Продажа дома: несколько технических и юридических моментов

[Физик-Лирик]

Имеется несколько вопросов. Буду очень благодарен за ответы.
1) Покупатель в течении нескольких дней должен предоставить доказательства наличия денег или возможности их занять. Как эти выглядит?
2) Насколько быстро покупатель "обязан" зафиксировать процент займа?
3) Если ставка финансирования превысит ту, что указана в договоре в качестве максимальной, то покупатель имеет право отказаться от сделки. Может ли продавец в такой ситуации предложить "частный" заем, например, свои деньги или деньги знакомых на условиях максимального процента договора? Имеет ли право покупатель отказаться?
4) Покупатель может отказаться от сделки и потерять 1% залога. Если продавец откажется от сделки, то какова его ответственность, если никакого залога не вносится?
5) Является ли наличие максимальной ставки заема "континдженси", и может ли продавец продолжать продавать дом и получить другие предложения?

[vaduz]

Имеется несколько вопросов. Буду очень благодарен за ответы.
1) Покупатель в течении нескольких дней должен предоставить доказательства наличия денег или возможности их занять. Как эти выглядит?

Approval letter from lender, and/or bank statements.

2) Насколько быстро покупатель "обязан" зафиксировать процент займа?

Не обязан, можно не фиксировать...

3) Если ставка финансирования превысит ту, что указана в договоре в качестве максимальной, то покупатель имеет право отказаться от сделки. Может ли продавец в такой ситуации предложить "частный" заем, например, свои деньги или деньги знакомых на условиях максимального процента договора? Имеет ли право покупатель отказаться?

Преложить может, покупатель может отказаться.

4) Покупатель может отказаться от сделки и потерять 1% залога. Если продавец откажется от сделки, то какова его ответственность, если никакого залога не вносится?

Никакой. Максимум - через суд вернете деньги за инспекцию.

5 a) Является ли наличие максимальной ставки заема "континдженси", и b) может ли продавец продолжать продавать дом и получить другие предложения?

a) Да, является. b) Может.

[Физик-Лирик]

vaduz, спасибо за ответы.
Так как я выступаю в роли продавца, меня волнует, что может случиться после того, как будет подписано соглашение о продаже/покупке.

Не обязан, можно не фиксировать...

Т.е. получается, что покупатель может ждать месяц вплоть до "закрытия", а потом, если ставка превысит максимум, отказаться от сделки. Просто я потеряю месяц в пустом ожидании.

Преложить может, покупатель может отказаться.

А я вообще не понимаю, как можно доказать, что покупатель не получил меньше максимума. И почему он должен отказаться от частного финансирования? В договоре не сказано, кто должен деньги давать. Т.е. если "частный" инвестор даст денег под процент, который чуть меньше максимума (в случае, если другие банки меньше максимума не дают), условия получения такого заема стандартные, то на каком основании покупатель может отказаться, не потеряв залоговых денег (1%)?

Никакой. Максимум - через суд вернете деньги за инспекцию.

У нас на самом деле за инспекцию покупатель платит.
Просто не понятно. Покупатель 1% жертвует, а чем жертвует продавец (т.е. я) не понятно.

[vaduz]

Т.е. получается, что покупатель может ждать месяц вплоть до "закрытия", а потом, если ставка превысит максимум, отказаться от сделки. Просто я потеряю месяц в пустом ожидании.

Да, это надо учитывать при принятии оффера.
Для продавца потери - время, а время - деньги...

А я вообще не понимаю, как можно доказать, что покупатель не получил меньше максимума. И почему он должен отказаться от частного финансирования? В договоре не сказано, кто должен деньги давать. Т.е. если "частный" инвестор даст денег под процент, который чуть меньше максимума (в случае, если другие банки меньше максимума не дают), условия получения такого заема стандартные, то на каком основании покупатель может отказаться, не потеряв залоговых денег (1%)?

Надо смотреть етот пункт в контракте внимательнее.
У нас был оффер с таким континдженси, риэлтор сказал, что он о таком слышал, но сам еще не встречал. Детально разбираться не стали, поскольку оффер мы не приняли.
В принципе, покупатель может уйти без потери 1% и другими способами, например, в течении 5 дней после получения устава HOA.

У нас на самом деле за инспекцию покупатель платит.
Просто не понятно. Покупатель 1% жертвует, а чем жертвует продавец (т.е. я) не понятно.

Я имел ввиду, что покупатель может стрясти с продавца только оплату инспекции, да и то с трудом.

[bulochka]

У нас только что была такая же ситуация - покупатель указал в оффере, что хочет получить займ под максимум 6 процентов. Мы несколько нервничали по этому поводу, и наш адвокат подтвердил, что это действительно позволяет покупателю увернуться от покупки, если займ не будет получен. При этом, правда, нам было сказано, что мы имеем право продолжать показывать дом, но наша агентша говорит, что если дом "under contract", то на него вряд ли кто-то пойдет смотреть, по крайней мере в теперешнем "застойном" рынке. Единственное, что у нас было в контракте - покупатель был обязан получить займ в течение месяца. Так что спустя месяц после того, как было сделано предложение, мы уже знали, что все с займом прошло нормально.

При этом надо сказать, что preapproval letter из банка обычно не гарантирует rate, так что надежного способа заранее узнать, может ли покупатель получить этот заем, на мой взгляд, не существует (может, например, проявиться что-то новое и нехорошее в кредитной истории и повлиять на rate).

[Физик-Лирик]

При этом, правда, нам было сказано, что мы имеем право продолжать показывать дом, но наша агентша говорит, что если дом "ундер цонтрацт", то на него вряд ли кто-то пойдет смотреть, по крайней мере в теперешнем "застойном" рынке. Единственное, что у нас было в контракте - покупатель был обязан получить займ в течение месяца. Так что спустя месяц после того, как было сделано предложение, мы уже знали, что все с займом прошло нормально.

Мне агент тоже сказал, что если сэйл пендинг, то никто интересоваться не будет. Мой агент, правда, утверждает, что после подписания договора покупатель должен в течение нескольких дней подтвердить финансирование, включая проценты, но я ему пока не особо верю. Я видел текст стандартного договора. Там сказано, что через несколько дней (говорят не более 5) покупатель должен принести письменное подтверждение того, что лэндер проверил кредитный репорт, доход, долги. Континдженси - аппрайзел. Не совсем понятно. С другой стороны, в виду роста процентной ставки покупатель дожен заранее позаботится о том, чтобы зафиксировать процент. Я помню при покупке дома заалокировал процент за 4 недели до "закрытия".

Вообще я заметил, то что Вы Bulochka и Vaduz пишите не совсем совпадает с тем, что говорит мой агент. Интересно, это с местными законами связано или с "профессионализмом" моего реалтора (в чем я уже несколько убедился, хотя в итоге он меня все-таки слушает, и вроде как у нас с ним все пока гладко)?

[vaduz]

Вообще я заметил, то что Вы Bulochka и Vaduz пишите не совсем совпадает с тем, что говорит мой агент. Интересно, это с местными законами связано или с "профессионализмом" моего реалтора (в чем я уже несколько убедился, хотя в итоге он меня все-таки слушает, и вроде как у нас с ним все пока гладко)?

Местные законы существенно отличаются.
Я, говоря "можно продолжать продавать", на самом деле подразумевал следующее: максимальный рейт - это contingency, и если оно не выполняется, то контракт разрывается и вы продолжаете продажу дома.
При действующем контракте риэлтор не советовал дом специально показывать.
Но какие-нибудь случайно заглянувшие агенты при этом вполне возможны.

Континдженси - аппрайзел. Не совсем понятно.

Это как раз понятно. Банки нынче стали строго подходить к оценке дома.
Так что если банк решит, что дом столько не стоит, то займ могут не дать.
Тут начинаются тонкости по поводу "правильного" оценщика.
Покупатели могут привести своего, который оценит дом ниже вашей цены, что можно использовать против вас. Вашему риэлтору полезно бы иметь своего лендера и правильного оценщика, чтобы нейтрализовать эту игру на понижение.
Или на крайний случай, если лендер дает меньше денег, то смотрите, чтобы у покупателя были деньги на больший down.

[bulochka]

Местные законы отличаются сильно, и формулировки контрактов и contingencies тоже. Мы как раз с этим столкнулись - покупаем и продаем в разных штатах, и в новом штате от нас, например, требовалось подписаться в контракте, когда мы removed the inspection contingency, а в нашем штате от покупателей не требуется ничего делать после инспекции, чтобы убрать это условие. Мелочь, но разница все же есть. Да и размер задатка, который дается при покупке, тоже отличается сильно между штатами.

В принципе на такие вопросы должен был бы отвечать Ваш адвокат, а не агент, но я заметила, что степень участия адвоката (in any) в сделках о купле-продаже недвижимости тоже сильно отличается от штата к штату.

[Физик-Лирик]

Говоря о различиях, я, конечно, не имел в виду подвергнуть сомнению правильность Ваших ответов. Просто, опираясь на Ваши высказывания, я тереблю своего агента, чтобы выяснить, как оно все организовано в нашей местности.
Спасибо всем за подробные ответы.

Это как раз понятно. Банки нынче стали строго подходить к оценке дома.
Так что если банк решит, что дом столько не стоит, то займ могут не дать.

Я тоже так этот момент истолковываю. Просто из него абсолютно не следует, что продавец должен как-то зафиксировать процент, что противоречит тому, что говорит мой агент. Мне кажется, что когда я покупал дом, я в начале зафиксировал процент, а потом уже делали аппрейзел. Я тоже переживал, что вдруг денег не дадут. "Аппрейзили" как надо.

В принципе на такие вопросы должен был бы отвечать Ваш адвокат, а не агент,

Честно говоря, впервые слышу об адвокате. У нас как-то это не принято. Да и зачем он? Все документы стандартные. Лишь в конце при "закрытии" адвокаты тайтл компании все заверяют. Чем конкретно должен помочь адвокат?

И все-таки по поводу "частного" займа. Если вдруг процентная ставка подскочит, можно предложить покупателю "частное лицо" в качетве источника заема денег с приемлемым процентом? Естественно, все будет зафиксированно на бумаге в тайтл компании.

[Физик-Лирик]

И еще вопрос. Когда лучше проводить аппрейзел: до или после инспекции и как быстро после подписания договора?

[vaduz]

А у нас в контракте было прописано, что в течении 5 дней после подписания должен быть сделан apprisal и нам доложены результаты, а затем уже инспекция.
Агент покупателя, видимо, сам не читал собственный контракт и очень удивился, когда мы запросили результаты apprisal...