Дистанционная сдача в аренду- плюсы-минусы

[Shusha]

Созрели к покупке Condo или небольшого Single Home для сдачи в аренду в другом, достаточно далеком от нас штате. Почему в другом- из таксовых и финансовых соображений (те мы на East а они на West).
К сожалению, человек, который потенциально мог бы за домом/аппартментом присматривать, не очень надежен, так что придется, вероятно, искать какой-то property management.
Вопросы к тем, кто делал подобный investment– на какие детали обратить внимание при осмотре дома, как оценивать community, лучше смотреть в городе или сабурбе и тп. Хочется иметь в итоге надежный, но не очень обременительный cash flow.
И вообще, какие есть узкие места у такой, дистанционной сдачи. Сообщения из личного опыта приветствуются. Заранее прошу извинения за возможный повтор темы, с времени прошлого поста много воды утекло.

[tunafish]

Созрели к покупке Condo или небольшого Single Home для сдачи в аренду в другом, достаточно далеком от нас штате. Почему в другом- из таксовых и финансовых соображений (те мы на East а они на West).
К сожалению, человек, который потенциально мог бы за домом/аппартментом присматривать, не очень надежен, так что придется, вероятно, искать какой-то property management.
Вопросы к тем, кто делал подобный investment– на какие детали обратить внимание при осмотре дома, как оценивать community, лучше смотреть в городе или сабурбе и тп. Хочется иметь в итоге надежный, но не очень обременительный cash flow.
И вообще, какие есть узкие места у такой, дистанционной сдачи. Сообщения из личного опыта приветствуются. Заранее прошу извинения за возможный повтор темы, с времени прошлого поста много воды утекло.

Если все так просто, то почему все организации со свободными деньгами не занимаются подобными инвестициями???? только вернулся с побережья NC - половина острова стоит на продажу и у всех написано "rental income" - спрашивается, нафига продают???

[sergey1234]

Просто годами была ситуация: выплаты по мортгаджу минус рентал инком минус рост стоимости дома плюс ремонты сводились минимум в ноль (и мортгадж еще при этом выплачивался).

Сейчас из этой формулы непонятно что с "рост стоимости дома".

Короче "кеш флоу" и раньше не означал капающие в карман деньги (но означал рост екьюти в принадлежащем вам доме без большиx затрат). Сейчас пока неясно.

[agent_V]

Успешные инвесторы рекомендуют покупать аппартменты 4 юнита и больше.
Чем больше квартир, тем дешевле содержание. Есть специальная форма для оценки выгодности покупки.
Вообщем, это целая наука, если хотите преуспеть.
Проперти можно искать здесь:

loopnet.com

[BayZee]

Я наверное не отвечу на самые главные ваши вопросы, но просто хочу поделиться опытом long distanse rentals. Мы переехали в другой штат и сдавали свое кондо long distance. Локейшн был очень хороший, так что мы без труда нашли съемщиков за неделю. Мы открыли счет в банке специально для rental propety, и съемщики делали депозит, который можно было легко мониторить (я вижу в этом плюс, т.к. отговорки типа "check is in the mail" автоматически отпадают). Сдавали два года, был один раз запоздалый пеймент, пришлось ехать и лично разбираться. Но в целом было нормально. Главное, выбрать правильных жильцов

[Shusha]

Если все так просто, то почему все организации со свободными деньгами не занимаются подобными инвестициями???? только вернулся с побережья NC - половина острова стоит на продажу и у всех написано "rental income" - спрашивается, нафига продают???

Ну как сказать, это инвестиции , так скажем, не слишком прибыльные, не всем подходит, наверное. Я вот люблю ето дело, людей обустраивать, ремонты делать, а кому может и влом. А написано однозначно чтоб завлечь покупателя, потому как более нечем, очевидно.

[Shusha]

Просто годами была ситуация: выплаты по мортгаджу минус рентал инком минус рост стоимости дома плюс ремонты сводились минимум в ноль (и мортгадж еще при этом выплачивался).

Сейчас из этой формулы непонятно что с "рост стоимости дома".

Короче "кеш флоу" и раньше не означал капающие в карман деньги (но означал рост екьюти в принадлежащем вам доме без большиx затрат). Сейчас пока неясно.

Да, это известный факт. Когда дома дорожают, народ из мортгиджей переползает в рент, пока опять не подешевеет относительно зарплаты (что, по-видимому, и ожидает нас на волне предрекаемой инфляции).
Но если покупать там, где цены и кеш флоу, соответственно, пока невелик, есть достаточно большая вероятность, что и то и то со временем подымется.

[Shusha]

Я наверное не отвечу на самые главные ваши вопросы, но просто хочу поделиться опытом long distanse rentals. Мы переехали в другой штат и сдавали свое кондо long distance. Локейшн был очень хороший, так что мы без труда нашли съемщиков за неделю. Мы открыли счет в банке специально для rental propety, и съемщики делали депозит, который можно было легко мониторить (я вижу в этом плюс, т.к. отговорки типа "check is in the mail" автоматически отпадают). Сдавали два года, был один раз запоздалый пеймент, пришлось ехать и лично разбираться. Но в целом было нормально. Главное, выбрать правильных жильцов

А можно немного больше подробностей:

1. Чем именно был хорош локейшн?

2. Кого бы Вы назвали хорошим жильцом?
студента, пенсионера, специалисты с детьми..

3. Как решали проблему мелких ремонтов?
Спасибо за ответ.

[agent_V]

Хороший локайшон для сдачи, это там где живет среднии класс, рабочие люди-голубые воротнички( не путайте с просто голубыми )
Всегда есть спрос на дешевое жилье.
Студенты, очевидно, хорошие квартиранты.
Дом конечно загадят, но и запросы по уюту и состоянию минимальные. Дорожат своей кредитной историей, значит будут платить исправно.
8 программа- тоже хорошо, оплачивается государством, но дом должен соответствовать их требованиям.
Остальные - смотрите по лицу ,по кредитной истории и емплоимент ауторизайшон.
Есть семинары для начинающих инвесторов, есть смысл потратить на это время.

[BayZee]

А можно немного больше подробностей:

1. Чем именно был хорош локейшн?

2. Кого бы Вы назвали хорошим жильцом?
студента, пенсионера, специалисты с детьми..

3. Как решали проблему мелких ремонтов?
Спасибо за ответ.

1. Локейшн, наверное, хорош по-своему в каждом городе. У нас был туристический городок, богатенькие Буратины поскупали всю землю под особняки и цены взлетели вверх. Строить дешевые апартменты на такой дорогущей земле никому не хотелось, поэтому даже старые кондо постройки пользовались большим спросом, нового строительства дешевого жилья не предвиделось. Нашему кондо было лет 30ть, но оно было очень близко к центру, где работало большинство, так что желающих было много. Где-то прочитала такую фразу "Buy the worst house in the best neighborhood" -- очень с ней согласна.

2. Хороших жильцов смотрели по критерию "How much do they want it and how much do they care", конечно же, при хорошем спросе. Некоторые люди не снимали обуви, видя светлый ковер, две девицы приперлись жуя сандвичи и кроша ими. Лично для меня это большой turn off, как и опаздывающие личности. Те, кому мы арендовали, сказали сразу, да, очень хотим снимать, сколько депозит, когда его можно принести, вобщем было видно, что они серьезно настроены. Насчет соц статуса я стараюсь не думать, т.к. это противозаконно.

3. С ремонтом особых проблем не было. Сломалась дишвошер и нам пришлось купить новую. Когда жильцы зимой уезжали, мы им обещали чуток денег, чтобы оставляли отопление.