Как найти хорошего 'buyer agent'

[max_ii]

Что-то у меня начинается сладываться ощущение что хороший buyers agent - это действительно сказки для зрителей HGTV.

Хорошего специалиста найти очень не просто в любой области. Я бы искал человека которые продает дома уже лет 20-30 и использует это как основной заработок, а не подработку по вечерам. Ну и interview можно делать без особых проблем - типа поехали посмотрим штук 5 домов и спрашивать мнение агента и смотреть как идет общение. Кликнуло - хорошо - нет ищем другого агента.

[Maestro]

[ Интересно а кто же платит. Если продавец хочет 100К за дом, он будет продавать его за 106К. И эти лишние 6К заплатит именно покупатель .

Да поставить он хоть 126К может. Но если вокруг такие же дома продаются от 98 до 103 тыс.Кто кто ж у него купит ?

[CBETA*]

Что-то у меня начинается сладываться ощущение что хороший buyers agent - это действительно сказки для зрителей HGTV.

Их есть, но мало. У меня есть отличный агент в Orange County, CA.
А вот хорошего агента на Big Bear, CA ещё не нашла. Если есть у кого порекомендуйте, пожалуйста.

[DmitryB]

[ Интересно а кто же платит. Если продавец хочет 100К за дом, он будет продавать его за 106К. И эти лишние 6К заплатит именно покупатель .

Да поставить он хоть 126К может. Но если вокруг такие же дома продаются от 98 до 103 тыс.Кто кто ж у него купит ?

И вокруг которые продаются уже завышены на 6%, то есть они отдали бы не за 98 и 103, а за 92 и за 96 тыс но надо же платить агентам. И понятное дело - разницу оплачивает именно покупатель.

[DmitryB]

У нас был очень хороший агент. "Хорошесть" его была вот в чем:

1. Очень много объяснял нам, малознающим first time buyers
2. Был доступен в любое время суток по телефому или е-мeйлу, никогда не пропадал, всегда перезванивал.
3. Не ленился искать листинги, в том числе и те, что на первый взгляд не полностью удовлетворяли нашим критериям, но могли, с его точки зрения, нас заинтересовать.
4. При осмотре домов тыкал нас носом в скрытые недостатки, обрисовывал плюсы и минусы в сомнительных случаях.
5. Не давил и не торопил - посмотрели с ним почти полсотни домов, прежде чем нашли что-то подходящее под наши довольно-таки специфические требования.
6. Делая оффер от нашего имени, объяснял подробно разные тонкости сего документа.
7. Не ленился торговаться и скидывать для нас цену.
8. Помог найти финансирование: прелагал несколько вариантов, но не давил, давал советы, о чем расспрашивать.
9. Без акцента говорил и по-русски, и по-английски - приехал в Америку еще в подростковом возрасте, поэтому и наши заморочки ему были понятны, и у американцев сходил за своего.

В общем, жалко, что он уехал из наших краев. Мало ли что - вдруг соберемся продать свой дом и купить побольше.

И как вы такого нашли?

[DmitryB]

Еще немного и я склонюсь к тому чтобы действительно нанять агента, которому просто не открывать все карты (например не говорить как срочно надо купить, или максимальную сумму на которую согласен).

Будет только хуже. Если агент знает, что вы хотите купить дом за 400K в течение двух месяцев, то для него - это перспектива заработать 4K в ближайшие два месяца.

Если вы ему скажете, что будете покупать за 300K в течение года, стимулов стараться у агента гораздо меньше.

Ибо "может быть получу 4K в мае" гораздо привлекательнее "может быть получу 3K через год", не правда ли?

Давайте посмотрим на это с другой стороны. Например продавец назначил дополнительный бонус 20К любому кто приведет покупателя, если дом продастся за 400К. Реально дом стоит 380К. У покупателя возможен кредит до 400К.
Налицо конфликт интересов. Агенту очень хочется продать именно этот дом.

Или например не очень честный агента продавца знаком агентом покупателя. Дом выставлен за 400К и нравиться покупателю. У покупателя кредит до 400К но он хочет play lowball и предлагает 350К.
Такой агент может намекнуть своему знакомому, что можно упереться в цену, так как и деньги есть и дом нравиться.

Я пытаюсь определить как искать честных агентов. Похоже что никак.

[max_ii]

Агенту очень хочется продать именно этот дом.

Агенту много что хочется, но у вас есть своя голова и свои интересы. Если агент показывает мусор или слишком активно толкает то что вам не нравится , скажите агенту что он теряет ваше время и намекните что готовы с ним попрощаться. Если это не поможет - приведите угрозу в действие.

Я пытаюсь определить как искать честных агентов. Похоже что никак.

Считайте что агент это как consultant в IT или в любой другой области. 90% consultants имеют личные интересы отличные от интересов нанимателя. Например им финансово выгодно увеличить размер и время выполнения проекта. Как найти честноgo consultant?

[Nastasia]

У нас был очень хороший агент...

И как вы такого нашли?

По рекомендации знакомых.
Но считаю, что нам повезло.

[DmitryB]

Считайте что агент это как consultant в IT или в любой другой области. 90% consultants имеют личные интересы отличные от интересов нанимателя. Например им финансово выгодно увеличить размер и время выполнения проекта. Как найти честноgo consultant?

1) Попробовать пересмотреть задачи и возможности фирмы. Возможно лучше было бы нанять на постоянку. После выполнения проекта появяться детали, которые нужно будет сделать по другомо, независимо от того как хорошо был сделан проект.
2) Если совсем уж жалко денег и проект простой попробовать купить готовый продукт
3) если пункт два и продукта на рынке нет - попробовать найти подрядчика который беред деньги не по часово а за выполненный проект
4) если ничего не помогло - приготовиться потратить в 3 раза больше запланированного и получить проект через в 3 раза дольший срок

[Qwerta]

DmitryB, такого агента, которого вы хотите, это как цветущий папоротник найти. Удачи!

[DmitryB]

DmitryB, такого агента, которого вы хотите, это как цветущий папоротник найти. Удачи!

Какие требования вы думаете излишни? Какого я должен хотеть чтобы было возможно найти?

[max_ii]

И вокруг которые продаются уже завышены на 6%, то есть они отдали бы не за 98 и 103, а за 92 и за 96 тыс но надо же платить агентам. И понятное дело - разницу оплачивает именно покупатель.

Вам не кажется что любой продавец хочет продать за миллион, а продаст за столько за сколько у него купят? Причем как распределятся деньги между агентом и продавцом вам в конечном итоге пофигу, т.е. из двух домов за 100К вы купите лучший, а не тот что FSBO.

[DmitryB]

И вокруг которые продаются уже завышены на 6%, то есть они отдали бы не за 98 и 103, а за 92 и за 96 тыс но надо же платить агентам. И понятное дело - разницу оплачивает именно покупатель.

Вам не кажется что любой продавец хочет продать за миллион, а продаст за столько за сколько у него купят? Причем как распределятся деньги между агентом и продавцом вам в конечном итоге пофигу, т.е. из двух домов за 100К вы купите лучший, а не тот что FSBO.

Кажется. Купят согласно цене недвижимости на местном рынке. Но за сколько бы не купили, покупатель своими деньгами оплачивает услуги как агента покупателя, так и агента продавца. Потому что цена их услуг уже заложена в цену дома. Это как в ресторане, когда вам в счет включают tips и tax.


Поэтому говорить что я хочу чтобы агент продавца работал и при этом ничего не хочу ему платить - неверно.

[max_ii]

4) если ничего не помогло - приготовиться потратить в 3 раза больше запланированного и получить проект через в 3 раза дольший срок

Так же и с агентом Подумайте можете ли вы обойтись своими силами, и если нет то проводите кучу interviews, посмотрете отзывы и берите лучшее из имеющегося. Если повезет то будет легче чем без агента, если нет, то уволите агента и повторите процесс.

[Qwerta]

Какие требования вы думаете излишни? Какого я должен хотеть чтобы было возможно найти?

Все требования! Агент покупателя ВСЕГДА играет против покупателя. Вам уже говорили - не в его интересах понижать стоимость дома, он себя тем самым ущемляет. Правда есть один путь, если вы ему гарантируете заплатить ему сумму равную или превыщающую его текущие проценты вне зависимости от цены дома. Он вам делает маленькую цену, а вы ему гарантированное вознаграждение. Даже можно вознаграждение повышать в зависимости от снижения цены дома. Так и только так агент покупателя перейдет на сторону покупателя, а иначе Насколько это легально - разбирайтесь сами.

Запомните - и агенту продавца и агенту покупателя нужны деньги и ничего более. Они оба работают на то, чтобы сделка состоялась. Но! С одной стороны есть интерес повышать цену дома, с другой - понижать. Оба агента всегда договариваются между собой как довести своих клиентов до нужной кондиции, чтобы сделка состоялась. Самая худшая позиция во всей этой игре у покупателя, т.к. все играют против него.

[DmitryB]

4) если ничего не помогло - приготовиться потратить в 3 раза больше запланированного и получить проект через в 3 раза дольший срок

Так же и с агентом Подумайте можете ли вы обойтись своими силами, и если нет то проводите кучу interviews, посмотрете отзывы и берите лучшее из имеющегося. Если повезет то будет легче чем без агента, если нет, то уволите агента и повторите процесс.

Ну вот Xolga посоветовала агента. Спасибо ей, наверное надо позвонить.
Но как народ их находит. Во всех книжках советуют - поговорите как минимум с 3 (лучше 4) агентами перед тем как заключить эксклюзивный контракт. А где народ набирает такое количество? Просто тупо идет на open house и говорит с listing agents?

[max_ii]

покупатель своими деньгами оплачивает услуги как агента покупателя, так и агента продавца.

Покупатель оплачивает дом. Как распределятся деньги с другой стороны стола это проблемы исключительно другой стороны стола.

[Qwerta]

Так же и с агентом Подумайте можете ли вы обойтись своими силами, и если нет то проводите кучу interviews, посмотрете отзывы и берите лучшее из имеющегося. Если повезет то будет легче чем без агента, если нет, то уволите агента и повторите процесс.

Уволить-то он его может, да только вместе с ним и дом может уйти, если торги уже начались.

[DmitryB]

2qwerta:

Это значит что все советы по выбору агента - фигня, и можно просто звонить в ближайший оффис Remax или Rubloff и спрашивать кто мне может помочь купить дом?

[DmitryB]

покупатель своими деньгами оплачивает услуги как агента покупателя, так и агента продавца.

Покупатель оплачивает дом. Как распределятся деньги с другой стороны стола это проблемы исключительно другой стороны стола.

Ага, а в ресторане вы оплачиваете обед. Как дальше распределяться деньги не ваша забота. Значит ли это что типсы официанту оплатили не вы, а владелец заведения?

[max_ii]

А где народ набирает такое количество? Просто тупо идет на open house и говорит с listing agents?

В идеале по рекомендации. Если нет рекомендации то я бы посмотрел на странички агенств и выбрал тех кто в этом бизнессе уже лет 20-30 и более менее успешен (обычно они показывают свои "награды" рейтинги и т.д.). После этого можно звонить, прикидываться шлангом и говорить что хотите купить и где и что пусть вас повозят, и покажут примерные варианты ну и смотреть с кем кликнет, а с кем нет.
Кстати ни один из трех агентов с кем я смотрел дома не просил подписать эксклюзивного или какого-либо другого контракта.

[Qwerta]

2qwerta:
Это значит что все советы по выбору агента - фигня, и можно просто звонить в ближайший оффис Remax или Rubloff и спрашивать кто мне может помочь купить дом?

Совершенно верно. Но есть одно НО! Если вы действительно хотите брать агента, то нужно брать не ах бы кого, а местного, кто хорошо знает местность, где вы хотите покупать. И только в этом смысле имеет смысл искать хорошего агента. Чтобы он вам подсказал где хорошие районы, где плохие, где были наводнения и т.д. и т.п. А в остальном, увы

[Qwerta]

Кстати ни один из трех агентов с кем я смотрел дома не просил подписать эксклюзивного или какого-либо другого контракта.

Значит это были не агенты

[max_ii]

Ага, а в ресторане вы оплачиваете обед. Как дальше распределяться деньги не ваша забота. Значит ли это что типсы официанту оплатили не вы, а владелец заведения?

Вариант FSBO это когда вас обслуживает владелец ресторана. В этом случае цена за обед и чаевые остаются ему. Вариант обычной продажи это обычный ресторан когда цена за обед и чаевые идут разным людям. Я надеюсь что в обоих ресторанах вы оставляете одинаковые чаевые.

[DmitryB]

Ага, а в ресторане вы оплачиваете обед. Как дальше распределяться деньги не ваша забота. Значит ли это что типсы официанту оплатили не вы, а владелец заведения?

Вариант FSBO это когда вас обслуживает владелец ресторана. В этом случае цена за обед и чаевые остаются ему. Вариант обычной продажи это обычный ресторан когда цена за обед и чаевые идут разным людям. Я надеюсь что в обоих ресторанах вы оставляете одинаковые чаевые.

При чем здесь FSBO? Для FSBO опыт нужен. Я как first time buyer пытаюсь найти агента.