Покупка дома New Construction: Q&A

[Komissar]

1. Нужен ли нам агент, чтобы совершить покупку у вышеназванных товарищей или же их контракты составлены доступно и можно обойтись без агента?

Часто можно обойтись без агента. У таких гигантов как Pulte, Centex, KBHomes, контракты обычно вылизаны корпоратными лоерами и менять они их для вас не будут.

2. Возможно ли, если не приводить агента, выторговать у них, чтобы нам сумму, которая меньше агентских 3%, в этом случае зачли как closing cost?

Крупные билдеры обычно не дают 3% агентам в любом случае, а дают файндер-фи от 1000 до 2500 (примерно). Лучше с агентом не связываться, а выторговать себе клоузинг костс и/или доп. апгрейды. Знаю случаи, когда удалось выторговать $3К в клоузинг костс, в другом бесплатный А/С (3-4К), в третьем бесплатный гранит.

3. Есть какие-нибудь способы торговаться с билдером, чтобы они покрыли closing costs? Если да, то во время какого из процессов? В самом начале, до входа в escrow?

Все должно быть оговорено ДО подписания контракта.

4. На что нужно обрашать внимание в процессе строительства? Мы на строительство можем приезжать хоть каждый день, но в нём совершенно не разбираемся. Что делать? Как убедиться, что строят добросовестно?

Смотрите на качество дерева для рамы (плесень, трещины - не есть хорошо), но главное - см чтоб не было крупных трещин в бетоне фундамента и драйвея. Смотрите на почву вокруг дома: когда мокро - вода застаивается или утекает (как положено) ОТ дома. Проблемы с дренажем могут все сильно испортить, а исправить их довольно дорого во многих случаях.

Обычно крупные строители приглашают Вас на 2 инспекции - первая (framewalk), когда готова рама-окна-электрика-водопровод, вторая - inal walk-through.

Сразу, ДО подписания контракта, договоритесь, что приведете на обе инспекции профессионального инспектора. Билдеры это не любят, но договориться можно.

(открыл тему, чтобы со временем добавить в ЧаВо)

[agent_V]

1. Нужен ли нам агент, чтобы совершить покупку у вышеназванных товарищей или же их контракты составлены доступно и можно обойтись без агента?

Агент не нужен , но лоер необходим. Правда , в разных штатах, разные правила.

[Malinka05]

1. Нужен ли нам агент, чтобы совершить покупку у вышеназванных товарищей или же их контракты составлены доступно и можно обойтись без агента?

Агент не нужен , но лоер необходим. Правда , в разных штатах, разные правила.

Мы построили уже второй дом. В первом доме на closing привели лоера. Он оказался честным человеком, и нам откровенно сказал, что он не считает, что нам нужен лоер (билдер - Centex), но если мы настаиваем...Мы настаивали, т.к. были first time buyers и всего боялись, но он с нас взял 1/2 обычной своей fee. Когда покупали второй дом (билдер - Toll Brothers), ни лоера, ни агента не было.

[Malinka05]

2. Возможно ли, если не приводить агента, выторговать у них, чтобы нам сумму, которая меньше агентских 3%, в этом случае зачли как closing cost?

Крупные билдеры обычно не дают 3% агентам в любом случае, а дают файндер-фи от 1000 до 2500 (примерно). Лучше с агентом не связываться, а выторговать себе клоузинг костс и/или доп. апгрейды. Знаю случаи, когда удалось выторговать $3К в клоузинг костс, в другом бесплатный А/С (3-4К), в третьем бесплатный гранит.

Нам дали 9 тысяч на апгрейды, потом еще добавили cathedral ceiling в master bathroom и кирпичный заборчик на backyarde (но если честно заборчик они добавили потому, что получилось по их вине, что наш backyard значительно выше соседского напротив, а у нас маленький ребенок. В общем, они сделали заборчик и насадили деревья и кусты по периметру)