стоимость квартиры

[pompon]

мы сейчас снимаем квартиру. хозяева хотят ее продать, предлагают ее нам купить.
квартира в хорошем месте (мы тут живем 4 года и все устраивает) , 1 бд размером чуть больше 1000 кв.ф. у спальни такая планировка, что легко можно разбить на 2 приличного размера спальни (я уже приглашала контрактора, насчитал на все про все около 4 тысяч). кухня новая, навороченная, шкафчики, правда, могли бы быть покачественнее, но лет 10-15 простоит без проблем. ванная одна, слегка отремонтированная, тоже всего пару лет.
теперь о цене. хозяева купили эту квартиру в январе 2005 года за 265000. соот-но сделали кухню и ванную. я знаю точно, что за кухню они лично заплатили 12 тыс. (остальные 12 заплатила менеджмент компания из-за потопа). про ванную не в курсе, но много не должно быть, допустим пару тысяч. в общем, наши хозяева еще где-то полгода назад были уверены, что их квартира стоит 300000 (мы как раз продливали лиз и обговаривали вариант покупки). мы считаем, учитывая падение цен, что цена этой квартире 270000, по крайней мере мы бы за столько ее купили. к чему я все это виду. у хозяев в январе закончился арм трехлетний и они пытаются перефинансироваться. приходил оценщик из банка и оценил квартиру в 250000. хозяева в расстройстве и хотят продать.
вот скажите, люди добрые, что это значит? надо ли обращать внимание на эту оценку? дадут ли нам хороший процент, если оценочная цена будет 250000, а купим за 270000. мы собираемся класть 20% даун.
и вообще, нормальную ли цену мы предлагаем? надо ли учитывать ремонт?
по правде сказать, когда только конвертировали в кондо наш апартмент комплекс, то в квартирах делали абы какой ремонт (худшего качества стройматериалов не придумаешь - пластиковые кухни, карпет, самые дешевые аплаинсы). потом когда ажиотаж спал, стали делать приличный ремонт - деревянные полы, деревянные кухни с гранитом и аплаинсами получше, еще и продавали дешевле, чем в начале. так что эта квартира по сравнению с последне-проданными где-то чуть ниже - карпет 10-летней давности, аплаинсы самые дешевые кроме посудомойки (она может 400 долл. стоит).
извините, что много накатала. хотела все подробно описать.

[Tachikoma]

1. Первый вопрос -- почем продаются/выставляются comps в окрестностях? (Если у Вас нету компов -- дайте адрес, можно в личку, и я вам их накидаю)

2. Второй -- какова динамика цен в районе за последний год. В окрестностях Бостона есть районы, которые падают быстрее, чем на 10% в год, а есть такие, которые даже слегка подросли. Но в целом кондо падают и будут продолжать падать.

3. Третий -- учтите, что если Вы покупаете за 270К, а банк оценил на 250К, то вам прийдется дать кешем разницу (270-250)=20К + 20% от 250К = total 70К чтобы получить LTV 80%

4. В этой ситуации может быть полезно точно знать, сколько хозяева должны банку. Вся информация есть в county registry of deeds.

5.То, что ремонт самый дешевый в комплексе -- плохо. Это значит, что при прочих равных будут предпочитать более качественные юниты, то есть надо опускать цену чтобы это компенсировать.

Ну и всякая локальная специфика вроде грядущих special assessments etc...

[Ivan Popugaev]

1 туалет в 2 br (если Вы переделаете ее из 1 br) площадью > 1000 sq. fts?

[lexell]

Я не знаю, есть ли похожие услуги в США. У нас тут есть компании, которые продают репорты по рынку недвижимости. Репорты стоят не очень дорого, но денег они стоят. Покупаешь репорт и смотришь, какие дома или квартиры в вашем районе, когда и по какой цене продавали. Также в репортах приводят графики на динамику роста цен и т.п. Вы поищите, у вас должно похожее быть.

В общем, не торопитесь.

[Maxi]

Я не знаю, есть ли похожие услуги в США. У нас тут есть компании, которые продают репорты по рынку недвижимости..

Есть и такие. Altosresearch.com, например.

[lexell]

Я не знаю, есть ли похожие услуги в США. У нас тут есть компании, которые продают репорты по рынку недвижимости..

Есть и такие. Altosresearch.com, например.

Я здесь покупаю у известной Real Estate Agency. На всякий случай, чтобы знать наверняка, что статистика у тебя достоверная.

[DanielMa]

дадут ли нам хороший процент, если оценочная цена будет 250000, а купим за 270000. мы собираемся класть 20% даун.
.

Процент вам дадут хороший если вы будете финансировать не больше 80% от стоимости квартиры. Если она стоит 250000 а вы ее купита за 270,000, то с вас попросят чтобы вы еще больше down payment внесли.

Судя по всему у вас вся negotiating power. Я бы настаивал на 250,000. Еще можете, например купить за 270,000, но настоять что часть цены (допустип 50,000), будет в рассрочку под низкий процент.

Но если вы слишком жадные будете, то они могут либо продать другому человеку который вас выселит, либо default по своему 3/1 arm и банк вас выселит. Так что посмотрите по деньгам какие платежи вас устраивают.

[genka8]

Я не знаю, есть ли похожие услуги в США. У нас тут есть компании, которые продают репорты по рынку недвижимости. Репорты стоят не очень дорого, но денег они стоят. Покупаешь репорт и смотришь, какие дома или квартиры в вашем районе, когда и по какой цене продавали. Также в репортах приводят графики на динамику роста цен и т.п. Вы поищите, у вас должно похожее быть.

В общем, не торопитесь.

Даже необходимости особой нет искать такие сервисы- все данные по продажам можно легко накопать самому. В случае с многокварирным домом выяснить сравнительную стоимость квартиры вообще легко, потому что они все почти одинаковые. Тем более, что pompon знает где какой ремонт.
pompon, вы то сами считаете, что 270 это нормальная цена, учитывая состояние рынка? Если да, то попробуйте поискать возможность другого appraisal, только я, честно говоря, не знаю согласится ли с ним банк.

[pompon]

1. Первый вопрос -- почем продаются/выставляются comps в окрестностях? (Если у Вас нету компов -- дайте адрес, можно в личку, и я вам их накидаю)...

что такое компс?

2. Второй -- какова динамика цен в районе за последний год. В окрестностях Бостона есть районы, которые падают быстрее, чем на 10% в год, а есть такие, которые даже слегка подросли. Но в целом кондо падают и будут продолжать падать. ...

район Watertown Sq. Цены чуть упали за последние 2-3 года. Я посматриваю еще на таунхаусы, в среднем на 10% цены ниже. В нашем комплексе все квартиры проданы, и владельцы начинают выставлять на рынок по-тихоньку. тут уж зависит от их фантазии. но справедливости ради, наши соседи купили год назад квартиру как у нас, только уже переделанную в 2бд+ дер. полы, но дешевая кухня = где-то 280000 или чуть ниже.

3. Третий -- учтите, что если Вы покупаете за 270К, а банк оценил на 250К, то вам прийдется дать кешем разницу (270-250)=20К + 20% от 250К = total 70К чтобы получить LTV 80%...

спасибо, не знала.

4. В этой ситуации может быть полезно точно знать, сколько хозяева должны банку. Вся информация есть в county registry of deeds. ...

я знаю, что они брали интерест онли арм на 3 года. так что видимо должны банку всю стоимость.

5.То, что ремонт самый дешевый в комплексе -- плохо. Это значит, что при прочих равных будут предпочитать более качественные юниты, то есть надо опускать цену чтобы это компенсировать. ...

не, у нас ремонт не самый дешевый. вернее хозяева купили квартиру as is, а потом сами поменяли кухню и ванную. карпет только доисторический, двери, стены. вообще кухня производит приятное впечатление.

Ну и всякая локальная специфика вроде грядущих special assessments etc...

нда, это не угадаешь. но вроде крышу меняли перед конвертацией. сейчас заканчивают парковку расширять. фитнес обновили. вроде как все что можно улучшить, уже сделали.

[pompon]

Процент вам дадут хороший если вы будете финансировать не больше 80% от стоимости квартиры. Если она стоит 250000 а вы ее купита за 270,000, то с вас попросят чтобы вы еще больше down payment внесли.

Судя по всему у вас вся negotiating power. Я бы настаивал на 250,000. Еще можете, например купить за 270,000, но настоять что часть цены (допустип 50,000), будет в рассрочку под низкий процент.

Но если вы слишком жадные будете, то они могут либо продать другому человеку который вас выселит, либо default по своему 3/1 arm и банк вас выселит. Так что посмотрите по деньгам какие платежи вас устраивают.

мы готовы купить эту квартиру, но за разумную цену. выселят, так выселят. мы вообще хотим наконец-то свое жилье приобрести, собирались сделать это к октябрю.
я не очень поняла про рассрочку, у кого ее просить?

[pompon]

pompon, вы то сами считаете, что 270 это нормальная цена, учитывая состояние рынка? Если да, то попробуйте поискать возможность другого appraisal, только я, честно говоря, не знаю согласится ли с ним банк.

я считаю, что да, учитывая новую кухню. муж говорит, что цена этой квартире 265, но мне кажется, что ремонт надо все-таки учитывать. хотелось бы услышать мнение владельцев жилья, что они думают по этому поводу.
ну и купить мы хотим надолго, лет на 8 (до конца элементери), потом можно сдавать.

[tchicago]

Не понимаю. Если оценщик оценил в 250К, то зачем покупать за 270К? На эту квартиру уже есть очередь других покупателей за эту цену?

Вас абсолютно не должно волновать сколько хозяева за нее заплатили, вложили и должны. Они поиграли в рулетку недвижимости, и проиграли. Почему вы должны дарить лузерам 20К?

Как тут правильно заметили, ваше ценовое предложение хозяевам должно базироваться только на недавних аналогичных продажах в том же районе. Кстати, банковская оценка в 250К скорей всего именно на них и базируется. Мало того, если вокруг выставлено масса аналогичных квартир за 250К, и их никто не покупает, то ваше ценовое предложение должно быть даже ниже, чем 250К.

[DanielMa]

я не очень поняла про рассрочку, у кого ее просить?

У продавца.

[Tachikoma]

1. Первый вопрос -- почем продаются/выставляются comps в окрестностях? (Если у Вас нету компов -- дайте адрес, можно в личку, и я вам их накидаю)...

что такое компс?

Comparable sales.

В Вашем здании цены колеблются вокруг 265К:


UNIT F6605 $270,000 (02/22/2008) 1b 1bth 1,055sq ft
UNIT D28 $257,000 (02/15/2008) 1b 1bth 930sq ft
UNIT D58 $270,000 (11/30/2007) 2b 1bth 935sq ft
UNIT E114 $259,000 (11/30/2007) 2b 1bth 1000sq ft
UNIT F2203 $265,000 (07/24/2007) 1b 1bth 1045sq ft

Разброс, как видите, небольшой, но интересный. E114 почему-то ушел на 11К дешевле, чем чуть худший с виду D58 (кстати, это те самые соседи, которые переделались в 2br?). Скорее всего, в E114 был ремонт попроще.... В общем, делайте выводы. Если принять во внимание, что ремонт в рассматриваемом юните простенький, то оценка в 250К похожа на правду.

Watertown уже упал на ~10% от пика и с большой вероятностью будт падать еще, особенно рынок кондо.

я знаю, что они брали интерест онли арм на 3 года. так что видимо должны банку всю стоимость.

Это не очень хорошо, но в крайнем случае можно наверное попробовать договориться о short sale.

не, у нас ремонт не самый дешевый. вернее хозяева купили квартиру as is, а потом сами поменяли кухню и ванную. карпет только доисторический, двери, стены. вообще кухня производит приятное впечатление.

В любом случае ковер -- это минус. Hardwood floor ценится гораздо больше и многие юниты в этом комплексе его имеют. Приятность кухни имеет смысл заценивать не абстрактно, а, опять же, в сравнении с соседями. Сейчас там у Вас пару приличных 2br юнитов стоит на продажу, сходите на open house при случае.

[genka8]

Разброс, как видите, небольшой, но интересный. E114 почему-то ушел на 11К дешевле, чем чуть худший с виду D58 (кстати, это те самые соседи, которые переделались в 2br?).

В доме цена может зависить от того, куда выходят окна. Если все Е квартиры смотрят на дорогу или мусорку, то цена пониже будет. В остальном все правда. Выше 270к цены цообще не было, зачем платить по максимуму? Ищите недостатки и сообщайте о них продавцу. Если вы готовы жить с этими недостатками, это не значит, что вам надо за них платить.

[pompon]

в комплексе 3 здания - D, E, F. мы живем в F. на наш взгляд, самое лучшее здание. в F изначально были только 1бд апартменты, потом большие как у нас переделали в 2бд. соседи купили уже переделанную F4406. сейчас F8805 поставили на рынок за 309900 - это 1бд. стоит уже несколько месяцев. так же месяц назад F6605 была продана чуть меньше 300000, и то потому что покупатели были заинтересованы очень в квартире и люди скромные, торговаться не умеют, хотя и пытались.
на другие здания я не равняюсь, потому что много отличий - там балкон на 2 квартиры (у нас свой собст.), окна выходят либо на улицу либо на торец соседнего здания. та квартира Е114, я ее знаю, в ней вообще вечные потемки без преувеличения.
наши хозяева хорошие люди, но несколько эмоциональны. они очень любят эту квартиру (пришлось съехать, так как 2 детей появилось, тесно стало), очень любят этот старый карпет и говорят о нем с теплотой в голосе . хотя муж там вполне адекватный, дешево продавать не хочет.
в общем, из нашего с вами разговора поняла, что 270 - вполне себе хорошая цена, но можно и меньше.

[pompon]

UNIT F6605 $270,000 (02/22/2008) 1b 1bth 1,055sq ft

.

это точная информация? потому что эту квартиру купили наши знакомые, они сказали, что заплатили чуть меньше 300 да еще и без полов - голый бетон.

[Tachikoma]

UNIT F6605 $270,000 (02/22/2008) 1b 1bth 1,055sq ft

.

это точная информация? потому что эту квартиру купили наши знакомые, они сказали, что заплатили чуть меньше 300 да еще и без полов - голый бетон.

Это официальная информация, задокументированная на Middlesex County Registry of Deeds http://www.sec.state.ma.us/rod/rodmidsth/midsthidx.htm. Возможно Ваши знакомые имели в виду, что вместе с closing cost и прочими расходами набежало почти 300К.

[pompon]

о, благодарю Вас!
столько ценной информации! теперь с чистой совестью можно идти на переговоры. начнем с 265 . на 250 они точно не согласятся.

[Tachikoma]

о, благодарю Вас! столько ценной информации!

теперь с чистой совестью можно идти на переговоры. начнем с 265 . на 250 они точно не согласятся.

Лучше начинайте с 256К (а еще лучше с 254К). Так, глядишь, на mid 260 и сойдетесь....

[Alex_L]

на 250 они точно не согласятся.

Согласятся, если у них не будет других предложений.

[Tachikoma]

на 250 они точно не согласятся.

Согласятся, если у них не будет других предложений.

Тоже правда. Кроме того, при прямой продаже не придётся отстёгивать 5% агентам -- то есть, можно смело сбросить с цены ~12.5К.

Кстати... pompon, до какого числа у Вас лиз подписан?

[genka8]

о, благодарю Вас!
столько ценной информации! теперь с чистой совестью можно идти на переговоры. начнем с 265 . на 250 они точно не согласятся.

Если они согласны на 270, а вы хотите за 265, то зачем начинать с 265? На этой сумме надо заканчивать
Более того, как я понимаю, они продают вам без агента напрямую, тем самым экономя 6% комиссионых. Было бы вполне справедливо, чтобы половину из этих 3%- а это все же 5000- получили вы. Продавцы конечно будут говорить, что они не собираются выставлять с агентом, но сейчас не 2003 год, чтобы можно было так легко продать.
Так что вам надо начинать с 246- потому что оценили на 250, минус ваши 3 процента.
Скажите что
-иначе продавать будут долго
- вы можете взять себе buyer agent, и он вам поможет торговаться, а проценты будет платить продавец
-карпет его любимый, а вам не нравится и его все равно придется менять на паркет
- разные недостатки квартиры вы наверное лучше знаете.

[Artemk]

Не забывайте, что хозяева ещё пролучили с Вас 4 yrs. x 12 mo. x $$$, так что волноваться о том, сколько они заплатили тем более не надо. Смотреть только на похожие продажи. Не обращать внимания на то, что в соседних зданиях света нет. Распечатать отчёт - продалось 6 квартир за такие-вот деньги. В среднем - столько-то за квадратный фут. Именно столько им и предложить. А потом уже торговаться за солнечную сторону, хороший вид из окна и т.д.

Вы в своих рассуждениях "жалеете" владельцев, уговариваете себя, что платить надо больше. Срочно прекратить это делать.

[pompon]

Вы в своих рассуждениях "жалеете" владельцев, уговариваете себя, что платить надо больше. Срочно прекратить это делать.

есть такое. мы с ними немного общаемся, что сказывается на принятии решения.
к слову, мы снимаем у них с июля 2007, до этого жили на 8 этаже этого же дома. лиз у нас до октября 2008. к концу лиза хотели что-нибудь прикупить и туда переехать окончательно. а хозяева хотят либо, чтоб мы у них продолжали снимать, либо если покупать, то не тянуть до октября, а сделать это как можно быстрее.
про агента тоже говорилось. в общем, последний раз когда хозяйка "закидывала удочку", она говорила, что если б мы поставили квартиру сейчас на рынок, то мы бы хотели 290000, потому что верхние пытаются продать за 310000, но мы-то мол понимаем как это дорого (логика однако ), а вам бы мы скинули, потому что агент не нужен. короче, она видимо намекала на 275-280 тысяч, я так думаю. я ей ничего не ответила, типа подумать надо.