Variable vs. fixed rate

[Annagen]

Покупаем жилье в Канаде, в Онтарио. Нам дают fixed rate 5.9% на 5 лет. Mortgage broker советует взять variable rate, так как ниже, что-то около 5.65%. Говорит, что еще и будет понижаться. Также говорит, что если что, то мы всегда сможем перейти на fixed rate. Стоит ли рискнуть и взять нефиксированный процент? Какие будут мнения по этому поводу? Может есть какие нибудь полезные ссылки, а то что-то ничего особенного не нашли по вопросу.
Спасибо.

[Komissar]

ради 0.3% рейта я бы не стал рисковать. 5.9% очень неплохой процент для фиксированного рейта.

Я бы прыгнул на variable если он на 1.5-2% ниже fixed (бывали такие времена), а ради 0.3% экономии и надежды на будущее не стал бы дергаться.

Не забудьте отметиться в поздравительном топике наверху этого раздела, когда "закроете" сделку на дом.

[Inters]

Рефинансирование может быть достаточно дорогим. А рэйт может легко полезть наверх.

[Abappy]

Также говорит, что если что, то мы всегда сможем перейти на fixed rate.

Только "fixed rate" будет уже не нынешним, а на момент того самого "если что". С другой стороны Вы берёте пятилетний кредит при общем сроке погашения раз в пять-шесть большем .. так какая разница? Если не рисковать, то брать уж на все 25 лет фиксированный и спать спокойно

[Колхозник]

Покупаем жилье в Канаде, в Онтарио. Нам дают fixed rate 5.9% на 5 лет. Mortgage broker советует взять variable rate, так как ниже, что-то около 5.65%. Говорит, что еще и будет понижаться. Также говорит, что если что, то мы всегда сможем перейти на fixed rate. Стоит ли рискнуть и взять нефиксированный процент? Какие будут мнения по этому поводу? Может есть какие нибудь полезные ссылки, а то что-то ничего особенного не нашли по вопросу.
Спасибо.

Тут и думать нечего. Брать 5.9%. Люди вон 7% платят прямо сейчас и счастливы что не выше. Особенно в наше стремное время.

2.5 года назад я взял 5.6% зафиксированно очень надолго. Сосед замахнулся на дом побольше и взял где-то 5.0-5.2% на 5 лет чтобы выплаты потянуть. А там мол видно будет. Продадим или как.

Так вот, я сплю спокойно. Как спит сосед - не знаю. Я только знаю что дома у нас в районе нынче продаются слабо. А проценты выросли. Если соседу повезет, через еще 2.5 года все вернется к точке отсчета. А может и нет.

[agent_V]

Я лично предпочитаю платить меньше сегодня, чем иметь "уверенность в завтрашнем дне" , как тут предлагают выше.
Дело в том ,что по статистике, средняя жизнь моргаджа 5-7 лет. Масса людей, по разным причинам, меняет дома каждые несколько лет, особенно первый (стартер) дом. Меняется место работы, доход увеличивается или уменьшается(пенсия например), рождаются дети или наоборот дети уезжают из дома и т.п.
Если вы молодая семья и этот дом -не дом "Вашей мечты", то скорее всего через несколько лет вы захотите переехать в другой дом.
Смотрите по Вашим планам на будущее...

[Колхозник]

Дык вроде уже сказано было:

- разница то всего 0.25% между плавающим и фиксированным (из тех что предложили автору). Экономия - копеешная. Риск - НЕкопеешный.
- фиксированный рейт сам по себе очень неплохой
- от добра добра не ищут....

Статистика - хе.

Если (согласно статистике) подошло время продать (5-7 лет), а на дворе рынок упал, по вашему, надо жить по статистике и продавать?

Нет, конечно продавать по статистике не надо.

Просто статистика очень умело используется маркетологами чтобы ВАМ запродать чего-нибудь (типа АРМ мортгиджа, даже когда это не выгодно). Ведь статистика то не поменялась. Статистика все усредняет за многие-многие годы. Ей (статистике) пофиг что рынок упал и банки дома назад забирают.

[nester]

В Канаде - рынок не падает!

5.9 - имхо много. Да, по идее будет опускаться.
Кажется я слышал что среднее владение домом - как раз 4 года.

Если закрытый на 5 лет - при досрочном расторжении будет штраф. (На вариейбл - какая длина "контракта"?) Узнать сколько лет вы проживёте в том доме - реально невозможно. Судя по тому что дом первый - скорее меньше чем больше.
Больше ничего не знаю Я покупал ровно год назад - на 5 лет 4.95.

Вообще, спрашивайте в Канадском Клубе. Там народ ближе к теме, а то тут вам щас про кризис будут страшилки пугать

[Annagen]

В принципе, мы и не думали брать нефиксированныи процент. это наш брокер нас с толку сбила. По мне, после того, как нам уже нервы с этими процентами потрепали, 5.9% просто сказка. Брокер говорит, что 22 января будет объявлен новый фиксированный процент, которыи может быть ниже, выше скорее всего не будет (по ее мнению). Мы вот и думали, пока взять нефиксированный (сделка закрываыется 3 января), а после 22 января смотреть по ситуации.
А вот такои переход с нефикс. на фиксир. считается перефинансированием или нет? Надо ли будет какие-то дополнительные деньги за ето платить?

[Polar Cossack]

Мы вот и думали, пока взять нефиксированный (сделка закрываыется 3 января), а после 22 января смотреть по ситуации.
А вот такои переход с нефикс. на фиксир. считается перефинансированием или нет? Надо ли будет какие-то дополнительные деньги за ето платить?

И на что вы, интересно, будете смотреть через 3 недели после оформления? Полгода как минимум никто с вами даже разговаривать на эту тему не будет. Да, любое изменение условий является перефинансированием. Если процент будет падать, текущий банк может пойти на то, чтобы не брать денег за переоформление, чтобы не терять клиента, но это должно та-а-ак упасть... В принципе, посмотрите, сколько в оплате всяких страховочных, регистрационных, оформительских и прочих выплат. Все это придется вносить снова.

[agent_V]

Статистика - хе.

Если (согласно статистике) подошло время продать (5-7 лет), а на дворе рынок упал, по вашему, надо жить по статистике и продавать?

Нет, конечно продавать по статистике не надо.

Дык ведь сказал же, в зависимости от планов на будущее...
Дома продаются/покупаются из за изменения жизненных обстоятельств.
Статистика это только отражает.
Если у вас родился ребенок и нужна еще одна, или две спалаьни, для него и бабы-ситера...
Или к вам приехала жить любимая теща...
Или ужна комната под офис...
Или ваша работа перееехала в другой город, штат и т.п...
Или еще тысяча причин...

...То вам обсолютно все равно, упал рынок или поднялся...
Придется продавать и покупать что-то другое, более подходящее.
Более того, если рынок упал, то вы продав дешевле и дешевле купите.
Статистика говорит , что дорогие дома в цене падают больше, чем дешевые.

[Колхозник]

Ну тем не менее, ваш намек что плавающий процент предпочтительнее не самый хороший. Нужно исходить из исходных данных конктретного случая. Как раз не их случай.

Наличие легко-доступных, дешевых АРМов (зафиксированных на 3-5-7 лет) само по себе предопределяет что дома будут склонны продаваться через 3-5-7 лет. А это выгодно всем в РЕ бизнесе. Не успел я дом купить, меня уже завалили кучей листовок с предложением продать мою хибару через агента-Васю или брокера-Петю.

Уж коли изначально покупателя уговорили купить дом и дали ему заниженный кредит на 5 лет. То шансы продажи через 5 лет повышаются. Через 5 лет или платеже выпрыгнут выше потолка. Или дом подорожал и надо бы навариться и прикупить домик повыше.

Понятно, что дома продаются часто из необходимости. Однако на статистику "5-7 лет" лучше не полагаться. Она, эта статистика собрана за сколько лет? Много.. Она не отражает факта что дома продаются быстрее в условиях растущего рынка. И наоборот.

На самом деле надо полагаться на статистику отражающую сегоднешний рынок. При покупке дома на АРМ и прочие похожие планы.

Например:
- на каком году жизни в доме, этот дом в среднем продается в условиях падающего рынка?
- на каком году жизни в доме, этот дом в среднем продается в условиях растущего рынка?

[nester]

Well, наличие легко-доступных, дешевых АРМов (зафиксированных на 3-5-7 лет) само по себе предопределяет ..

Ещё раз - в сад! Т.е. в Клуб!!
В Канаде нету дешевых АРМ-ов. И проценты потом никуда не прыгают! Дома (в массе) покупают не от тупости и не для того чтобы навариться, а для того чтобы жить. Финансовые разводы лохов (ака моргиджные инструменты) интересуют в последнюю очередь, вначале идёт что надо, где, сколько оно стоит и пр. Какой процент и куда пойдёт идёт - это всё для сильно фанатствующих.
(Кстати, реальность подтверждает - хорошие дома всё дорожают, плохие - всё дешевеют. Невзирая на проценты)

Лучший пример - у нас на локальном форуме есть несколько товарищей-наблюдателей бубля, которые живут в рентовалках и всё потирают лапки что сейчас всё везде гробанётся. Так некоторые уже по 5-7-10 лет живут, и иногда говорят что "кто ж знал что вот та вершина бубля что была 7 лет назад - на самом деле оказалась просто бесплатной раздачей.."

[Колхозник]

Ты прав.
Нам, южанам, не следовало раздавать тут советы северным соседям. У вас свои тараканы. У нас - свои.
Ну, удачи (авторам)!

[nester]

Ты прав.
Нам, южанам, не следовало раздавать тут советы северным соседям. У вас свои тараканы. У нас - свои.
Ну, удачи (авторам)!

Ну, если совсем коротко - то тут все [бизнесы] настолько ленивы и отсталы что даже кинуть нормально не могут.
Итого в данном случае с домами вообще - это играет нам на пользу. В остальном - обычно наоборот