Продавать? С тенантами или без?

Jedd · Post by **Jedd** » 17 Jan 2008 21:42

Имею дом с жильцами, рент пока-что покрывает все расходы и выплачивается, но 1) скоро перефинансироваться с текущего 4.25% 2) скоро 3 года, как там не живу
3) пора менять крышу, отопление и проводку
4) на таксы убытки от бизнеса не влияют
С одной стороны надо бы продавать, с другой - цена упала процентов на 15 за последние два года (жаба прыг-прыг)
Через месяц пора переподписывать лиз либо переходить на month-to-month rent.
Какие будут мнения?

dimp · Post by **dimp** » 18 Jan 2008 05:29

Зависит от многих обстоятельств. Если capital gains существенные, то лучше конечно продать до истечения 3-х лет и не платить налоги.
С другой стороны, если кап гейнс пока не очень большие, а тенат надежный и cash flow полонительное, то можно и подержать. Тем более, что судя по всему скоро можно будет рефинансироваться на те же проценты (если не ниже).
Если все-таки продавать, то ИМХО лучше без тенатов, сейчас не так уж много желающих покупать инвестмент проперти. :lol:

BayZee · Post by **BayZee** » 20 Jan 2008 19:57

+1
Если в мыслях возможность продать, то подписывайте month-to-month.

Jedd · Post by **Jedd** » 21 Jan 2008 03:34

dimp wrote:судя по всему скоро можно будет рефинансироваться на те же проценты (если не ниже).

Ниже чем 4.25% ? Как скоро такое по вашему мнению произойдет?

dimp · Post by **dimp** » 21 Jan 2008 04:24

Jedd wrote:
dimp wrote:судя по всему скоро можно будет рефинансироваться на те же проценты (если не ниже).

Ниже чем 4.25% ? Как скоро такое по вашему мнению произойдет?

Ну, судя по treasures и бондам, рынок ожидает что Бернанке понизит ставку рефинансирования еще на 1-1.5%. Конечно это зависит от многих факторов, но ИМХО уже в этом году (скорее всего даже в первой половине) 5/1 ARM должен опуститься до ~4%.

Жел Товатый · Post by **Жел Товатый** » 21 Jan 2008 06:52

а на фиксд 15 и 30 лет, какие прогнозы? :roll:

dimp · Post by **dimp** » 21 Jan 2008 16:33

Фиксд гораздо меньше коррелируют с фед рейт и их предсказать чуть тяжелее - нужно гадать на кофейн... на treasuries yield curve, то есть. :lol:

Мне кажется что 30 лет (несмотря на то что он уже меньше 5.5%) вряд-ли опустится существенно ниже 5%. 15 лет должен быть в районе 4.5%

Slava V · Post by **Slava V** » 23 Jan 2008 14:32

включить в договор рента дополнение с пунктом "в случае продажи, продолжение рента - на усмотрение новых хозяев"