buying Foreclosure house

[ZA]

Все говорят о том, как много появилось домов на foreclosure, и что надо использовать момент для покупки дешевого жилья. Кто-нибудь покупал дом который на foreclosure? Какие там проблемы, подводные камни? Как много с етим хлопот по сравнению с покупкой дома обычным путем? Есть ли реалторы которые предлагают дома, которые на foreclosure или все надо самому делать?

Спасибо.

[vaduz]

Google в помощь:
http://www.ehow.com/how_111013_buy-foreclosed-home.html

Думаю, #10 сложнее всего.
К тому же, в доме все еще могут жить люди и выкидывать их оттуда может быть придется с полицией. Впрочем, это забота банка...

[eiourtch]

Единственное, что нужно проследить, что б на доме не было долгов кроме мортгайча. Все остальное тоже самое. Брать форклоужер гораздо лучше, если не ленки поработать и руками и головой. Если же не любители, то лучше не надо.

[Kolombina]

Думаю, #10 сложнее всего.

То есть сложнее всего найти все имеющиеся на проперти долги?

Разве их нельзя найти в паблик рекордс по парсел номеру и фамилии владельца?

Мне кажется, самое сложное - найти дом с эквити

[DR_35_USA]

Думаю, #10 сложнее всего.

То есть сложнее всего найти все имеющиеся на проперти долги?

Разве их нельзя найти в паблик рекордс по парсел номеру и фамилии владельца?

Мне кажется, самое сложное - найти дом с эквити

а где эти паблик рекордз? на каком сайте?

[agent_V]

#10 - проще всего. В муниципалитете есть вся информация про проперти таксы.
А они на самом деле самые важные, даже важнее чем моргадже.
После форекложе на доме нет никаких долгов, кроме возможно "пропери такс", которые банк обычо платит, иначе у него могут отобрать дом инвесторы, которые покупают "такс линс."

[vaduz]

#10 - проще всего. В муниципалитете есть вся информация про проперти таксы.

#10 разве только property tax включает? Может типа home equity или еще какие-то долговые обязательства. Ну и всякие там електрические и водяные компании, долги HOA, etc...

[agent_V]

Ваша ссылка говорит:
"Check to see if a foreclosed home has any liens on it, such as unpaid property taxes. Find out who is liable for those costs."

"После форекложе долги "стираются", т.е. дом продается на шериф-распродаже, деньги идут на погашение городских налогов и моргаджа, а дальше, если остались, то другим кредиторам, по очередности записи долга в каунти/таун рекорде.Если не остались-значит им "не повезло".
Если дом не продался на шериф-распродаже, банк забирает его, так как у него право первой руки и продает на обычном рынке.
При этом он должен заплатить городские таксы городу, или инвестору, который мог эти таксы купить у города.
Возможны различия в схеме, в зависимости от штата, но принцып примерно одинаков.
Долг електрическим и водяным компаниям к дому не привязан.

Другое дело- "пре-форелкоже", когда хозяин за дом не платит, но фактически считается его владельцем.

[Kolombina]

а где эти паблик рекордз? на каком сайте?

Каунти, где находится проперти. Не во всех каунти все записи доступны онлайн плюс может быть какое-то время, пока записи станут доступны онлайн, поэтому иногда надо проверять прямо в каунти.
Если вы собираетесь купить pre-foreclosure, то надо проверять все долги, которые могут висеть на проперти - и проперти таксы, и чайлд/маритал саппорт, и переплаченый велфер, и ХОА и т.д. Но поскольку они после forclosing могут "списаться", то можно торговаться о скидке.
Можно нанять тайтл абстрактора, чтобы сделал полный тайтл search по всем долгам.

[Sergunka]

После того как супруга обнаружила ранчо в нашем сельском районе в 30 минутах езды от Сан Франциско с домом площадью 19000+ и вся эта радость за 525К

Серьезно озадачились поиском домов на foreclosure.

Внимание вопрос где можно найти списки домов на foreclosure? Каким образом отслеживается аукцион? Если какая комиссия в графстве под этим вопросам где можно узнать информацию - местные газеты такой информации не печатают

В общем помогите люди добрые сами мы не местные

[vaduz]

После того как супруга обнаружила ранчо в нашем сельском районе в 30 минутах езды от Сан Франциско с домом площадью 19000+ и вся эта радость за 525К

Нихрена се, заверните две...

[Sergunka]

После того как супруга обнаружила ранчо в нашем сельском районе в 30 минутах езды от Сан Франциско с домом площадью 1900+ и вся эта радость за 525К

Серьезно озадачились поиском домов на foreclosure.

Внимание вопрос где можно найти списки домов на foreclosure? Каким образом отслеживается аукцион? Если какая комиссия в графстве под этим вопросам где можно узнать информацию - местные газеты такой информации не печатают

В общем помогите люди добрые сами мы не местные

С нолем я попутал в общем около 2 тысяч квадратных футов постройка 1952 года на вершине холма вид просто офигительный

[SergeyVZ]

Внимание вопрос где можно найти списки домов на foreclosure? Каким образом отслеживается аукцион?

Можно смотреть foreclosures na trulia.com

Как получить адрес foreclusre/REO дома listed on Trulia.com

Можно смотреть региональные аукционы, но там сразу выставляют дома списком, причем чего-то приличного мало:

National Home Auction Corporation

Еще можно смотреть на redfin.com - там тоже бывают дома выставленные на аукцион (часто с датой и местом) из MLS listing - но отдельного списка нет. Кстати, очень удобный сайт.

[Nastasia]

По нашей каунти фомов на foreclosure - единицы.
Но некоторые - это нечто:
http://www.homedatabase.com/HW6617362
Nervous, ты дом искал. Такой не надо?
Можно сказать, отдают почти даром за такие-то габариты. Oдин кусок земли аж 4 акра.

[Clair]

Внимание вопрос где можно найти списки домов на foreclosure? Каким образом отслеживается аукцион? Если какая комиссия в графстве под этим вопросам где можно узнать информацию - местные газеты такой информации не печатают

Странно, что в местных газетах не дают информацию. О форкложах должны делать pudlic notice, если это не делается через газету, то может через какую-то другую публикацию в вашем городе, может на сайте? Только (по крайней мере у нас) адрес дома не дается, а дается местонахождение, типа T23N-R15W, XXX Township, XXX County, Sec. 10, NE/NE/SW. Загоняете в maps.google.com и смотрите адрес. Опять же может точного адреса не дать, но даст район (крестик поставит). Едете и смотрите, где стоит for sаle sign. Отсюда и пляшете. У меня сотрудница буквально на днях купила таким образом обалденный дом, сама теперь в поисках.

[genka8]

По нашей каунти фомов на foreclosure - единицы.
Но некоторые - это нечто:
http://www.homedatabase.com/HW6617362
Nervous, ты дом искал. Такой не надо?
Можно сказать, отдают почти даром за такие-то габариты. Oдин кусок земли аж 4 акра.

"price reflects condition"... но все равно классно. Красивый дом, хотя на меня слишком большой. В таком можно жить только с обслугой.

[Nervous]

Nervous, ты дом искал. Такой не надо?

Ну, если только для того, чтоб вскорости после покупки он опять появился в списке foreclosнутых домов.....

[Maxi]

Какие там проблемы, подводные камни?

В последнее врямя в связи с наплывом short sale properties распространилась одна интересная схема:

Некто, имеющий лицензию брокера, находит дом, который вот-вот будут выставлен на рынок как short sale и договаривается с банком, что будет представлять их интересы как seller's agent. После этого он сам (или через подставных лиц) делает банку low ball offer на этот дом. Банк сначала не соглашается и дом продолжает стоять на рынке. В это время на дом дают другие офферы, которые оседают у агента в столе и до банка не доходят. Через некоторое время банк, которому все-таки надо продать, соглашается на изначальную низкую цену. Агент обзванивает всех потенциальных покупателей (из полученных им офферов) и находит того, кто еще не против. В результате делается двойной клозинг банк-агент + агент-покупатель, процессе которого агент прикарманивает разницу между своим low ball и реальным оффером покупателя. В зависимости от суммы сделки, маржа получается 50-150К.

Схема, как очевидно, нелегальная, но потенциальная прибыль велика, а время для RE агентов сейчас тяжелое... А главное, обнаружить эту схему покупателю на этапе подготовки к клозингу довольно таки сложно.

Проблема же состоит в том, что банки просекли тему и теперь иногда ослеживают двойные клозинги. И если видят, что дело нечисто, имеют юридическое право расторгнуть сделку. И, соответственно, оставить покупателя без дома. Не знаю, чем оно все обычно заканчивается -- может быть и хеппи-эндом (два клозинга переоформляются в один, агента сажают, а банк получает полную цену сделки) -- но в любом случае нервов в процессе потреплют изрядно.

Так что будьте бдительны, охотники за short sale.

[AK]

На что только люди не идут из-за каких-то 50-150K...

[Aoki]

Мы сколко имели дело с этими форкложа , при близком рассмотрении они оказалис пре-форкложа.

[Yulduz]

После того как супруга обнаружила ранчо в нашем сельском районе в 30 минутах езды от Сан Франциско с домом площадью 1900+ и вся эта радость за 525К

Серьезно озадачились поиском домов на foreclosure.

Внимание вопрос где можно найти списки домов на foreclosure? Каким образом отслеживается аукцион? Если какая комиссия в графстве под этим вопросам где можно узнать информацию - местные газеты такой информации не печатают

В общем помогите люди добрые сами мы не местные

С нолем я попутал в общем около 2 тысяч квадратных футов постройка 1952 года на вершине холма вид просто офигительный

Мы рассматривали БО как раз за такую цены - у него и лот был 11К и цена такаяже, но сам дом поменьше. Не стали брать из за маленького дома.