Top 5 reasons почему лендлорды ликуют

[Komissar]

Меня много раз спрашивали: почему же все-таки лендлорды ликуют?

Вот top 5 reasons:

1. Если цены на дома идут вверх - больше потенциальной прибыли от продажи.
2. Если цены на дома идут вниз - больше народу рентует (боится покупать) и не повышаются property tax.
3. Каждый год в Америку нелегально прибегает 1 млн чел, и еще 1 млн прибывает легально, не говоря уже о неплохой рождаемости. И всем им нужна крыша над головой.
4. Земля кончилась. А там, где не кончилась земля, кончились деньги на инфраструктуру.
5. Инфляция бушует. RE традиционно хорошо защищает от инфляции.

[Jedd]

Ну тогда уж надо и топ 5 из "Лендлорды тоже плачут".
1. Цены идут вниз, а ренты не растут.
2. Убытки с рентала после семейного дохода > 100K начинают phase out.
3. Тенант не платит и не съезжает.
4. Что-то сломалось и вам всю ночь звонят.
5. Где взять деньги на покупку еще одного рентала.

[erix]

2. Если цены на дома идут вниз - больше народу рентует (боится покупать)...

Логика железная, ничего не попишешь.

[uncle_Pasha]

3. Каждый год в Америку нелегально прибегает 1 млн чел, и еще 1 млн прибывает легально, не говоря уже о неплохой рождаемости. И всем им нужна крыша над головой.

И много у Вас съемщиков из нелегалов? Или из тех слоев населения, которые "делают" статистику по рождаемости?
Удачи!

[Кусака]

3. Каждый год в Америку нелегально прибегает 1 млн чел, и еще 1 млн прибывает легально, не говоря уже о неплохой рождаемости. И всем им нужна крыша над головой.

И много у Вас съемщиков из нелегалов? Или из тех слоев населения, которые "делают" статистику по рождаемости?
Удачи!

Эти слои "вытесняют" тех кто рентует у Комми, так что he benefits indirectly from that

[Eman N. Azi-Nagro]

1. Если цены на дома идут вверх - больше потенциальной прибыли от продажи.
2. Если цены на дома идут вниз - больше народу рентует (боится покупать) и не повышаются property tax.
3. Каждый год в Америку нелегально прибегает 1 млн чел, и еще 1 млн прибывает легально, не говоря уже о неплохой рождаемости. И всем им нужна крыша над головой.
4. Земля кончилась. А там, где не кончилась земля, кончились деньги на инфраструктуру.
5. Инфляция бушует. RE традиционно хорошо защищает от инфляции.

1) Это вообще к лендлордизму отношение имеет мало, вы же не продаёте. Влияние скорее негативно, налог растёт, рентовщиков мало. Квартплата не растёт.
2) Да, наверное, но обычно при этом начинается рецессия со всеми вытекающими.
3) Вы будете сдавать нелегалам? Без кредитной истории, документов, с низкой зарплатой и с кучей детишек, родственников и друзей?
4) Миф.
5) Недвижимость исторически даёт около 1% выше инфляции, акции и многое другое - гораздо лучшее вложение денег. В недвижимости хорошо одно - огромный leverage, но это палка о 2-х концах.

[genka8]

Я недавно говорил с лендлордом, и он сказал, что хочет все продать, потому что жильцы за пару лет загаживают жилье до невозможности. В частности жаловался на мексов, которые жарят тортияс прямо на горелках электроплиты, без сковородок.

[Eman N. Azi-Nagro]

Я недавно говорил с лендлордом, и он сказал, что хочет все продать, потому что жильцы за пару лет загаживают жилье до невозможности. В частности жаловался на мексов, которые жарят тортияс прямо на горелках электроплиты, без сковородок.

По-моему, ему не надо было лезть в этот сегмент рынка: slumlordism. Там свои правила, свой контингент, свои плюсы и минусы. У меня были и есть приятели высокообразованные и относительно состоятельные "мексы", у них были чистейшие съёмные квартиры и сами они были аккуратисты, дай Бог любому.

[genka8]

Он жаловался, что все плохие Молодежь мол вообще дома не убирает. Разольют соду на карпет- ждут пока высохнет.
Врядли это была жалоба именно на мексиканцев, хотя у некоторых этнических групп есть свои заморочки. Индусы не станут жарить тортияс, но зато у них есть такие специи и вонючки
А вообще, из всех домов на продажу, что я смотрел, самый чистый и аккуратый был у черной семьи. белоснежный карпет, мебель и т.д- дом аж светился.

[Eman N. Azi-Nagro]

Он жаловался, что все плохие Молодежь мол вообще дома не убирает. Разольют соду на карпет- ждут пока высохнет.
Врядли это была жалоба именно на мексиканцев, хотя у некоторых этнических групп есть свои заморочки. Индусы не станут жарить тортияс, но зато у них есть такие специи и вонючки
А вообще, из всех домов на продажу, что я смотрел, самый чистый и аккуратый был у черной семьи. белоснежный карпет, мебель и т.д- дом аж светился.

Ага, тут надо смотреть на класс, в первую очередь. И звонить предыдущим лендлордам.

[Komissar]

1) Это вообще к лендлордизму отношение имеет мало, вы же не продаёте. Влияние скорее негативно, налог растёт, рентовщиков мало. Квартплата не растёт.

ну держатели акций ведь радуются, когда их ассеты растут на бумаге? А лендлордам что ж, уж и порадоваться нельзя бумажному росту?

3) Вы будете сдавать нелегалам? Без кредитной истории, документов, с низкой зарплатой и с кучей детишек, родственников и друзей?

Я "работаю" в верхнем сегменте рынка, т.е. буду сдавать тем, кого тошнит от соседства с вышеописанной категорией.

5) акции и многое другое - гораздо лучшее вложение денег.

Это Вам сказали те, кто кровно заинтересован наложить лапу на Ваши денюжки.

[dimp]

ну держатели акций ведь радуются, когда их ассеты растут на бумаге? А лендлордам что ж, уж и порадоваться нельзя бумажному росту?
.

Тут есть небольшая разница - ликвидность. Рост на акций "на бумаге" при желании за несколько секунд можно превратить в реальную прибыль. Держателям акций чтобы их продать не нужно ждать больше месяца и платить 6% комиссии.

[Komissar]

Ликвидность давно решена Хелоками. При грамотном планировании, из дома можно всегда вынуть накопившиеся деньги on a short notice - а сам ассет будет стоять на месте и продолжать расти в цене. Попробуйте такой финт ушами с акциями.

[dimp]

Ликвидность давно решена Хелоками. При грамотном планировании, из дома можно всегда вынуть накопившиеся деньги on a short notice - а сам ассет будет стоять на месте и продолжать расти в цене. Попробуйте такой финт ушами с акциями.

А чего там пробовать. Или Вы про margin не слыхали? Из акций легко "вынимается" до 75% их стоиимости (не из всех конечно, с OTC BB и пени стокс такой "финт ушами" не получится). Но я не об этом, а том когда я хочу ликвидировать ассет и получить за него деньги.

[uncle_Pasha]

Ликвидность давно решена Хелоками. При грамотном планировании, из дома можно всегда вынуть накопившиеся деньги on a short notice

HEL/HELOC под рентал? Обычно, максимальный LTV 80% и безумный процент.
Лучшее, что мне встречалось - HEL с LTV 90%, 7.5% но максимум на 12 лет.
Удачи!

[Komissar]

процент на марджине хуже, чем на хелоке и не такс-дедактибл. К тому же бывают margin call и прочие неудобства.

А какие проблемы ликвидировать RE ассет? Деньги нужны прям сегодня: берем из хелока. Завтра ставим дом на продажу. Если не жадничать с ценой, уйдет быстро. Да, 6% злыдням-реалторам придется заплатить. Но зато доход будет без- или мало-таксуемый, с учетом suspended бумажных losses. А если дом primary residence, то с налогами вообще лафа.

[Komissar]

Ликвидность давно решена Хелоками. При грамотном планировании, из дома можно всегда вынуть накопившиеся деньги on a short notice

HEL/HELOC под рентал? Обычно, максимальный LTV 80% и безумный процент.
Лучшее, что мне встречалось - HEL с LTV 90%, 7.5% но максимум на 12 лет.
Удачи!

Плохо искали? Prime - 0.25 easily, Prime - 0.75 если побегать.

[dimp]

процент на марджине хуже, чем на хелоке и не такс-дедактибл.

Да ну? А я вот списываю уже несколько лет, наверное посодют скоро.

Да, 6% злыдням-реалторам придется заплатить. Но зато доход будет без- или мало-таксуемый, с учетом suspended бумажных losses. А если дом primary residence, то с налогами вообще лафа.

Если мы говорим о лендлордах то доход будет точно так же таксуемый, как и с продажи акций - capital gains tax.

[mudi]

HEL/HELOC под рентал? Обычно, максимальный LTV 80% и безумный процент.
Лучшее, что мне встречалось - HEL с LTV 90%, 7.5% но максимум на 12 лет.

uncle_Pasha, от вас целых 2 негативных поста в этой теме Вы же тоже лендлорд, почему не ликуете?

[uncle_Pasha]

HEL/HELOC под рентал? Обычно, максимальный LTV 80% или безумный процент.
Лучшее, что мне встречалось - HEL с LTV 90%, 7.5% но максимум на 12 лет.

Плохо искали? Prime - 0.25 easily, Prime - 0.75 если побегать.

Т.е. на счет 80% LTV у Вас возражений нет?
Как ни крути, а 20% от текущей стоимости заморожено до продажи.
Удачи!
PS Там опечатка. Нужно читать - 80% или безумный процент

[uncle_Pasha]

uncle_Pasha, от вас целых 2 негативных поста в этой теме Вы же тоже лендлорд, почему не ликуете?

Я ликую.
Но с низкой ликвидностью инвестиций таки согласен.
Удачи!

[mudi]

uncle_Pasha, от вас целых 2 негативных поста в этой теме Вы же тоже лендлорд, почему не ликуете?

Я ликую.
Но с низкой ликвидностью инвестиций таки согласен.

Ликвидность низкая, цена растет медленно по сравнению с другими типами инвестиций, рент в лучшем случае едва окупает mortgage, отбирает кучу времени и нервов на maintenance. А по какому, собственно, поводу ликование?

[dimp]

Ликвидность низкая, цена растет медленно по сравнению с другими типами инвестиций, рент в лучшем случае едва окупает mortgage, отбирает кучу времени и нервов на maintenance. А по какому, собственно, поводу ликование?

Ну, у меня, например, ликовать повод есть. Рентал проперти с момента покупки (2 года назад) выросла на 40%. Рент с лихвой покрывает mortgage и maintenance, проблем с тэнатами нет. Так что ликовать конечно можно, но при этом не стоит кричать что RE -лучший инвестмент. Нужно также понимать недостатки RE и, главное, помнить, что past performance is no guarantee of future results

[TheKonst]

... Но зато доход будет без- или мало-таксуемый, с учетом suspended бумажных losses. А если дом primary residence, то с налогами вообще лафа.

Komissar, а не могли бы вы чуть подробнее рассказать про налоговую сторону этого благородного дела? Или хорошую ссылку, чтобы можно было в первом приближении прикинуть (только не irs.gov - это уже не "в первом приближении"). А то я уже близок к лендлордству, хочется уже и поликовать, в конце концов.

[GoodBuyAmerica]

Меня много раз спрашивали: почему же все-таки лендлорды ликуют?

Вот top 5 reasons:....

Лэндлорды, как и все остальные, ликуют, когда баланс серотонина, нейропенефрина и допамина в порядке. Так выпьем за здоровье SSRI!