Как продать дом риелтеру?

[tarrow]

Купил 2 года назад дом у риелторши (она же - продавец). Долго торговались, особенно упорствовал ее муж. Теперь дом надо продать и купить в другом штате.
Купить дом помогал наш риэлтор-от покупателя, но мне она не нравилась и тогда, поэтому я не стал ей звонить.
Позвонил риэлторше-продавцу и она сказала что:
- а) почему я не позвонил той другой, которая нам помогала, так как якобы у них, риэлтеров, есть негласный устав, не перехватывать клиентов;
- б) она хочет купить дом себе назад. Она говорит дом в хорошем месте, она развелась, это ее муж настаивал на продаже 2 года назад, а ей наш дом очень нравился, что мы сделали ремонт и т.д., что она может оформить через buyowner.com.

Вопрос: Можно ли доверять риелторше-покупателю? Ей же выгодно, чтобы у меня не было других покупателей?

Вопрос: Есть ли у меня какие то обязательства перед той риэлтошой которая продала нам этот дом?

[Dory]

1)позвоните той, другой (или вообще другой) и пусть она уже теперь соблюдает ваши интересы и рассматривает предложения от других покупателей,
2) ничем вы ей не обязаны

[tarrow]

1)позвоните той, другой (или вообще другой) и пусть она уже теперь соблюдает ваши интересы и рассматривает предложения от других покупателей,
2) ничем вы ей не обязаны

В каком случае будет дешевле - один риэлтор vs два риэлтора? Второй может поднять цену на 5%, но 3% возьмет себе. Т.е. получается что он заберет себе то, что добавит. При этом цена будет выше, что замедлит продажу.
Я исхожу из того, что если риэлтор один - я плачу все 2-3% ему. Если риэлтор - сам покупатель, он может вообще ничего не брать, какой смысл?

[genka8]

В разных штатах законы разные, но обычно над агентом стоит брокер, который отбирает половину комиссионных. Если оформить продажу между двумя частными лицами, то никаких комиссионных не будет. Никаких подводных камней я не вижу, надо лишь определится с ценой.

[helg]

Если договориться непосредственно с покупателем (совершенно неважно риэтлер она или нет), это действительно будет называться "Sale by Owner". В этом случае продавец не платит комиссионных агентам продавца и покупателя. Обычно каждому агенту дается по 3%, то есть всего 6%.

В принципе, риэлтерша может оформить себя агентом по собственной сделке, и записать, что Вы заплатите ей комиссионные с продажи. Смысла в этом для нее никакого. Ровно на эти комиссионные возрастает стоимость дома, устанавливаемая Вами - то есть платить комиссионные она будет из своего кармана, а c полученных комиссионных она должна будет заплатить налоги. Поэтому она и предлагает "Sale by owner", то есть совсем без агентов и комиссионных.

Можно ли доверять риелторше-покупателю?

Вы цену ей назовите (которую надо сначала вычислить). Если она согласится (то есть даст бумажку по имени "offer letter"), можно работать. Не даст бумажки, прибавляйте к цене эти 6% чтобы получить на руки те же деньги, звоните какому-нибудь агенту и молитесь, чтобы дом не застоялся на рынке.

6% от цены дома, обычно, достаточная мотивация для того, чтобы разобраться во всем самому.

С Вашей стороны полученный "offer letter" хорошо бы показать "Real Estate Attorney" - адвокату - для проверки на предмет подводных граблей. Это в пределах 1K, что обычно намного меньше 3%.

Есть ли у меня какие то обязательства перед той риэлтошой которая продала нам этот дом?

По умолчанию - никаких.

--
Олег

[Вертихвостка]

Чем меньше риалтеров, тем лучше для вас, а самое лучшее - это продать by owner вообще без них, и даже, если покупатель риалтор по професии, то все равно может купить как частное лицо.

[agent_V]

Никаких обязательств у Вас перед риэлтошой которая продала Вам этот дом нет.
А то что у Вас уже есть готовый покупатель,особенно при сегодняшнем-то рынке, который с домом хорошо знаком и соответственно не будет вам порить нервы после инспекции -это большой плюс. Если Вы не в Калифорнии или Нью Йорке
то скорее всего Вам не стоит беспокоится из-за большого наплыва покупателей.
Если она принимает Вашу цену, то зачем вам другие покупатели?

[BayZee]

Абсолютно согласна. Если вас цена для продажи устраивает, то беспокоиться вам абсолютно незачем. Просто внимательно прочитайте оффер, что риэлторша влючила в покупку (стиралку, сушилку, например), какие условия она поставила, чтобы уйти от контракта (финансирование, инспекция), и т.п. И о цене советую устно не договариваться, только письменный оффер. Мы продали дом в другом штате FSBO, с покупателем даже и не встретились лицом к лицу

[tarrow]

Сегодня риелтерша пришла и предложила (в письменной форме) на 25К больше чем я сам у нее купил 2 года назад. Сумма несколко меньше (6K) чем дает zillow.com. Соглашаться или поднять цену?

[genka8]

Цены на Zillow имеют отдаленное отношение к реальности. По моему опыту- разброс +-10% на cookie cutters in the same ZIP. One of a kind custom homes они адекватно оценить просто не могут. Надо смотреть результаты предыдущих продаж и предложения на рынке сегодня. Если Вы в одном из "бублевых" штатов, то трудно сказать, как сегодняшняя цена соотнасится с тогдашней.

[Вертихвостка]

Сегодня риелтерша пришла и предложила (в письменной форме) на 25К больше чем я сам у нее купил 2 года назад. Сумма несколко меньше (6K) чем дает zillow.com. Соглашаться или поднять цену?

Если вас это предложение устраивает, то соглашаться, если не устраивает - предложите ей свою цену.

[helg]

Соглашаться или поднять цену?

1. Кроме цифры в ее предложении должно быть несколько пунктов определяющих сколько денег Вам останется.
- Сказано ли там явно, что продажа - By Owner (то есть без посредников, и ~6% Вы никому не платите)?
- Кто оплачивает closing costs, в частности, налоги штату/округу/городу с продажи и услуги titling company (тем, кто бумаги будет рисовать): Вы, она или делите (split) пополам. Это суммы в диапазоне 1-2% стоимости дома. Если финансирование покупки за счет кредита не (95+)%, обычно платит покупатель - чтобы меньше платить ежегодных налогов на дом. В этих пределах удобнее при торговле не дергать цену сделки, а попросить поменять пункт о том, кто оплачивает определенные услуги.
2. Нет ли в предложении граблей AKA contingencies: условий, при которых сделка расторгается? К неприятным можно отнести условия, что предыдущий дом покупателя продастся, или что ипотечный кредит будет получен под процент не выше какого-то. Она лучше Вас знает рынок, пусть не перекладывает свои риски на Ваши плечи.
3. Earnest money она кладет? Не 1000, а больше? Эту сумму Вы получите, если сделка не состоится по ее вине, не описанной в п.2. Сумма должна покрыть Ваши расходы на повторную продажу.
4. Общедоступна ли в вашей деревне информация о продажах домов? Если да, и zillow показывает даты и цены соседних продаж, тогда его оценка имеет отношение к реальности. Можно еще проехаться мимо окрестных ценообразующих домов чтобы представить: отличаются ли они с какую-либо сторону от соседних факторами, которые не учитываются zillow: тихая улица/хороший вид/что еще. Те же факторы примените к своему дому.
5. 6K - это ведь меньше 6% стоимости дома? То есть, денег от этой продажи у Вас останется больше, чем после риэлтерской по цене zillow.
6. Поздняя осень - это не весенне-летний сезон продаж домов. Зависнуть на рынке очень легко. Дети=>школа=>две ипотеки Вам могут грозить?

Мой совет: если в вышеперечисленных пунктах нет сюрпризов, согласиться. Если что есть - предложить исправить. А если играть, то на уровне того, кто оплачивает closing costs.
--
Олег

[tarrow]

Цены на Zillow имеют отдаленное отношение к реальности. По моему опыту- разброс +-10% на cookie cutters in the same ZIP. One of a kind custom homes они адекватно оценить просто не могут. Надо смотреть результаты предыдущих продаж и предложения на рынке сегодня. Если Вы в одном из "бублевых" штатов, то трудно сказать, как сегодняшняя цена соотнасится с тогдашней.

Zillow в нашей деревне имеет смысл. Он включает соседние продажи. Колебания цены ~+/- 5%. Зона не бублевая, мидвест.

[tarrow]

Соглашаться или поднять цену?

1. Кроме цифры в ее предложении должно быть несколько пунктов определяющих сколько денег Вам останется.
- Сказано ли там явно, что продажа - By Owner (то есть без посредников, и ~6% Вы никому не платите)?

Договаривались делать "By Owner", но еще не было времени внимательно посмотреть бумаги.

- Кто оплачивает closing costs, в частности, налоги штату/округу/городу с продажи и услуги titling company (тем, кто бумаги будет рисовать): Вы, она или делите (split) пополам. Это суммы в диапазоне 1-2% стоимости дома. Если финансирование покупки за счет кредита не (95+)%, обычно платит покупатель - чтобы меньше платить ежегодных налогов на дом. В этих пределах удобнее при торговле не дергать цену сделки, а попросить поменять пункт о том, кто оплачивает определенные услуги.

Хорошее предложение.

2. Нет ли в предложении граблей AKA contingencies: условий, при которых сделка расторгается? К неприятным можно отнести условия, что предыдущий дом покупателя продастся, или что ипотечный кредит будет получен под процент не выше какого-то. Она лучше Вас знает рынок, пусть не перекладывает свои риски на Ваши плечи.

Буду смотреть

3. Earnest money она кладет? Не 1000, а больше? Эту сумму Вы получите, если сделка не состоится по ее вине, не описанной в п.2. Сумма должна покрыть Ваши расходы на повторную продажу.

Еще не знаю

4. Общедоступна ли в вашей деревне информация о продажах домов? Если да, и zillow показывает даты и цены соседних продаж, тогда его оценка имеет отношение к реальности. Можно еще проехаться мимо окрестных ценообразующих домов чтобы представить: отличаются ли они с какую-либо сторону от соседних факторами, которые не учитываются zillow: тихая улица/хороший вид/что еще. Те же факторы примените к своему дому.

zillow имеет смысл. колебания цен маленькие.

5. 6K - это ведь меньше 6% стоимости дома? То есть, денег от этой продажи у Вас останется больше, чем после риэлтерской по цене zillow.

6К это 1.7%.

6. Поздняя осень - это не весенне-летний сезон продаж домов. Зависнуть на рынке очень легко. Дети=>школа=>две ипотеки Вам могут грозить?

детей нет, ипотеки есть, и конечно грозят, но одно хорошо - дом в хорошем месте, вокрук деревни - гольф-курс, поэтому все туда рвутся, особенно пенсионеры.

Мой совет: если в вышеперечисленных пунктах нет сюрпризов, согласиться. Если что есть - предложить исправить. А если играть, то на уровне того, кто оплачивает closing costs.
--
Олег

спасибо