Do duplexes next door decrease property value?

bambiegirl · Post by **bambiegirl** » 28 Dec 2007 01:29

Снова с вопросом.
Недавно спрашивала про дом у "пруда". Приняли решение не покупать. Что-то внутри мне подсказывает что не надо, а я себе доверяю. И еще кое какие детали не подошли.

Но дом нам настолько понравился что решили построить такой же себе.

Сегодня смотрели лоты в новом девелопменте. Мы там будем одни из первых. Понравился лот на колдесаке, один из самых больших. Единственное, на задней стороне дома планируют строить дуплексы, прямо за нами. Ценовая категория каждой половины почти как наш дом. Дуплексы без ассоциации.
Является ли это минусом для дома? С другой стороны нас (так как мы не по центру колдесака, а вторые) - будут частные дома. Мне интересно мнение на эту тему.

Спасибо большое.

nester · Post by **nester** » 28 Dec 2007 01:38

bambiegirl wrote:Является ли это минусом для дома?

Да, является.
Правда немного непонятно про ценовую категорию - как это полдома стоят столько сколько же и отдельный?

Кстати, не знаю как у вас, но у нас сейчас построить новый дом - это занятие для особо крепких людей. В смысле ездить через день на стройку, проверять, (главное - знать что проверять!), заставлять, угрожать, доделывать - это совершенно отдельный набор умений.

bambiegirl · Post by **bambiegirl** » 28 Dec 2007 01:45

Спасибо за ответ. С ценой так. Допустим частныe дома в том районе стот $200-250К. А дуплексы по $400К (то есть каждая половинка по 200К).

Со строительством проблем нет. Всем занимается билдер. Мы даем даунпэймент в 1% и ждем пока все готово, переодически посылая туда инспектора когда хотим. А когда дом готов - мы его просто покупаем.

Есть над чем подумать. Не знаю даже какие у меня мысли по поводу этих дуплексов. :pain1:

nester · Post by **nester** » 28 Dec 2007 02:23

Ну т.е. в среднем дуплекс стоит на 25К дешевле. Соответственно на эти 10% там будут "дешевле" люди. Со всеми вытекающими.

Со строительством как раз проблемы и есть. В смысле что строят так что от ужаса волосы дыбом вылазят.
Хотя может быть если вы потом не обязаны его покупать - тогда проще.

Вы бы место называли, а то может быть у вас там вообще всё наоборот. Я то вам отвечаю по нашим понятиям..

bambiegirl · Post by **bambiegirl** » 28 Dec 2007 03:22

Если не пройдёт нашу инспекцию, то покупать мы не должны.
Плюс вроде как билдер зарекомендованный, небольшой, занимается постройкой fully custom homes. Не из тех что районы целые выстраивают по одной картинке. Конечно, заранее ничего предсказать нельзя. Но заморачиваться с construction loan нам совсем не хочется. Так что пока не достроят и не сдадут - денежку они не увидят.

А про место - West Des Moines, IA.

Интересно, вот сейчас беседовала с риелтером своим, она у нас в друзьях, поэтому выступает на нашей стороне. Помогает нам землю найти. И вот во всех new developments, которые мы рассматриваем, есть эти таунхоумы или дуплексы. Как бы с одной стороны таунхоумы, а другой частные дома. Не пойму, почему так.

Конечно есть варианты брать с другой стороны как можно дальше, но там лоты меньше и не такие хорошие как те что рядом с дуплексами. :roll:

bambiegirl · Post by **bambiegirl** » 28 Dec 2007 03:35

забыла добавить, дуплексы эти навороченные, со всеми прибамбасами, гранитом, отделкой и всем прочим. То есть дом такой, если отдельный, стоит более 300К. На то они, наверное, и дуплексы. :mrgreen:

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 28 Dec 2007 04:15

так это именно дуплексы, как mutli-family - т.е. продается одно здание за $400K? Хозяин живет в одном, а вторую половину сдает (или сдает оба)
Или это прото duplex-style building и каждая сторона продается отдельно, за 200K, владельцы разные и у них просто одна общая стенка?
У нас сейчас строят очень много duplex style townhomes, которые по цене достаточно дорогие, у них сзади и сбоку небольшой участок и просто одна общая стена. Отделка у них такая же как в дорогих домах и районы довольно приличные.

bambiegirl · Post by **bambiegirl** » 28 Dec 2007 04:32

насколько понимаю я - это второй вариант, каждая сторона отдельно продается, отделка дорогая как в high end homes . район хороший, правда совсем новый и эти лоты только выставили на продажу. но рядом прилежащие районы уже на 95% закончены и выглядят хорошо. школы хорошие.

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Dec 2007 17:32

дуплексы стоят сзади всех домов на кульдесаке? Что стоит сзади домов, к-рые не на кульдесаке?

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 28 Dec 2007 18:17

Мне кажется главная проблема с дуплексами в новом девелопменте это зонинг который позволяет строить эти самые дуплексы.

Если зонинг позволяет, то будут строить с максимальной плотностью, следовательно больше плотность населения -> дешевле жилье -> менее обеспеченные жильцы -> менее хорошие школы.

Если есть намерение дуплекс сдавать, то неплохой вариант, но жить самому по-соседству, да еше рисковать покупая в непостроенном девелопменте я бы не стала.

UMLец · Post by **UMLец** » 28 Dec 2007 18:22

bambiegirl wrote:Является ли это минусом для дома?

Ну является :pain1:

Но без них - Ваш дом стоил бы дороже. В любом случае Вы платите рыночную цену дома :umnik1:

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Dec 2007 18:33

AnyaGal wrote:больше плотность населения -> дешевле жилье -> менее обеспеченные жильцы -> менее хорошие школы.

гордо рассуждали бывшие жители хрущобок, малогабариток , и прочих чудес блочно-панельной застройки.
:funny:

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 28 Dec 2007 18:42

Komissar wrote:
AnyaGal wrote:больше плотность населения -> дешевле жилье -> менее обеспеченные жильцы -> менее хорошие школы.

гордо рассуждали бывшие жители хрущобок, малогабариток , и прочих чудес блочно-панельной застройки.

Ну там были свои особенности, а тут свои :wink:

А Вы несогласны с моими далекоидушими выводами?

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Dec 2007 18:50

Для далекоидущих выводов маловато точек отсчета. Автор вроде бы упомянула, что дуплексы будут upscale, кажная половинка ценой в хороший сингл (это ж Айова, for God sake!).

Поэтому не исключено, что заселятся туда либо молодые профессионалы еще без детей, либо empty-nesters уже без детей. Будут платить проперти такс, а школы не будут загружать --> больше денег на ученика --> лучше образование --> жить станет лучше, жить станет веселей.

Кстати, в облагороженном реалторском жаргоне такие дуплексы сейчас называют красивым словом "дуэты" (duettes).

Важно понять, какие у бембигерл альтернативы. Может, за другими домами вообще ядерную АЭС строят, а она недовольна "дуэтами".

GarikToo · Post by **GarikToo** » 28 Dec 2007 19:37

Komissar wrote:это ж Айова, .

Вот это снижает цену дома больше чем соседний дуплекс :wink:

andruha123 · Post by **andruha123** » 28 Dec 2007 19:48

GarikToo wrote:
Komissar wrote:это ж Айова, .

Вот это снижает цену дома больше чем соседний дуплекс

$200-250К за сингл? куда уж ниже ... :appl03:

у нас за такие деньги к сожалению и захудалую конду не купишь :sadcry:

bambiegirl · Post by **bambiegirl** » 30 Dec 2007 05:19

Спасибо всем за мнения.
В новых девелопментах куда не посмотр тут с одной стороны девелопмента везде эти дуплексы.
В данном случае они довольно upscale, во всяком случае по критериям нашего штата. Цены у нас более-менее ничего. Не Техас, конечно, но и не Kалифорния.

Мы нашли лот который в этом девелопменте, с другой стороны, подальше от этих дуплексов.
Не смотря на то что с рынком творится мало хорошего, половину лотов уже расхватали. Как раз там где мы выбрали, а напротив нас уже другой район закончили, так что мы там будем не совсем одни. Будем пытаться сейчас заполучить наш лот, пока детали еще не ясны.

Спасибо всем за мнения!

bambiegirl · Post by **bambiegirl** » 30 Dec 2007 05:26

Komissar wrote:Для далекоидущих выводов маловато точек отсчета. Автор вроде бы упомянула, что дуплексы будут upscale, кажная половинка ценой в хороший сингл (это ж Айова, for God sake!).

Поэтому не исключено, что заселятся туда либо молодые профессионалы еще без детей, либо empty-nesters уже без детей. Будут платить проперти такс, а школы не будут загружать --> больше денег на ученика --> лучше образование --> жить станет лучше, жить станет веселей.

Кстати, в облагороженном реалторском жаргоне такие дуплексы сейчас называют красивым словом "дуэты" (duettes).

Важно понять, какие у бембигерл альтернативы. Может, за другими домами вообще ядерную АЭС строят, а она недовольна "дуэтами".

Нам тоже так сказали. Удивленно даже на нас посмотрели что нас беспокоят дуплексы. Типа вы чего, наоборот будут тут жить такие же люди но без детей. Это же круто. Но то что говорят риэлторы у меня из одного уха в другое. Сами занаете.

А альтернатив у меня нет, к сожалению. Я хочу новый дом отделанный под меня. Я сама не в восторге от этих новых районов, деревья там еще долго не вырастут, типичная сабербия новостроек. Но покупать дом в старом районе, сносить, и строить новый - денюжков нет. А лотов пустых там нет. Покупать старый дом не хочу, уже два таких было, хватило. Плюс там где мы покупаем - очень развивающееся место и очень хорошие школы. Нам это важно. Поэтому либо это место, либо другое точно такие же - разницы особо нет. Вот просто не пойму я с этими дуплексами. Ну да ладно. Надеюсь получится ухватить тот лот что нам по душе. :mrgreen:

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 30 Dec 2007 07:20

Со школами и новыми застройками узнайте будете ли вы относиться к той школе что и хотели.
Когда идут массовые застройки и заселяется куча новых людей распределение по школам часто меняют.
Знакомые покупали дом в новом девелопменте из-за школы, но через годик, как раз когда им надо было в школу идти, их со всем заселившимся девелопментом отнесли в новую школу - до которой и ехать было дальше, и истории по ней соответственно не было. Может она и несильно от той первоначальной отличалась, но все равно план выбора школы не сработал.
В итоге они все равно отдали ребенка в частную, хотя может это бы произошло в любом случае.

bambiegirl · Post by **bambiegirl** » 30 Dec 2007 07:42

Спасибо за совет.
Про школы все узнали. Знаем к какой относимся, там по зонам все разделено. Даже если что-то изменится, то другие школы нас тоже там очень даже устраивают.

Привет

Do duplexes next door decrease property value?

Do duplexes next door decrease property value?

Re: Do duplexes next door decrease property value?

Re: Do duplexes next door decrease property value?