Top 5 reasons почему лендлорды ликуют

[Komissar]

Крутые пацаны уже давно на 5-НТР перешли с тех засисирай

[Komissar]

а не могли бы вы чуть подробнее рассказать про налоговую сторону этого благородного дела? Или хорошую ссылку, чтобы можно было в первом приближении прикинуть (только не irs.gov - это уже не "в первом приближении"). А то я уже близок к лендлордству, хочется уже и поликовать, в конце концов.

http://forum.privet.com/viewtopic.php?t=92263

[Eugene Solovey]

Ну, у меня, например, ликовать повод есть. Рентал проперти с момента покупки (2 года назад) выросла на 40%. Рент с лихвой покрывает mortgage и maintenance, проблем с тэнатами нет. Так что ликовать конечно можно, но при этом не стоит кричать что RE -лучший инвестмент. Нужно также понимать недостатки RE и, главное, помнить, что past performance is no guarantee of future results

A moi stoki virosli na 60% za 3 goda. Da, kstati problem s ih vladeniem I toze ne zametil...

[Hoochin]

A moi stoki virosli na 60% za 3 goda. Da, kstati problem s ih vladeniem I toze ne zametil...

Замечательно!
А взятый риск можно опубликовать (среднюю бейта пожаста в зал!).
Я, например, смог получить 100% за 2 дня на производных от акций не на живых деньгах. Риск - немеряный.
FYI: Оптционы на "живых" акциях я использую только для "protection" - либо covered called либо protective puts, in the money for the latter, on-the-money or out-of-money for the former.

[GoodBuyAmerica]

Крутые пацаны уже давно на 5-НТР перешли с тех засисирай

После какой по счёту проперти перешли?

[boblenin]

Kommi,
Похоже top причина почему Лендлорды сейчас (пока?) ликуют
- это потому что в последние годы доходность (рост цены плюс рент)
недвижимости была очень высокой по сравнению с историей,
и они не могут совладать со своими чувствами и радуются через край,
подобно тому как в 1999 все восторгались новой интернет-экономикой.

На самом деле владение рентал недвижимостью скорее всего
довольно скучный хотя в среднем и доходный бизнес,
и чтобы достичь степени ликования (т.е. доходов выше среднего)
нужно быть инвестором квалификации выше среднего,
и скорее всего не каждому это дано,
или быть удачливым флипером,
что в последнее время редкость.

[Komissar]

Вы только не забывайте, кто именно рассказал вам про "историю" (ну, о том как стоки/фонды аутперформили все остальное). Скорее всего, Вы это "знание" почерпнули из презентаций и публикаций. Теперь осталось только ответить на вопрос, кто за этими публикациями стоит и кому это выгодно.

Я вкладываю в стоки/фонды с 1992. Конечно, это не сравнить с Вашей "историей", но 15 лет как-никак (в РЕ вкладываю 10 лет). В общем и среднем, стоки/фонды неплохо, но не так впечатлительно, как потом рисуют на бумаге. Причем если РЕ даже в период спада приносит неплохой доход, то стоки/фонды, сидя в дыре, ничего кроме депрессии (от взгляда на стейтменты) не приносят. Ну, есть еще динозавры, к-рые платят дивиденды, но их немного и они вымирают на глазах.

[Komissar]

Я, кстати, лично с большим скептицизмом относился к "новой экономике" и полному презрению P/E ratio и прочих fundamentals. К сожалению, менеджеры вроде бы солидных фондов с долгим и хорошим track-record ("история"), к-рым я доверил часть своих накоплений, не разделяли моего скептицизма.

[dimp]

Ну, у меня, например, ликовать повод есть. Рентал проперти с момента покупки (2 года назад) выросла на 40%. Рент с лихвой покрывает mortgage и maintenance, проблем с тэнатами нет. Так что ликовать конечно можно, но при этом не стоит кричать что RE -лучший инвестмент. Нужно также понимать недостатки RE и, главное, помнить, что past performance is no guarantee of future results

A moi stoki virosli na 60% za 3 goda. Da, kstati problem s ih vladeniem I toze ne zametil...

Ну у меня со стоками в последние три года тоже неплохо. Мораль сей басни такова, что нужно рассматривать все виды инвестиций, понимая их достоинства и недостатки.

[Komissar]

A moi stoki virosli na 60% za 3 goda. Da, kstati problem s ih vladeniem I toze ne zametil...

А тут мужика давеча по ТВ показывали. Он на 1 (один) доллар купил лотерейный билет и выиграл какую-то кучу (>300) миллионов. Какой у него % ROI?

[Komissar]

Проблема акций и фондов - они всегда и всем доступны.

Скажем, мог майнфрейм КОБОЛ программер в 1977 г купить 1000 акций Вол-Марта? Мог. Мог купить комфортный домик в хорошем районе Сан-Хозе? Еще как мог!

А C#/Java programmer в 2007? Он по-прежнему с легкостью может купить 1000 акций волмарта. А может он купить хороший дом в Сан-Хозе?

Вот цитата из топика в "Работе", где женщина спрашивает, куда лучше поехать жить:

Жили в San Jose, я последние пару лет работала в consulting на разных контрактах, муж рабоал фулл тайм. Жить мне там нравилось не очень: получали очень много, а жили в 40-летнем домике размером 1260 sq. feet и даже не в самом хорошем раионе. Вокруг половина соседей купили дома давным-давно за намного меньшую суммы и не представляли собой upper middle class. Я не сноб конечно... Вернее сноб немного.., вернее если я столько плачу за дом, то по крайней мере мне хочется жить в более-менее приличном месте, чтобы чувствовалось, что we made it.

[dimp]

Проблема акций и фондов - они всегда и всем доступны.

Скажем, мог майнфрейм КОБОЛ программер в 1977 г купить 1000 акций Вол-Марта? Мог. Мог купить комфортный домик в хорошем районе Сан-Хозе? Еще как мог!

А C#/Java programmer в 2007? Он по-прежнему с легкостью может купить 1000 акций волмарта. А может он купить хороший дом в Сан-Хозе?

Хороший пример, только явно не в пользу РЕ В 1977 г. акция Волмарта (split adjusted) стоила в среднем около 5 центов. Сейчас - около 50 долларов. Неужели дом, который сейчас стоит миллион, в 1977 году можно было купить 1000?

[Komissar]

акция Волмарта (split adjusted) стоила в среднем около 5 центов. Сейчас - около 50 долларов

Акция WAL сейчас стоит 32 и за последний год выше 39 не поднималась. Данные о том, что она стоила 5 ц в 1977, скорее всего, такого же качества.

[dimp]

акция Волмарта (split adjusted) стоила в среднем около 5 центов. Сейчас - около 50 долларов

Акция WAL сейчас стоит 32 и за последний год выше 39 не поднималась. Данные о том, что она стоила 5 ц в 1977, скорее всего, такого же качества.

Вы издеваетесь?
Walmart - WMT, а WAL это Western Alliance Bancorporation.
В общем, теперь становится понятно, почему Вас не впечатляют Ваши инвестменты в стоки.

[Komissar]

My bad. Evil Yahoo returned WAL when I typed Wal Mart. A big glass of a good shiraz helped as well.

Всем вкладывать в Вол-март! Через 30 лет эти акции будут стоить в 1000 раз дороже!

В принципе, чем больше вкладчиков в сток-маркет, тем больше хороших, платящих исправно ренту тенантов у лендлордов.

Причина ликовать #6:

6. Когда растет сток-маркет, все кидаются инвестировать туда и не покупают РЕ. Больше хороших тенантов на рынке с'емного жилья.

[dimp]

Всем вкладывать в Вол-март! Через 30 лет эти акции будут стоить в 1000 раз дороже!

Да нет, владывать в домики в Сан-Хозе гораздо лучше. Они всенепременно будут расти как минимум 25% в год, что за 30 лет даст гораздо больше чем 1000 раз!

[Komissar]

Но по поводу доступности акций против РЕ у Вас возражений нет? Что толку программеру с потенциально (через 30 лет) огромной прибыли с акций XYZ, если эти 30 лет он вынужден мотаться по с'емным хибарам?

[GoodBuyAmerica]

...Скажем, мог майнфрейм КОБОЛ программер в 1977 г купить 1000 акций Вол-Марта? Мог. Мог купить комфортный домик в хорошем районе Сан-Хозе? Еще как мог!

А C#/Java programmer в 2007? Он по-прежнему с легкостью может купить 1000 акций волмарта. А может он купить хороший дом в Сан-Хозе?

Не означает ли это что цены на дома сиииильно завышены, и, если это конечно не "новая" экономика, there is no way but down? В соответствии со "старой" экономикой, соотношение цен на basic necessities (как и P/E ratio) должно меняться очень медленно.

[Komissar]

Ну, упадет или взлетит в будущем, я не знаю (опять дети куда-то мой хрустальный шар закатили), но тенденция к тому, что жилье в СФБА становится все более недоступным работникам различных категорий, прочно держится в течение тех 14 лет, что я ее наблюдаю.

Помню, в 1993 в местной газете были рыдания, что "эти новые McMansions за целые 300К" - недоступны парикмахерам, механикам и прочему рабочему люду. Теперь про парикмахеров уже не вспоминают, теперь плачут, когда профессор или руководитель крупного отдела уезжает из-за невозможности купить дом.

Я считаю, что сам факт, что наемные работники (от парикмахера до профессора) в течение столетия с лишним могли себе позволить покупать собственные дома в Новом Свете - это была аберрация на мировой шкале, вызванная большим кол-вом свободной земли для застройки.

В большинстве стран Европы это был бы не дом, а квартира, и во многих местах Европы та кв-ра была по карману лишь очень высокооплачиваемым слоям населения. К этому собственно и идет ситуация в СФБА: кондо становится почти невозможной роскошью для семьи программиста, а правила зонирования мешают массовой многоэтажной застройке.

Есть внешние факторы - прирост населения, зонирование, движение NIMBY - к-рые способствуют повышению ценности РЕ.

[boblenin]

Вы только не забывайте, кто именно рассказал вам про "историю" (ну, о том как стоки/фонды аутперформили все остальное). Скорее всего, Вы это "знание" почерпнули из презентаций и публикаций. Теперь осталось только ответить на вопрос, кто за этими публикациями стоит и кому это выгодно.

Комиссар
Исторические данные по различным Asset классам я обычно беру из специализированных баз данных широко используемых в финансовой индустрии -
т.е. никто мне об этом отдельно на ухо не говорит - этими данными пользуются все.

При этом я нисколько не пытаюсь говорить об убыточности Real Estate.
И я тоже пока доволен своими инвестициями в Real Estate.

Просто слово "ликовать" у меня почему-то ассоциируется с эмоциональным
подъемом вызванным хорошим Past Performance, которое не гарантирует Future Performance.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Интересно а когда Лендлорды горюют?
Наверное после плохого Past Performance?

[Nwaylock]

Но по поводу доступности акций против РЕ у Вас возражений нет? Что толку программеру с потенциально (через 30 лет) огромной прибыли с акций XYZ, если эти 30 лет он вынужден мотаться по с'емным хибарам?

Так мы говорим о программере-лендлорде у которого своего дома нету? Или я что-то не догоняю.

[Eman N. Azi-Nagro]

ну держатели акций ведь радуются, когда их ассеты растут на бумаге? А лендлордам что ж, уж и порадоваться нельзя бумажному росту?

Я "работаю" в верхнем сегменте рынка, т.е. буду сдавать тем, кого тошнит от соседства с вышеописанной категорией.

Это Вам сказали те, кто кровно заинтересован наложить лапу на Ваши денюжки.

Лендлордизм в своём чистом виде - это как покупка акций из-за дивидентов, тут рост самих акций не основное.

Вы - может и работаете в своём сегменте. А вот ваши соседи могут работать в других сегментах, что может привести к массовому появлению гонсалесов вокруг вашего "сегмента", с соответствующими последствиями.

Желающих наложить лапу на любые денюжки - всегда много. Или вы хотите сказать на вас, как на лендлорде, никто совсем не жирует?

[adda_]

ну держатели акций ведь радуются, когда их ассеты растут на бумаге? А лендлордам что ж, уж и порадоваться нельзя бумажному росту?

Я "работаю" в верхнем сегменте рынка, т.е. буду сдавать тем, кого тошнит от соседства с вышеописанной категорией.

Это Вам сказали те, кто кровно заинтересован наложить лапу на Ваши денюжки.

Лендлордизм в своём чистом виде - это как покупка акций из-за дивидентов, тут рост самих акций не основное.

Вы - может и работаете в своём сегменте. А вот ваши соседи могут работать в других сегментах, что может привести к массовому появлению гонсалесов вокруг вашего "сегмента", с соответствующими последствиями.

Желающих наложить лапу на любые денюжки - всегда много. Или вы хотите сказать на вас, как на лендлорде, никто совсем не жирует?

Ну вообще то не совсем я думаю не волнует. В какой то момент лэндлорд решит закрыть дело и все продать. И тут наступит момент истины.

[annap91]

Но по поводу доступности акций против РЕ у Вас возражений нет? Что толку программеру с потенциально (через 30 лет) огромной прибыли с акций XYZ, если эти 30 лет он вынужден мотаться по с'емным хибарам?

Взглянем на оюратную сторону этой медали -
замечательно что коболщик прожил все эти годы в одном доме имея поблизости работу особенно если этот дом в СанХосе
но вот если он начал свою каорьеру в Детройте...
на каком то этапе он встал перед выбором переквалифицироватся в драгдиллеры или переселится. В отличии от акций домик с собой не захватить, момент для продажи не идиальный. в общем может и пожалел что его хибара не с'емная

[Nostradamus]

Взглянем на оюратную сторону этой медали -
замечательно что коболщик прожил все эти годы в одном доме имея поблизости работу особенно если этот дом в СанХосе
но вот если он начал свою каорьеру в Детройте...
на каком то этапе он встал перед выбором переквалифицироватся в драгдиллеры или переселится. В отличии от акций домик с собой не захватить, момент для продажи не идиальный. в общем может и пожалел что его хибара не с'емная

Какой вывод? Начинайте свою карьеру в дорогом месте, заканчивайте ее в дешевом!