Rent to owner

[vitalyl]

В банке не дают кредит на дом.(Причин несколько, низкий кредитные очки 628,не доказательный доход и т.п.)
Познакомился и встретился с real estate работником .Он посоветовал попробывать схему rent to owner....
Может бы кто то ходил этим путем? Что в нем хорошего а главное ПЛОХОГО. Потому как "ХОРОШЕГО" мне расказал real estate работник..

[Inters]

Не уверен что он конкретно вам рассказал. Это когда банк покупает у вас дом, затем арендует его вам назад а черех некоторое время обязуется продать назад?

[vitalyl]

Не уверен что он конкретно вам рассказал. Это когда банк покупает у вас дом, затем арендует его вам назад а черех некоторое время обязуется продать назад?

Как я понял из Вашего ответа то арендатор(то есть я) по любому останусь без дома ... Ведь я хотел бы арендовать дом и в последующем выкупить это же дом.. Често сказать, не очень понятно КОМУ ОБЯЗУЕТСЯ ПРОДАТЬ НАЗАД ...банк тот дом ? прошлому владельцу или тому кто его арендует..

[Inters]

Я пару лет назад читал про такую схему. Вы нуждаетесь в денгах (скорее всего моргидж). Банк покупает у вас дом и обязуеться выплатить все долги, сдавать вам дом, а через год (два) продать вам назад. Но не за ту же сумму которую купил у вас , а за другую (не уверен что есть ли потолок у цены). Если вы не соглситесь то банк может поспупить очень просто: значительно повысить ваш рент после истечения первичнго договора. Предстабьте пару лет назад когда цены на жилье во многих местах стремительно росли насколько выше была разница в покупке и продаже.

[vitalyl]

Я пару лет назад читал про такую схему. Вы нуждаетесь в денгах (скорее всего моргидж). Банк покупает у вас дом и обязуеться выплатить все долги, сдавать вам дом, ......... .

Хотел бы уточнить что я не являюсь владельцем дома .Я хотел бы арендовать дом (у частного лица) с последующей продажей(БАНКОМ) дома мне... Вот какая схема.... другим путем к покупке дома идти не получается.
Мой вопрос заключается в том какие минусы в этой схеме для меня?
Может быть кто то прошёл это путь?

[NYgal]

Лично с таким не сталивалась, но слышала об етом не раз.

Непонятно, почему агент не обяснил вам:

Если есть владелец дома, который хочет етот дом продать, то иногда (обычно при плохом спросе ) владелец согласен на вариант, когда заинтересованная сторона сначала снимает дом и живет в нем, а потом выкупает етот дом. Обычно при етом выплаченный рент идет в баланс покупки.
договор в етом случае обязательно должен, я думаю, составлять и вас представлять адвокат, который специализируется на РЕ. Вроде как тут больше скользких мест: срок, в течение которого вы обязуетесь купить дом, ситуации, когда можно от сделки покупателю отказаться, когда можно отказаться продавцу и что в таких случаях будет с вашим выплаченным рентом, который по идее должен быть частью взноса за дом, кто отвечает за страховку (и что проишодит, если будет потоп/пожар), кто платит налоги и тд.

Многие вещи кажутся очевидными, если "по-честному", но практика показывает и мы имели личный плохой опыт ), что белесенькие законопослушные милые американцы вполне могут воспользоваться неоговоренностью и дыркой в договоре и "вдруг" посчитать, что они не должны уже платить что-либо и плата будет висеть на вас.

Например: вы уже живете и платите рент год. выплатили 20К и готовы поменять деед и подписать окончательные документы. Обычно ето включает титле сеарч и дом должен быть фрее анд цлеар от всех долговых обязательств, судебных тяжб и закладов. И вдруг выясняется, что хозяин "забыл" заплатить есче 10К налог на собственность за етот год ( а может и вообще не платил пару лет - срок, когда власти могут начать процедуру забирания дома за долги, зависит от местных правил и вполне неуплата может длиться несколько лет).

Покупаете ли вы дом и берете на себя долги или отказываетесь и теряете свои деньги внесенные в виде рента? Делаете ли вы титле сеарч ПЕРЕД заключением договора в самом начале? титле сеарч стоит денег и времени. Если что-то можно просто напрямую узнать в местном муниципалитете или просто посмотреть на интернете ( но никто не гарантирует свежесть и правильность информации, доступной с интернета), то судебные записи получить не так легко.

Так что скорее всего без адвоката вам при составлении такого договора не обойтись.

С другой стороны, пожив в сьемном доме, вы лучше будете представлять, хотите ли вы именно етот дом, его плюсы и минусы. Но так можете и не узнать до заключения сделки, что, например, половина участка спорная, или что сосед выставил счет за протекающий резервуар или что-нибудь есче.

[vitalyl]

Лично с таким не сталивалась, но слышала об етом не раз.

........................

Огромное спасибо за информацию приму к сведению и обязательно воспользуюсь её....
Надеюсь что Вы будете не последий приветовец кто посоветует как и где не наступить на грабли в rent to owner Хотя безусловно получить по мор.. придеться

[NYgal]

Я не вижу здесь, при чем здесь банк.

владелец продает дом вам. Похоже, он и будет вас финансировать. Такое бывает. То есть держатель вашей ссуды - частное лицо, бывший владелец дома. Закладная - ваш же новый дом. Помесячно вы платите ему, сначала рент, потом ссуду ( mortgage). В случае default после долгой и очень гемморойной для частного лица процедуры foreclosure бывсий владелец опять получает назад свой дом.

Вы в самом начале написали, что проблема у вас получить заем от банка, так что финансирование от банка в етом случае, я так понимаю, исключается.

Вы к моменту изменения deed можете попробовать найти банк, который согласен вас финансировать ( вполне может быть и такое, ведь если ваш выплаченный рент будет в счет первоначального взноса/downpayment, то у вас будет на момент заключания уже своя доля/equity в доме),
тогда вы выплачиваете бывшему владельцу баланс, как при обычной покупке, но там тоже надо дополнительно оговоравать, так как ето - изменение условий договора и у несо не будет уже закладной на ваш дом, а будет она у банка.

Тут вообсче-то самое главное, когда и как определяется цена дома. А то вы согласитесь в договоре на 500К, а потом будете искать финансирования в банке, и банковский оценщик оценит ваш дом в 300К и больше денег не дадут. Просто етот процесс больше размазан во времени, чем обычная покупка.

Но ето наверняка уже как-то отработано и адвокат должен и вам обяснить и в договоре позаботиться о такой ситуации.

[vitalyl]

Тут вообсче-то самое главное, когда и как определяется цена дома. А то вы согласитесь в договоре на 500К, а потом будете искать финансирования в банке, и банковский оценщик оценит ваш дом в 300К и больше денег не дадут. Просто етот процесс больше размазан во времени, чем обычная покупка.

Но ето наверняка уже как-то отработано и адвокат должен и вам обяснить и в договоре позаботиться о такой ситуации.

Да конечно это будет оговорено в договоре цена на дом остается в будующем той что была на момент подписания договора....Вроде бы договоров будет два{1) о аренде 2) о последующей продаже} и они связанны между собой....
Тех договоров ещё не видел ..
Обязательно посоветуюсь с адвокатом РЕ... вот где найти такого в WA?

[LenaAlki]

Правильное название такого догоора "rent to own".
Обязательно изучите всю информацию.

Обычно схема работает так, что человек, который не может получить mortgage у банка купить дом сейчас, заключает договор на аренду/покупку с продавцом. Здесь есть несколько моментов:
1) продавец чаще всего берет downpayment
2) rent немного выше рыночного и эта разница идет в счет будущего downpayment
3) продавец не выступает как обычный landlord - т.е. если что-то вдруг поломалось, то он не обязан чинить, и вы делаете все сами за свой счет
4) если к концу истечения срока rent, Вы не можете получить Mortgage опять, то в зависимости от того как составлен договор - Вы можете потерять свой downpayment. Продавец вовсе не обязан финансировать сделку - если бы он был, то это оговаривается в самом начале и сразу заключается продажа. В этом случае продавец должен владеть домом 100% и не иметь mortgage, поскольку при продаже он должен выплаттить все задолженности.

В такой ситуации очень много плюсов для продавца - получает более высокий rent, нет затрат на ремонт дома, плюс еще в тайне надеется, что через несколько лет Вы все также не улучшите свой credit score и дом опять к нему вернется.

Что касается title, то все Liens будут найдены при продаже и будут должны выплачены, иначе сделка не закроется. В этом случае обычному покупателю (который не платитл rent и downpayment в течении нескольких лет) ничего не грозит. В случае с rent to own, обычно в контракте оговаривается, что title должен сохранятся в том же состоянии. НО опять же не гарантирует, что продавец не может перефинансировать под более высокую сумму.

Где Вы живете в WA? Если в Сиэтле, то у меня есть хорошие адвокаты, которые Вам объяснят, что Вы подписываете.....

Вот вебсайт, где море статей про эту схему
http://www.real-estate-online.com/money ... m-026.html
Эта схема распространяется, как очень выгодная для инвесторов и продается море книг, дискет, пакетов, про то как в этом всем участвовать (со стороны инвестора, владельца дома). Я бы очень советовала Вам изучить ВСЮ схему, и без консультации с адвокатом такие договора не подписывать.

[vitalyl]

Правильное название такого догоора "rent to own".
Обязательно изучите всю информацию.



Где Вы живете в WA? Если в Сиэтле, то у меня есть хорошие адвокаты, которые Вам объяснят, что Вы подписываете.....

Живу в окресностя Seattla буду рад инф. о адвокате

[LenaAlki]

выслала в личку