Очень срочно: вопрос по поводу продажи дома

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 00:09

Лучше нормального адвоката. Я тут посмотрел по интернету "real estate attorney". Нашел нескольких. Попробую позвонить завтра. Мой агент, пожалуй, очень удивиться. Так мне только этот последний аддендум с ним обговаривать или что еще? Я уже подписал несколько (когда контрофферы писали). Вроде как все стандартные формы были. И чего так все в жизни сложно? Сколько они хоть берут то?

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Jul 2007 00:15

от 70/час и выше.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 00:23

И как все это работает? Они мне присылают аддендум, и я иду к адвокату для проверки текста? Бланки все стандартные. Т.е. он мне текст как-то посоветует исправить? А если текст меня устраивает? Тоже идти надо?

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Jul 2007 00:30

у меня лично не было такой ситуации - со сменой имени на тайтле - поэтому советовать могу только теоретиццки.

Я бы наверное приперся к адвокату лично и порасспросил, чем мне чревата смена конкретных Ф.И.О. на LLC, и как предохранить себя от возможных неприятностей.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 00:50

Спасибо Комиссар.
Я только что поговорил со своим агентом. В принципе, он сказал, если хочешь адвоката - бери, но не видит в этом необходимости. Прояснил ситуацию с LLC. Мои покупатели сначала "купили" дом, а после подписания договора организовали LLC, для целей, о который упоминал Слава. Агент также предложил, что можно (для успокоения) потребовать от них бумажку от лендера, что финансирование останется в силе. Также он считает, что на аддендуме будут упомянуты их имена. Посмотрим, т.к. документ получим только завтра. Позвоню адвокату и попробую назначить консультацию.

Комиссар, Вы когда покупали (продавали) дома нанимали адвоката? Если бы не эта ситуация, нужен ли мне был адвокат (конечно, всегда лучше иметь чем не иметь, но все-таки)?

Slava V · Post by **Slava V** » 09 Jul 2007 00:55

Komissar wrote:В массе своей prepaid legal services ни фига не знают и не делают. А звонишь к ним - нарываешься на индуса, к-рый мямлит что-то из кубикла, явно расположенным в море других, индусо-населенных кубиках.

не знаю... те на которых я подписался дали мне адвокатскую контору (в 15 минутах езды) которая будет заниматься моими делами; индусского акцента по телефону замечено не было

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Jul 2007 00:55

В тех штатах, где я покупал, адвокат не требовался (в нек-рых - требуется). К тому же, у меня обычно был очень straight deal, в 70% случаев - new construction. В сомнительных ситуациях я бы нанял адвоката.

Slava V · Post by **Slava V** » 09 Jul 2007 01:01

Физик-Лирик wrote:И как все это работает? Они мне присылают аддендум, и я иду к адвокату для проверки текста? Бланки все стандартные. Т.е. он мне текст как-то посоветует исправить? А если текст меня устраивает? Тоже идти надо?

имхо, стандартных бланков на все случаи жизни не бывает; а те что бывают часто не заточены именно под ваши интересы (а не под интересы той стороны)
но для того чтоб увидеть эти грабли заранее нужен богатый опыт ... или хороший адвокат

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 01:09

имхо, стандартных бланков на все случаи жизни не бывает; а те что бывают часто не заточены именно под ваши интересы (а не под интересы той стороны)
но для того чтоб увидеть эти грабли заранее нужен богатый опыт ... или хороший адвокат

Я имел в виду сам бланк для написания текста. Попробую завтра позвонить.

К тому же, у меня обычно был очень straight deal, в 70% случаев - new construction. В сомнительных ситуациях я бы нанял адвоката.

Да как сразу поймешь straight он или не straight?

Slava V · Post by **Slava V** » 09 Jul 2007 01:15

Физик-Лирик wrote:Агент также предложил, что можно (для успокоения) потребовать от них бумажку от лендера, что финансирование останется в силе.

имхо, единственная бумажка которая хоть что-то действительно гарантирует - это commitment (т.е. банк уже твердо решился и осталось только оформить бумаги)
Все остальные письма и заверения - это всего лишь частное мнение кого-то из банковских клерков (а то, неровен час, и моргидж брокера, который напишет любые письма лишь бы дил не сорвался)

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 01:22

имхо, единственная бумажка которая хоть что-то действительно гарантирует - это commitment (т.е. банк уже твердо решился и осталось только оформить бумаги)

У нас такое есть. Покупатели получили его и прислали копию нам.

Slava V · Post by **Slava V** » 09 Jul 2007 01:50

Физик-Лирик wrote:
имхо, единственная бумажка которая хоть что-то действительно гарантирует - это commitment (т.е. банк уже твердо решился и осталось только оформить бумаги)

У нас такое есть. Покупатели получили его и прислали копию нам.

тогда они очень вовремя вылезли с новой идеей про LLC

(при том что обычно коммитмент выдается где-нибудь за неделю до клозинга или еще позже)

А может их кто-нибудь надоумил? Типа если банк уже решился то легче будет выбить из него согласие на LLC...

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 02:06

А может их кто-нибудь надоумил?

Кто их знает. Мне агент сразу сказал, что они будут дом сдавать. Правда, про LLC тогда речи не было. И заем у них, похоже, коммерческий. Собственно, моя задача сейчас - удержать их в рамках договора. Уж если что и случится, то хотя бы заем заберу.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 02:08

Типа если банк уже решился то легче будет выбить из него согласие на LLC...

T.е. в любом случае они должны будут снова на заем аплицироваться?

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Jul 2007 02:27

скорее всего. Из того, что я знаю, займ от конкретного чела с т.зр. банка это совсем не то что займ от корпорации (LLC в данном случае). У вас commitment letter на займ конкретным Джону и Барбаре или "Barbajoe" LLC?

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 02:35

У вас commitment letter на займ конкретным Джону и Барбаре или "Barbajoe" LLC?

Джону и Барбаре. Я так и думал, что что-нибудь да случится. Самое главное мой агент твердит, что все это лишь пустая формальность. Зачем это им все надо именно сейчас? Ведь наверняка, заплатили лендеру при апликации на заем, отдали деньги инспектору, рискуют потерять деньги, если я не подпишу. Да и их агент не будет очень счастлив, если сделка будет аннулирована.

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Jul 2007 03:02

может, мортгидж брокер им напел, что LLC ничего не изменит в процессе получения лоана? Может и правда все пройдет гладко. Но ничего им не мешает переделаться в LLC _после_ клоузинга. Вот что странно - почему им это нужно вот прям сейчас?

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 03:13

может, мортгидж брокер им напел, что ЛЛЦ ничего не изменит в процессе получения лоана? Может и правда все пройдет гладко. Но ничего им не мешает переделаться в ЛЛЦ после клоузинга. Вот что странно - почему им это нужно вот прям сейчас?

Да вот не понятно, почему именно сейчас. Мой агент говорит, что они скоро в отпуск уезжают, а посему торопятся (а может под этим соусом меня хотят поторопить, кто их знает). До сих пор все шло очень быстро (будем надеяться, что и гладко). Вот в начале недели просятся прийти в наш дом с каким-то менеджером для оценки того, за сколько сдавать. Может и в правду хотят быстро в наем сдать?
Я тут почитал про ЛЛС. Вроде как ко мне это совсем не относится. Хотят люди ограниченную ответственность иметь. А вот по поводу финансирования не знаю. Ведь подавались на коммерческий заем. Может это и имелось в виду?

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Jul 2007 03:21

в commitment letter сказано, что коммерческий лоан?

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Jul 2007 03:23

В общем, Вам надо переделать аддендум, ужесточив contingencies, чтобы не получилось, ах, нам не дали лоан, гони наш депозит обратно. Составьте план игры такой: максимум - продать им дом, минимум - удержать депозит.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 03:48

В общем, Вам надо переделать аддендум, ужесточив цонтингенциес, чтобы не получилось, ах, нам не дали лоан, гони наш депозит обратно. Составьте план игры такой: максимум - продать им дом, минимум - удержать депозит.

В общем понятно, что дело дрянь. Думаю, я на нашего агента потом их начальству настучу. А то его постоянно трасьти приходится, чтобы он что-либо сделал. Правда, в итоге делает.
По поводу аддендума, что конкретно посоветуете? Чтобы в письме от лендера было указано, что для ЛЛС?

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Jul 2007 03:54

да не пугайтесь раньше времени. Может, все и проскочит. Надо просто указать, что если покупатель не получит лоан (не важно под какой процент), депозит остается у вас. Какие другие contingencies имеются?

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 05:18

да не пугайтесь раньше времени. Может, все и проскочит. Надо просто указать, что если покупатель не получит лоан (не важно под какой процент), депозит остается у вас. Какие другие contingencies имеются?

Да вроде как все по стандарту. Заем не выше определенного процента, апрайзел, испекция.

JN · Post by JN » 09 Jul 2007 05:23

Ф-Л, если у Вас есть хоть малейшие сомнения, cxодите к адвокаты, чтоб потом не кусать себе локти.

Физик-Лирик · Post by **Физик-Лирик** » 09 Jul 2007 05:29

Ф-Л, если у Вас есть хоть малейшие сомнения, цходите к адвокаты, чтоб потом не кусать себе локти.

На самом деле, я сейчас и сам не пойму, что меня больше тревожит: вероятность что-либо упустить или тот, факт, что покупатели не получат заема, и сделка не состоится. Наверное, все-таки первое. Попробую проконсультироваться.