Очень срочно: вопрос по поводу продажи дома

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 07 Jul 2007 03:57

Продается дом. Документы подписаны. Покупатели (семейная пара), которые покупают дом с целью дальнейшей сдачи в наем, вдруг просят изменить имя покупателя в документах на организацию "с ограниченной ответственностью". В понедельник пришлют адендум. Агент говорит, что это чистая формальность. Вопрос: есть ли какие подводные камни? Есть желание в адендуме написать типа, что если что, то предыдущие покупатели за все в ответе. Второй вариант: покупка без каких-либо континженси, так как вроде как все уже оговорено и сделано к настоящему моменту. Буду очень признателен за любые комментарии по этому поводу.

Komissar · Post by **Komissar** » 07 Jul 2007 04:25

если у Вас рынок горячий, то можно заупрямиться. Если нет - то скорее всего это формальность и можно спустить на тормозах.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 07 Jul 2007 05:00

Спасибо Комиссар. Рынок не очень горячий , т.е. покупатель имеет некоторые преимущества. Пока вроде как все "на мази" (подписан континдженси релиз). Просто хочется подстраховаться. Я не против подписать (тем более, что под этим соусом я в адендум включу выгодное для себя условие, и они готовы это подписать). Просто вот думаю, подписать или заставить их дать мне гарантии. Мой агент, конечно, начнет вырубаться (извиняюсь). Но кого это волнует?

Slava V · Post by **Slava V** » 08 Jul 2007 15:28

имхо, единственная гарантия - это деньги которые вы от них получили (депозит) и прописанные в контракте условия на которых они эти деньги могут забрать назад.
а то что они покупают дом на имя компании важнее для них чем для вас (например чтоб их будущие жильцы не смогли оттяпать у них другие дома). ключевые слова "equity protection"

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 08 Jul 2007 17:37

единственная гарантия - это деньги которые вы от них получили (депозит) и прописанные в контракте условия на которых они эти деньги могут забрать назад.

Слава, спасибо за Ваши комментарии. Я понимаю, что они могут разорвать контракт в любой момент. И если все остальные условия договора выполнены (как-то получение финансирования, апрайзел, инспекция), они при выходе потеряют "эрнест мани". Собственно, что меня беспокоит - это будут ли они снова идти через весь процесс (финасирование и т.п.), и если новой компании откажут, не будет ли это условием выхода из договора. К сожалению, у меня пока нет такой информации. Также не понятно, почему они сразу этого не сделали (в смысле не прописали имя компании в договоре). Мой агент говорит, что никаких новых процессов не будет (в конце концов, он то заинтересован в получении своих денег, а, следовательно, и продаже). Возможно, мои тревоги от непонимания того, что происходит. Но если Вы говорите, что это лишь для их собственной защиты от будущих арендаторов, тогда все нормальмо.

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Jul 2007 17:49

Slava V wrote:а то что они покупают дом на имя компании важнее для них чем для вас (например чтоб их будущие жильцы не смогли оттяпать у них другие дома). ключевые слова "equity protection"

equity protection - если погуглить - вываливает в основном ссылки на всякие лоаны...

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 08 Jul 2007 18:26

Я нашел ссылки по поводу защиты от падения цен. Т.е. платишь 1.5% от декларируемой стоимости, а потом при продаже они индекс цен сравнивают. Если индекс упал, то платят денежку. Впервые о такой программе слышу. Стоит подумать для будующего. Если у кого опыт есть, то будет интересно выслушать мнения.

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Jul 2007 18:37

То LLC, к-рое имел в виду Slava_V, это не форма займа, а способ хранить ассеты в такой форме, в какой они меньше подвержены судебным искам. Хотя недавно пробегали ссылки, что суды все чаще заставляют все равно лендлордов платить, несмотря на LLC...

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 08 Jul 2007 19:10

То LLC, к-рое имел в виду Slava_V, это не форма займа, а способ хранить ассеты в такой форме, в какой они меньше подвержены судебным искам. Хотя недавно пробегали ссылки, что суды все чаще заставляют все равно лендлордов платить, несмотря на LLC...

А что такое LLC? Limited liability ... ? Потому что мой агент сказал, что на договоре будет стоять имя limited liabilty компании.
Тогда вопрос: а кто платит за дом? Компания или первоначальные покупатели?

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Jul 2007 19:35

они платят кеш или оформляют лоан? Банки неохотно дают лоаны LLC.

Slava V · Post by **Slava V** » 08 Jul 2007 19:47

Komissar wrote:они платят кеш или оформляют лоан? Банки неохотно дают лоаны LLC.

дык вроде как одно с другим не связано - тайтл будет записан на LLC а лоан будет выдан на конкретного человека с его личной кредитной историей итд

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Jul 2007 20:57

Теоретически на тайтле можно написать XYZ, а мортгидж взять на ABC. На практике же лендеры сразу становятся крайне подозрительными и вкусные дилы становятся труднодоступнее. Слышал про ситуации, когда при переводе проперти в LLC, lender требовал выплаты баланса мортгиджа прям здесь и сейчас.

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Jul 2007 21:01

Теоретически, главная потенциальная засада в случае Физик-Лирика - что лендер не даст покупателям мортгидж на LLC, а financing contingency, скорее всего, записано в контракте, что означает, они и депозит свой могут забрать. Это все гипотетически, т.к. не знаю конкретных условий контракта Физик-Лирика и ситуации покупателей. Может, они платят кэш, а может у них уже есть твердый financing, а может, Ф-Л приберет к рукам их депозит в случае чего...

Slava V · Post by **Slava V** » 08 Jul 2007 21:17

Komissar wrote:Теоретически на тайтле можно написать XYZ, а мортгидж взять на ABC. На практике же лендеры сразу становятся крайне подозрительными и вкусные дилы становятся труднодоступнее.

обидно
по идее, перенос эквити под LLC приносит банку больше пользы чем вреда (раз покупатель заботится о своем финансовом будущем, наверное это не самый глупый покупатель -> больше вероятности что он-то как раз не разорится и будет исправно платить моргидж)
Интересно, если ли где-нибудь хорошая статья на эту тему, чтоб легче было обьяснеться с лендером

Слышал про ситуации, когда при переводе проперти в LLC, lender требовал выплаты баланса мортгиджа прям здесь и сейчас.

а насколько часто такое случается? разве лендер не рискует тем что все кончится foreclosure? Насколько я слышал, лендеры предпочитают не рисковать и соглашаются с подобными проказами (вплоть до того что позволяют assumption даже если оно прямо запрещено в изначальном контракте с банком)

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 08 Jul 2007 21:25

Ситуация следующая. В договоре записано, что сделка может прекратиться, если покупатель не получит заем ниже определенного процента. После подписания договора покупатель получил заем и зафиксировал процент. По крайней мере, нам прислали копию документа с этой информацией. Уже был апрайзел, однако мы не знаем результатов. Агент говорит, что раз молчат, значит все нормально. Да и цена вроде нормальная.
Т.е. пока вроде как все неплохо. Просто мои опасения в том, что не надо ли новой конторе после изменения имени все делать по-новому (в т.ч. и апликацию на финансирование). Мой агент говорит "нет", но кто его знает. Что лучше сделать? Т.к. мы иже через все прошли, не проще ли это как-то отразить в адендуме.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 08 Jul 2007 21:31

Т.е. мне надо выяснить, что скажет лендер при изменении имени. Конечно, если возникнут проблемы, покупатели могут выйти из сделки. Мне надо постараться, что если это и произойдет, то, по крайней мере, депозит с них взять. Что уже не плохо.

Как лучше составить адендум? А то ведь мне пришлют простенькой текст для подписи без каких-либо гарантий. Я уже написал агенту, что просто так не подпишу. Молчит пока (или делает вид). Звонить пока не буду. Подожду до завтра. Что посоветуете?

Slava V · Post by **Slava V** » 08 Jul 2007 21:34

Физик-Лирик wrote:Т.е. мне надо выяснить, что скажет лендер при изменении имени. Конечно, если возникнут проблемы, покупатели могут выйти из сделки. Мне надо постараться, что если это и произойдет, то, по крайней мере, депозит с них взять. Что уже не плохо.

Как лучше составить адендум? А то ведь мне пришлют простенькой текст для подписи без каких-либо гарантий. Я уже написал агенту, что просто так не подпишу. Молчит пока (или делает вид). Звонить пока не буду. Подожду до завтра. Что посоветуете?

если не боитесь испугать покупателя, потребуйте изменить условия контракта - скажем, вы оставляете себе весь депозит (или часть) даже если покупатель не получит моргидж. Или установите дату после которой депозит не возвращается. (т.е. покупатель может заниматься любыми выкрутасами с LLC но пусть весь риск берет на себя)

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 08 Jul 2007 22:05

если не боитесь испугать покупателя, потребуйте изменить условия контракта - скажем, вы оставляете себе весь депозит (или часть) даже если покупатель не получит моргидж

А в каком смысле испугать? Я ведь могу и не подписывать. Тогда текущий покупатель должен либо совершить сделку, либо потерять залог. Конечно, существует еще возможность к чему-либо придраться в инспекции. Континдженси релиз после инспекции уже подписан, и я устраняю найденные проблемы (к счастью, их не так много, хотя определенные затраты будут).

Или установите дату после которой депозит не возвращается.

У нас в договоре назначается дата передачи дома. Как я понимаю, если все континдженси устранены, то или или.

Slava V · Post by **Slava V** » 08 Jul 2007 22:13

а кто составлял контракт? у вас есть адвокат? если нет, имхо, самое время ему появиться ...

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 08 Jul 2007 22:31

а кто составлял контракт? у вас есть адвокат? если нет, имхо, самое время ему появиться ...

Адвоката нет. Текст договора "стандартный". Помню, когда покупал, такой же подписывал. А зачем адвокат? Ведь в итоге все через тайтл-компанию пройдет, а там как раз адвокаты. Если нанимать сейчас, то не очень понятно, что выгадаю. В самом худшем варианте залог не получу. Или адвокат может текст "стандартного" договора изменить? Не уверен, что покупатели этого захотят. Собственно, если договор нарушен, не важно, кто составлял договор. Или Вы считате будет труднее залог взять? Кстати, идея взять залог сейчас выглядит неплохо. Но думаю не обязательно его физически брать (а то и правда покупателей испугаю). Просто хочется в адендуме слова правильные написать (в частности, про финансирование).
Если у кого опыт с адвокатами, пожалуйста, поделитесь.

Slava V · Post by **Slava V** » 08 Jul 2007 22:39

Физик-Лирик wrote:
а кто составлял контракт? у вас есть адвокат? если нет, имхо, самое время ему появиться ...

Адвоката нет. Текст договора "стандартный". Помню, когда покупал, такой же подписывал. А зачем адвокат? Ведь в итоге все через тайтл-компанию пройдет, а там как раз адвокаты. Если нанимать сейчас, то не очень понятно, что выгадаю.

именно хороший адвокат может так сочинить аддендум чтобы
1) у покупателя не было шанса улизнуть со своим депозитом
2) уже после покупки покупатель не мог вас за что-нибудь немножко посудить (всякое бывает)
адвокаты тайтл-компании и банка НЕ защищают Ваши интересы

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 08 Jul 2007 23:01

Слава, Вы прямо страсти рассказываете. Неужели мне действительно придется обращаться к адвокату? Когда это лучше сделать, если договор уже подписан? Как называется такой адвокат? И что он может сделать, чтобы меня после продажи не судили? А за что могут судить?

Slava V · Post by **Slava V** » 08 Jul 2007 23:12

Физик-Лирик wrote:Слава, Вы прямо страсти рассказываете. Неужели мне действительно придется обращаться к адвокату? Когда это лучше сделать, если договор уже подписан? Как называется такой адвокат? И что он может сделать, чтобы меня после продажи не судили? А за что могут судить?

все не так уж страшно, просто адвокат помог бы подстелить соломки в опасных местах
раз покупатель пришел с новыми идеями (LLC) то это открывает простор для торга - что именно будет написано в новом аддендуме итд
по поводу возможных граблей почитайте книжки из серии "как продать свой дом"; в хороших книжках могут быть правильные примеры. Опять же, хороший адвокат сам сможет привести убедителльные доводы

как искать адвоката точно сам не знаю - обычно по рекомендациям (хотя бы от своего от агента)
еще вариант - подписаться на prepaid legal services ($17 в месяц, отказаться можно когда угодно) - по идее они покрывают подобные случаи

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 08 Jul 2007 23:26

все не так уж страшно, просто адвокат помог бы подстелить соломки в опасных местах

Спасибо. Я попробую поговорить со своим агентом, но я как-то не очень от него в восторге. Я не особо хочу торговаться с покупателями, просто хочу понять ситуацию и обезопасить себя (хотя бы в плане депозита).

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Jul 2007 23:56

В массе своей prepaid legal services ни фига не знают и не делают. А звонишь к ним - нарываешься на индуса, к-рый мямлит что-то из кубикла, явно расположенным в море других, индусо-населенных кубиках.