стоимость квартиры

[Tachikoma]

к слову, мы снимаем у них с июля 2007, до этого жили на 8 этаже этого же дома. лиз у нас до октября 2008.

Это очень удачный для Вас расклад потому как продавать квартиру с жильцами гораздо труднее, чем без, а расторгнуть лиз и Вас выселить ни хозяева ни новые владельцы не имеют права (это может сделать только банк в случае foreclosure).

Поскольку сейчас мало кто покупает чтобы сдавать и большинство захочет сразу въехать в аппартмент, количество потенциальных покупателей резко сократится. Активный сезон на рынке RE заканчивается в начале осени, как раз к концу лиза и хозяевам захочется успеть продать до начала мертвого сезона.

Более того, по стандартным правилам лиза в МА хозяева имеют право приводить потенциальных покупателей пока Вы живете, но не имеют права просить Вас при этом покинуть дом -- то есть, добровольно убраться из квартиры на время open house будет большим одолжением с Вашей стороны.

В общем, у Вас есть все основания использовать срок лиза как дополнительный аргумент при торговле и скинуть под это дело еще несколько тысяч.

[NskCA]

Вы в своих рассуждениях "жалеете" владельцев, уговариваете себя, что платить надо больше. Срочно прекратить это делать.

есть такое. мы с ними немного общаемся, что сказывается на принятии решения.
к слову, мы снимаем у них с июля 2007, до этого жили на 8 этаже этого же дома. лиз у нас до октября 2008. к концу лиза хотели что-нибудь прикупить и туда переехать окончательно. а хозяева хотят либо, чтоб мы у них продолжали снимать, либо если покупать, то не тянуть до октября, а сделать это как можно быстрее.
про агента тоже говорилось. в общем, последний раз когда хозяйка "закидывала удочку", она говорила, что если б мы поставили квартиру сейчас на рынок, то мы бы хотели 290000, потому что верхние пытаются продать за 310000, но мы-то мол понимаем как это дорого (логика однако ), а вам бы мы скинули, потому что агент не нужен. короче, она видимо намекала на 275-280 тысяч, я так думаю. я ей ничего не ответила, типа подумать надо.

Вы знаете, сейчас на улице не 2004 год. На побережьях недвижимость ползет вниз, поэтому не торопитесь заплатить побольше.
Когда живешь на одном месте, то привыкаешь к месту. Оно "твое",
оно кажется лучше чем другие. Свет клином на этой квартире не
сошелся.

А про то сколько другие просят - не обрашайте внимание. Люди
просто купили на пике и хотят вернуть деньги несмотря на реальность.

Если уж хочется эту квартиру, то предлагайте 250 и хватит - вы же не сообшество помоши страдаюшим домовладельцам.

[Maxi]

либо если покупать, то не тянуть до октября, а сделать это как можно быстрее.

Конечно они хотят "как можно быстрее". Рынок-то падает. Т.е. чем дольше ждать -- тем меньше денег получишь. До октября они ее фиг продадут -- вас нельзя выселить. А в октябре -- уже мертвый сезон, который продлится до весны.

[pompon]

вроде они могут с нами продать? по крайней мере они нам это говорили. мы не против.

[Zee]

Я так понимаю, что Вам очень хочется купить эту квартиру, но, как Вам тут посоветовали, ни в коем случае не начинайте жалеть владельцев и не соглашайтесь на завышенную цену. Я покупала дом в 2000 году. Он был оценен ниже той суммы, которую хотел продавец. Я продолжала торговаться. Была сделана уступка на 20К, но при этом все равно запрашиваемая цена была больше оценочной. Мне пришлось платить разницу наличными, а финансирование банк рассчитывал исходя из оценочной цены.

Когда будете торговаться с продавцом, скажите, что Вы должны будете доплачивать разницу и тогда у Вас не хватит денег на 20% даунпеймент, и Вы застряните с PMI, кстати, от которого можно избавиться будет только когда Вы выплатите 25% стоимости. Я бы вообще на Вашем месте не стала торопиться с покупкой по сегодняшним ценам. Цены идут вниз и будут идти вниз. Потом даже при одном ребенке я не стала бы покупать квартиру с одним туалетом. Со временем выясняешь для себя насколько удобно иметь больше одного туалета. У нас на блоке выставили ОЧЕНЬ ДАВНО 2 дома на продажу. Их никто не покупает. Одни уже сдались и передумали продавать. У них разрушены платы переезда в другой штат.

[pompon]

тогда такой вопрос. а реально ли банки оценивают жилье? если один оценил в 250, то другой оценит во столько же или по своему усмотрению? и вообще реально ли найти жилье, у которого покупная цена и цена банка одинаковая?
надо ли сообщать банку цену покупки и соот-но сумму займа до оценки? может банки, узнав за сколько люди покупают, специально занижают стоимость, чтобы денег срубить?

[Tachikoma]

вроде они могут с нами продать? по крайней мере они нам это говорили. мы не против.

Продать-то они могут, а выселить до окончания лиза -- нет. И это ценное преимущество на Вашей стороне, от которого не стоит отказываться, независимо от того, против или нет.

- Если будете с ними торговаться за покупку, то Ваше присутствие в аппартменте отпугнет многих других покупателей и может помочь при торговле.
- Если решите покупать что-то другое, то есть реальный шанс выторговать у хозяев пару месяцев free rent за согласие съехать пораньше.

[BayZee]

У вас распрекрасное положение для торга.

Несколько мыслей в дополнение к предыдущим ораторам:

Очень вероятно, что даже если найдутся потенциальные покупатели, ихний аппрайзал тоже будет около 250К, что вселит сомнения в свете нынешней ситуации с недвижимостью, и покупатели вряд ли захотят платить больше оценочной цены.

Вы учитываете расходы лендлорда на ремонт, но не забывайте, что вам тоже придется раскошелиться на переделку спален.

3/1 АРМ, ваш лиз и риэлторы в случае покупателей со стороны улучшают вашу позицию.

Начинайте с меньшей цены (я бы предложила 250К). Можете сказать, что банк сделал аппрувал на н-ное кол-во и поэтому вы только можете предложить 250. Поднять цену вы всегда успеете в нынешних рыночных условиях.

Такое ИМХО и удачи!

[Clair]

Не понимаю. Если оценщик оценил в 250К, то зачем покупать за 270К? На эту квартиру уже есть очередь других покупателей за эту цену?

Вас абсолютно не должно волновать сколько хозяева за нее заплатили, вложили и должны. Они поиграли в рулетку недвижимости, и проиграли. Почему вы должны дарить лузерам 20К?

Как тут правильно заметили, ваше ценовое предложение хозяевам должно базироваться только на недавних аналогичных продажах в том же районе. Кстати, банковская оценка в 250К скорей всего именно на них и базируется. Мало того, если вокруг выставлено масса аналогичных квартир за 250К, и их никто не покупает, то ваше ценовое предложение должно быть даже ниже, чем 250К.

+1. Вас не должно волновать, за сколько хозяева купили квартиру и сколько они должны банку. Оценочная стоимость квартиры 250К - я бы предложила 240К для начала (замена коврового покрытия, еще какие-то мелочи). Сомневаюсь, что у них кроме вас есть потенциальные покупатели. Сделайте им оффер - не согласятся, ищите другую квартиру, как уже было замечено сейчас рынок покупателей, без жилья не останетесь.

[CAIIIKA]

+2
У нас тут дом неплохой на продажу стоит. Купили его в 2004 году за 450К, сделали ремонтов на 150К.
Был оценен банком в 615К, а цена уже снизилась до 570К (с 715) и не берут.
Никого это все не волнует, что продавцы деньги теряют. А банк, помоему, может оценить по максимуму или минимуму, смотря кто музыку закажет.

[pompon]

спасибо всем за ответы
пока никаких переговоров не было, хотим потянуть время. вообще, чем ближе к покупке наконец-то своего жилья, тем страшнее .
все-таки у нас тут цены не рухаются, местами плавно снижаются. допустим, мы приглядим себе другое местечко. а вдруг и там банк оценит ниже стоимости? платить 20% даун + разницу как-то уж больно нагло выходит.
в общем, пока думаем.

[Artemk]

Как я понимаю, банки стали гораздо более осторожны и консервативны в оценках. Если раньше они понимали, что если и ошибутся в оценке на $20K-$30K, то цена вскорости догонит оценку. Сейчас же, когда цены не растут, они понимают, что когда цена становится меньше, чем человек за дом должен (а с учётом выплат только процентов в первое время это случается), то люжи просто перестают платить. Но с другой стороны это очень помогает покупателям - получается, что цифры, которые гораздо меньше желаемых продавцом, покупатель не придумывает, а приносит на офицально оформленной бумажке. Так что аккуратно пользуйтесь моментом.

Кстати, их желание выставить квартиру за 290К с агентом как раз и приведёт к тому, что они получат в районе 250К - 260К с учетом торгов и комиссионных.

[Hoochin]

я знаю, что они брали интерест онли арм на 3 года. так что видимо должны банку всю стоимость.

Это не очень хорошо, но в крайнем случае можно наверное попробовать договориться о short sale.

Я одного не понял. Допущение что хозяева етой квартиры не смогут пережить ARM reset без перефинансирования. Они думают перефинансировать, но т.к. equity нет - то осталось либо продать ... с потерей, либо ждать ресета. Обычные ARM loans (3yrs, 5 yrs) имеют ресет забит на что-то типа1y LIBOR rate + 2.5 or +2.75%
current 1y LIBOR is 2.48%.

My point is that most likely the landlords won't refi now since they can't.
But, they have time to sell or keep renting out, since the cashflow shouldn't change much. I think they might pass the increase to the tenants.
The tenants should be ready to pay more rent if they don't buy.
My 2 cent worth.
P.S. 250K or keep renting if you ask me, doesn't make sense to pay more than the appraised value, imho.

[pompon]

спасибо за мнения, уже голова кругом пошла. чем больше думаем, тем страшнее. как люди вообще жилье покупают?
мы, конечно, будем смотреть и другие варианты.

[ARARAT.]

спасибо за мнения, уже голова кругом пошла. чем больше думаем, тем страшнее. как люди вообще жилье покупают?
мы, конечно, будем смотреть и другие варианты.

Вот ето уже ближе к норме...

Так и должно быть, а потом будет еще "интересней"...
Покупка жилья ето очень сериозный шаг по всем направлениям, но рано или поздно необходимый!
Главное что-бы вы четко представляли на что идете и как все сделать na 100%.
Желаю удачи!

[Tachikoma]

But, they have time to sell or keep renting out, since the cashflow shouldn't change much. I think they might pass the increase to the tenants.The tenants should be ready to pay more rent if they don't buy.

Good luck to the landlord

Рынок аренды в этих краях находится в такой же заднице, как и рынок продаж. За последние несколько лет цена не увеличилась, а объем предложения сильно вырос (такие же горе-флипперы пытаются пересидеть спад). В доме автора топика прямо сейчас выставлены на сдачу несколько других аппартментов, так что, в случае чего, даже переезжать далеко не придётся.

[pompon]

В доме автора топика прямо сейчас выставлены на сдачу несколько других аппартментов, так что, в случае чего, даже переезжать далеко не придётся.

и откуда вы все знаете?
номера квартир не подскажите, на всякий пожарный?

[Tachikoma]

номера квартир не подскажите, на всякий пожарный?

Ушло в приват.

[pompon]

закончим ликбез?
вот, допустим, нам понравился дом, даем оффер. потом идем в банк брать кредит. банк смотрит на дом, говорит "фи" и дает оценку ниже на ... тысяч. а оффер-то мы уже дали. что делать? идти в другой банк? или отказываться от оффера и давать ниже (хотя так наверное не делают)?
класть 20% даун + разницу ну совсем не хочется .
это я не про квартиру, а вообще теоретически.

[Artemk]

Наверное, это можно прописать в offer - такая-то цена, при условии, что банк оценит в эти же деньги. Сам, правда, не пробовал...

[ARARAT.]

Наверное, это можно прописать в offer - такая-то цена, при условии, что банк оценит в эти же деньги. Сам, правда, не пробовал...

Именно так и делается, еще при условии, что процент к примеру будет не больше 6.5%, что сделаете closing до такогото числа, что они оплачивают все current tax, если хотите что-бы они заплатили часть closing cost и т.д. и т.п. Проштудируете offer form и подумайте обо всем, once вы подписали оффер, обратной дороги нет, в смысле, "а я забыл про ето или а я думал что ето" и т.д. уже не катит. Они ничего вам не обязаны делать если ето не в оффере...
Очень много условий не ставьте могут не принять ваш offer.

[pompon]

вот спасибо!
такие сложные офферы наверное надо с адвокатом писать? или агент годится?

[ARARAT.]

вот спасибо!
такие сложные офферы наверное надо с адвокатом писать? или агент годится?

Агент 100% годится, только толковый конечно, да и самим можно разобраться...
Удачи!!!

PS Они не сложные на самом деле, стоит один раз разобраться и все продумать...

[genka8]

Если это первая покупка, то возьмите агента, пусть он вас поводит по домам на рынке и заодно ответит на многие вопросы. Может быть даже найдете лучший вариант.

[ARARAT.]

Если это первая покупка, то возьмите агента, пусть он вас поводит по домам на рынке и заодно ответит на многие вопросы. Может быть даже найдете лучший вариант.

100% верно. Тем более что ето покупателю ничего не стоит(обычно). Но искать дома все-же лучше самим(вы же знаете что вам нужно, где поубавить аппетит, где прибавить и так далее), по крайней мере мы оба дома сами нашли, а через агента уже делали оффер...
Сейчас buyer time, в конце концов!