Покупка у оунера

Olegus · Post by **Olegus** » 19 Apr 2007 03:22

Как это все происходит? Как я уже понял, первое мое движение здесь(в СТ) - найти адвоката. И он все сделает

Но хочется все же знать детали самому - какие -то есть принципиальные отличия от нормальной покупки через агента? Где меня покупатель( и его лоер), пользуясь моей дверчивостью может наказачить?

Slava V · Post by **Slava V** » 19 Apr 2007 13:01

у вас заголовок какой-то странный; правильно будет "байинг фром оунер"

а по делу - есть куча книжек про покупку домов
http://www.amazon.com/Questions-Every-F ... 0812932358
http://www.amazon.com/Common-Mistakes-H ... 0471751235

итд

чтение (внимательное!) этих книжек вам не заменит никакой форум

lxf · Post by **lxf** » 19 Apr 2007 16:38

Так вы продаете или покупаете ?

Olegus · Post by **Olegus** » 19 Apr 2007 17:30

Я покупаю.
Наверное, плохо спросил - попытаюсь еще. Я знаю, как происходит покупка с агентом. Я также знаю как происходит продажа by owner но с агентом покупателя. Когда хоть один агент присутствует, все идет гладко и плавно. Что меня ставит в тупик- что делать когда агентов нет вообще. Кто например ответственный за контракт? Продавец или покупатель?

Slava V · Post by **Slava V** » 19 Apr 2007 17:46

Olegus wrote:Я покупаю.
Наверное, плохо спросил - попытаюсь еще. Я знаю, как происходит покупка с агентом. Я также знаю как происходит продажа by owner но с агентом покупателя. Когда хоть один агент присутствует, все идет гладко и плавно. Что меня ставит в тупик- что делать когда агентов нет вообще.

на самом деле вы ВСЕГДА покупаете у продавца
агент может помочь а может и помешать
процесс покупки в каждом штате может выглядеть по-разному; чаще всего имеет смысл нанять адвоката (спеца по real estate), он подготовит все документы
инспекцию, title search, выяснения по поводу будущих планов местных властей итд итд итд - все это все равно делает покупатель и те кого он наймет

Кто например ответственный за контракт? Продавец или покупатель?

оба
если вы (или ваш адвокат) предложите свой вариант контракта и продавец с ним согласится то будет вам щастье
если продавец предложит свой вариант - читайте _очень_ внимательно а лучше наймите адвоката

обратите внимание на пункты "если вдруг" - например, что будет если вы не сможете закончить покупку; продавец забирает ваш депозит или нет?

еще не пропустите список того что продается вместе с домом (плита, стиралка, сушилка итд) - тут на привете кто-то хвастался, что, дескать, продавал дом и прямо перед выездом (уже после подписания всех контрактов) поменял новые appliances на старые, благо в контракте это не запрещалось :angry:

serginfo · Post by **serginfo** » 19 Apr 2007 18:04

Slava V wrote:обратите внимание на пункты "если вдруг" - например, что будет если вы не сможете закончить покупку; продавец забирает ваш депозит или нет?

А что бывает, что не забирает, если не произошло contiguences, описанных в договоре ?! Тогда какой смысл ему связываться с таким покупателем?!

Polar Cossack · Post by **Polar Cossack** » 19 Apr 2007 18:06

Olegus wrote:Я покупаю. Наверное, плохо спросил - попытаюсь еще. Я знаю, как происходит покупка с агентом. Я также знаю как происходит продажа by owner но с агентом покупателя.

А в чем смысл? У нас агент все равно получает с продавца. А отчисления все равно идут агенству, через которое оформляют. И голова болит меньше.

Slava V · Post by **Slava V** » 19 Apr 2007 18:16

serginfo wrote:
Slava V wrote:обратите внимание на пункты "если вдруг" - например, что будет если вы не сможете закончить покупку; продавец забирает ваш депозит или нет?

А что бывает, что не забирает, если не произошло contiguences, описанных в договоре ?! Тогда какой смысл ему связываться с таким покупателем?!

стандартный пример - в контракте указан день до которого покупатель должен получить моргидж или (если не получит) имеет право забрать депозит
этот срок - один из пунктов торговли
поскольку твердое обещание дать деньги (commitment) из банка иногда удается получить чуть ли не перед самым клозингом, есть вероятность поиметь проблемы.

Slava V · Post by **Slava V** » 19 Apr 2007 18:17

Polar Cossack wrote:
Olegus wrote:Я покупаю. Наверное, плохо спросил - попытаюсь еще. Я знаю, как происходит покупка с агентом. Я также знаю как происходит продажа by owner но с агентом покупателя.
А в чем смысл? У нас агент все равно получает с продавца. А отчисления все равно идут агенству, через которое оформляют. И голова болит меньше.

отгадайте, из чьих денег агент покупателя получает с продавца

Polar Cossack · Post by **Polar Cossack** » 19 Apr 2007 18:21

Slava V wrote:отгадайте, из чьих денег агент покупателя получает с продавца

Так на цену-то это не влияет. :pain1:

Я же написал, у нас по закону 2% - агенству. А будет оно делиться с моим агентом или сэкономит, если я - один в поле, не моя забота.

Slava V · Post by **Slava V** » 19 Apr 2007 18:24

Polar Cossack wrote:
Slava V wrote:отгадайте, из чьих денег агент покупателя получает с продавца
Так на цену-то это не влияет. Я же написал, у нас по закону 2% - агенству. А будет оно делиться с моим агентом или сэкономит, если я - один в поле, не моя забота.

еще как влияет
если продавец решил обойтись без агента, то какому агенству он должен отдать 2% по закону?

соответственно, если покупатель тоже приходит без агента то продавец и покупатель могут замечательно все оформить за адвокатские flat fee

а вот если один покупатель приходит с агентом а другой без, вот тут и начинается торговля, и наличие агента сразу повлияет на цену

serginfo · Post by **serginfo** » 19 Apr 2007 18:39

Slava V wrote:
serginfo wrote:
Slava V wrote:обратите внимание на пункты "если вдруг" - например, что будет если вы не сможете закончить покупку; продавец забирает ваш депозит или нет?

А что бывает, что не забирает, если не произошло contiguences, описанных в договоре ?! Тогда какой смысл ему связываться с таким покупателем?!

стандартный пример - в контракте указан день до которого покупатель должен получить моргидж или (если не получит) имеет право забрать депозит
этот срок - один из пунктов торговли
поскольку твердое обещание дать деньги (commitment) из банка иногда удается получить чуть ли не перед самым клозингом, есть вероятность поиметь проблемы.

Но это должно быть написано в контракте в качестве одного из contigencies. Тогда покупатель своих денег не теряет. В противном случае - теряет. А мне вот что еще интересно, обычно хотят несколько процентов в качестве депозита, а что если покупатель покупает без downpayment, на сколько в этом случае соглашаются?

Slava V · Post by **Slava V** » 19 Apr 2007 18:45

serginfo wrote:
Slava V wrote:стандартный пример - в контракте указан день до которого покупатель должен получить моргидж или (если не получит) имеет право забрать депозит
этот срок - один из пунктов торговли
поскольку твердое обещание дать деньги (commitment) из банка иногда удается получить чуть ли не перед самым клозингом, есть вероятность поиметь проблемы.
Но это должно быть написано в контракте в качестве одного из contigencies. Тогда покупатель своих денег не теряет. В противном случае - теряет.

ок, допустим что весь процесс занимает 2 месяца (8 недель)
коммитмент из банка можно получить только к самому концу (7 недель)
итого - если в банке что-нибудь не пройдет то покупатель уходит со своими деньгами до истечения 7 недель? А время идет и сентябрь все ближе ...

Polar Cossack · Post by **Polar Cossack** » 19 Apr 2007 18:53

Slava V wrote:
Polar Cossack wrote:
Slava V wrote:отгадайте, из чьих денег агент покупателя получает с продавца
Так на цену-то это не влияет. Я же написал, у нас по закону 2% - агенству. А будет оно делиться с моим агентом или сэкономит, если я - один в поле, не моя забота.
еще как влияет если продавец решил обойтись без агента, то какому агенству он должен отдать 2% по закону?

У нас какая-то хитрая на этот счет регуляция с выставлением на продажу, я не вдавался в подробности, потому что покупал у агенства. Есть объявления "от владельца", но они как-то сменяются на таблички агенств со временем.

serginfo · Post by **serginfo** » 19 Apr 2007 19:34

Slava V wrote:ок, допустим что весь процесс занимает 2 месяца (8 недель)
коммитмент из банка можно получить только к самому концу (7 недель)
итого - если в банке что-нибудь не пройдет то покупатель уходит со своими деньгами до истечения 7 недель? А время идет и сентябрь все ближе ...

Вот и мне кажется, что это обычно не прописывается. И покупателю, чтобы не остаться без залога, приходится брать кредит под худшие условия. Чем и пользуются многие лендеры. Мне кажется, чтобы этого избежать надо предварительно переговорить с несколькими лендерами, и если самый лучший не дает commitment хотя бы за неделю до клоузинга, то идти к другому.

BostonLogan · Post by **BostonLogan** » 19 Apr 2007 20:45

Olegus wrote:Я покупаю.
Наверное, плохо спросил - попытаюсь еще. Я знаю, как происходит покупка с агентом. Я также знаю как происходит продажа by owner но с агентом покупателя. Когда хоть один агент присутствует, все идет гладко и плавно. Что меня ставит в тупик- что делать когда агентов нет вообще. Кто например ответственный за контракт? Продавец или покупатель?

В штате MA контракт составляет адвокат продавца и пересылает Вашему адвокату (без адвоката Вам скорее всего не обойтись, так что наймите его до того, как что-нибудь подпишите). Ваш адвокат дополняет и исправляет его. Получение покупателем финансирования на нормальных условиях - совершенно стандартное contingency, если покупатель не принес Mortgage Commitment к уговоренному сроку - то либо договариваетесь о 10 дневном продлении (если все на мази) или извещаете продавца о неполучении финансирования и забираете свой депозит.

Olegus · Post by **Olegus** » 19 Apr 2007 21:48

Polar Cossack wrote:
Olegus wrote:Я покупаю. Наверное, плохо спросил - попытаюсь еще. Я знаю, как происходит покупка с агентом. Я также знаю как происходит продажа by owner но с агентом покупателя.
А в чем смысл? У нас агент все равно получает с продавца. А отчисления все равно идут агенству, через которое оформляют. И голова болит меньше.

Дом продается без агента. То есть в МЛС его нет. Если у меня будет агент- ето +3% к цене дома. Ну или так - если у меня не будет агента - ето -3% от цены дома.

Polar Cossack · Post by **Polar Cossack** » 19 Apr 2007 21:59

Olegus wrote:Дом продается без агента. То есть в МЛС его нет.

Ага. А у нас это нелегально.

Olegus · Post by **Olegus** » 19 Apr 2007 22:01

Вот еще вопрос - где искать лоера и чо у него спрашивать, чтоб понять, что он то что надо ? Насколько неудобно иметь не локального лоера ? Часто ли с ним нужно встречаться?

BostonLogan · Post by **BostonLogan** » 19 Apr 2007 22:01

Polar Cossack wrote:А в чем смысл? У нас агент все равно получает с продавца. А отчисления все равно идут агенству, через которое оформляют. И голова болит меньше.

Агент все получает с продавца, но платит за все покупатель!
Это как налог с продаж.

BostonLogan · Post by **BostonLogan** » 19 Apr 2007 22:06

Polar Cossack wrote:Ага. А у нас это нелегально.

Вы не путаете RE агента с адвокатом и Escrow agency?

Polar Cossack · Post by **Polar Cossack** » 19 Apr 2007 22:29

BostonLogan wrote:
Polar Cossack wrote:Ага. А у нас это нелегально.
Вы не путаете RE агента с адвокатом и Escrow agency?

Нет, адвоката я видел только когда подписывал покупку. Мне агент объясняла.

lxf · Post by **lxf** » 19 Apr 2007 22:31

BostonLogan wrote:В штате MA контракт составляет адвокат продавца и пересылает Вашему адвокату (без адвоката Вам скорее всего не обойтись, так что наймите его до того, как что-нибудь подпишите).

К моменту когда продавец выдает готовый Контракт (Purchase and Sale Agreement), у покупателя, как правило, уже должен быть на примете мортгидж-брокер.

У многих из них есть свои адвокаты, которые обслуживают сделки со стороны кредитора. Эти самые адвокаты за не очень большую плату могут просмотреть контракт и внести в него правку в интересах покупателя. Иногда они вообще делают это бесплатно, если ссуда берется через своего агента.

Это может выйти дешевле, чем если нанимать адвоката со стороны.

BostonLogan · Post by **BostonLogan** » 19 Apr 2007 22:49

lxf wrote:
BostonLogan wrote:В штате MA контракт составляет адвокат продавца и пересылает Вашему адвокату (без адвоката Вам скорее всего не обойтись, так что наймите его до того, как что-нибудь подпишите).
К моменту когда продавец выдает готовый Контракт (Purchase and Sale Agreement), у покупателя, как правило, уже должен быть на примете мортгидж-брокер.

У многих из них есть свои адвокаты, которые обслуживают сделки со стороны кредитора. Эти самые адвокаты за не очень большую плату могут просмотреть контракт и внести в него правку в интересах покупателя. Иногда они вообще делают это бесплатно, если ссуда берется через своего агента.

Это может выйти дешевле, чем если нанимать адвоката со стороны.

Лучше выбирать адвоката самому, желательно такого, который on the list в большинстве банков. Тогда Ваш адвокат будет представлять и Вас и кредитора (т.е. банк). Это действительно получается дешевле.

Slava V · Post by **Slava V** » 19 Apr 2007 22:50

serginfo wrote:
Slava V wrote:ок, допустим что весь процесс занимает 2 месяца (8 недель)
коммитмент из банка можно получить только к самому концу (7 недель)
итого - если в банке что-нибудь не пройдет то покупатель уходит со своими деньгами до истечения 7 недель? А время идет и сентябрь все ближе ...

Вот и мне кажется, что это обычно не прописывается.

ну обычно много чего не делается

поэтому и надо книжки читать

И покупателю, чтобы не остаться без залога, приходится брать кредит под худшие условия. Чем и пользуются многие лендеры. Мне кажется, чтобы этого избежать надо предварительно переговорить с несколькими лендерами, и если самый лучший не дает commitment хотя бы за неделю до клоузинга, то идти к другому.

hint: backup mortgage