Купить квартиру в Киеве

andruha123 · Post by **andruha123** » 06 Jun 2007 13:28

А ктонибудь покупал\продавал квартиры в Киеве ? Почем ноныча однокомнатная?

Я понимаю что цены зависят от раена, качества траспорта и тд. Но скажем квартира в пригороде за окружной примерно в раене Вешневого или типа того.

Имеет ли смысл сейчас как инвестицию покупать такую квартиру?
Какие шансы что цены пойдут вверх\вниз?
Какие шансы того что введут налог на недвижимость?

FinalCut · Post by **FinalCut** » 06 Jun 2007 13:49

В районе 2500 долл. за метр. Инвестицией считаю невыгодной. В конце года обещают ввести налог на продажу 5%

andruha123 · Post by **andruha123** » 06 Jun 2007 14:02

Я так понял что цены принятно считать исходя из площади? правильно?
т.ю если 32квм квартира будет стоить 80к?

Е еще чиста для уточнения откуда информация ? личный опыт или друзья\родственики\знакомые ?

А сколько рент квартиры помесячный ?

MadamF · Post by **MadamF** » 06 Jun 2007 14:05

FinalCut wrote:В конце года обещают ввести налог на продажу 5%

Поэтому надо, если покупать, то поскорее. Цены после налога еще выростут.

По ценам посмотрите здесь
http://megakvartal.com/buy/flat/
http://www.domik.net/mod/offers/sell/sf/

Вообще, если покупать, то лучше без ремонта, делать самому хороший ремонт, а потом сдавать. Я не знаю точно,как в Киеве, но в нашем городе, например, самый писк: купить завалюху в центре с выходом на улицу, отремонтировать и сдать под офис или магазин. Такая недвижимость у нас идет от 25 до 35 долларов за квадрат за сдачу. То есть квартира общей площадью 60м2 сдается за 1500-2000$ в месяц, что намного превышает стоимость ренты под жилье.
Вот, например, офис в Киеве
http://nedvizhimost.slando.com.ua/kiev/725868.html 2400$ в месяц, довольно привлекательно.
Еще можно покупать квартиру в строящемся доме, тогда затраты на него будут ниже рыночной стоимости.

andruha123 · Post by **andruha123** » 06 Jun 2007 14:22

Спасибо, Мадам

только вот я не пойму. Вроде поискал я квартиры ... есть варианты олоко 40к и даже новостройка в Святошенсом раене за 56к. Насколько это реальные цены ?

Если рент квартиры стоит около $400 в месяц то в принципе это окупит кредит около 40-60к который я к примеру сдесь возьму под 6-9%. А если квартира стоит 80к то уже не выгодно. Насколько реально купить квартиру за 50к?

Сколько стоит closing ?

также если введут налог на продажу ... почему из этого следует что квартиры после этого подорожают?

FinalCut · Post by **FinalCut** » 06 Jun 2007 14:33

Покупать квартиру что бы в последтвии сдавать не просто невыгодно, а скорее разорительно. Пусть купите однушку за 80 тыс. долл. Будете сдавать за 500 долл. При этом - только процентов с кредита будете платить 800 долл в мес, сам же кредит от 650$/мес, если кредит например на 10 лет. Итого - выплаты почти 1500 долл в месяц, аренда - 500 долл. Не забудте еще отнять от дохода оплаты за коммунальные услуги в районе 50-70$ - итого чистый убыток больше 1000 долл. в месяц.

FinalCut · Post by **FinalCut** » 06 Jun 2007 14:36

andruha123 wrote:Насколько реально купить квартиру за 50к?

В Киеве - без шансов. Можете купить в Донецке, Харькове или Львове. Будете получать от квартирантов 200 долл, без вычета коммуналки. Чистыми 130-150 баксов.
Хотя, возможно, если поискать можно где-то на задворках в аварийном доме и за 50 тыс. в Киеве прикупить

MadamF · Post by **MadamF** » 06 Jun 2007 14:39

FinalCut wrote:Покупать квартиру что бы в последтвии сдавать не просто невыгодно, а скорее разорительно.

Ну неправда. Кто Вам мешает ее продать впоследствие, когда она в цене поднимется? А сдавать очень выгодно. Один мой друг просто работу бросил, потому что смысла работать не было, рента он получает в 5 раз больше своей зарплаты. Я вот сижу и думаю: а стоит ли взять ипотеку, и прикупить по мною описанной схеме, выгодно ли будет? Были бы свои деньги, вообще бы не задумалась и купила. Рву на себе волосы, что не купила несколько лет назад! :angry:

И купила бы. если в в Америку не собралась.

MadamF · Post by **MadamF** » 06 Jun 2007 14:48

andruha123 wrote:Спасибо, Мадам

только вот я не пойму. Вроде поискал я квартиры ... есть варианты олоко 40к и даже новостройка в Святошенсом раене за 56к. Насколько это реальные цены ?

Если рент квартиры стоит около $400 в месяц то в принципе это окупит кредит около 40-60к который я к примеру сдесь возьму под 6-9%. А если квартира стоит 80к то уже не выгодно. Насколько реально купить квартиру за 50к?

Сколько стоит closing ?

также если введут налог на продажу ... почему из этого следует что квартиры после этого подорожают?

Всегда пожалуйста :hat:

40 К маловато будет для Киева. У нас в городе за 40К можно только однокомнатную купить. Но я не уверена.

FinalCat, я с Вами категорически не согласна. Мои близкие родственники купили в прошлом году квартиру в родном городе, так вот всего лишь за 7 месяцев ее рыночная стоимость поднялась на 30%! Что уже покрыло все его расходы на кредит,который он взял на 10 лет. Кроме того, арендная плата покрывала половину оплаты interest за первый год, который они платят банку. Через 5 лет она сравняется (при условии, что арендная плата не подрастет, что маловероятно). Кроме того они вычитают сумму кредита из федеральных налогов, экономя еще и тут.

FinalCut · Post by **FinalCut** » 06 Jun 2007 14:48

MadamF wrote:
FinalCut wrote:Покупать квартиру что бы в последтвии сдавать не просто невыгодно, а скорее разорительно.

Ну неправда. Кто Вам мешает ее продать впоследствие, когда она в цене поднимется?.

Кто сказал?!
На мой взгляд высокие цены на жилье на Украине - последтвия нестабильности и политического кризиса. Деньги в банках я бы хранить не стал, никто не знает что будет через год-два с гривной-рублем-долларом-евро, остается недвижимость. Завышенные цены на украинскую недвижимость я могу обосновать сравнением с российской. Киев уместно сравнить с каким-нибуть успешным Российским милионником. По крайней мере по уровню жизни. В Нижнем, Е-бурге, Казани и др. таких цен как в Киеве, нет.
Вложение в недвижимость на Украине - это скорее минимизация потерь и рисков, а не инвестиция

andruha123 · Post by **andruha123** » 06 Jun 2007 14:49

В Киеве - без шансов

а почему же тогда они в поиске выдают варианты от 50 и выше ? даже от 40 видал ? это что такой лохотрон?

Просто не пойму как они в инете показывают одно а на практике другая цена ? или есть скрытые расходы ?

возьмем расчеты
60к кредит под 8% годовых на 30 лет. (кредит беру в Америке)
Итого платежи будут $440 в месяц. Я думаю что вполне реально взять и под 7% + скажем комунальные расходы $50-$70 получаем теже +-$500.

И того если расчитывать что цена на квартиру будет расти да и рент может расти то в принципе ... получается не густно конечно но и не в убытке так точно.

в чем у них там подводные камни если цены в поиске выдает окло 50к и выше. а вы говорите что минимум 80к? хочу просто понять свою ошибку в расчетах,
спасибо.

MadamF · Post by **MadamF** » 06 Jun 2007 14:52

FinalCut wrote: На мой взгляд высокие цены на жилье на Украине - последтвия нестабильности и политического кризиса. Деньги в банках я бы хранить не стал, никто не знает что будет через год-два с гривной-рублем-долларом-евро, остается недвижимость.

Деньги в банках я бы тоже хранить не стала, с ума не сошла еще!

Насчет недвижимости Вы не совсем правы. Я сужу по нашему городу. У нас скупают недвижимость не только, далеко не только сами горожане. Очень много притока из ближнего зарубежья, люди приезжают с деньгами, открывают бизнесы, строят магазины и офисы. Среди них и россияне, и грузины, и турки, и арабы и многие другие.

andruha123 · Post by **andruha123** » 06 Jun 2007 14:52

MadamF wrote:
Всегда пожалуйста
40 К маловато будет для Киева. У нас в городе за 40К можно только однокомнатную купить. Но я не уверена.

меня как раз однокомнатная и интересует. А если не секрет в родном городе это сколько ехать до метро киевского ?

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 06 Jun 2007 14:53

Текущие обьявления по недвижимости в Киеве смотреть тут:
http://aviso.ua/a/
Мы свою квартиру тут нашли. Но это было давно.

Kонечно цены заоблачные. По-моему о 40К речи не идет вообще. Речь идет о чем-то ближе к 100К, т.е. 80К это вполне себе цена, но от этой цены глаза на лоб лезут.

FinalCut · Post by **FinalCut** » 06 Jun 2007 14:55

andruha123 wrote:в чем у них там подводные камни если цены в поиске выдает окло 50к и выше. а вы говорите что минимум 80к? хочу просто понять свою ошибку в расчетах,
спасибо.

Ну позвоните узнайте. Скорее всего ответ будет таким - да была квартира в аварийном доме барачного типа 30 км от центра но уже продали, вот для вас замечательный вариант в нормальном месте хорошая квартира за 80-100 тыс. долл. Такие объявления - реклама для повышения кол-ва звонков.
Ошибка ваша в том, что расходы считаете по минимуму, а доходы по максимуму. Кстати, разве даст американский банк кредит для покупки жилья за рубежом?

MadamF · Post by **MadamF** » 06 Jun 2007 15:01

далеко ехать, на поезде

andruha123, если Вы - киевлянин, то Вам лучше в Киеве и покупать что-то.В родном городе проще сориентироваться. Друзья, родня поможет. Хотя один мой товарищ, например, уже тоже собирается в киеве купить что-то. Так что, если Вы эту "тему" изучите, возможно, мы к Вам за советом позднее обратимся сами

Посмотрите строительные фирмы Киева. Советую также посмотреть газеты бесплатных объявлений в Киеве. В таких газетах, как правило, наиболее реальная инфа. Советую Вам полнее изучить рынок, прежде чем принимать решение. Найти хорошую фирму на сопровождение Вашей квартиры, если будете сдавать,чтобы следили за порядком, переводили Вам аренную плату в штаты, заселяли новых рентеров, если старые съедут. Нужно обязательно в таких случаях заключать хороший договор на сопровождения, предусматривая все пункты, и не стесняясь включать новые, удобные для Вас.
Тут много аспектов, которые слкдует учесть. Ну и риск, естественно, как и везде, присутствует. Всякое может действительно случится, учитывая нестабильность в Украине в даный момент. Нужно учесть и этот факт.
Но, лично я бы еще что-нибудь купила, если б средства позволяли

MadamF · Post by **MadamF** » 06 Jun 2007 15:03

FinalCut wrote: Кстати, разве даст американский банк кредит для покупки жилья за рубежом?

лоан может и не даст, но, если открыта equity line, то без разницы на каккую недвиж деньги возьмет.

andruha123 · Post by **andruha123** » 06 Jun 2007 15:07

FinalCut wrote: Ну позвоните узнайте. Скорее всего ответ будет таким - да была квартира в аварийном доме барачного типа 30 км от центра но уже продали, вот для вас замечательный вариант в нормальном месте хорошая квартира за 80-100 тыс. долл. Такие объявления - реклама для повышения кол-ва звонков.
Ошибка ваша в том, что расходы считаете по минимуму, а доходы по максимуму. Кстати, разве даст американский банк кредит для покупки жилья за рубежом?

понял т.е во много низкие цены это Bait and Switch http://en.wikipedia.org/wiki/Bait_and_switch

Банк конечно не даст кредит на прямую, но если взять equity loan под американскую недвижимость то можно извернутся. Также тыщ 10 можно гонять по беспроцентынм кредиткам и баланс трансфер. Но это уже детали шас у меня стоит главный вопрос нахождения реальных цен и реальных месчных расходов-доходов.

Кроме квартплаты какие еще могут быть расходы ?

Какие раены в киеве нужно избегать для покупки квартиры ? типа преступность там больщая и тд.

есть ли страховка на квартиру на случай если тенант зальет соседа снизу или квартира сгорит ну и тд? сколько она стоит ?

FinalCut · Post by **FinalCut** » 06 Jun 2007 15:13

кроме квартплаты, возможно вы захотите зарегестрироваться в налоговой (15% от 500 долл), что бы избежать проблем с соседями и участковым и застраховать квартиру, что бы избежать проблем с жильцами.
если жильцы захотят съехать, необходимо ваше присутствие, что бы найти новых

andruha123 · Post by **andruha123** » 06 Jun 2007 15:22

а как процесс покупки проиходит?
куда люди идут переоформлять квартиру на нового хозяина ?

есть ли адвакаты которые по этому специальзируются ?
как там узнают что на квартиру никто не претендует кроме продавца что бы сюрпризов не было ?

MadamF · Post by **MadamF** » 06 Jun 2007 15:24

Квартплату иногда оплачивают рентеры, как договоришься. Свет и газ по счетчику всегда рентеры.
Личное присутствие, если рентеры съедут не обязательно. Для этого подписывается договор-поручение с сопровождающей фирмой.
Страховые фирмы страхуют, сколько это стоит я не знаю.
В договоре с рентерами должен быть пункт, согласно которому они получают квартиру, мебель, бытовую технику, словом, все имущество в исправном состоянии и обязуются осуществлять ремонт за свой счет. Далее: должна быть обячзательно опись имущества. рекомендую включать туда все (включая количество подушек и люстры на потолках), подписанное сторонами и представителем сопровождающей фирмы. Договор с рентерами тоже должен быть заверен в real estate agency, которая будет заниматься сопровождением.
Что до налога, то можно взять патент, зарегистрировавшись как частный предприниматель, и платить единый налог, он невелик. Если у Вас есть близкий родственник-пенсионер, зарегистрируйте на него, там скидки для пенсионеров.

FinalCut · Post by **FinalCut** » 06 Jun 2007 15:31

MadamF wrote:В договоре с рентерами должен быть пункт, согласно которому они получают квартиру, мебель, бытовую технику, словом, все имущество в исправном состоянии и обязуются осуществлять ремонт за свой счет.

Обычно, нет. Сантехника традиционно на хозяевах. Мебель - как договоришься. Бывает, хозяева соглашаются сменить свою гнилую мебель на новую.

MadamF · Post by **MadamF** » 06 Jun 2007 15:31

andruha123 wrote:а как процесс покупки проиходит?
куда люди идут переоформлять квартиру на нового хозяина ?

есть ли адвакаты которые по этому специальзируются ?
как там узнают что на квартиру никто не претендует кроме продавца что бы сюрпризов не было ?

У нотариуса. Нотариус проверяет все сам на предмет залога квартиры.

Советую не покупать квартиру по-доверенности, это опасно. Отказывайтесь от сделки, если владелец не продает сам.

Зайдете в любую нотариальную контору, и Вас там проконсультируют. После оформления сделки, Вам необходимо будет проехать в БТИ и переоформить право собственности на основании договора купли-продажи, также послучить тех.паспорт на свое имя.

andruha123 · Post by **andruha123** » 06 Jun 2007 15:32

Nwaylock wrote:Kонечно цены заоблачные. По-моему о 40К речи не идет вообще. Речь идет о чем-то ближе к 100К, т.е. 80К это вполне себе цена, но от этой цены глаза на лоб лезут.

т.е 80к даже если в пригороде? Действительно очень дорого за однушку то.

andruha123 · Post by **andruha123** » 06 Jun 2007 15:34

MadamF wrote:... Отказывайтесь от сделки, если владелец не продает сам.

в смысле? а если владелец продает с агентом ?