Short sale

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 01 Sep 2007 00:15

Обычное дело. Список short sales утверждается на очередном собрании совета. Которое, как правило, происходит не чаще раза в месяц. Все зависит от внутренних банковских правил, которые ОЧЕНЬ различаются в разных банках.

serginfo · Post by **serginfo** » 01 Sep 2007 07:21

Cherry Berry wrote:Обычное дело. Список short sales утверждается на очередном собрании совета. Которое, как правило, происходит не чаще раза в месяц. Все зависит от внутренних банковских правил, которые ОЧЕНЬ различаются в разных банках.

В любом случае нужно указывать срок действия своего оффера. Пусть даже это будет месяц, хотя это и ОЧЕНЬ много. А то его так и будут держать только про запас.

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 01 Sep 2007 15:22

Согласна. Поэтому мы и указали конец сентября как окончательный срок закрытия. Думаю, к концу месяца что-то должно проясниться. После 18 сентября (заседание Фед) как раз и проценты могут подупасть. Мы на самом деле никуда не торопимся.

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 12 Sep 2007 23:11

Интересный update. Позвонил мне сегодня мой потенциальный лендер и поинтересовался, что со сделкой, потому как mortgage approval истекает и потому как, по его информации, сделка уже давным давно готова. Как оказалось, еще месяц назад им был получен HUD-1 от некой Title and Trust Company, причем рассчитанный исходя из нашего самого первого офера.

Арфиметика следующая. Дом был выставлен за 350 K (Огайо, однако). За год цена упала до 310K. В июле мы дали офер на 280К. Агент продавца, как я уже писала, поставил нас в известность, что придется делать short sale и что это займет какое-то время .Через месяц он нам перезвонил и заявил, что все ОК, но банк назвал цену в 297. Мы помялись (о чем я тоже уже писала), согласились на 286К, подписали какой-то фиговый лист и перенесли клоузинг еще на месяц вперед. Так вот теперь самое интересное – как мы узнали сегодня, title and trust сompany отправила нашему лендеру HUD-1 (то есть по-статейную разбивку всей сделки) из расчета цены в 280K уже больше месяца назад. В этом документа мы прописаны как покупатели. Причем цена уже включала 7% (!) комиссии агенту продавца (то есть почти 20К). И эта форма была отправлена нашему лендеру в тот самый день, когда агент продавца стал вымогать из нас дополнительные 17К.

Получается, еще месяц назад сделка была на мази и все стороны, кроме агента продавца, были согласны на предложенную цену? И что, якобы от лица банка, он пытался приклеить еще 17К? К уже заложенным 20К... Неужели он мог вот так вот запросто утаить тот факт, что наша первоначальная цена была принята продавцом? Или я придаю неоправданно большое значение HUD-1? Что-то все чудесатее и чудесатее.

Какие мысли? Если агент действительно развел нас как лохов, то я бы даже не пожалела времени и денег на попытку прищемить ему хвост.

rvd · Post by **rvd** » 12 Sep 2007 23:26

Cherry Berry wrote:Какие мысли?

Я тоже не понял - от кого сейчас сделка зависит? от вас, что ли?
а вы можете обойти етого жука-агента и говорить напрямую с банком? что с вашим офером? может, обратиться куда следует (NAR and Filing Ethics Complaints and Arbitration Requests) ?

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 12 Sep 2007 23:46

rvd,

От нас, похоже, мало что зависит. Наш последний офер выглядит так: оригинальная цифра в 280 зачеркнута и проставлена 286, с нашими инициалами на исправлении. Цифра в 297 (рукой агента) там тоже фигурирует в зачеркнутом виде. Даты на офере все старые и протухшие. Агент уверил нас, что такая форма контр-оффера вполне нормальна. Что сейчас происходит с нашим офером – непонятно. Или в банке, или в столе агента, или давно уже в мусорном ведре.

Дом по-прежнему в листинге за 310. Координат банка у меня нет.
Есть новый адрес хозяев дома на HUD-1 (они значатся как продавцы). Ведь их-то тоже, получается, нагрели – люди могли еще месяц назад избавиться от pre-foreclosure кошмара и жить себе дальше. Обратиться куда следует руки чешутся, но надо сначала разобраться что за бардак вообще происходит.

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 14 Sep 2007 21:24

Разобрались. Может, кому пригодится.
HUD-1 [settlement statement] must be created and included with every offer that you make to the bank on your Short Sale deals.
То есть в обычной ситуации HUD составляется после подписания контракта.
А при short sale предварительная HUD составляется сразу же, при первом офере, и предоставляется банку. Title company отправила ее и нашему лендеру просто по инерции, я с ними сегодня разговаривала.
Агент реабилитирован. Может, поумерит свои 7%-ные аппетиты или уговорит банк на нашу цену.

serginfo · Post by **serginfo** » 14 Sep 2007 22:34

в HUD-1 должно быть указано как распределяются деньги с продажи, то есть будет указал банк, кооторуму выплачивается кредит. Если уж агенту совсем не доверяете, то можете попробывать позвонить в этот банк и попытаться узнать у них что-нибудь про ваш оффер. Может быть узнаете много интересного.

Я бы так и сделал. Хотя агенты очень не любят, когда что-то делают не через них. Хотя это не ваш агент, вам должно быть пофиг.

Да и если дом до сих пор стоит, то значит он все еще переоценен, может и 280 за него много.

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 02 Oct 2007 03:49

А вот и финал нашей 4-месячной опупеи.
Цену скостили. Даже несколько ниже нашего офера. Закрываемся в конце месяца. Агент получает 5% (заработал, однако, прогибая банк). Бывшие домовладельцы тоже вздохнули свободно. Вот такой вот банкет за счет банка.
Понятно, что цены неизбежно будут падать. Но низкая цена покупки хеджирует риск 20-25% падения. Да и нравится нам и дом и location.
Резюме: при наличии времени и терпения - short sale oч даже ничего в наше смутное время.

tchicago · Post by **tchicago** » 02 Oct 2007 04:51

Cherry Berry wrote:Но низкая цена покупки хеджирует риск 20-25% падения.

Та цена, за которую Вы купили, и есть рыночная цена. Так что непонятно кто кого хеджирует. Раз банк на эту цену согласился, значит он знает, что если будет ждать дальше, то и этой цены не получит, ибо цены падают.

rvd · Post by **rvd** » 02 Oct 2007 14:12

tchicago wrote:Раз банк на эту цену согласился, значит он знает, что если будет ждать дальше, то и этой цены не получит, ибо цены падают.

необязательно, простаивающий дом - ето дорогое удовольствие, когда mortgage не работает и нет payments. Зачем банку дом, он же не генерирует дохода? Они спишут потери, даже половина лучше, чем ничего, заменят владельца, который не в состоянии платить на того, кто в состоянии, и денежки опять начнуть капать в банк ежемесячно. Всем хорошо.

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 02 Oct 2007 14:29

Мне таки кажется что у банка есть резон продавать ниже рыночной. Ведь стартовая цена на аукционе – 2/3 от appraisal (уж явно не рыночная). Плюс расходы на foreclosure. Плюс они завалены сейчас этими делами и не могут оттягивать foreclosures до бесконечности. Хотя соглашусь, что «разумность» цены в предверии серьезного падения рынка – понятие относительное.

Я это все к тому, что и на этом падающем рынке не все могут ждать. В наших васюках, например, хорошие дома в рент сдавать вообще не принято, а школьный дистрикт – top 5 в штате. Не думаю, что цены упадут до нуля, хотя, безусловно, будут падать. Когда жить в своем доме таки хочется, то IMHO short sale может оказаться не самым плохим вариантом. А за эту цену 5BR нестарых домов в хорошем состоянии на нашем рынке пока и близко нет.

tchicago · Post by **tchicago** » 02 Oct 2007 14:50

Cherry Berry wrote:Мне таки кажется что у банка есть резон продавать ниже рыночной.

Продажа дома Вам за ту цену, за которую Вы купили, выставила новую рыночную цену для Вашего дома, а также для домов в округе. Или у вас был задействован кешбек, где вы указали высокую цену в контракте, а банк возвращал разницу черным налом? Сомневаюсь.

Кстати, рыночная цена - это не та цена, которая выставлена во всяких там МЛС листингах и бумажках риелторов, а та цена, за которую дом фактически продается.

tchicago · Post by **tchicago** » 02 Oct 2007 14:53

Cherry Berry wrote:а школьный дистрикт – top 5 в штате.

url-> Suzanne researched it? :wink:

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 02 Oct 2007 15:01

Ну да, рыночную. Только если завтра кто-то захочет купить сопоставимый дом по такой «рыночной» цене, то далеко не факт, что получится.

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 02 Oct 2007 15:15

Ага, Сюзан :mrgreen:

PS Свежие данные по всем огайским дистриктам:
www.toledoblade.com/assets/xls/TO25584814.XLS

serginfo · Post by **serginfo** » 02 Oct 2007 17:57

Поздравляю! Дешевые же у вас дома!

Natashka · Post by **Natashka** » 02 Oct 2007 19:15

Мы закрылись на прошлои неделе.Тоже short sale. Заняло 3 месяца.
Купили дом на 30 % дешевле apprisal.

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 02 Oct 2007 20:52

Serginfo, спасибо за поздравления. Дома в нашем городке хоть и дешевые, зато налоги аховские. И городской, и проперти.

Наташа, 30% - это просто обзавидоваться. Молодцы.
Наш аппрайзал будет завтра. Посмотрим, сколько насчитают. Кстати, купив дом с таким дискаунтом, можно ли прогнуть городские власти на меньший property tax? А то ведь сейчас оценка его в public records ого-го по сравнению с ценой покупки.

rvd · Post by **rvd** » 02 Oct 2007 22:11

Cherry Berry wrote:Кстати, купив дом с таким дискаунтом, можно ли прогнуть городские власти на меньший property tax? А то ведь сейчас оценка его в public records ого-го по сравнению с ценой покупки.

не можно, а нужно

KIRK_247 · Post by **KIRK_247** » 02 Oct 2007 22:19

Cherry Berry wrote: Кстати, купив дом с таким дискаунтом, можно ли прогнуть городские власти на меньший property tax? А то ведь сейчас оценка его в public records ого-го по сравнению с ценой покупки.

Ниже apprisal прогнуть не удастся.

Погремушкин · Post by **Погремушкин** » 03 Oct 2007 00:51

Cherry Berry wrote:А за эту цену 5BR нестарых домов в хорошем состоянии на нашем рынке пока и близко нет.

Твою мать... 280К-290К за 5 бедрумный не старый дом... Может ну его нафиг эту Калифорнию?

Cherry Berry · Post by **Cherry Berry** » 03 Oct 2007 01:40

Ага. 5-бедрумный, 1992 года, 3,000+ sq feet, два камина, бейзмент – хоть футбольную команду приглашай, sunroom, офис, дек, лендскейпинг и относительно большой , гранитная кухня с новыми appliance, новая крыша и т.д. (это я так себя уговариваю

) Вот такая вот “flyover country”. На вырученные сбережения летим завтра в Калифорнию :lol:

vaduz · Post by **vaduz** » 03 Oct 2007 03:21

Поздравляю!
Дом - просто офигеть.

Погремушкин · Post by **Погремушкин** » 04 Oct 2007 01:46

Cherry Berry wrote:Ага. 5-бедрумный, 1992 года, 3,000+ sq feet, два камина, бейзмент – хоть футбольную команду приглашай, sunroom, офис, дек, лендскейпинг и относительно большой , гранитная кухня с новыми appliance, новая крыша и т.д. (это я так себя уговариваю ) Вот такая вот “flyover country”. На вырученные сбережения летим завтра в Калифорнию

Кхм, ну должен же быть где-то подвох

Не должен, он ОБЯЗАН БЫТЬ!!! Отговорите меня от переселения в Огайо