Short sale

[Cherry Berry]

Покупаем дом на условиях short sale. Без агента покупателя.
Лендер продавца дал согласие на сделку и выставил нам контр-оффер, ровно на 6% выше нашего. Агент продавца, он же брокер, настаивает, что мы должны либо принять сумму банка, либо отказаться от сделки ибо, мол, «с банком не торгуются». Кроме того, он несет пургу про устное соглашение с банком и сам контр-оффер нам не показывает.

Мы предполагаем, что банк изначально был согласен с нашим оффером, иначе зачем бы банк стал затеваться с долгой и хлопотной процедурой short sale. Что если мы, например, вопреки настояниям агента, дадим всего на 1-2% больше начального оффера? Как вообще в ситуации short sale оплачивается работа агента продавца?

[major Major Major Major]

Протянуть неделю, не отвечая на письма и звонки а в пятницу сделать еще один оффер, на 6 процентов меньше первого? Я это серьезно...

[vaduz]

-6% это экстрим.
Не знаю, где происходят события, но скорее всего, если продавец вас упустит, то рискует потерять ожидая очередного покупателя еще тысяч "-дцать".

[major Major Major Major]

-6% это экстрим.
Не знаю, где происходят события, но скорее всего, если продавец вас упустит, то рискует потерять ожидая очередного покупателя еще тысяч "-дцать".

С одной стороны - экстрим, с другой - наглого агента в условия сегодняшнего рынка надо наказывать. Почему бы и не попробовать?

P.S. Автор в OH? Понятно что средняя температура по больнице, но все-таки...
http://www.housingtracker.net/askingpri ... ia-Mentor/

Median Home Price -4.6% за последний месяц. Нужно, нужно требовать 6%

[Cherry Berry]

Ребят, это short sale. То есть продавец дома гол как сокол, баланс по мортгиджу с лихвой перекрывает реальную цену дома, но лендер согласен отпустить продавца с миром, не доводя дело до foreclosure, продав нам дом по «рыночной» цене и списав разницу. Это не аукцион и не REO; это попытка банка избавиться от дома не доводя до этих хлопотных мер.

Продавцу по барабану за сколько продастся дом. Его интерес – сохраненная кредитная история и избавление от обернувшегося для него кошмаром домовладения. То есть сделка не совсем стандартная. Как торговаться в такой ситуации и насколько банк можно прогнуть в цене – не очень понятно.

[major Major Major Major]

Ребят, это short sale. То есть продавец дома гол как сокол, баланс по мортгиджу с лихвой перекрывает реальную цену дома, но лендер согласен отпустить его с миром, не доводя дело до foreclosure, продав нам дом по «рыночной» цене и списав разницу. Это не аукцион и не REO; это попытка банка избавиться от дома не доводя до этих хлопотных мер.

Продавцу по барабану за сколько продастся дом. Его интерес – сохраненная кредитная история и избавление от обернувшегося для него кошмаром домовладения. То есть сделка не совсем стандартная. Как торговаться в такой ситуации и насколько банк можно прогнуть в цене – не очень понятно.

Я понимаю что такое short sale. Продавцу может и по барабану, а агенту - нет. Я советую спросить на соответствующем форуме. Насколько понимаю - торговаться можно и нужно.
О, вроде в доступной форме излагают

http://homebuying.about.com/od/buyingah ... rtSale.htm

[LudaD]

Устное соглашение с банком звучит как Вы сами и сказали - "пурга". Everything must be in writing in realestate.

Агент продавца - защищает интересы продавца, это его прямая обязанность по законам realestate. Естественно, он\она пытается с Вас взять по максимуму - это его\ее обязанность совершить наиболее выгодную сделку для продавца.

Торговаться Вы можете с банком, пишите оффер, а листинг агент обязан его предъявить в банк.

Про оплату: платит то, кто продает property - seller. Обычно агент продавца работает под 5-6%, в случае с Вами, он получитит все эти коммиссионные после closing.
Если бы Вы пришли со своим агентом, то агент продавца отдал бы часть от своих комиссионных Вашему агенту (обычно 2.25-3 %).
Major дал ссылку на отличный ресурс, там все разложено по полочкам. Там же отличная статья почему удобно работать с агентом.
http://homebuying.about.com/od/realesta ... eagent.htm

[Cherry Berry]

Major, спасибо за ссылку.
Получается, что комиссию агенту продавца платит таки банк. Ибо продавцу и платить-то нечем – во-первых, вся вырученная от продажи сумма поступает банку; во-вторых, хозяин дома для квалификации на short sale должен быть по определению без гроша за душой.

Тем временем агент продавца просто из штанов выпрыгивает. Бомбардировка звонков и речей «сейчас или никогда», что само по себе настораживает. Насчет показать бумагу от банка ответил, что никакой официальной бумаги нет, просто банк «шепнул» хозяину дома, что если цена будет ниже $XXX K, то плакала его short sale. Выставил ультиматум – либо мы даем оффер на эту цену сегодня же либо он меняет цену в листинге на эту самую $XXX K и дом «улетает нарасхват». Уже за одно это наседание хочется послать товарища далеко-далеко...

[Alex_L]

Уже за одно это наседание хочется послать товарища далеко-далеко...

Пошлите.

[Cherry Berry]

Так агент-то не наш, а продавца. Послать агента = послать дом.

[Alex_L]

Так агент-то не наш, а продавца. Послать агента = послать дом.

Само собой. Только если покупателей не будет вы его пошлете, а он вернется.

[serginfo]

Покупаем дом на условиях short sale. Без агента покупателя.
Лендер продавца дал согласие на сделку и выставил нам контр-оффер, ровно на 6% выше нашего. Агент продавца, он же брокер, настаивает, что мы должны либо принять сумму банка, либо отказаться от сделки ибо, мол, «с банком не торгуются». Кроме того, он несет пургу про устное соглашение с банком и сам контр-оффер нам не показывает.

Торгуются всегда и везде. Тут все зависит насколько вам сам дом нравится и какая у него реальная рыночная цена, чтобы заинтересовать других покупателей. Если вы спокойны по поводу дома, то поднимать свою цену не нужно. Судя по тому, что агент не показывает вам оффер от банка, то он явно что-то недоговаривает. Я бы пригрозил агенту, что буду звонить в его фирму и разговаривать с начальником, плюс сказать, что напишу в комиссию по этике. Это все фигня, но тем не менее. С начальником я бы по любому поговорил. С другой стороны мне не понятно, зачем бы агент упирался, если бы продавец и банк были согласны на вашу цену. Ему выгода только в 5-6% с разницы. Ему намного важнее провести сделку. Возможно ему банк сказал, что если продашь ниже такой-то суммы, то мы тебе заплатим 3%, а если выше - то 6%. Тогда все становится более-менее ясно.

[Clair]

Everything must be in writing in realestate.

Ключевые слова. Не показывает offer от банка, значит его и нет.
Поддерживаю major Major Major Major, промариновать этого агента недельку и сделать оффер ниже предыдущего. Или на этот дом тьма покупателей? Сомневаюсь.
Как бывший банковский работник скажу Вам, что банку эти 6% - тьфу. Им лишь бы продать и списать со счетов, и не такие суммы списываются. Агент мутит.

[Cherry Berry]

Листинг-агент в нашем случае – сам же и брокер, то есть босс риэлтерской конторы с крепкой репутацией. Оттого мне и странно, что такой искушенный лис ведет себя так топорно и так нетерпеливо. Мы ждали решения банка об одобрении short sale больше двух месяцев, а теперь им вдруг вынь да положь сделку за два дня. Может быть, подпирают сроки и они обязаны уже инициировать foreclosure? (Тогда агент, да и мы с продавцом, дружно пролетаем). Вообщем, нам что-то явно недоговаривают. Брокер этот, ранее напыщенный и спокойный, чуть ли не на визг начал срываться по телефону на мою совершенно не провокационную реплику, что мы никуда не торопимся и что нам нужно время подумать.

[Clair]

Именно так - Вы никуда не торопитесь. Похоже Ваш офер был единственным, и вероятно, да - сроки поджимают. Думаю Вы показали сильную заинтересованность в этом доме, ну мужик и решил срубить побольше деньжат. Я бы гнула свою линию - our offer is final, не хочет - насильно мил не будешь. В таком случае он вообще ничего не получит, он это понимает.

[LudaD]

Согласна с Clair, то что агент срывается на Вас - нервничает, боится, что Вы "сорветесь", тогда плакали комиссионные. Вполне возможно, время заканчивается, как Вы и предпологаете. Агенту не хочется Вас терять как единственного серьезного покупателя на этот дом.

[serginfo]

Именно так - Вы никуда не торопитесь. Похоже Ваш офер был единственным, и вероятно, да - сроки поджимают. Думаю Вы показали сильную заинтересованность в этом доме, ну мужик и решил срубить побольше деньжат. Я бы гнула свою линию - our offer is final, не хочет - насильно мил не будешь. В таком случае он вообще ничего не получит, он это понимает.

Я не совсем понимаю каких деньжат. Ну получит он на 6%(разница в цене дома) * 6% (его комиссия) больше. Не велика разница для него. Для дома в 500k (думаю, что в OH это меньше) это будет $500k*0.06*0.06=$1800 Причем рискует он не получить $500k * 0.06(его комиссия) = 30k. Стоит ли так биться за $1800 если рискуешь не заработать $30k ?!

[Cherry Berry]

Интересно, а может быть такая ситуация: банк согласен на наш первоначальный оффер, а все, что агент может выбить сверху – его кровные комиссионные. Именно сумма сверху, а не процент от сделки. Тогда у агента действительно есть мотив биться не просто за сделку, а за конкретную сумму. Ведь судя по его агиткам по телефону он бьется именно за конкретную сумму, уже все мозги мне пробил этой цифрой. Хм... но ведь и за сроки тоже. И да, он давно удостоверился, что у нас все OK с финансированием, никаких contingencies, и мы легко закроемся в две недели.

Он очень хитрый и опытный кекс. Постоянный комментатор RE news во всех местных газетенках. Степенный такой эксперт. И тут вдруг – такое метание бисера. Может, боится кинуть банк и потерять тем самым свою репутацию разруливателя preforeclosures? Мол, бились-бились и его конторой и банковским Loss Mitigation за сделку, наседали на банк два месяца, составляли отчеты по обоснованию «рыночной цены», а результат – пшик. Или в RE уже настолько все плохо, что даже маститые агенты не гнушаются лезть из кожи вон за скромные вообщем-то суммы...

[max_ii]

Тем временем агент продавца просто из штанов выпрыгивает. Бомбардировка звонков и речей «сейчас или никогда», что само по себе настораживает. Насчет показать бумагу от банка ответил, что никакой официальной бумаги нет, просто банк «шепнул» хозяину дома, что если цена будет ниже $XXX K, то плакала его short sale. Выставил ультиматум – либо мы даем оффер на эту цену сегодня же либо он меняет цену в листинге на эту самую $XXX K и дом «улетает нарасхват». Уже за одно это наседание хочется послать товарища далеко-далеко...

Я бы напомнил агенту что он агент продавца а не ваш, и сказал что сильно удивлен его не желанием передать его нанимателю ваше предложение. Можно заодно попросить больше не звонить... типа когда вы решите вы сами позвоните.

[major Major Major Major]

Чем, кстати, дело кончилось?

[rvd]

Ну получит он на 6%(разница в цене дома) * 6% (его комиссия) больше. Не велика разница для него. Для дома в 500k (думаю, что в OH это меньше) это будет $500k*0.06*0.06=$1800 Причем рискует он не получить $500k * 0.06(его комиссия) = 30k. Стоит ли так биться за $1800 если рискуешь не заработать $30k ?!

ето шутка? агент за сотню удавится, а здесь вы целых 18 франклинов насчитали. он за ети деньги горло перегрызет, и не одно...

[Cherry Berry]

Отвечаю. «Контр-оффер» выглядел так: наш первоначальный офер, на котором рукой брокера была зачеркнута наша сумма и написана новая. На мои сомнения, что на банковский офер это ну никак не тянет, он парировал, что мол банк в сделке формально не участвует, хотя и диктует продавцу допустимую цену продажи. Мы накинули 2%. Ровно столько, сколько мы готовы отдать за этот дом и сколько, по нашим прикидкам, подсластит энтузиазм брокера довести эту сделку до конца. Он сначала заявил, что банк на нашу цифру однозначно не согласится. Мы сказали – нема проблема, купим этот дом после foreclosure. A не этот, так другой. И что ни цента больше не добавим. После чего агент странно повеселел и пообещал, что постарается таки склонить банк на нашу сумму. Теперь ждем ответ от банка (или бог знает от кого, все по-прежнему достаточно мутно) до конца сентября.

Дом так и стоит в листинге. Интуиция подсказывает, что где-то нас водят за нос. По идее, брокеру ничего не мешает держать наш офер про запас так как сроки на нем весьма расплывчаты. Мы даже не знаем наверняка, «а был ли мальчик». Но наша последняя цена нас устраивает даже на этом активно падающем рынке, да и location сладкий. Поэтому мы пока решили не париться разгадками ребуса кто и как нагреет руки на этой сделке (если она вообще состоится) и пассивно ждем развязки.

[Lev888]

Отвечаю. «Контр-оффер» выглядел так:
....

Shouldn't your offer have some sort of expiration date? What about closing date? Occupation date?

Lev

[Cherry Berry]

C short sale все сроки достаточно условны. Дать банку 24 часа на принятие решения – нереально. Особенно если такие решения принимаются на комитете или, хуже того, требуют одобрения Совета директоров. Месяц – как минимум. Два месяца – легко. Знаю случай, когда short sale вылилась в 18 месяцев ожидания. Поэтому такой вид покупки дома не для всех ситуаций подходит. Видела статистику, что до 50% таких сделок разваливаются на полпути. Поэтому при всей их вроде бы привлекательности и брокеры, и банки, и покупатели ввязываются в процесс достаточно неохотно (продавцу, понятно, деваться некуда, но и для него такая сделка – нервотреп еще тот).

[tchicago]

Особенно если такие решения принимаются на комитете или, хуже того, требуют одобрения Совета директоров.

Вы покупаете McMansion за $ХХМ?