House inspection -- большой список (покупатель)

[Gori]

Итак, выявлено 25 недостатков, которые кто-то должен устранять. Я так понимаю, что не все они будут исправляться продавцом по крайней мере незначительные.

Несколько пугает, что почти половина пунктов в отчете упоминает рекомендации типа "recommended a licensed <specialist> make further evaluation and repair as needed". То есть когда я представляю себе вызов продавцом даже пяток licensed <specialist>-ов и начинаю задумываться, а не передумает ли продавец, взвесив свой кошелек, продавать свое чудо?

Как эти вопросы решаются в реальной жизни?

Вариант со снижением цены на дом или "предоплаты" ремонта мало интересен, так как ожидается финансовая помощь продавцом towards closing costs, которая имеет ограничение, что снизит долю реальной помощи. Агент покупателя (ранее) обещал, что все недостатки должны будут быть устранены.

Интересно было бы узнать, как вести себя с агентом покупателя в этой ситуации, так как агент продавца работает в отделе агента покупателя и следует ожидать, что он может дать не самые правильные рекомендации.

[agent_V]

Итак, выявлено 25 недостатков, которые кто-то должен устранять. Я так понимаю, что не все они будут исправляться продавцом по крайней мере незначительные..

На сколько серьезные проблемы найдены? Очень часто инспектор пишет всякую ерунду.

Как эти вопросы решаются в реальной жизни?..

Ваш адвокат посылает письмо с Вашими тербованиями...
А) Продавец все чинит, представляет квитанции
Б)Продавец получает свои эстимейты на ремонт, Вы получаете свои эстимейты , торгуетесь за деньги, которые он вам вернет на ремонт.
В) Продавец говорит, это и это чиню, на остальное денег даю или больше ничего делать не буду...

Вариант со снижением цены на дом или "предоплаты" ремонта мало интересен, так как ожидается финансовая помощь продавцом towards closing costs, которая имеет ограничение, что снизит долю реальной помощи.

Поясните пожалуиста как это связано в Вашем договоре?

[Jolka]

В) Продавец говорит, это и это чиню, на остальное денег даю или больше ничего делать не буду...

Ето наверное самый распространенный вариант. Мы так делали когда продавали.

[Gori]

Вариант со снижением цены на дом или "предоплаты" ремонта мало интересен, так как ожидается финансовая помощь продавцом towards closing costs, которая имеет ограничение, что снизит долю реальной помощи.

Поясните пожалуиста как это связано в Вашем договоре?

Общая сумма помощи продавца ограничена 3% стоимости. По договоренности он уже дает 3%. Если вместо ремонта продавец дает деньги, то это деньги из этих 3%.
Так говорит агент покупателя и он считает, что на самом деле такое правило устанавливает лендер.

[Gori]

Итак, выявлено 25 недостатков, которые кто-то должен устранять. Я так понимаю, что не все они будут исправляться продавцом по крайней мере незначительные..

На сколько серьезные проблемы найдены? Очень часто инспектор пишет всякую ерунду.

Да, есть там и ерунда. Из более серьезных:
Вытяжные трубы из ванных комнат выходят на чердак вместо на крышу
Крыша протекает в одном месте
Утечка газа в трубе, подходящей к водонагревателю. (Кстати, инспектор не стал включать/проверять сам водонагреватель из-за этого. Написал,что специалист должен отремонтировать утечку и затем проверить водонагреватель)
Неясно, укреплены ли опорные балки deck'а цементом или нет.
Неизвестно, являются ли водяные краны впереди или позади дома незамерзающими.
Несколько текущих кранов и раковин

[Gori]

В) Продавец говорит, это и это чиню, на остальное денег даю или больше ничего делать не буду...

Ето наверное самый распространенный вариант. Мы так делали когда продавали.

То есть видимо, надо настаивать, чтобы были исправлены если не все, то большинство наиболее серьезных проблем.

[bulochka]

Еще один момент (интересно, какой у кого на этот счет опыт) - я не уверена, что доверять продавцу исправлять проблемы самому - это наилучшее решение. По моему опыту и опыту наших знакомых - есть вероятность того, что он исправит то, что может, наиболее дешевым способом, а новым хозяевам потом придется расхлебывать.

Из конкретных неполадок - на крышу я бы попросила посмотреть специалиста из хорошей roofing company (у них бывают free estimates) - вдруг там не просто в одном месте протекает, а в принципе нужна новая крыша - это вопрос тысяч пятнадцати. Поменять краны на незамерзающие - это вопрос долларов 100-200, наверное, если кого-то звать это делать - я бы не стала на этом месте напрягаться, да и воду на зиму можно сливать, наверное, если внутри есть вентиль перед краном.

Насчет водонагревателя - а что, сейчас им хозяева не пользуются, живут с холодной водой?

Починить текущие краны и водонагреватель - я бы попросила это сделать продавца, но потом обязательно проверить краны, а от ремонта водонагревателя должна будет быть квитанция с описанием проделанной работы. В общем, если продавец согласится на ремонт своими силами, обязательно дайте себе возможность и время все это проверить после ремонта.

[ofni]

адо настаивать, чтобы были исправлены если не все, то большинство наиболее серьезных проблем.

ну. То что не косметическое (из ващего-протекающая крыша, протечка газа вытяжка не по кодексу ). Типа капающие краны в ванне-не считаются структурными недостатками.
Ну да, о всех проведённых ремонтах продавец должен предоставить квитанции, практически каждый ремонтник предоставляет гарантию на какой-либо срок (от 90 дней и выше).

[Nastasia]

Если в доме течет крыша и пахнет газом, да плюс куча всяких прочих мелких и не очень мелких проблем, то, может, вообще не стоит такой дом покупать? Это что ж за люди в нем жили, что ни запах газа, ни сломанная водогрейка, ни текущая круша их не волновали? Хорошо же они о собственном доме заботились! Мало ли еще какие недостатки потом после покупки вскроются, которые инспектор не углядел. Например, сгнивший под плиткой пол в ванной (унитаз неожиданно провалится этажом ниже ) или короткое замыкание из-за неправильно починенной электропроводки внутри стен.

[ofni]

ну в некоторых местах дом в хорошем состоянии за приемлемую цену просто не найти. Но сейчас покупателем быть намного проще.

[Gori]

На самом деле дом в приличном состоянии и достаточно новый (1998). Хозяева в нем не жили -- сдавали в рент. Запаха газа не слышно, утечку инспектор нашел прибором. С подтекающей крышей просто повезло -- во время осмотра вдруг пошел дождь, хотя на потолке ванной, в этом месте до этого были обнаружены небольшие подтеки и подозрение уже было.

[Nastasia]

Gori, a где именно вы дом покупаете, если не секрет? Это я как земляк-мерилендец интересуюсь

[Gori]

Ellicott City (RT40), так что действительно очень близко.

[Nastasia]

Ellicott City (RT40), так что действительно очень близко.

Я там и живу

[nester]

Общая сумма помощи продавца ограничена 3% стоимости. По договоренности он уже дает 3%. Если вместо ремонта продавец дает деньги, то это деньги из этих 3%.
Так говорит агент покупателя и он считает, что на самом деле такое правило устанавливает лендер.

Я не понимаю о чём идёт речь, но что я знаю твёрдо - это всё буул.
Кто платит деньги? Вы? Значит вы и устанавливаете _правила_!

Относительно ремонтов или денег - лучше конечно взять деньги. Тогда например вместо самых говняных кранов которые через год опять потекут, вы совсем ненамного дороже купите Moёn, который не потечёт. И на который пожизненная гарантия.
Вначале разобраться с принципиальными проблемами - вот с крышей - её чинить или менять и сколько это завесит? Если там плохо - тогда лучше отказаться вообще. Потом прикинуть остальное грубым помолом - и выставить им сумму скидку. Ессно помимо всего остального на что вы уже договорились. Если они откажутся - тогда думать/торговаться дальше вплоть до согласия - продукта непротивления сторон

[agent_V]

Пишите письмо с требованием починить все серьезные проблемы, а дальше смотрите по реакции продавца.
3% -это они Вам дают на покрие "клозинг костс", с ремонтами не должно быть связано, уточните пожалуиста.

[max_ii]

Да, есть там и ерунда. Из более серьезных:
Вытяжные трубы из ванных комнат выходят на чердак вместо на крышу
Крыша протекает в одном месте
Утечка газа в трубе, подходящей к водонагревателю. (Кстати, инспектор не стал включать/проверять сам водонагреватель из-за этого. Написал,что специалист должен отремонтировать утечку и затем проверить водонагреватель)
Неясно, укреплены ли опорные балки deck'а цементом или нет.
Неизвестно, являются ли водяные краны впереди или позади дома незамерзающими.
Несколько текущих кранов и раковин

Если вы можете развернуться и уйди по результатам инспекции то это обычная торговля никак не связанная с остальными договоренностями. Утечку газа они наверное согласятся починить -- это safety и любой покупатель будет это требовать. Для осмотра крыши позвоните в компанию которая их чинит / меняет и найдите ту что дает free estimate. Можете позвонить в 2-3 компании хуже не будет. Бумажки с этими estimates помогут в торговле. Для остального попробуйте узнать примерные цены устранения как DIY и с вызовом спеца. После этого пишите им письмо под девизом, я понимаю что покупаю не новый дом, но я не ожидал что у него столько проблем. Мне будет очень жаль расторгнуть сделку так что давайте думать как нам спасать ситуацию. Газ это безопасность - чините сами. Крыша это big ticket item. Три компании говорят что ее надо менять и дают estimates между х и y. Давайте вы заплатите х или даже х минус немного. Поймите что любой покупатель увидит и узнает тоже самое. 10 следующих проблем (вот список) будут стоить по моим прикидкам около х. Я хочу быть reasonable так что давайте разделим эту сумму пополам. Я даже не прошу денег на нижеперечисленные 15 проблем названных инспектором, понятно что беспроблемного старого дома не бывает так что я позабочусь о них сам.
Пишите письмо, ждете ответа, торгуетесь о цифрах и т.д.

[Валерьевна]

Общая сумма помощи продавца ограничена 3% стоимости. По договоренности он уже дает 3%. Если вместо ремонта продавец дает деньги, то это деньги из этих 3%..

Снижайте стоимость на сумму ремонта или пусть ремонтирует продавец.

[Gori]

3% -это они Вам дают на покрие "клозинг костс", с ремонтами не должно быть связано, уточните пожалуиста.

Да, все оказалось именно так, значит мой агент однозначно "двойной". Сказал, что эту оплату можно будет сделать отдельным чеком.


Зашел разговор про вытяжные трубы. Говорит, что раньше все трубы выводили на чердак а не наружу. Будем узнавать.

[max_ii]

Зашел разговор про вытяжные трубы. Говорит, что раньше все трубы выводили на чердак а не наружу. Будем узнавать.

А какая разница как было раньше? Если нынешний код говорит что надо на улицу - пусть чинят, если разрешает на чердак - пусть не чинят. В людом случае, я бы разбирался с крышей, это может быть очень дорого, если она нуждается в замене.

[agent_V]

"Крыша"- звучит как основная проблема.
"Утечка газа"- по-моему, чинится газовой компанией бесплатно(точно не уверен), если надо менять клапан, стоит что-то около $150-200.
"Краны на улице"- если не замерзли за предидущие 20 лет, то скорее всего не замерзнут и в последующие.
"Балки дека" - если 20 лет стояли, то... см выше.
"Вытяжные трубы на чердаке"- никогда не видел.
Уточните пожалуиста, вытяжка это или воздух для стояков.
Если вытяжка ,то обязательно наружу, если стояки-то нестрашно.

[Gori]

"Утечка газа"- по-моему, чинится газовой компанией бесплатно(точно не уверен), если надо менять клапан, стоит что-то около $150-200.

Как мне объяснил инспектор, ответственность газовой компании заканчивается в месте крепления "главной" газовой трубы к трубе, идущей к нагревателю.

"Вытяжные трубы на чердаке"- никогда не видел.
Уточните пожалуиста, вытяжка это или воздух для стояков.
Если вытяжка ,то обязательно наружу, если стояки-то нестрашно.

Это две трубы, по которым вытягивается влажный воздух из ванн. Как разъясняет инспектор, это может привести к появлению плесени.

[genka8]

Зашел разговор про вытяжные трубы. Говорит, что раньше все трубы выводили на чердак а не наружу. Будем узнавать.

Это чепуха. Обычно выводят наружу, потому что пар из ванной на чердаке не нужен, как и обьснил инспектор. Другое дело, что устранить это может быть несложно- кинуть трубу до соффитов. У меня сделано так, и следов от влаги не видно.
Текущая крыша в доме 98 года врядли будет нуждаться в замене. Должна служить лет 20-25. Там может быть всего лишь дырка от установки спутниковой антенны или одиночный плохо установленный шингл.
Утечка газа скорее всего чинится герметиком. Водогрейка скорее всего работает (вода в кранах горячая была?), но срок ее жизни ограничен. Наддо смотреть на год выпуска. Дешевые модели могут и 10 лет не протянуть. Если в доме 98 года она не менялась- готовьте паяльную лампу.
Смотрите не только на результаты инспекции, но и косметические ремонты, которые надо будет делать.

[Gori]

Возник еще один вопрос. Из-за текущей крыши в клозете в углу на потолке возникло небольшое пятно. Инспектор рекомендует провести проверку на плесень. Агент говорит, что это не имеет смысла, так как течь незначительная (думаю, что да) и для образования плесени должно быть замкнутое пространство (ограниченное движение воздуха). Думаю, стоит ли потратить дополнительные деньги на проверку?

[agent_V]

Моется "Бличем",закрашивается краской.