seller-buyer (face-to-face) :)

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 18:26

X37WAL!^ wrote:В NJ до бубля типичный срок окупаемости нового apartment комплекса был 15-20 лет.

Короче, так и не дождавшись источника Вашего заявления, я сделал простейший поиск в гугле:
http://www.google.com/search?hl=en&q=ap ... +of+return

"Buy apartment complex” with. the hope of getting a 15% rate of return
...
has provided cash-on-cash returns of 14% and 10%, respectively, in first two years

Anticipated 10% or better cash on cash returns and Internal Rate of Return on a levered basis of 15% for the next 7 years
...
projected cash on cash return of 10% and Internal Rate of Return on a levered basis of approximately 11%
...
This transaction is a 1031 tenants-in-common structure with an initial investment of $50 million; projected cash-on-cash return of 11% and an internal rate of return on a levered basis of 17% in the first seven years
...
turn-key investment opportunity that has an 8.8% CAP rate and a 14% return.

Короче, не надо ля-ля. Кому нужны сложные проекты с ROI меньше чем в элементарных биржевых индексах?

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 24 Jan 2008 18:40

Пока я не запутался окончательно в ваших терминах, попробую объяснить совсем на пальцах:

Рядом стоят два совершенно аналогичных дома. Стоимость их рента зависит в основном от аналогичных предложений в той же части города. От накладных расходов владельцев не зависят никак, от этого зависят только их доходы или убытки.

Владелец А не имеет моргтиджа (эту ситуацию я по безграмотности назвал "нулевая стоимость капитала", т.е. чтобы пользоваться этими деньгами, зарытыми в дом, не надо ничего платить). Прибыль владельца А - это рент минус ремонт минус RE taxes.

Владелец Б имеет 20% equity, за остальное платит мортгидж. Его прибыль - это рент минус ремонт минус RE taxes минус мортгидж.

Нет возражений против того, что прибыль этих двух товарищей будет отличаться драматически? И к кому из них (более) применим принцип, что годовой рент должен равняться 12% от стоимости дома "потому что бизнес есть бизнес, должен приносить прибыль" итд?

Я на всякий случай напомню с чем я пытаюсь категорически не согласиться: с вашим утверждением, что рент всегда существенно дороже владения. Похоже только в очень специфических местах.

Жел Товатый · Post by **Жел Товатый** » 24 Jan 2008 19:07

X37WAL!^ wrote:И к кому из них (более) применим принцип, что годовой рент должен равняться 12% от стоимости дома...?

К томy кто етот дом дyмает рентоват... :nono#:

P.S. Задолбал форум меня тоже

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 19:32

Форум съел предыдущий ответ. Ну и кривота.

X37WAL!^ wrote:Пока я не запутался окончательно в ваших терминах, попробую объяснить совсем на пальцах:

Рядом стоят два совершенно аналогичных дома. Стоимость их рента зависит в основном от аналогичных предложений в той же части города. От накладных расходов владельцев не зависят никак, от этого зависят только их доходы или убытки.

Владелец А не имеет моргтиджа (эту ситуацию я по безграмотности назвал "нулевая стоимость капитала", т.е. чтобы пользоваться этими деньгами, зарытыми в дом, не надо ничего платить). Прибыль владельца А - это рент минус ремонт минус RE taxes.

Владелец Б имеет 20% equity, за остальное платит мортгидж. Его прибыль - это рент минус ремонт минус RE taxes минус мортгидж.

Нет возражений против того, что прибыль этих двух товарищей будет отличаться драматически? И к кому из них (более) применим принцип, что годовой рент должен равняться 12% от стоимости дома "потому что бизнес есть бизнес, должен приносить прибыль" итд?

Не будет. Т.к. у "закопавшего свои деньги" есть opportunity cost этих денег.

X37WAL!^ wrote:Я на всякий случай напомню с чем я пытаюсь категорически не согласиться: с вашим утверждением, что рент всегда существенно дороже владения. Похоже только в очень специфических местах.

Наоборот, только в условиях спекулятивных ожиданий будущего быстрого роста цен (бубля) эта ситуация может быть обратной. Слово "существенно" опустим за бессмысленностью. Но ок. 10% быть должно.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 24 Jan 2008 20:30

Tired wrote:
X37WAL!^ wrote:Владелец А не имеет моргтиджа (эту ситуацию я по безграмотности назвал "нулевая стоимость капитала", т.е. чтобы пользоваться этими деньгами, зарытыми в дом, не надо ничего платить). Прибыль владельца А - это рент минус ремонт минус RE taxes.

Владелец Б имеет 20% equity, за остальное платит мортгидж. Его прибыль - это рент минус ремонт минус RE taxes минус мортгидж.

Нет возражений против того, что прибыль этих двух товарищей будет отличаться драматически?

Не будет. Т.к. у "закопавшего свои деньги" есть opportunity cost этих денег.

X37WAL!^ wrote:Я на всякий случай напомню с чем я пытаюсь категорически не согласиться: с вашим утверждением, что рент всегда существенно дороже владения. Похоже только в очень специфических местах.

Наоборот, только в условиях спекулятивных ожиданий будущего быстрого роста цен (бубля) эта ситуация может быть обратной. Слово "существенно" опустим за бессмысленностью. Но ок. 10% быть должно.

Opportunity cost для А будет составлять примерно те же 5%. Мы ж про более-менее надёжные инвестиции говорим, да?

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 21:38

X37WAL!^ wrote:
Tired wrote:
X37WAL!^ wrote:Владелец А не имеет моргтиджа (эту ситуацию я по безграмотности назвал "нулевая стоимость капитала", т.е. чтобы пользоваться этими деньгами, зарытыми в дом, не надо ничего платить). Прибыль владельца А - это рент минус ремонт минус RE taxes.

Владелец Б имеет 20% equity, за остальное платит мортгидж. Его прибыль - это рент минус ремонт минус RE taxes минус мортгидж.

Нет возражений против того, что прибыль этих двух товарищей будет отличаться драматически?

Не будет. Т.к. у "закопавшего свои деньги" есть opportunity cost этих денег.

X37WAL!^ wrote:Я на всякий случай напомню с чем я пытаюсь категорически не согласиться: с вашим утверждением, что рент всегда существенно дороже владения. Похоже только в очень специфических местах.

Наоборот, только в условиях спекулятивных ожиданий будущего быстрого роста цен (бубля) эта ситуация может быть обратной. Слово "существенно" опустим за бессмысленностью. Но ок. 10% быть должно.

Opportunity cost для А будет составлять примерно те же 5%. Мы ж про более-менее надёжные инвестиции говорим, да?

Сравнимые по рискам с рентальным жильем. 5% - это даже для long-term CD мало.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 24 Jan 2008 22:19

У вас какой год на календаре? 5yr jumbo CD нынче сильно меньше 5%...

Таки какие у нашего А есть opportunities примерно той же надежности, что и доходный дом, но возвращающие гораздо больше 5%?

Tired · Post by **Tired** » 24 Jan 2008 22:31

X37WAL!^ wrote:У вас какой год на календаре? 5yr jumbo CD нынче сильно меньше 5%...

Ровно за минуту нашелся 5% на 7 лет:
https://www.applefcu.org/certRates.asp
Несмотря на то, что только что рейты снизились из-за дерганного fed.

X37WAL!^ wrote:Таки какие у нашего А есть opportunities примерно той же надежности, что и доходный дом, но возвращающие гораздо больше 5%?

Long term? S&P500. А для short term никто доходные дома не покупает.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 24 Jan 2008 23:49

полагаю дискуссию пора прикрыть ибо каждые два сообщения мы перепрыгиваем с темы на тему драматически, весь пар уходит в свисток...

Жел Товатый · Post by **Жел Товатый** » 25 Jan 2008 20:51

А вот задачка, дани 2 дома:
1) дом#1, 2000 годов, один час до работи...обоим
2) дом#2, 70-х годов, 30 минyт до работи обоим

Осталние yсловия равние - зена, школи, неигхборхоод, sq фоотаге.

П.С. photos питаюс скинyт ниже, если форум не глюкнет

Жел Товатый · Post by **Жел Товатый** » 25 Jan 2008 20:52

dom #1:

Жел Товатый · Post by **Жел Товатый** » 25 Jan 2008 20:56

dom#2:

Ratbert · Post by **Ratbert** » 25 Jan 2008 21:18

Жел Товатый wrote:А вот задачка, дани 2 дома:
1) дом#1, 2000 годов, один час до работи...обоим
2) дом#2, 70-х годов, 30 минyт до работи обоим

Осталние yсловия равние - зена, школи, неигхборхоод, sq фоотаге.

а из зала ей кричат - давай подробности..(с)
оба дома - неудачные покупки...уверен оба выставлены без дискаунта на переделки а в обоих переделывать много чего надо... только что с фото видно - кухни, ковер и пошлую позолоту....

если уж покупать то крепкий фиксер и переделать сразу под свой вкус... там хоть в цене это будет отражено...

Жел Товатый · Post by **Жел Товатый** » 25 Jan 2008 21:26

"крепкий фиксер" - это совсем халупень, а ну поинт понятен и очевиден, тока мы оба работаем, самим не пофиксить, а нанимать обойдется тыщ в 100, а это и есть разница между фиксер-аппером и приличным домом в нашей эрии... :roll:

genka8 · Post by **genka8** » 25 Jan 2008 21:42

Что кухни- обычные дешевые билдерские кухни, таки везде. В старом доме техника новая, остального по фотам не видно. У нового реальное преимущество- потолки 9', мне это очень нравится. Планировка скорее всего тоже лучше. Но 30 туда и 30 обратно- это 5 часов жизни в неделю, а время ни за какие деньги не купишь.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 25 Jan 2008 22:32

Мой совет - взять тот, который поближе к работе, однозначно. К дому вы привыкнете все равно, а разницу чувствовать не будете, ибо не жили и там и там. А лишние 30 минут в траффике в одну сторону будут сильно напрягать.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 26 Jan 2008 00:13

Nwaylock wrote:Мой совет - взять тот, который поближе к работе, однозначно. К дому вы привыкнете все равно, а разницу чувствовать не будете, ибо не жили и там и там. А лишние 30 минут в траффике в одну сторону будут сильно напрягать.

+1. Время собственной жизни важнее...

Misha · Post by **Misha** » 26 Jan 2008 01:10

Жел Товатый wrote:
X37WAL!^ wrote:И к кому из них (более) применим принцип, что годовой рент должен равняться 12% от стоимости дома...?

К томy кто етот дом дyмает рентоват...

P.S. Задолбал форум меня тоже

средние цифры в среднем месте там где я живу будут :
цена дома равна 200 рентов
т.е. рент принесет в год около 5.5% с учетом "простоя"
из которых уйдет на налоги и ремонты 1.2%
из оставшихся 5.5-1.2% = 4.3% налоги практически не придется платить - даже если нет ссуды, процент по которой списывается, порадка 3.5% можно списать на амортизацию

т.е. вполне реальных 4% после налогов, получаемых на капитал как минимум привязанный к инфляции. Думаю, дом в правильном месте растет в цене бсытрее инфляции, если рассматриваьт дело в долгосрочной перспективе. за последние 30 лет дома здесь росли где-то на 5.5% в год.

agent_V · Post by **agent_V** » 26 Jan 2008 06:16

Ratbert wrote:

оба дома - неудачные покупки...уверен оба выставлены без дискаунта на переделки а в обоих переделывать много чего надо... только что с фото видно - кухни, ковер и пошлую позолоту....

Да Вы наверно "Новыи Русскии" -купить новыи дом, все выломать внутри и сделать евро-ремонт. :лол:
Приличные очень домики. По нашим НЙ меркам $650-720$, по Калифорнииским около $800K+?
Кухня узкая, как в аппартменте

Но дом похоже "с характером", снаружи красивыи
Второи -обычныи ранч, но внутри видно переделан?

Жел Товатый · Post by **Жел Товатый** » 27 Jan 2008 05:11

Да именно насчет второго я и говорила, что curb appeal никакой, потому он и застрял на рынке, а внутри он очень вылизан, его до ума не трудно довести будет...

Post by **Tonya Tomato** » 27 Jan 2008 22:51

первый дом понра. однозначно. но далеко. второй дом - никак, но поближе будет. может продолжить поиски?