Co-op - где catch?

[newbee]

Несколько раз видел объявления о продаже co-op - квартир, причем цены на них в 1.5 - 2 раза ниже, чем на аналогичные condo.
Почитал wiki, в целом понял, что это такое - ты владеешь не квартирой как таковой, а shares во всем доме/комплексе. И на эти shares тебе дают право жить в этой квартире.

А в чем, собственно, уловка?
Большие assestments? Большие property taxes? Жесткие ограничения на покупку/продажу?

[ILT]

Да, всяких условий много. Напрумер в некоторых есть условие, что квартиру нельзя сдавать, в других, что кооп должен одобрить продажу квартиры конкретному лицу и так далее.

http://homebuying.about.com/gi/dynamic/ ... ycondo.htm

Cooperatives: Most co-ops are incorporated and a board of directors governs the complex with the owner of each individual unit having one vote. The owner has no deed, only stock and a proprietary lease which has a term from 10-50 years renewable automatically or at the discretion of the shareholders. He/she cannot refinance his unit as a condo owner can. Mortgage, property tax and maintenance fees are paid pro rata by the owner according to the percentage of the overall size of the unit. Property tax appeals involve the corporation and the stockholders.

[newbee]

Да, всяких условий много. Напрумер в некоторых есть условие, что квартиру нельзя сдавать, в других, что кооп должен одобрить продажу квартиры конкретному лицу и так далее.

По поводу "нельзя сдавать" - так это, как я понимаю, и во многих condo присутствует. Pet policy - то же самое. Одобрение... сильно сужает рынок и "ликвидность" жилья, но все-же терпимо.
ИМХО, все это не может сделать разницу в 2 раза.

Видел сo-op, в котором assestments был $1000 в месяц (включая property tax) - что в среднем в два раза больше стандартного. Тогда понятно, почему цена низкая. Но в чем причина больших assestments? Co-op как организация набрал долгов и теперь расплачивается за счет жильцов?

[ILT]

Честно говоря, я еще не встречала кондо, которое нельзя сдавать, хотя мы занимались сдачей в рент и пересмотрели много конд.

Тысяча кондофи при среднем кондофи $200-300 добавляет где-нибидь $80К стоимости.

[Murza& Varvara]

Да, всяких условий много. Напрумер в некоторых есть условие, что квартиру нельзя сдавать, в других, что кооп должен одобрить продажу квартиры конкретному лицу и так далее.

По поводу "нельзя сдавать" - так это, как я понимаю, и во многих цондо присутствует. Пет полицы - то же самое. Одобрение... сильно сужает рынок и "ликвидность" жилья, но все-же терпимо.
ИМХО, все это не может сделать разницу в 2 раза.

Видел со-оп, в котором ассестментс был $1000 в месяц (включая проперты тах) - что в среднем в два раза больше стандартного. Тогда понятно, почему цена низкая. Но в чем причина больших ассестментс? Цо-оп как организация набрал долгов и теперь расплачивается за счет жильцов?

ассесмент в высотках в Чикаго чаще больше тысячи. Он может включать отопление, лифт, воду но ни разу не видела, что б включал налоги. В сооп , 3-х етажный дом, который мы смотрели ассестмент был 300$. Вы знаете розовиы дом на Clark/Lekaview? Это кондо. Ассестмент там 1500$ плюс 500$ за паркинг (2 машины), и это не включает налоги. Нафиг нафиг .

У нас в кондо 15% ограничение на рент. в декабрe кто то пытался сдать выше 15% , ассоциация не разрешила. И собирают кондо ассосиацию, которая решает, продавать или нет.Те чем оличаются кондо-кооп мне непонятно.

[newbee]

http://chicago.craigslist.org/nch/rfs/556078639.html

[Murza& Varvara]

Wow
Потрясающая цена для Еванстона, просто обалдет. Ничего не понимаю, в чем тут дело, это в 2- 3 раза ниже среднего, если фее включает налоги и отопление надо брать :Д

[newbee]

Newbee
haw much?

Что "how much"?

[newbee]

Вот еще накопал:

Getting a mortgage to purchase your co-op may be difficult. Many lenders flat-out refuse to accept shares of stock in a cooperative corporation as security for their mortgage. Conversely, some co-ops absolutely won't permit any individual financing over and above the mortgage the corporation has on the building as a whole. These co-ops believe that one proof of creditworthiness is your ability to pay all cash for your unit.

Don't buy a co-op if only one or two lenders in your area make cooperative-apartment loans. You'll pay a higher interest rate due to the lack of lender competition and lender concerns about the greater risks of co-ops. Worse yet, what if these lenders stop making co-op mortgages and no other lenders take their place? You won't be able to sell your unit until you find an all-cash buyer or until you have the financial resources to lend the money yourself to the next buyer.

[Murza& Varvara]

Налоги в этом районе 350-400$ как минимум. :ролл: Тепер понятно. Еще естm какие то заморочки с собственностью на землю.

[newbee]

Налоги в этом районе 350-400$ как минимум. :ролл: Тепер понятно. Еще естm какие то заморочки с собственностью на землю.

What Can You Do with an extra $758 per month?

$1,177 per month(*) can pay your mortgage, property taxes, heat, water, AND electricity

With $20,600 as down payment, join financially savvy homeowners and live in Evanston's downtown near the restaurants, movies, trains, shops, beach, NU and more!

[Murza& Varvara]

Зато качество жизни. Я не видела 2 бедрум кондо в Евенстоне в этом районе меньше чем 250К. Они же говорят что моргич включен? вода, мусор, снег, трава=200$ Парковка? Смотря где дом, если на восток от даунтауна, так парковка дорого.

[newbee]

Зато качество жизни. Я не видела 2 бедрум кондо в Евенстоне в этом районе меньше чем 250К. Они же говорят что моргич включен? вода, мусор, снег, трава=200$ Парковка? Смотря где дом, если на восток от даунтауна, так парковка дорого.

Сумму 1100 с копейками они посчитали из рассчета 20K downpayment и 7% ARP на mortgage.

Это все лирика. Парковка, мусор... Дом, кстати, находится наделако от NU campus. Все равно получается в два раза дешевле, как вы правильно заметили. Даже в 2.5.

Где catch?

[Nastasia]

А соседи? Может, там ТАКИЕ соседи, что прежние хозяева готовы съехать любой ценой.
И это не шутка: коллега купила пару лет назад таунхауз, так одной из спален они пользоваться не могут: у тетки за стеной десяток кошек, и вся вонь почему-то идет именно в ту коллегину спальну. Воюют с ней все два года - ничего пока не помогает.
У другой знакомой в дорогом кондо соседка над головой стирала по ночам.

Так что соседей проверить не забудьте, если решитесь покупать.

[DmitryB]

Так что соседей проверить не забудьте, если решитесь покупать.

Вы это серьезно советуете или так, лишь бы словечко ввернуть?

Как вы собираетесь проверять? Звонить всем соседям в дверь? Спрашивать что они делают по ночам? Или просить хозяев переночевать в некупленном кондо? И в выходной и в будний день?
А вы знаете что соседи могут сдать квартиру студентам из того же NU? Или продать, и туда приедут такие, которых вы не проверили?

[newbee]

А вы знаете что соседи могут сдать квартиру студентам из того же NU? Или продать, и туда приедут такие, которых вы не проверили?

Сдать не смогут. Там нельзя сдавать (а если сдадут, то я как хозяин соседней квартиры на них же первых и настучу )
Я похоже понял. При рекламируемой ими цене в $1170 в месяц, mortgage из этого только $550 (они рассчитывают 85000 на 30 лет под 7%). Что при среднем налоге на аналогичное жилье вокруг $3000 в год дает... $370 assestments, хмм... что, в общем, не так уж и плохо, но все равно больше среднего, учитывая, что электричество туда входит.
Жду еще предположений...

[DmitryB]

Для меня недостатки co-op это практически кондо с отрвратительной ликвидностью и слабой прибылью от роста стоимости недвижимости по сравнению с SFH.

Согласен что недвижимость падает в цене. Пока. Это изменится.

[newbee]

Для меня недостатки co-op это практически кондо с отрвратительной ликвидностью и слабой прибылью от роста стоимости недвижимости по сравнению с SFH.

Согласен что недвижимость падает в цене. Пока. Это изменится.

Тут уже не раз обсуждалось, имеет ли смысл вкладывать в недвижимость деньги.
Есть два момента:
1) Если вы собираетесь прожить в доме всю жизнь (что, конечно, нетипично), вам наплевать на прибыльность
2) Никто не мешает сэкономленные на mortgage деньги вкладывать во что угодно (т.е. вы не ограничены одним рынком недвижимости).
Другое дело, что обязательные ежемесячные платежи в гораздо большей степени способствуют накоплениям, чем просто наличие свободных денег.

[DmitryB]

Для меня недостатки co-op это практически кондо с отрвратительной ликвидностью и слабой прибылью от роста стоимости недвижимости по сравнению с SFH.

Согласен что недвижимость падает в цене. Пока. Это изменится.

Тут уже не раз обсуждалось, имеет ли смысл вкладывать в недвижимость деньги.
Есть два момента:
1) Если вы собираетесь прожить в доме всю жизнь (что, конечно, нетипично), вам наплевать на прибыльность
2) Никто не мешает сэкономленные на mortgage деньги вкладывать во что угодно (т.е. вы не ограничены одним рынком недвижимости).
Другое дело, что обязательные ежемесячные платежи в гораздо большей степени способствуют накоплениям, чем просто наличие свободных денег.

1) Всю жизнь в одном доме никто не живет. Люди женяться, у них рождаются дети, дети вырастают и уезжают, появляется лучшая работа в другом месте, теряется текущая.
Привязывать себя к одному месту только потому что это условие покупки - мне не нравится.
Плевать на прибыльность - недальновидное решение, о котором нередко жалеют после покупки.

2) Многие финансовые аналитики считают самой выгодной инвестицией именно недвижимость. Они даже рекомендуют сначала избавиться от платежей лендлорду и купить недвижимость, потом переводить деньги в защищенный от налогов account(через который покупать ценные бумаги) и если еще остались деньги - инвестировать дальше.
Доходы stocks или mutual funds (вкладывающих в stocks) в среднем 10% годовых - это если держать деньги в среднем например 30 лет. На короткий срок таких процентов нет. Только высокорискованные инвестиции. Доходы по бондам намного меньше.
А игра в timing на рынке похожа на игру в казино, и никак серьезными инвестициями называться не может.

[Murza& Varvara]

Ну еше не стоит забивать, что рент в Еванстоне 1200-1300$, и это не влучая тепло, газ. Имеет смысл покупать не как инвестмент; а что бы жить;
б) если это не на западе Еванстона то соседи будут нормальние, студенти-препод из NU

[newbee]

2) Многие финансовые аналитики считают самой выгодной инвестицией именно недвижимость. Они даже рекомендуют сначала избавиться от платежей лендлорду и купить недвижимость, потом переводить деньги в защищенный от налогов account(через который покупать ценные бумаги) и если еще остались деньги - инвестировать дальше.
Доходы stocks или mutual funds (вкладывающих в stocks) в среднем 10% годовых - это если держать деньги в среднем например 30 лет. На короткий срок таких процентов нет. Только высокорискованные инвестиции. Доходы по бондам намного меньше.
А игра в timing на рынке похожа на игру в казино, и никак серьезными инвестициями называться не может.

Меня, кстати, давно интересует - а что, нет на рынке финансовых инструментов с сильной корреляцией к текущей цене недвижимости? Чтобы можно было, скажем, сумму в $10K вложить "в недвижимость" не покупая при этом целый дом.

[mikeG]

Меня, кстати, давно интересует - а что, нет на рынке финансовых инструментов с сильной корреляцией к текущей цене недвижимости? Чтобы можно было, скажем, сумму в $10K вложить "в недвижимость" не покупая при этом целый дом.

Погуглите REIT.

[Rugger]

2) Многие финансовые аналитики считают самой выгодной инвестицией именно недвижимость.

Однако статистика указывает на обратное.

if you take a longer view--say 25 years--you'll find that the S&P 500 has actually stomped the real estate market, from Boston to Detroit to Dallas. From the start of 1980 to the end of 2004, home sale prices increased 247%. A pretty sweet deal, it would seem. Over the same period, however, the S&P 500 shot up more than 1,000%.

http://www.forbes.com/2005/05/27/cx_sc_0527home.html

[DmitryB]

Сколько людей - столько мнений.

Сейчас все наверное бросятся S&P покупать
Вы не читали какие в 1920х прибыли были от акций?

Попробуйте сравнить рост цен на недвижимость за 20лет с 1909 по 1929 с прибылью по stocks за этот же период

Все зависит от того как повернуть. Однако в отличие от stocks которые только инвестиции - недвижимость еще можно использовать по прямому назначению и при этом иметь прибыль. При любом кризисе, даже том который сейчас.

[Privetushka]

Я в свое время пыталась купить co-op в Эванстоне.

Плюсы: $105,000, в старинном доме, две огромные отдельные светлые комнаты, большая кухня с огромным окном, 2 квартала до EL, 2 квартала до NU, красивые виды из окна, миллионные дома вокруг = безопасность, низкие налоги $800 в год (ей Богу, не вру), мне об"яснили, что там какая-то мафия своя, кстати, они просили , чтобы я подписала бумагу, что не имею никакаких affiliation с NU.

Минусы: бабки, лезущие не в свое дело, обсуждение моей кандидатуры на общем собрании, я такого не видела давно. $350 assessment + обещания бесконечных special assessments, трудности с финансированием, даже при 20% down, трудно было найти банк, который согласился бы на все это. Сделка сорвалась. Но я все равно думаю со временем купить жилье в этом доме, потому что за такую цену жить в таком месте в кондо - нереально, хотя бы просто потому что таких классных домов condo там нет.