вопрос о покупке дома

klukva · Post by **klukva** » 27 Apr 2007 14:17

предположим мы решили переехать в другой штат.но нехотелось бы переехать сначала в аппартменты и затем снова переезжать в дом. хотелось бы сразу в дом переехать (так многие делают), но я немного непонимаю как они ето делают. начинаем продавать дом в котором жили и хотим купить дом на новом месте. как проходит весь процесс? меня интересует вот что: наш дом ведь не продасться за один день, те. как тогда брать лоан на второй дом? и затем , работу пока ишем, но еше точно не определились, ето вопрос времени, поиск работы ведеться. Но! если брать лоан на покупку второго дома, то главный вопрос встанет о зарплате, и не дадут лоан если старый дом еше не продан. расскажите кто знает как возможно переехать из штата в штат из дома в дом, или ето не реально....

rvd · Post by **rvd** » 27 Apr 2007 14:27

contingency offer (покупка состоится после продажи)?

bulochka · Post by **bulochka** » 27 Apr 2007 14:42

Мы сейчас как раз этим занимаемся. Предложение на новый дом мы сделали contingent on the sale of the old house. Эта contingency, возможно, в разных штатах работает по разному, но в нашем случае это дает возможность продавцу по-прежнему показывать дом потенциальным покупателям (то есть дом не уходит с рынка). Если кто-то сделает другое предложение, у нас есть 24 часа чтобы либо отказаться, либо убрать contingency, то есть пообещать купить этот дом даже если старый не будет продан. При этом mortgage broker сказал нам, что наши доходы позволяют купить как с даунпейментом, так и без - то есть если старый дом не продастся, мы можем взять 80-процентный моргидж, и 20-процентный HELOC. Так что у нас есть два preapproval letters - одно, с contingency, было приложено к изначальному предложению о покупке, а другое (no money down, no contingency) лежит в загашнике на тот случай, если нужно будет срочно убирать это условие из контракта.

Только имейте в виду, что беря на себя два моргиджа (на старый и новый дом) в нынешнем рынке (когда дома продаются плохо) Вы сильно рискуете. В нашем случае нас ждет гарантированная работа с фиксированной датой начала контракта, так что нам в любом случае надо переезжать, даже если старый дом не будет продан.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 27 Apr 2007 21:36

А у меня такой вопрос: как лучше искать дом в другом штате? Конечно, как пишет автор, можно приехать в другой штат, снят квартиру и искать дом. Но ведь пока снимаешь квартиру элементарно теряешь деньги. Если приехать на 3-4 дня в незнакомый штат с целью покупки, то можно и "неправилный" дом купить (не в том районе, например).

Komissar · Post by **Komissar** » 27 Apr 2007 22:20

тут засада. Квартира - деньги на вылет, плюс еще часть барахла надо хранить в storage- тоже $$.

С бухты-барахты покупать - тоже не кошерно.

Надо проделать максимально хоумворк - и на инете, и обзванивая реалторов на тему "а поговорить" (только они привяжутся потом как мухи :angry:

)

Приехать надо сначала на 1 неделю для первичного знакомства с эрией. Необязательно сразу покупать - сначала надо просто определиться с эрией и типом/ценой дома, к-рый бы хотели.

А потом вернуться домой, просматривать МЛС и/или новые присылки от реалтора и быть готовым on the short notice рвануть туда, осмотреть реальный дом и возможно сделать оффер.

agent_V · Post by **agent_V** » 27 Apr 2007 22:51

Да задача деиствительно непростая. У меня тут недавно клиенты приезжали из Оригона.
Хотят переехать в NY-NJ. Они пару дней поездили с одним реалтором, посмотрели Бруклин, пару дней с другим агентом- другой раион. Пару дней со мной. Мой раион им понравился больше, по расположению и по природным данным... Искали дом с видом или на озере...
Вообшем идея простая, сначала интернет : какой народ там живет, школы и т.д., а потом надо ехать и смотреть на месте. Если нет никого знакомого в том раионе, то можно связаться с общиной ( русской , еврейской и т.п.),они тоже могут дать какие-то полезные рекомендации по месту.
По хорошему конечно лучше снять аппартмент на пол года- год, пожить на месте, осмотреться, продать старый дом, а потом уже покупать.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 28 Apr 2007 00:52

Домашную работу делаем. Изучил цены домов на интернете, предварительно узнав (спасибо форуму и некоторым его участникам) "хорошие" районы. Позвонил риэлтеру. Тот выслал список домов в местности и вокруг. Позвонил в школы, в. т.ч. частные. Вроде картина вырисовывается. Однако покупать "сходу" как-то не хочется. Даже если приехать на несколько дней для "встречи с риэлтером", боюсь не сложится общего впечатления о местности. Пока план (на самом деле мы еще не на 100% решили переезжать, думаем, прикидываем) - поселиться в квартите или "городском доме" на 3-4 месяца (или если надо на большее время) и начать искать. У меня есть негативный пример моих знакомых, которые приехали на 3 дня из другого штата, нашли дом, купили, а потом через пол-года поняли, что купили не то. Дом был хороший, и район правильный. Однако, они не совсем изучили специфику рынка, а и прокололись в цене (явно переплатили). Да и до работы было очень далеко. На самом деле, изучая рынок только по интернету, можно легко проколоться. Да и вообще надо все районы обьездить. Наверное, уж лучше пожить в апартаментах чем потом мучаться с домом.
В принципе, я не вижу ничего страшного в том, чтобы купить дом до продажи первого дома. Все дополнительные условия "типа не продам пока не куплю" явно сужают круг потенциальных покупателей. Конечно, платить за два дома - не хило. Однако, каково ощущение: два дома в двух штатах! :great:

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Apr 2007 01:18

Физик-Лирик wrote: Однако, каково ощущение: два дома в двух штатах!

а от 50 в 10 еще веселее :mrgreen:

CAIIIKA · Post by **CAIIIKA** » 28 Apr 2007 01:52

Физик-Лирик wrote:Конечно, как пишет автор, можно приехать в другой штат, снят квартиру и искать дом. Но ведь пока снимаешь квартиру элементарно теряешь деньги.

А можно поподробнее про вашу элементарную математику? А то мне почему-то кажется соовсем наоборот, что в нынешних условиях застоя недвижимости жизнь в квартире экономит кучу денег.

И мы вот только после 2х дет жизни на новом месте поняли в каких микрорайонах хотим жить.

boblenin · Post by **boblenin** » 28 Apr 2007 20:33

Тут где-то встречался расчет, что при текущем падении цен в Target area
например на 3% в год - можно подождать с покупкой 1 год и рент за этот год обойдется бесплатно.
Нужно смотреть на динамику цен в районе откуда едете и в районе куда едете.
Главный риск скоре всего не в покупке нового а в продаже старого

T.A.N. · Post by **T.A.N.** » 28 Apr 2007 22:12

А никто не подскажет:
Can I have two mortgage approvals (not pre-approvals)?
Например, мой брокер может предложить одно, а кредитный союз - другой.

Такое возможно? И, более важно, такое практично?

Nostradamus · Post by **Nostradamus** » 28 Apr 2007 22:27

Можно, но при каждом approval идет запрос в вашу кредитную историю. Зачем вам это нужно?

T.A.N. · Post by **T.A.N.** » 28 Apr 2007 22:33

Nostradamus wrote:Можно, но при каждом approval идет запрос в вашу кредитную историю. Зачем вам это нужно?

Во-первых, на один approval может быть несколько запросов в кредитную историю (когда брокер ищет кредит).
Во-вторых, все запросы в кредитную историю считаются как один, если они выполнены в течение короткого времени (двух недель, кажется).

А плюс может быть таким: хорошо, когда есть выбор.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 29 Apr 2007 02:44

А можно поподробнее про вашу элементарную математику? А то мне почему-то кажется соовсем наоборот, что в нынешних условиях застоя недвижимости жизнь в квартире экономит кучу денег.

И мы вот только после 2х дет жизни на новом месте поняли в каких микрорайонах хотим жить.

Наверное, все зависит от даумпеймента и размера жилья (ну конечно не только от них). Если нужна 1-2БР - тогда может квартира выгоднее. А если нужен 3-4 БР или аренда дома - тогда может покупка и выгоднее. Ведь арендная плата за дом оцень часто равна моргиджу.

Главный риск скоре всего не в покупке нового а в продаже старого

А в чем риск? В том, что можно не продать? Продать всегда можно, вопрос в цене.

CAIIIKA · Post by **CAIIIKA** » 29 Apr 2007 03:59

Физик-Лирик wrote:А если нужен 3-4 БР или аренда дома - тогда может покупка и выгоднее. Ведь арендная плата за дом оцень часто равна моргиджу.

Ну допустим и равна. И что тогда? А как насчет страховок, налогов, починок? При аренде этого нет, и это существенная экономия. И если деньги на жилье не растут, то и ваш даунпэймент не растет, тогда как при аренде эти денежки спокойно себе растут в банке. А процент агентам за покупку/продажу?

Не пойму я вашу математику никак.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 29 Apr 2007 04:34

Не пойму я вашу математику никак.

Ну что Вам сказать? Во-первых, Вы исходите из предположения, что даунпаймент минимален. Предположим, что у Вас есть полная сумма денег на дом. Вы также будете утверждать, что в этом случае сьем квартиры более выгоден? Допустим, дом стоит $200К. Если Вы будете снимать такой дом, то я полагаю, что Вы будете платить порядка 1500 в месяц (очевидно, владелец включит и страхивку, и налоги). Что касается починок, то тут ситуация не совсем понятна. У меня знакомые снимали, так они сами платили за мелкий ремонт. Далее, если Вы положите 200К в банк под 5% годовых, то за год Вы получите 10К минус налоги, так что чистая прибыль ~7.5К. За аренду вы заплатите 18К. Выгода ~10К. А если проценты упадут, то и того меньше. В своем доме Вы делате, что хотите. В чужом - непонятно. После отьезда с Вас вычтут за все, что Вы там натворили. Да и ощущения от своего дома совсем другие. А это уже деньгами не измеришь. Во-вторых, свой дом - это не только инвестиция. Это еще и комфорт.
Конечно, если цены на дома резко падают, то лучше ждать.
С чем Вы не согласны? Если у Вас нет всех денег, то выгода поменьше. Если вообще нет денег, то следует ждать или покупать при росте цен в надежде, что еще вырастет.

CAIIIKA · Post by **CAIIIKA** » 29 Apr 2007 05:08

Ну так кто же знал, что у вас рент все включает. И еще и жильцов чинить заставлять! Это ж где так выгодно сдавать в рент можно? Покупайте тогда, конечно. Но ваше изначальнле утверждение, что рентовать - деньги терять - это ненаучно и людей может ввести в заблуждение.

А про комфорт своего дома это совсем другая песня. Не надо мешать материальную выгоду с комфортом владения в одну кучу.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 29 Apr 2007 17:37

Ну так кто же знал, что у вас рент все включает. И еще и жильцов чинить заставлять!

Я не утверждал этого. Я просто ссылался на своих знакомых. Я не владею информацией в целом.

Но ваше изначальнле утверждение, что рентовать - деньги терять - это ненаучно и людей может ввести в заблуждение.

Я же не рассуждал вообще, а описывал конкретную ситуацию.

А про комфорт своего дома это совсем другая песня. Не надо мешать материальную выгоду с комфортом владения в одну кучу.

Извините. Я забыл, что мы ведем строго научную дискуссию, и все доводы должны быть подтверждены доказательствами. Постараюсь учесть на будущее. :Д

bulochka · Post by **bulochka** » 29 Apr 2007 17:59

В принципе снимать, конечно, зачастую выгоднее. Но при этом надо дважды платить за перевозку мебели (сначала в квартиру, потом в купленный дом), а если выезжать из большого дома в небольшую квартиру, то надо еще и платить за хранение мебели где-то. Плюс в нашем случае мы хотим сразу попасть в интересующий нас школьный округ, а квартир там почти нет, и те, что есть - все с годовыми лизами, как и дома на съем. То есть если снимать, то надо рассчитывать либо на то, чтобы прожить целый год в квартире и только потом искать дом, либо на то, что депозит за квартиру придется потерять, если лиз еще не подойдет к концу, а уже появился дом, который хочется и можется купить. В общем, все зависит от конкретного места и конкретной ситуации.

Что касается нахождения жилья из другого штата - мы покупали свой кондоминиум в Коннектикуте, находясь в Калифорнии (пару раз приезжали посмотреть на жилье). Прожили в нем пять лет, никаких проблем и недовольств по поводу нашего выбора у нас нет. Сейчас выбрали себе дом на новом месте за пару поездок - тоже нет особых сомнений по поводу того, что выбор вполне хороший. Хотя, конечно, посмотрим, что я скажу через год. Кстати, на наш новый дом уже сделали второе предложение, так что нам пришлось убрать contingency. Так что похоже, что дом мы выбрали вполне удачно, раз он пользуется спросом.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 29 Apr 2007 18:07

Мне кажется очень много еще зависит от "сложности" переезда.
Если ожно будет прожить какое-то время особо не распаковываясь, то наверное лучше поснимать - оглядется.
Вам же нужно будет и с трафиком, и особенностями местной инфраструктуры ознакомится, понять что вас самих в той эрии более привлекает, чтобы и поселиться поближе.

И снять тогда что-нибудь малэкое подешевле.

Если в той местности цены падают, то до следующей весны вряд ли поднимутся, соответственно купить может быть можно будет подешевле.

Если цены растут, то опять же осенью-зимой обычно рынок поспокойнее, будет больше времени на обдумывание офера и весь процесс покупки. Правда и выбор может быть более ограниченным.

CAIIIKA · Post by **CAIIIKA** » 29 Apr 2007 19:40

Физик-Лирик wrote:Извините. Я забыл, что мы ведем строго научную дискуссию, и все доводы должны быть подтверждены доказательствами. Постараюсь учесть на будущее. :Д

Я не хотела Вас обидеть. Конечно, не надо доказательств утверждениям типа "Я люблю свой дом" или "Не хочу косить газон". Но согласитесь, "элементарно теряешь деньги" напрашивается на обоснование. Тем более, если это, скорее всего, не так.

SEL · Post by **SEL** » 29 Apr 2007 20:18

Физик-Лирик wrote:А в чем риск? В том, что можно не продать? Продать всегда можно, вопрос в цене.

То-то я смотрю на closing statements когда люди продают хорошо если в ноль выходя, учитывая что владели они этим домом по 5-6 лет :pain1:

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 30 Apr 2007 01:33

Я не хотела Вас обидеть. Конечно, не надо доказательств утверждениям типа "Я люблю свой дом" или "Не хочу косить газон". Но согласитесь, "элементарно теряешь деньги" напрашивается на обоснование. Тем более, если это, скорее всего, не так.

Я на Вас абсолютно не обиделся. :fr:

Просто когда я описывал ситуацию, я все-таки имел в виду себя. Именно поэтому я и предположил, что, скорее всего, если я буду снимать, то буду терять деньги. Здесь я учитывал и продажную стоимость своего дома (хотя я не уверен, что он легко продастся), основываясь на его рыночной стоимости, а также цену сьема квартиры (скорее всего это будет таун-хоум) и т.п. Как все обернется, я не знаю. А посему я не далаю общих заявлений, что покупка лучше аренды. Акцент на качество жилья я все же буду делать. Именно поэтому мы думаем о таун-хоме, а не квартире. А если думать только о цене, то можно в палатке летом жить. Вот уж точно дешево будет. Как то не хочется сильно терять в качестве жилья пусть даже и на несколько месяцев. Опять-таки мебель куда девать?

То-то я смотрю на closing statements когда люди продают хорошо если в ноль выходя, учитывая что владели они этим домом по 5-6 лет

Вы имеете ввиду продажную цену - клоузинг - % аgенту - что должны банку? Увы, обдирают как липку.

То есть если снимать, то надо рассчитывать либо на то, чтобы прожить целый год в квартире и только потом искать дом, либо на то, что депозит за квартиру придется потерять, если лиз еще не подойдет к концу, а уже появился дом, который хочется и можется купить.

В этом одна из проблем с арендой дома. Как правило, хотят годовой договор, в то время как в случае с квартирой можно и на 3-6 месяцев договориться.

Мне кажется очень много еще зависит от "сложности" переезда.
Если ожно будет прожить какое-то время особо не распаковываясь, то наверное лучше поснимать - оглядется.
Вам же нужно будет и с трафиком, и особенностями местной инфраструктуры ознакомится, понять что вас самих в той эрии более привлекает, чтобы и поселиться поближе.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 30 Apr 2007 02:48

Физик-Лирик wrote:
То есть если снимать, то надо рассчитывать либо на то, чтобы прожить целый год в квартире и только потом искать дом, либо на то, что депозит за квартиру придется потерять, если лиз еще не подойдет к концу, а уже появился дом, который хочется и можется купить.

В этом одна из проблем с арендой дома. Как правило, хотят годовой договор, в то время как в случае с квартирой можно и на 3-6 месяцев договориться.

В Каролине некоторые апартаменты (которые сдают и танхоумы) предлагают заплатить определенную сумму единовременно (несколько лет назад это было порядка $400), чтобы в случае покупки дома можно было бы разорвать лиз без всяких последствий.
Удачи!

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 30 Apr 2007 03:07

В Каролине некоторые апартаменты (которые сдают и танхоумы) предлагают заплатить определенную сумму единовременно (несколько лет назад это было порядка $400), чтобы в случае покупки дома можно было бы разорвать лиз без всяких последствий.

Спасибо за информацию. Мне пока сказали, что в случае разрыва, надо заплатить 1-2 месячный штраф, что гораздо дороже. Зато можно снять на 4 месяца (права надо доплатить ~$100-140 в месяц).
На самом деле таун-хоумы все лишь на ~$200 дороже. Просто неохота снова очутиться в апартаментах. Но в принципе можно и потерпеть несколько месяцев. Проблема в том, что в Ч.Х. почему то мало 3 БР, посему трудно вести переговоры. В Дюраме ситуация попроще, однако там надо знать районы.