Продажа дома с жильцами

[Josephina]

Такая ситуация.
Срочно нужно продать дом, но там всё ещё проживают жильцы и лиз у них до Февраля (включительно). Но зимой, как известно, продаж никаких нет, а рисковать с оплатой дополнительного мортгича я не хочу. Вот выставила его на продажу объяснив своим жильцам ситуацию, они вроде как и не против, но вот вопрос: если я продам дом в Ноябре (предположим), но жильцы по лизу имеют право жить там до Февраля, кто и кому будет платить рент мани?

Покупатели будут уведомлены, что дом освободится в Феврале, но если сделка будет оформлена в Ноябре и я получу деньги для возврата банку за мортгич в полном размере, то выходит жильцы могут жить в доме бесплатно? Тогда кто будет платить за мортгич покупателей у которых сделка пройдёт в Ноябре, а первая выплата будет в Декабре, а ещё Январь и Февраль?

Объясните, пожалуйста, как это должно происходить? И как вообще лучше поступить в такой ситуации? Буду очень благодарна за советы!

[LuckyOne]

Я не хочу Вас пугать, но продать дом с жильцами очень нелегкая задача... Разве что если человек покупает под рент. То, что у них заканчивается лиз, не значит, что они 100% переедут.

[Tatuska]

Если дом будет продаваться с риелтором, попросите его сделать специальную пометку в листинге о том, что дом - рентал и дату прекращения контракта. При получении офера можно поставить условием rent back или продолжение рента для тенантов с выплатой рента новому владельцу. Все это возможно, хотя и затрудняет продажу дома.

[Josephina]

Я не хочу Вас пугать, но продать дом с жильцами очень нелегкая задача... Разве что если человек покупает под рент. То, что у них заканчивается лиз, не значит, что они 100% переедут.

Нет, они уже собирались съезжать раньше, но поскольку это лиз, а не рент, то должны выполнить условия лиза до установленного срока или выплатить лиз и съехать раньше. Они решили остаться до истечении лиза, но съезжать будут однозначно.

[Josephina]

Если дом будет продаваться с риелтором, попросите его сделать специальную пометку в листинге о том, что дом - рентал и дату прекращения контракта. При получении офера можно поставить условием rent back или продолжение рента для тенантов с выплатой рента новому владельцу. Все это возможно, хотя и затрудняет продажу дома.

Я всегда думала, что, когда люди продают дом, им, после продажи, нужно дать время выехать и ещё найти куда, т.е. купить что-то другое -- это я говорю про себя, как продавца дома. Не могу же я просто на след. день после покупки выйти из дома в никуда. То есть время, предположим -- 2-3 месяца на сборы должно даваться на запас. Но вопрос был, кто будет платить мортгич уже купленного другими людьми дома, в этот промежуток?

Мои тенанты должны платить мне по контракту, но фактически мортгича у меня уже, после продажи, не будет, а новым покупателям они платить не обязаны, то есть так и получается, что они там 2 -3 мес. будут жить бесплатно, только их оплата за коммун. услуги, так?

[LuckyOne]

Я всегда думала, что, когда люди продают дом, им, после продажи, нужно дать время выехать и ещё найти куда, т.е. купить что-то другое -- это я говорю про себя, как продавца дома. Не могу же я просто на след. день после покупки выйти из дома в никуда. То есть время, предположим -- 2-3 месяца на сборы должно даваться на запас. Но вопрос был, кто будет платить мортгич уже купленного другими людьми дома, в этот промежуток?

В принципе, дом должен быть освобожден в день продажи, иногда договариваются о следующем дне. Обычно, если требуется время на выезд, просто оттягивают время продажу. Часто у людей получается, где-нибудь месяц между тем, как новое жилье куплено/снято, а старое еще не продано. Вот в этот месяц и перевозятся вещи.

Думаю можно договориться с покупателем о краткосрочном ренте, но не уверена.

[Josephina]

Я всегда думала, что, когда люди продают дом, им, после продажи, нужно дать время выехать и ещё найти куда, т.е. купить что-то другое -- это я говорю про себя, как продавца дома. Не могу же я просто на след. день после покупки выйти из дома в никуда. То есть время, предположим -- 2-3 месяца на сборы должно даваться на запас. Но вопрос был, кто будет платить мортгич уже купленного другими людьми дома, в этот промежуток?

В принципе, дом должен быть освобожден в день продажи, иногда договариваются о следующем дне. Обычно, если требуется время на выезд, просто оттягивают время продажу. Часто у людей получается, где-нибудь месяц между тем, как новое жилье куплено/снято, а старое еще не продано. Вот в этот месяц и перевозятся вещи.

Думаю можно договориться с покупателем о краткосрочном ренте, но не уверена.

Так если дом не продан, как я могу покупать что-то новое без денег и оформлять, тем более, второй мортгич? Оттягивать время на продажу я не могу -- не тот сейчас рынок и мои покупатели могут найти что-то другое.

[notknown]

Мои тенанты должны платить мне по контракту, но фактически мортгича у меня уже, после продажи, не будет, а новым покупателям они платить не обязаны, то есть так и получается, что они там 2 -3 мес. будут жить бесплатно, только их оплата за коммун. услуги, так?

А Вы в свою очеред должны либо освободит дом и передат ключи в день подписывания бумаг, либо платить новому владельцу за каждый день - как тут уже сказали оформляется краткосрочная аренда.

[LuckyOne]

Так если дом не продан, как я могу покупать что-то новое без денег и оформлять, тем более, второй мортгич? Оттягивать время на продажу я не могу -- не тот сейчас рынок и мои покупатели могут найти что-то другое.

К сожалению это так. Мы зная, что должны освободить дом раньше, чем у нас был куплен друго, несколько месяцев рентовали будущий дом. По-моему договор называется rent-to-buy или lease-to-buy...

Покупательниц нашего первого дома поставила условие, что дом должен быть закрыт в следующие 10 дней, а мы еще новый не нашли.

Мы своим жильцам простили пол последнего рента, чтобы они раньше уехали, чем кончился их lease.. Наша сделка, кстати провалилась, так что иh rent payments висели на нас еще несколько месяцев.

[dimp]

Так если дом не продан, как я могу покупать что-то новое без денег и оформлять, тем более, второй мортгич? Оттягивать время на продажу я не могу -- не тот сейчас рынок и мои покупатели могут найти что-то другое.

Если бы Вам давали "2-3 месяца про запас" после покупки Вашего дома, то по такой же логике Вы, купив свой следующий дом, должны дать предыдущему владельцу "2-3 месяца про запас". А сами где жить будете?
Освобождать нужно в день сеттелмента. Для решения проблем с mortgage специально для таких случаев придумали bridge loan.
Кстати, мы покупали дом с жильцами и для нас это было преимущество, а не недостаток, т.к. дом покупался под рент.

[Josephina]

Так если дом не продан, как я могу покупать что-то новое без денег и оформлять, тем более, второй мортгич? Оттягивать время на продажу я не могу -- не тот сейчас рынок и мои покупатели могут найти что-то другое.

Если бы Вам давали "2-3 месяца про запас" после покупки Вашего дома, то по такой же логике Вы, купив свой следующий дом, должны дать предыдущему владельцу "2-3 месяца про запас". А сами где жить будете?
Освобождать нужно в день сеттелмента. Для решения проблем с mortgage специально для таких случаев придумали bridge loan.
Кстати, мы покупали дом с жильцами и для нас это было преимущество, а не недостаток, т.к. дом покупался под рент.

Это всё понятно, но мои условия не означают, что владельцы дома, который я буду покупать выставят мне те же условия

А вообще-то, я покупать ничего после продажи не собираюсь, я живу в рентуемом кондо и буду продолжать здесь жить.
Всё что я хотела, так это продать дом и не думать о следующих тенантах, об оплате мортгича, летних и зимних налогах и страховке за дом, слишком много издержек, а профита в итоге --- никакого!

[Josephina]

Так если дом не продан, как я могу покупать что-то новое без денег и оформлять, тем более, второй мортгич? Оттягивать время на продажу я не могу -- не тот сейчас рынок и мои покупатели могут найти что-то другое.

К сожалению это так. Мы зная, что должны освободить дом раньше, чем у нас был куплен друго, несколько месяцев рентовали будущий дом. По-моему договор называется rent-to-buy или lease-to-buy...

Покупательниц нашего первого дома поставила условие, что дом должен быть закрыт в следующие 10 дней, а мы еще новый не нашли.

Мы своим жильцам простили пол последнего рента, чтобы они раньше уехали, чем кончился их lease.. Наша сделка, кстати провалилась, так что иh rent payments висели на нас еще несколько месяцев.

Вот этого-то я и хочу избежать, чтобы не столкнуться с проблемой двойных платежей: мой --- за рент и плюс мортгич за дом! Поэтому хотелось бы всё продать до истечения лиза, т.е. до Февраля.
Надеюсь, что мне такая покупательница не попадётся, которая выставит условия выехать в 10 дней Хотя, даже и не знаю, может и соглашусь, тогда с тенантами договариваться надо будет, может и доплатить им за приченённые неудобства. Покупатели сейчас на дороге не валяются, особенно те, кто покупают!

[vaduz]

Rent-back - обычное дело.
При продаже вы рентуете дом у покупателя на нужный срок, платите покупателю рент по договоренности, обычно исходя из его mortgage.
Если не для себя, а для других жильцов, то два варианта: оформляете рент-бацк на себя и тогда жильзы платят вам, а вы - новому владельцу, либо оформляете рент на жильцов, но тогда вы будете доплачивать, если новый рент больше старого.
Ваш риэлтор должен обо всем позаботиться.

Как вариант - платите жильцам отступные, чтобы те свалили с момента продажи дома. Мы купили дом с жильцами, у которых был лиз еще на год.
Поскольку тогда был рынок продавца, то мы заплатили $5к, чтобы те переехали.

[Josephina]

Rent-back - обычное дело.
При продаже вы рентуете дом у покупателя на нужный срок, платите покупателю рент по договоренности, обычно исходя из его mortgage.
Если не для себя, а для других жильцов, то два варианта: оформляете рент-бацк на себя и тогда жильзы платят вам, а вы - новому владельцу, либо оформляете рент на жильцов, но тогда вы будете доплачивать, если новый рент больше старого.
Ваш риэлтор должен обо всем позаботиться.

Как вариант - платите жильцам отступные, чтобы те свалили с момента продажи дома. Мы купили дом с жильцами, у которых был лиз еще на год.
Поскольку тогда был рынок продавца, то мы заплатили $5к, чтобы те переехали.

Так вот здесь мне и не понятно? Жильцы же будут знать, что за мортгич я уже не плачУ, так как дом уже продан, за что им-то платить мне?
Заставить их платить новому хозяину я не могу, так как лиз был составлен на другое лицо, т. е. на меня.
Выходит мне придётся платить новому хозяину сумму его мортгича, до истечения лиза моих тенантов или
Выплатить полную сумму тенантам за рент по лизу, но в таком случае они съезжают заданным днём указанным по договору продажи.
Теперь я поняла, Спасибо! Буду действовать по обстоятельствам .

[vaduz]

Так вот здесь мне и не понятно? Жильцы же будут знать, что за мортгич я уже не плачУ, так как дом уже продан, за что им-то платить мне?

IMHO, у них с вами договор ренты и они платят деньги в соответствии с договором.
Вопросы собственности и rent-back их не должны волновать.
Эти вопросы вы урегулируете при продаже дома.

Но я бы попросил их выехать, если найдется покупатель.

[Jedd]

Нет, они уже собирались съезжать раньше, но поскольку это лиз, а не рент, то должны выполнить условия лиза до установленного срока или выплатить лиз и съехать раньше.

Кому они должны? Если вам и обе стороны хотят перезда, то в чем проблема?

[xmaz]

Josephina, насколько я понимаю, дом у Вас освободится в марте (рент по февраль включительно)?

Так вот, пока вы его подготовите (почистить-подремонтировать), уже середина марта-апрель. Это уже совсем не зима, даже близко. Это уже самый сезон пошел.
Так что мой Вам совет - не торопитесь, потому что это сейчас уже - не сезон. Праздники, холода, дожди, школа началась... Люди не хотят переезжать в это время.

Плюс с жильцами показывать дом (даже рентал) - это отпугнуть многих потенциальных покупателей. К тому времени, как жильцы съедут, Ваш дом уже станет "перестарком"

И еще совет: не выставляйте дом, пока он не будет АБСОЛЮТНО готов к показу, мначе только время зря потратите. Дом должен быть в своем лучшем возможном состоянии, чтобы произвести впечатление сразу (особенно в современном состоянии рынка), иначе потеряете потенциальных покупателей.

Удачи!

[DanielMa]

Rent-back - обычное дело.
При продаже вы рентуете дом у покупателя на нужный срок, платите покупателю рент по договоренности, обычно исходя из его mortgage.
Если не для себя, а для других жильцов, то два варианта: оформляете рент-бацк на себя и тогда жильзы платят вам, а вы - новому владельцу, либо оформляете рент на жильцов, но тогда вы будете доплачивать, если новый рент больше старого.
Ваш риэлтор должен обо всем позаботиться.

Как вариант - платите жильцам отступные, чтобы те свалили с момента продажи дома. Мы купили дом с жильцами, у которых был лиз еще на год.
Поскольку тогда был рынок продавца, то мы заплатили $5к, чтобы те переехали.

Так вот здесь мне и не понятно? Жильцы же будут знать, что за мортгич я уже не плачУ, так как дом уже продан, за что им-то платить мне?
Заставить их платить новому хозяину я не могу, так как лиз был составлен на другое лицо, т. е. на меня.
Выходит мне придётся платить новому хозяину сумму его мортгича, до истечения лиза моих тенантов или
Выплатить полную сумму тенантам за рент по лизу, но в таком случае они съезжают заданным днём указанным по договору продажи.
Теперь я поняла, Спасибо! Буду действовать по обстоятельствам .

Покупатель вашего дома так же потребует у вас чтобы вы ему продали договор ренты. После этого жильцы будут обязаны платить не вам а ему. Если вы хотите избежать головной боли, то поговорите с жильцами и узнайте если они не против переехать пораньше. Возможно вам придеться им немного денег заплатить за их расходы по переездке. Но вы намного больше денег получите за дом если он available on closing.

После продажы, вы получите деньги и выплатите заем банку. После этого вы ничего платить никому не должны. Покупатель будет платить mortgage своему банку и получать аренду с ваших жильцов.

[Josephina]

Josephina, насколько я понимаю, дом у Вас освободится в марте (рент по февраль включительно)?

Так вот, пока вы его подготовите (почистить-подремонтировать), уже середина марта-апрель. Это уже совсем не зима, даже близко. Это уже самый сезон пошел.
Так что мой Вам совет - не торопитесь, потому что это сейчас уже - не сезон. Праздники, холода, дожди, школа началась... Люди не хотят переезжать в это время.

Плюс с жильцами показывать дом (даже рентал) - это отпугнуть многих потенциальных покупателей. К тому времени, как жильцы съедут, Ваш дом уже станет "перестарком"

И еще совет: не выставляйте дом, пока он не будет АБСОЛЮТНО готов к показу, мначе только время зря потратите. Дом должен быть в своем лучшем возможном состоянии, чтобы произвести впечатление сразу (особенно в современном состоянии рынка), иначе потеряете потенциальных покупателей.

Удачи!

Вы всё правильно пишите, мне даже выделить нечего , НО, моя проблема в том, что я на грани финансовой катострофы и ждать мне до Весны -- очень опасно! То что вы написали -- это было бы лучшим сценарием при условии постоянного и достаточного поступления денег для оплаты всех моих счетов.

Я только что заплатила летние таксы за дом -- $3600
Скоро придётся платить рентовую иншуранс -- $787.00
А в Декабре --- зимние таксы -- $1500

Помимо этого, у меня своих расходов каждый месяц около --- $5000, поэтому, чем быстрее я сброшу этот дом, тем лучше для меня будет, здесь уже не для выжиданий! Если я ещё заполучу этот дом с мортгичем в следующем году -- это меня окончательно убьёт!

[Josephina]

Нет, они уже собирались съезжать раньше, но поскольку это лиз, а не рент, то должны выполнить условия лиза до установленного срока или выплатить лиз и съехать раньше.

Кому они должны? Если вам и обе стороны хотят перезда, то в чем проблема?[/quote]

Проблема в том, что пока я не нашла покупателей, я не могу рисковать свободным домом с мортгичем в придачу!

[uncle_Pasha]

Проблема в том, что пока я не нашла покупателей, я не могу рисковать свободным домом с мортгичем в придачу!

Посмотрите внимательно Lease Agreement. Бывает, что дом до окончания срока лиза продать нельзя.
Удачи!

[Josephina]

Rent-back - обычное дело.
При продаже вы рентуете дом у покупателя на нужный срок, платите покупателю рент по договоренности, обычно исходя из его mortgage.
Если не для себя, а для других жильцов, то два варианта: оформляете рент-бацк на себя и тогда жильзы платят вам, а вы - новому владельцу, либо оформляете рент на жильцов, но тогда вы будете доплачивать, если новый рент больше старого.
Ваш риэлтор должен обо всем позаботиться.

Как вариант - платите жильцам отступные, чтобы те свалили с момента продажи дома. Мы купили дом с жильцами, у которых был лиз еще на год.
Поскольку тогда был рынок продавца, то мы заплатили $5к, чтобы те переехали.

Так вот здесь мне и не понятно? Жильцы же будут знать, что за мортгич я уже не плачУ, так как дом уже продан, за что им-то платить мне?
Заставить их платить новому хозяину я не могу, так как лиз был составлен на другое лицо, т. е. на меня.
Выходит мне придётся платить новому хозяину сумму его мортгича, до истечения лиза моих тенантов или
Выплатить полную сумму тенантам за рент по лизу, но в таком случае они съезжают заданным днём указанным по договору продажи.
Теперь я поняла, Спасибо! Буду действовать по обстоятельствам .

Покупатель вашего дома так же потребует у вас чтобы вы ему продали договор ренты. После этого жильцы будут обязаны платить не вам а ему. Если вы хотите избежать головной боли, то поговорите с жильцами и узнайте если они не против переехать пораньше. Возможно вам придеться им немного денег заплатить за их расходы по переездке. Но вы намного больше денег получите за дом если он available on closing.

После продажы, вы получите деньги и выплатите заем банку. После этого вы ничего платить никому не должны. Покупатель будет платить mortgage своему банку и получать аренду с ваших жильцов.

Это было бы наилучшим решением моего вопроса. Но тут проблема с тенантами, так как, чтобы продать мой договор новому владельцу дома, нужно переписать всё по новой на имя владельца, а мои тенанты могут не согласиться этого делать, а обязать их никто не может.
Скорее всего мне придётся либо им доплатить за выезд и причинённые неудобства, либо дать им возможность там дожить до Февраля включительно, и платить сумму по-договорённости новому владельцу дома.

Я так надеюсь, что в течении этих 5-ти месяцев, пока они платят за рент, я найду покупателя, сделка будет закрыта через месяц-полтора, первая оплата мортгича нового владельца -- ещё через месяц, там глядишь и тенанты сами мне всё оплатят до конца или около того, а к этому моменту я уже спокойно закрою сделку! Если будет небольшая разница в месяц-два, то заплачу им, а что делать

[Josephina]

Проблема в том, что пока я не нашла покупателей, я не могу рисковать свободным домом с мортгичем в придачу!

Посмотрите внимательно Lease Agreement. Бывает, что дом до окончания срока лиза продать нельзя.
Удачи!

Я этот договор сама составляла, там есть запись, что при продаже дома первыми покупателями (при желании) являются мои тенанты. Они сами это заявили при осмотре дома впервые, но поскольку у них тогда не было дост. средств, то решили рентовать его на два года. Прожив там два года им всё нравится, но у меня в доме один совместный туалет с ванной, а их трое -- муж, жена, маленький ребёнок и это стало одним из больших неудобств. Всё остальное -- нравится!, достраивать ничего не хотят, хотя там поле деятельности -- огромное и бэк и фронт ярд большие, можно второй этаж достроить, но у них нет желания, хотят поискать чтобы всё было без заморочек.

Так что продавать я его могу, но лиз надо как-то плавно объехать .

[LuckyOne]

Постарайтесь урегулировать как-то так, чтобы жильцы съехали.. дом с семьей с ребенком вряд ли кто-нибудь захочет даже смотреть.. Они ведь могут не захотеть выселяться.. и не платить ничего, а выселить семью с ребенком это проект не для слабонервных.. Мои родители чуть не купили квартиру с семьей с ребенком. Хозяин не знал как избавиться от навязчивых тенантов и решил не сообщать о них, а они не хотели платить.

[serginfo]

Косметический ремонт вы собираетесь делать? Жильцы на это согласны?
Мне кажется, что продать дом с жильцами, осенью, можно только хорошо сбросив цену. Лучший вариант, как уже писали дождатся конца конца лиза, сделать ремонт в доме, и как раз в начале весны выставлять в самый пик. Чтобы хватило денег можно открыть HELOC, если в доме есть equity. Если ее нет, то продажа дома с большой скидкой - тоже не вариант...