You can get it if it makes you sleep a little better but it does not guarantee anything. And as for "резонными условиями отката" - this is not exactly you who defines these terms and conditions. If you buy from a developer/sponsor (even an existing house/apartment) nobody is gonna change the offering plan just for you. In our case we had no contingency at all, not even the mortgage contingency clause. I do not argue that it would be nice to have a good contract and commitment letter and in a perfect world we would have it, but such is not the case and it's not just to blame all this mortgage scam on borrowers

[Колхозник]

И все таки правильную бамажку с прикидками и резонными условиями отката надо иметь. Если вы тут сейчас докажете обратное с цыфрами и примерами, а не на голых эмоциях, то будет интересно.

You can get it if it makes you sleep a little better but it does not guarantee anything. And as for "резонными условиями отката" - this is not exactly you who defines these terms and conditions. If you buy from a developer/sponsor (even an existing house/apartment) nobody is gonna change the offering plan just for you. In our case we had no contingency at all, not even the mortgage contingency clause. I do not argue that it would be nice to have a good contract and commitment letter and in a perfect world we would have it, but such is not the case and it's not just to blame all this mortgage scam on borrowers

Well, if you can not get a good commitment paper with reasonable contingencies, than at that very point you can roll back for sure. Typically, you would review the contingencies BEFORE you sign anything and pay anything. Is it not so?

At this point IT IS important to have a good "honest" agent to help you. This is the point where you must understand what the contingencies are.

Anyway, Кусака, я не знаю как все обделывается в NY. Но покупать халупу на таких условиях как вы я бы не стал (вообще без бамажки). По моему в нашей деревне не так все жестоко.. Я точно помню про наличие оговоренного макс. процента выше которого можно было откатиться. И энто нормально при покупке Б/У халупы.

[Komissar]

Кусака в целом права. На момент клоузинга покупатель обычно очень уязвим. Муверы уже заказаны, earnest money терять не хочется. И _нечестные_ агенты этим пользуются. Подсовывают GFE, где все hunky-dory, а в момент клоузинга трах-бах по башке - намного хуже условия. И тут же начинается прессинг: да ну брось, да подпиши, потом быстренько перефинансируешь, подумаешь, пара процентов...

Мне один раз обнаглевший брокеришка Хелок так пытался подсунуть... в ГФЕ все клоузинг костс якобы платил лендер, а на клоузинге - бац! $3К клоузинг костс вынь да положь. За какой-то поганенький хелок...

В той тайтл ко. до сих пор, наверное, вспоминают, как я орал на него по телефону Ну да это ж хелок, с него развернулся и ушел...

Брокеришка потом еще имел наглость мне названивать и выпрашивать компенсацию за свои "труды" ("ну, хоть $1000 дай детишкам на молочишко...").

[Кусака]

a good "honest" agent to help you.

Honest RE agent, in NYC? You've got to be kidding.

По моему в нашей деревне не так все жестоко.. .

Good for you

[Колхозник]

Ага.. Вот почему мне ндравится жыть на хуторе.. Не стоит гадить соседу с которым постоянно сталкиваешся в продмаге или у начальной школы..

[Колхозник]

a good "honest" agent to help you.

Honest RE agent, in NYC? You've got to be kidding.

По моему в нашей деревне не так все жестоко.. .

Good for you

"Честный" в кавычках. Но тем не менее... У нас слишком много шансов столкнуться лицом к лицу совершенно случайно... Поэтому лучше вести себя в рамках приличия..

[Кусака]

Мне один раз обнаглевший брокеришка Хелок так пытался подсунуть... в ГФЕ все клоузинг костс якобы платил лендер, а на клоузинге - бац! $3К клоузинг костс вынь да положь. За какой-то поганенький хелок...

Off: Kommi, how do you make them pay your CC? I might be doing something wrong, but no lender has offered me to cover the closing costs so far. I'm going to refinance my HELOC and basically what is happening, they offer me a good rate and all, but the closing cost is kind of high, around $2800. The majority of it comes from NY state mortgage tax so I don't know weather any lender will agree to cover it, what do you think?

[Komissar]

может, заморочки штата NY? Или для хелоков с LTV > 80% все делается суровее? У меня с большими банками (wells fargo, bofa, citi, chase) не было проблем в смысле нулевых клоузинг костс.

[AnyaGal]

Closing costs на HELOC часто присутствуют у брокеров, и обычно отсутствуют у банков.

Даже наш брокер у которого и ставки хорошие, и неприятных сюрпризов на закрытии не бывает, когда мы искали HELOC посоветовал делать не через него, а напрямую через банк именно из-за отсутствия closing costs.