В чем там темная сторона ?

pemko2006 · Post by **pemko2006** » 01 Apr 2007 16:45

Прошу поделится опытом ….
Есть такой сайт http://www.bargain.com/homes/find.aspx
Там очень низкие цены на дома .
Кто-нибудь пользовался их услугами ?
В чем там темная сторона ?

Komissar · Post by **Komissar** » 01 Apr 2007 17:13

на них висит долгов в разы больше заявленной стоимости

agent_V · Post by **agent_V** » 01 Apr 2007 22:14

Етот саит, продает информацию, которую Вы можете наити в своем County Office.
Проблема покупки foreclosure дома в том что , дом продается на шериф sale за наличные, и посмотреть его внутри перед покупкои у Вас нет никакой возможности.
Если дом не продался, то его продают через RE
Состояние дома обычно тоже близкое к "послевоенному".
Низкие цены на дома там, где Вы, скорее всего, жить не захотите.

А то что долгов много висит, так ето проблема банка.

Гораздо выгоднее, хотя и сложнее, покупка pre-foreclosure. Но етот сайт pre-foreclosure дома не показывает.

pemko2006 · Post by **pemko2006** » 02 Apr 2007 03:31

agent_V wrote:Етот саит, продает информацию, которую Вы можете наити в своем Caunty Office.
Проблема покупки foreclosure дома в том что , дом продается на шериф sale за наличные, и посмотреть его внутри перед покупкои у Вас нет никакой возможности.
Если дом не продался, то его продают через RE
Состояние дома обычно тоже близкое к "послевоенному".
Низкие цены на дома там, где Вы, скорее всего, жить не захотите.

А то что долгов много висит, так ето проблема банка.

Гораздо выгоднее, хотя и сложнее, покупка pre-foreclosure. Но етот сайт pre-foreclosure дома не показывает.

Спасибо за толковый ответ , но хотелось бы кое-что уточнить :

1.Как на нашем Caunty Office (60634) найти эту информацию.

2, Откуда поиметь информацию об pre-foreclosure

Maestro · Post by **Maestro** » 02 Apr 2007 07:22

agent_V wrote:Если дом не продался, то его продают через RE..
.

Что значить продают через RE? Это как?

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Apr 2007 17:29

agent_V wrote:А то что долгов много висит, так ето проблема банка.

Вы просто не в курсе. Какой банк, если покупка за наличные?!

yu4 · Post by **yu4** » 02 Apr 2007 18:45

В Детройте продаются дома за 1300 Долл (одна тысяча триста)?

" ...... С другой стороны, многие наши соотечественники уже сейчас задумываются о покупке домика в США, ведь сегодня там предоставляется замечательная возможность купить дом, скажем, за $10 тыс. Все это возможно благодаря ипотечному кризису, разразившемуся в Штатах в последнее время. Невозвраты заставляют кредитные организации распродавать активы или выставлять на продажу заложенную недвижимость. В результате на аукционы страны начали выставляться дома по смешным ценам. Например, на недавно прошедших аукционах в Детройте по крайней мере 16 домов ушли по $30 тыс. и даже дешевле – один четырехкомнатный дом продан за $7 тыс.! А бунгало, построенное в западной части города, было продано за $1300. Согласитесь, что-то есть в том, чтобы купить четырехкомнатный дом по цене двух московских квадратных метров? Тем более заранее зная, сколько он вам прослужит.
http://sob.ru/issue1288.html

rvd · Post by **rvd** » 02 Apr 2007 19:57

yu4 wrote:В Детройте продаются дома за 1300 Долл (одна тысяча триста)?

" ...... С другой стороны, многие наши соотечественники уже сейчас задумываются о покупке домика в США, ведь сегодня там предоставляется замечательная возможность купить дом, скажем, за $10 тыс. Все это возможно благодаря ипотечному кризису, разразившемуся в Штатах в последнее время. Невозвраты заставляют кредитные организации распродавать активы или выставлять на продажу заложенную недвижимость. В результате на аукционы страны начали выставляться дома по смешным ценам. Например, на недавно прошедших аукционах в Детройте по крайней мере 16 домов ушли по $30 тыс. и даже дешевле – один четырехкомнатный дом продан за $7 тыс.! А бунгало, построенное в западной части города, было продано за $1300. Согласитесь, что-то есть в том, чтобы купить четырехкомнатный дом по цене двух московских квадратных метров? Тем более заранее зная, сколько он вам прослужит.
http://sob.ru/issue1288.html

прежде чем выкинуть 1300 бакинских рублей на ветер, почитайте вот ето:
http://forum.privet.com/viewtopic.php?t=114523
и ето:
http://egland.livejournal.com/93045.html
еще есть желание отведать "американской халявы"?

yu4 · Post by **yu4** » 02 Apr 2007 20:30

rvd wrote:
yu4 wrote:В Детройте продаются дома за 1300 Долл (одна тысяча триста)?

" ...... С другой стороны, многие наши соотечественники уже сейчас задумываются о покупке домика в США, ведь сегодня там предоставляется замечательная возможность купить дом, скажем, за $10 тыс. Все это возможно благодаря ипотечному кризису, разразившемуся в Штатах в последнее время. Невозвраты заставляют кредитные организации распродавать активы или выставлять на продажу заложенную недвижимость. В результате на аукционы страны начали выставляться дома по смешным ценам. Например, на недавно прошедших аукционах в Детройте по крайней мере 16 домов ушли по $30 тыс. и даже дешевле – один четырехкомнатный дом продан за $7 тыс.! А бунгало, построенное в западной части города, было продано за $1300. Согласитесь, что-то есть в том, чтобы купить четырехкомнатный дом по цене двух московских квадратных метров? Тем более заранее зная, сколько он вам прослужит.
http://sob.ru/issue1288.html

прежде чем выкинуть 1300 бакинских рублей на ветер, почитайте вот ето:
http://forum.privet.com/viewtopic.php?t=114523
и ето:
http://egland.livejournal.com/93045.html
еще есть желание отведать "американской халявы"?

Прочитал, спасибо. Впечатляет. Детройт - вычеркиваем!!! :hat:

А счастье было так возможно .... (С)

agent_V · Post by **agent_V** » 02 Apr 2007 20:31

pemko2006 wrote:
1.Как на нашем Caunty Office (60634) найти эту информацию.

2, Откуда поиметь информацию об pre-foreclosure

Вы просто идете к своему County клерку, у него есть вся эта информация. если человек не заплатил несколько payments за mortgage, то он получает notice of defolult , что автоматически записывается в County records. Ето pre-foreclosure. если он продолжал неплаить, то банк делает foreclosure и отбирает дом. Банк продает етот дом на sherif sale быстро за наличниые или eсли не удалиось то чрез Real Estate (RE) (покупатель может получить mortgage)
Pre-foreclosure информацию продают вебсаиты, типа того, который Вы упомянули. На покупке Pre-foreclosure основан целый бизнесс, который называется "short sale". Лучший источник информации про pre-foreclosure -мортгаге брокеры.

agent_V · Post by **agent_V** » 02 Apr 2007 20:40

Komissar wrote:
agent_V wrote:А то что долгов много висит, так ето проблема банка.

Вы просто не в курсе. Какой банк, если покупка за наличные?!

Покупка не обязательно за наличные... Я имел в виду, проблема банка, который владеет или дал mortgage на этот дом. Если дом стоит скажем $500К (долг банку) , то на "Short sale" Вы его можете купить за $400К.

agent_V · Post by **agent_V** » 02 Apr 2007 21:30

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Apr 2007 23:08

agent_V wrote:Я имел в виду, проблема банка, который владеет или дал mortgage на этот дом. Если дом стоит скажем $500К (долг банку) , то на "Short sale" Вы его можете купить за $400К.

А на foreclosure мне могут предложить купить его прям здесь и сейчас за 25К. И мелким-мелким шрифтом будет приписано, что, покупая этот дом за данную сумму и подписывая договор о купле-продаже, я тем самым assume responsibility for paying off all the liens currently placed on this property. А там может быть и $400К от банка, и $50К mechanical lien (от контрактора), на него м.б. куплены lien certificates на десятки тыщ, etc etc. Все эти lien'ы будут выстроены в последовательности, от самого главного и ниже, но выплачивать их придется все - или перепродавать дом другому лопуху.

(Неужели таким простым вещам нынче не учат на реалторских курсах?

)

agent_V · Post by **agent_V** » 03 Apr 2007 03:10

Komissar wrote:А на foreclosure мне могут предложить купить его прям здесь и сейчас за 25К. И мелким-мелким шрифтом будет приписано, что, покупая этот дом за данную сумму и подписывая договор о купле-продаже, я тем самым assume responsibility for paying off all the liens currently placed on this property. А там может быть и $400К от банка, и $50К mechanical lien (от контрактора), на него м.б. куплены lien certificates на десятки тыщ, etc etc. Все эти lien'ы будут выстроены в последовательности, от самого главного и ниже, но выплачивать их придется все - или перепродавать дом другому лопуху.
(Неужели таким простым вещам нынче не учат на реалторских курсах? )

Комиссар- Вы, а ликвидацию RE (real estate) безграмотности и "политпросвет" работу должен вести я. :lol:

Во-первых, Вы не купите за $25К дом в котором $400К mortgage...
При pre-foreclosure short-sale, Вы получаете чистый тайтл, в противном случае ,банк вам просто не даст mortgage.
На реалторских курсах eтому не учат, более того 99% агентов не знают как продать дом в котором mortgage больше чем маркет price.
T.е продать такой дом не проблема, проблема чтобы продавец ушел не с долгом, а в нулях с банком.
При Foreclosure идет satisfaction только двух основных liens ; RE тахes и mortgage. Кроме того Все liens записываутся в County оффисе и являются "Public Record" .

Komissar · Post by **Komissar** » 03 Apr 2007 03:49

Я все-таки попрошу Вас не писать о предмете, с которым Вы так явно не знакомы. Вам уже сказали "покупка за кеш", а Вы все повторяете "банк не даст мортгадж".

Maestro · Post by **Maestro** » 03 Apr 2007 09:00

Komissar - А Вы точно знаете, что покупая на аукционе foreclosure за кэш на покупателя навесят остальные долги по дому? Как Вы пишите" assume responsibility for paying off all the liens currently placed on this property.."
У меня знакомые покупали такие дома во Флориде и цена была финальная, больше ничего платить не пришлось. Или это зависит от суммы , получаемой за дом?
От штата может это может зависеть?

Komissar · Post by **Komissar** » 03 Apr 2007 14:55

Зависит от условий продажи. Поэтому маленький шрифт там очень важен. Бывают и неплохие сделки, когда можно действительно урвать неплохую проперть за сниженную цену. Изначально автор топика спрашивал, какие могут быть подводные камни, если запрашиваемая цена за дом очень низкая. Навешивание долгов - один из возможных подводных камней.

Komissar · Post by **Komissar** » 03 Apr 2007 15:02

Не надо путать short sale (pre-foreclosure), к-рую устраивает банк с собственно foreclosure sale, к-рую устраивает шерифский офис/каунти.

Первая - довольно похожа на обычную продажу дома when seller is highly motivated, а вторая может сильно отличаться и по манере проведения, и по условиям продажи.

Maestro · Post by **Maestro** » 03 Apr 2007 18:00

Я так понимаю, что short sale (pre-foreclosure) это когда дом куплен в кредит и владелец дома должен банку круглую сумму. И не может продолжать выплаты. Так?
А что такое собственно foreclosure sale, к-рую устраивает шерифский офис/каунти. ? Что за дома на такой сэйл попадают, чем они отличаются от предыдущего типа сэйлов?
Не могли бы Вы более подробно пояснить..