Продажа дома с жильцами

[Andrey Barabashkin]

В каком zoning находится дом? Если не в stricktly residential, то пойдите не к простому реалтеру, а обратитесь в commerical real estate company, они профессионалы по продажам commercial and income properties. Дом с тенантами можно продать как доходный дороже, чем простой residential.

Плюс, когда вы продаете дом, то продаете его "насовсем" со всем "имуществом", что в данном случае является ваш lease с жильцами. То есть начиная с того дня как вы его продали, жильцы платят рент новому хозяину дома.
Но даже если как вы говорите они должны платить вам (если вы дом rent back), то жильцов не должно волновать есть ли у вас моргич на этот дом или нет, они обязаны платить за рент. А то по вашей логике все магазины и рестораны должны прекращать платить рент своим хозяивам в тот день, когда хозяева выплачивают моргич до конца.

[Josephina]

В каком zoning находится дом? Если не в stricktly residential, то пойдите не к простому реалтеру, а обратитесь в commerical real estate company, они профессионалы по продажам commercial and income properties. Дом с тенантами можно продать как доходный дороже, чем простой residential.

Плюс, когда вы продаете дом, то продаете его "насовсем" со всем "имуществом", что в данном случае является ваш lease с жильцами. То есть начиная с того дня как вы его продали, жильцы платят рент новому хозяину дома.
Но даже если как вы говорите они должны платить вам (если вы дом rent back), то жильцов не должно волновать есть ли у вас моргич на этот дом или нет, они обязаны платить за рент. А то по вашей логике все магазины и рестораны должны прекращать платить рент своим хозяивам в тот день, когда хозяева выплачивают моргич до конца.

Они могут отказаться подписывать новый договор с новым хозяином. В моём лизе такого условия не предусмотрено.

А вот со вторым вашим утверждением я наверное соглашусь! Действительно так и должно быть, НО, с другой стороны, я не могу продавать дом без их на то согласия, пока они не сделали официального заявления о выезде. Я посмотрела наш договор, где сказано, что они должны принять решение о следующем годе рента не позднее чем за 2 месяца окончания текущего.
То есть, я спокойно могу выставлять дом на продажу с Января, но это "мертвый сезон" в продажах, поэтому я и хочу им дать возможность получить какую-то выгоду в $$$$, чтобы они согласились мне дать выставить дом на продажу уже сейчас, а не дожидаться зимы. Их, конечно будет смущать, что покупатели будут ходить с осмотрами, время опять же выбрать подходящее для них нужно, короче, тут много ньюансов.

[Jedd]

Самый правильный вариант для вас сейчас это продавать дом, как "rental property" - тогда жильцы с лизом будут только в плюс.
Лиз заключается на место проживания, так что он просто перейдет новому владельцу. Жильцы весной могут его не продлить, но это уже не ваша проблема.
Второй вариант, это дождаться пока они выедут, сделать косметический ремонт и продавать.
Третий вариант - договориться с жильцами, что они скажем получат 1% от сделки. Тогда они будут заинтересованы в том чтобы дом продался, был в чистоте и не будет проблем с тем чтоб заставлять их переехать.

[DanielMa]

Это было бы наилучшим решением моего вопроса. Но тут проблема с тенантами, так как, чтобы продать мой договор новому владельцу дома, нужно переписать всё по новой на имя владельца, а мои тенанты могут не согласиться этого делать, а обязать их никто не может.

Ничего не надо переписывать на имя владельца. Это жильцов не касаеться кому деньги платить. Все это делаеться без их участия и им просто говориться что деньги они платят новому человеку.

[DanielMa]

Они могут отказаться подписывать новый договор с новым хозяином. В моём лизе такого условия не предусмотрено.
.

Новый договор подписывать не надо. Вы с покупателем заключите отдельный договор по которому покупатель будет выполнять все ваши обязанности и получать деньги.

[Josephina]

Самый правильный вариант для вас сейчас это продавать дом, как "rental property" - тогда жильцы с лизом будут только в плюс.
Лиз заключается на место проживания, так что он просто перейдет новому владельцу. Жильцы весной могут его не продлить, но это уже не ваша проблема.
Второй вариант, это дождаться пока они выедут, сделать косметический ремонт и продавать.
Третий вариант - договориться с жильцами, что они скажем получат 1% от сделки. Тогда они будут заинтересованы в том чтобы дом продался, был в чистоте и не будет проблем с тем чтоб заставлять их переехать.

Объясните, пожалуйста, что значит рентал проперти? Меня интересует вся цепочка проплат с моей стороны, налог с продажи будет выше или ниже если продавать как рентал дом?
Спрашиваю потому что не знаю, что в итоге я получу на руки из расчёта, что дом должен быть продан за $215К, где $5K пойдёт агенту, $2K -- пенальти, за продажу дома раньше срока на год, по договору с банком я имею право продать этот дом в январе2009, т.е. три года должна выдержать, а у меня только два получается. Каков будет налог с продажи -- $ ?, если продавать как дом или как рентал проперти?
Покупала я его на себя и для себя, чтобы там жить!, но условия изменились и дом превратился в рентуемый, что и подтверждается страховкой за дом. Как на это посмотрит банк? Будут ли они с меня ещё какие-то деньги снимать за использование дома не по договору-покупки изначально?

[Jedd]

Рентал проперти значит несколько других слов в рекламе и возможно другой раздел в MLS.
Если вы жили в этом доме два года из последних пяти лет, то дополнительных налогов нет. В любом случае они не зависят от того продаете вы дом с жильцами или нет.

[Josephina]

Рентал проперти значит несколько других слов в рекламе и возможно другой раздел в MLS.
Если вы жили в этом доме два года из последних пяти лет, то дополнительных налогов нет. В любом случае они не зависят от того продаете вы дом с жильцами или нет.

Из каких последних пяти?!
Я там вообще не жила, как видно из моего предыдущего сообщения, а стала сразу его сдавать. С момента покупки прошло два года из положенных три, когда после продажи мне не надо было бы платить пенальти. То есть продавая его сейчас или в след. году я буду платить пенальти и плюс, как за дом рентуемый, а не для личного проживания, разница в этом есть или нет?

[Jedd]

Про пять лет это общее правило, как оно работает в вашем частном случае я не знаю.
Тут вам надо бы проконсультироваться с tax adviser, но похоже, что ваш дом в чистом виде business property для IRS, т.е. с продажи придется платить capital gain tax (если там gain есть; его можно перевести в другой business property)

[Josephina]

Про пять лет это общее правило, как оно работает в вашем частном случае я не знаю.
Тут вам надо бы проконсультироваться с tax adviser, но похоже, что ваш дом в чистом виде business property для IRS, т.е. с продажи придется платить capital gain tax (если там gain есть; его можно перевести в другой business property)

Вот этого-то я и боялась. Сплошные минусы

[Andrey Barabashkin]

В каком zoning находится дом? Если не в stricktly residential, то пойдите не к простому реалтеру, а обратитесь в commerical real estate company, они профессионалы по продажам commercial and income properties. Дом с тенантами можно продать как доходный дороже, чем простой residential.

Плюс, когда вы продаете дом, то продаете его "насовсем" со всем "имуществом", что в данном случае является ваш lease с жильцами. То есть начиная с того дня как вы его продали, жильцы платят рент новому хозяину дома.
Но даже если как вы говорите они должны платить вам (если вы дом rent back), то жильцов не должно волновать есть ли у вас моргич на этот дом или нет, они обязаны платить за рент. А то по вашей логике все магазины и рестораны должны прекращать платить рент своим хозяивам в тот день, когда хозяева выплачивают моргич до конца.

Они могут отказаться подписывать новый договор с новым хозяином. В моём лизе такого условия не предусмотрено.

А вот со вторым вашим утверждением я наверное соглашусь! Действительно так и должно быть, НО, с другой стороны, я не могу продавать дом без их на то согласия, пока они не сделали официального заявления о выезде.

Вы не поняли. У ваших жильцов договор на съем данного дома, кто его хозяин - вася пупкин, вы или ваша собачка, их не должно волновать, все что они обязаны - платить рент пока не закончился подписаный ими лис. Вы со своей стороны тоже не обязаны быть хозяином данного дома - захотели, продали, не захотели не продали. Еще раз повторю, поскольку вы не узнали всех нюансов перед тем как находить жильцов, пойдите хоть сейчас в любую commerial real estate и выясните все ваши вопросы с человеком, который живет за счет того, что продает рентал пропертис.

[LuckyOne]

Про пять лет это общее правило, как оно работает в вашем частном случае я не знаю.
Тут вам надо бы проконсультироваться с tax adviser, но похоже, что ваш дом в чистом виде business property для IRS, т.е. с продажи придется платить capital gain tax (если там gain есть; его можно перевести в другой business property)

Вот этого-то я и боялась. Сплошные минусы

Я не поняла, чего Вы боитесь... Налоги платятся с <gain> !!!! Если у Вас нет <gain> то с чего налоги? Мы например потеряли приличную сумму денег на <rental property> при продаже.. Почти половина нам вернулась в tax return.

[Josephina]

Про пять лет это общее правило, как оно работает в вашем частном случае я не знаю.
Тут вам надо бы проконсультироваться с tax adviser, но похоже, что ваш дом в чистом виде business property для IRS, т.е. с продажи придется платить capital gain tax (если там gain есть; его можно перевести в другой business property)

Вот этого-то я и боялась. Сплошные минусы

Я не поняла, чего Вы боитесь... Налоги платятся с <gain> !!!! Если у Вас нет <gain> то с чего налоги? Мы например потеряли приличную сумму денег на <rental property> при продаже.. Почти половина нам вернулась в tax return.

У меня есть небольшой <gain>, а так же, я слышала, что банк может взять штраф в виде какого %, за использование проперти не по-назначению от первоначального договора-покупки, так как, если бы я сразу его покупала под рентал проперти, то и договор был бы составлен по другому вклучая бизнес интерес. Другими словами, я бы платила за мортгич больше будь он изначально оформлен как рентал проперти, нежели как частная собственность.

[LuckyOne]

У меня есть небольшой <gain>, а так же, я слышала, что банк может взять штраф в виде какого %, за использование проперти не по-назначению от первоначального договора-покупки, так как, если бы я сразу его покупала под рентал проперти, то и договор был бы составлен по другому вклучая бизнес интерес. Другими словами, я бы платила за мортгич больше будь он изначально оформлен как рентал проперти, нежели как частная собственность.

И мы не покупали для рента... У нас, кстати параллельно был свой дом, оформленный на меня. Второе жилье покупалось на мужа.

Если Вы все-таки получаете небольшой <gain>, то с него заплатите налог, но если он не большой, то и налог соответственно будет не большим. Кстати, если Вы будете "освежать" дом, то сохраните все чеки, их тоже можно списывать.

[Josephina]

У меня есть небольшой <gain>, а так же, я слышала, что банк может взять штраф в виде какого %, за использование проперти не по-назначению от первоначального договора-покупки, так как, если бы я сразу его покупала под рентал проперти, то и договор был бы составлен по другому вклучая бизнес интерес. Другими словами, я бы платила за мортгич больше будь он изначально оформлен как рентал проперти, нежели как частная собственность.

И мы не покупали для рента... У нас, кстати параллельно был свой дом, оформленный на меня. Второе жилье покупалось на мужа.

Если Вы все-таки получаете небольшой <gain>, то с него заплатите налог, но если он не большой, то и налог соответственно будет не большим. Кстати, если Вы будете "освежать" дом, то сохраните все чеки, их тоже можно списывать.

Вы на мужа покупали, а я одна и это должен был быть дом для моего проживания, так как до этого я рентовала кондо. Но из кондо я никуда не выехала, а купленный дом сдала сразу же в рент! Вот тут-то и могут возникнуть проблемы с банком по платежам. То есть, купилось не за то, за что продалось!
Профит совсем мизерный, но есть. А что значит -- "освежать" дом?

[Andrey Barabashkin]

А что значит -- "освежать" дом?

ремонт сделать

[Josephina]

А что значит -- "освежать" дом?

ремонт сделать

Ремонт я не могу сделать пока жильцы не выехали, но до того как им туда вселиться мы, с моим другом, провели некоторую работу в бэйсменте, чтобы не протекал после дождя, а также, сделали новое крыльцо и дорожку плиткой выложили к дому, так же всю электрику старую поменяли. Всё про все заняло около 12К, но за счёт того, что недвижимость в цене упала, наши издержки на этот дом никак не окупятся

[LuckyOne]

Вы на мужа покупали, а я одна и это должен был быть дом для моего проживания, так как до этого я рентовала кондо. Но из кондо я никуда не выехала, а купленный дом сдала сразу же в рент! Вот тут-то и могут возникнуть проблемы с банком по платежам. То есть, купилось не за то, за что продалось!
Профит совсем мизерный, но есть. А что значит -- "освежать" дом?

Ну у нас так же получилось. Мы в налогах показывали дом как рент сразу же.

Вам написали уже .. "освежать" значит косметика. У нас правда все было в отличном состоянии, только гостинную перекрасили. Кстати, между выселением жильцов и продажей, к сожалению прошло почти 5 месяцев, никому не пожелаю, но там другая ситуация сложилась.

[LuckyOne]

Ремонт я не могу сделать пока жильцы не выехали, но до того как им туда вселиться мы, с моим другом, провели некоторую работу в бэйсменте, чтобы не протекал после дождя, а также, сделали новое крыльцо и дорожку плиткой выложили к дому, так же всю электрику старую поменяли. Всё про все заняло около 12К, но за счёт того, что недвижимость в цене упала, наши издержки на этот дом никак не окупятся :садцры:

Но списать вы их можете. Поговорите со своим налоговым специалистом.

[Josephina]

Ремонт я не могу сделать пока жильцы не выехали, но до того как им туда вселиться мы, с моим другом, провели некоторую работу в бэйсменте, чтобы не протекал после дождя, а также, сделали новое крыльцо и дорожку плиткой выложили к дому, так же всю электрику старую поменяли. Всё про все заняло около 12К, но за счёт того, что недвижимость в цене упала, наши издержки на этот дом никак не окупятся :садцры:

Но списать вы их можете. Поговорите со своим налоговым специалистом.

Я их уже списала в этом году на свой бизнес.

[Josephina]

Спасибо, большое, всем кто ответил на мои вопросы!
Всё учту и постараюсь обойтись без потерь, если получится.