Fixer-upper for the first time home buyer?

[Sergey_P]

Нашли дом - split level 1958 года, идеальное расположение для комьюта и школы, довольно шумная улица. Lot 0.4 acre, весьма запушенный, надо убирать 5-6 деревьев чтобы на бэк ярд можно было выйти. Можно купить где-то на 100к дешевле comparable homes. Делать надо electrical upgrade, central A/C, сайдинг, окна, одну ванную сразу, кухня - museum quality, especially appliances, отопление cast iron radiators, пол паркетный, в living room закрыт карпетом, в остальных комнатах паркет нормальный. Крыша 2006 года. В доме запах, но вроде не от сырости, в подвале все было сухо и чисто, на днях хотим еще раз посмотреть как там после дождя.
Время на ремонты есть, лиз за апартмент нам так и так до декабря платить, за это время можно кое-что сделать. Оно того может стоить или забыть как кошмарный сон?

[Big @ Tall]

Если на весь список работ нанимать людей, думаю будет больше 100К, конечно сможете сами проектировать подбирать цветаи и прочие приятные хлопоты, но по деньгам вряд ли сэкономите. Если сами умеете и любите и время есть, тогда вперед получете море удовольствия.

[agent_V]

Деревья- $3-5К
electrical upgrade- $2-3К ( электрощит)
central A/C-$10-15К
сайдинг $6-10К
окна $4-5К,
одну ванную сразу, -$8-10К
кухня - museum quality, especially appliances,- $15К
отопление cast iron radiators,
пол паркетный, в living room закрыт карпетом -$1.5-2 за фит ( шлифовка и покрытие лаком)

Сбивайте цену.

[Hamster2005]

,довольно шумная улица.

Вам это надо ?

[sergey1234]

Практически любой не новый дом надо ремонтировать.

Электрику можно не апгрейдать на бОльший ток, а понавкручивать везде энергосберегающие лампочки, заменить телевизор на плоский, компьютеры на лаптопы и т.д.

Деревья можно не сносить а сделать деревянный дек в отверстия которого торчат деревья.

Ванну не переделывать существующую а построить за те же деньги еще одну, даже отдав под нее площадь одной из спален частично. Цена дома вырастет т.к. ванныx станет больше.

Окна и сайдинг не так дорого совсем, отопление радиаторами - ничего страшного совсем.

Паркет залакировать даже наняв людей меньше тысячи, самому - сотня (аренда машины и лак) и два выxодныx.

Самое дорогое - центральный кондиционер, но опять же цена дома вырастет из-за него.

Если улица шумная но коммьют xороший - то совсем не плоxо, xороший коммьют для очень многиx кроет шум днем когда все равно дома никого нет, а ночью по улице никто не ездит.

Ну и т.д. Решать только вам, у всеx разные требования и приоритеты.

[Sergey_P]

Деревья- $3-5К
electrical upgrade- $2-3К ( электрощит)
central A/C-$10-15К
сайдинг $6-10К
окна $4-5К,
одну ванную сразу, -$8-10К
кухня - museum quality, especially appliances,- $15К
отопление cast iron radiators,
пол паркетный, в living room закрыт карпетом -$1.5-2 за фит ( шлифовка и покрытие лаком)

Сбивайте цену.

Цену сбивать конечно хотим попробовать, проблема в том что дом на маркете пока мало - возможно его просто на зиму снимали с маркета - но если нет то низкий оффер могут просто положить в мусорку так сказать.
Эстимейт нам примерно такой дала агентша которая нам этот дом показала (не seller agent), говорит что у нее большой опыт, несколько домов отремонтировала и перепродала, контракторов предлагает "подогнать" своих. Вопрос только если он так хорош то почему она хочет его нам продать, а не своим знакомым флипперам.

[kanada]

.... говорит что у нее большой опыт, несколько домов отремонтировала и перепродала, контракторов предлагает "подогнать" своих. Вопрос только если он так хорош то почему она хочет его нам продать, а не своим знакомым флипперам.

Патамушта эта расчитаные на лохов сказки венского леса

[Josephina]

Деревья- $3-5К
electrical upgrade- $2-3К ( электрощит)
central A/C-$10-15К
сайдинг $6-10К
окна $4-5К,
одну ванную сразу, -$8-10К
кухня - museum quality, especially appliances,- $15К
отопление cast iron radiators,
пол паркетный, в living room закрыт карпетом -$1.5-2 за фит ( шлифовка и покрытие лаком)

Сбивайте цену.

Цену сбивать конечно хотим попробовать, проблема в том что дом на маркете пока мало - возможно его просто на зиму снимали с маркета - но если нет то низкий оффер могут просто положить в мусорку так сказать.
Эстимейт нам примерно такой дала агентша которая нам этот дом показала (не seller agent), говорит что у нее большой опыт, несколько домов отремонтировала и перепродала, контракторов предлагает "подогнать" своих.

Вопрос только если он так хорош то почему она хочет его нам продать, а не своим знакомым флипперам.

Потому что, "на дурака не нужен нож, ему с три короба соврёшь и делай с ним что хошь"
Мой совет -- не покупать дом с таким колличеством переделок, особенно при нынешнем положении дел на рынке недвижимости. Всё что хочет ваша риелтерша, так это по быстрее продать этот дом и плюс получить ещё % за подосланных к вам "работничков" на восстановительные работы.

На вашем месте я бы пригласила независимого Home Inspector, и узнала бы полную картину, в ценовом измерении, по затратам на приведение этого дома в надлежащий вид. Но думаю, что сейчас можно легко найти что-то ещё, без такого кол-ва проблем о которых вы указали выше, плюс, о которые вы ещё не знаете

[Sergey_P]

Практически любой не новый дом надо ремонтировать.

Вот мы из этого и исходим, что в доме такого возраста, но купленном на 100к дороже все равно появятся проблемы, и кухню с ванной захочется сделать по своему вкусу и т.д. А дома в нашем ценовом диапазоне здесь все такого возраста.

Деревья можно не сносить а сделать деревянный дек в отверстия которого торчат деревья.

Не, ну это уже экстрим. Дэк там уже есть, точнее санрум, но старый с алюминиевыми покосившимися рамами.. в общем из него проще дек сделать.
а дальше натуральный лес на бэк ярде, первый ряд удалить надо будет чтобы подальше от дома, побольше света, ну и детям было где попрыгать

Ванну не переделывать существующую а построить за те же деньги еще одну, даже отдав под нее площадь одной из спален частично. Цена дома вырастет т.к. ванныx станет больше.

Ванных там и так достаточно, просто в master bath уже ободрали стены и пол и так и оставили, ну уж заодно надо будет сменить хотя бы раковину и шкафчик, ванну можно не трогать в принципе.
Второй ванной можно пользоваться as is пока не надоест, там все чистенько.

Если улица шумная но коммьют xороший - то совсем не плоxо, xороший коммьют для очень многиx кроет шум днем когда все равно дома никого нет, а ночью по улице никто не ездит.

Дом в принципе и спереди более-менее прикрыт деревьями, а плюсы локейшена там еще для детей - пешком в школу и на некоторые активити можно будет ходить, не завися от родителей. Дети не маленькие уже.

[SergeyVZ]

На удаление деревьев, по-моему, надо брать разрешение в минуципалитете (ну, или кто там этим заведует).

[Sergey_P]

На удаление деревьев, по-моему, надо брать разрешение в минуципалитете (ну, или кто там этим заведует).

Риэлторша сказала надо - $10/дерево

[Josephina]

На удаление деревьев, по-моему, надо брать разрешение в минуципалитете (ну, или кто там этим заведует).

Риэлторша сказала надо - $10/дерево

Она его что, сама выкорчёвывать будет? Или пилить?
Чтобы выкорчёвывать, нужна спец. техника, а потом попилить это дерево нужно по кусочкам. А кто вывозить все эти деревья будет?, за Трак кто будет платить?

[vaduz]

У нас убрать дерево 20+ лет стоит $500 с вывозом мусара и удалением пня.
Правда пень не корчуют, а убирают гриндером.

[erix]

На удаление деревьев, по-моему, надо брать разрешение в минуципалитете (ну, или кто там этим заведует).

Риэлторша сказала надо - $10/дерево

Она его что, сама выкорчёвывать будет? Или пилить?
Чтобы выкорчёвывать, нужна спец. техника, а потом попилить это дерево нужно по кусочкам. А кто вывозить все эти деревья будет?, за Трак кто будет платить?

Может это за разрешение, а не за саму работу?

[genka8]

Деревья- $3-5К
electrical upgrade- $2-3К ( электрощит)
central A/C-$10-15К
сайдинг $6-10К
окна $4-5К,
одну ванную сразу, -$8-10К
кухня - museum quality, especially appliances,- $15К
отопление cast iron radiators,
пол паркетный, в living room закрыт карпетом -$1.5-2 за фит ( шлифовка и покрытие лаком)

Сбивайте цену.

Сайдинг за 6к можно сделать только на совсем маленьком домике. Кухня- вот у меня получилось почти 15 без работы. NY Gal смогла сделать дешевле, но она в ремонтах специалистка. К тому же у нее шкафов меньше, и делалось на сдачу, а не для себя любимой. Так что реально будет дороже. Если дом покупается надолго, то не будешь делать ремонт с качеством дешевых апартментов. Надо будет задуматься об изоляции- в домах такого возраста она никудышняя. Дом скорее всего на септике- там могут быть свои проблемы. В общем надо хорошо представлять, во что ввязываешься. И не забывайте, что еще будут нужны деньги на обстановку.

[Josephina]

У нас убрать дерево 20+ лет стоит $500 с вывозом мусара и удалением пня.
Правда пень не корчуют, а убирают гриндером.

Вот-вот, и я про это! 6 деревьев = $3000.00 А риелтерше лишь бы только покупателей перспективных не испугать!
Но, к слову сказать, действительно, прежде чем выкорчёвывать, спиливать, гриндевать, нужно спросить разрешение у муниципальных властей этого города, а то будет как в моём другом примере:
Один товарищ выкорчевал несколько деревьев для расширения своего дома, так его потом заставили высадить на любом разрабатывающемся участке в два раза больше молодняка, чтобы восстановить убытки природе. Теперь мы продали ему кусочек земли под саженцы. Так что имейте в виду, что прежде чем вырубать деревья, надо чётко ознакомиться с правилами местных законов!

[sergey1234]

Деревья можно не сносить а сделать деревянный дек в отверстия которого торчат деревья.

Не, ну это уже экстрим. Дэк там уже есть, точнее санрум, но старый с алюминиевыми покосившимися рамами.. в общем из него проще дек сделать.
а дальше натуральный лес на бэк ярде, первый ряд удалить надо будет чтобы подальше от дома, побольше света, ну и детям было где попрыгать.

Да просто сделайте вот так со всеми деревьями, и вопрос решен (поверьте, это очень красиво и стильно, и стоит дешевле чем деревья корчевать, подумаешь досок набить на раму). Сам смотрел дом с таким бакярдом, не купил (не из-за деревьев совсем, просто тот дом был для семьи совершенно другого состава):
http://static.howstuffworks.com/gif/deck-ideas-62.jpg
Не копируйте ступеньки и скамейки, все что производит впечатление - площадь. Метров 100 квадратныx деревянного настила на столбаx с шашлычницей за 40 долларов в углу - и детям xватит на треxколесныx велосипедаx покататься, и у гостей которыx вы примите на дешевыx пластмассовыx стульяx там за шашлыком глаза на лоб полезут от маштаба, и стоить будет всего несколько тысяч. Здесь продаются для этого тиковые доски (доски из дерева "Тик" которые совершенно не гниют и которые не надо ничем пропитывать), с краю деревянная лестница чтобы уйти в остатки дикого леса у забора.

[eiourtch]

Цену сбивать конечно хотим попробовать, проблема в том что дом на маркете пока мало - возможно его просто на зиму снимали с маркета - но если нет то низкий оффер могут просто положить в мусорку так сказать.
Эстимейт нам примерно такой дала агентша которая нам этот дом показала (не селлер агент), говорит что у нее большой опыт, несколько домов отремонтировала и перепродала, контракторов предлагает "подогнать" своих. Вопрос только если он так хорош то почему она хочет его нам продать, а не своим знакомым флипперам.

За это не волнуйтесь, мы не давно получили звонок от реалтера у которого смотрели дом в Августе. Так, что не согласятся сегодня, согласятся через месяц. А по Вашему описанию - ремонт будет стоить как минимум 100-120 К, такчто начинайте с цены как минимум на 150К ниже.

[Sergey_P]

На удаление деревьев, по-моему, надо брать разрешение в минуципалитете (ну, или кто там этим заведует).

Риэлторша сказала надо - $10/дерево

Она его что, сама выкорчёвывать будет? Или пилить?
Чтобы выкорчёвывать, нужна спец. техника, а потом попилить это дерево нужно по кусочкам. А кто вывозить все эти деревья будет?, за Трак кто будет платить?

$10 за дерево - это за пермит на удаление в том городе

[Sergey_P]

Сайдинг за 6к можно сделать только на совсем маленьком домике. Кухня- вот у меня получилось почти 15 без работы. NY Gal смогла сделать дешевле, но она в ремонтах специалистка. К тому же у нее шкафов меньше, и делалось на сдачу, а не для себя любимой. Так что реально будет дороже. Если дом покупается надолго, то не будешь делать ремонт с качеством дешевых апартментов. Надо будет задуматься об изоляции- в домах такого возраста она никудышняя. Дом скорее всего на септике- там могут быть свои проблемы. В общем надо хорошо представлять, во что ввязываешься. И не забывайте, что еще будут нужны деньги на обстановку.

Дом небольшой и есть, да еше часть кирпичом выложена, так что там сайдинг менять не надо.

SEWER: Public

Со звукоизоляцией снаружи вроде все нормально - специально проверяли на шум от дороги, шум только там где торчат оконные кондиционеры и по бокам от них полубумажные перегородки, но окна все равно менять и кондиционеров в них торчать не будет. На звукоизоляцию внутри надо потестировать, но по-моему она как минимум лучше чем в апартментах.

Ну а про расходы на кухню и обстановку - сложно пока сказать, ну захочется получше значит будем платить побольше, захочется подешевле - будем искать варианты.

[Sergey_P]

Деревья можно не сносить а сделать деревянный дек в отверстия которого торчат деревья.

Не, ну это уже экстрим. Дэк там уже есть, точнее санрум, но старый с алюминиевыми покосившимися рамами.. в общем из него проще дек сделать.
а дальше натуральный лес на бэк ярде, первый ряд удалить надо будет чтобы подальше от дома, побольше света, ну и детям было где попрыгать.

Да просто сделайте вот так со всеми деревьями, и вопрос решен (поверьте, это очень красиво и стильно, и стоит дешевле чем деревья корчевать, подумаешь досок набить на раму). Сам смотрел дом с таким бакярдом, не купил (не из-за деревьев совсем, просто тот дом был для семьи совершенно другого состава):
http://static.howstuffworks.com/gif/deck-ideas-62.jpg
Не копируйте ступеньки и скамейки, все что производит впечатление - площадь. Метров 100 квадратныx деревянного настила на столбаx с шашлычницей за 40 долларов в углу - и детям xватит на треxколесныx велосипедаx покататься, и у гостей которыx вы примите на дешевыx пластмассовыx стульяx там за шашлыком глаза на лоб полезут от маштаба, и стоить будет всего несколько тысяч. Здесь продаются для этого тиковые доски (доски из дерева "Тик" которые совершенно не гниют и которые не надо ничем пропитывать), с краю деревянная лестница чтобы уйти в остатки дикого леса у забора.

Фото шикарное
Но там место для дека в принципе есть (и сам он можно сказать есть, только тоже в ремонте нуждается), а за ним там на 100 кв. метрах будет много таких деревьев однако
И дети у нас не на 3-колесных велосипедах по деку катаются уже, а по 10 миль на трэйлах

[Sergey_P]

Цену сбивать конечно хотим попробовать, проблема в том что дом на маркете пока мало - возможно его просто на зиму снимали с маркета - но если нет то низкий оффер могут просто положить в мусорку так сказать.
Эстимейт нам примерно такой дала агентша которая нам этот дом показала (не селлер агент), говорит что у нее большой опыт, несколько домов отремонтировала и перепродала, контракторов предлагает "подогнать" своих. Вопрос только если он так хорош то почему она хочет его нам продать, а не своим знакомым флипперам.

За это не волнуйтесь, мы не давно получили звонок от реалтера у которого смотрели дом в Августе. Так, что не согласятся сегодня, согласятся через месяц. А по Вашему описанию - ремонт будет стоить как минимум 100-120 К, такчто начинайте с цены как минимум на 150К ниже.

Там где мы покупаем, один очень соблазнительно оцененный, но нам не подходящий из-за комьюта, домик недавно улетел с пятью офферами, второй в подходящем месте, но нам не очень понравившийся был на маркете месяц и ушел после первого open house, третий прямо напротив него два и ушел с двумя офферами на 10 к выше asking price.

[Sergey_P]

Народ, а помогите плиз составить списочек вопросов, которые надо задавать и куда и как самим смотреть чтобы повыявлять как можно больше возможных проблем. Идем второй раз смотреть этот дом "на трезвую голову".
Например как можно оценить в каком состоянии там frame (есть мнение что во избежание больших сюрпризов сайдинг надо не класть поверх старого, а отдирать, смотреть что там внутри, делать заново хорошую теплоизоляцию и тогда уже сайдинг а не "мы положим сверху новый слой теплоизоляции и виниловый сайдинг и забудем что там внутри").
Тоже самое - нужно ли менять plumbing - скажем косметически нас вид hall bath устраивает и мы бы пользовались как минимум пару лет тем что есть, но во если там что-то потечет то придется до кучи делать ванную целиком.
Ну и прочее - как оценить то что не на виду.

[agent_V]

Вопрос только если он так хорош то почему она хочет его нам продать, а не своим знакомым флипперам.

Тут все просто.
Флипперам нет прибыли.
Если дом , к примеру, куплен на $100К ниже, а ремонта , ну скажем на $50К. То ,с вырученных $50К прибыли ,надо заплатить реалтору 5%, плюс налоги на прибыль и за продажу... Прибыль получается минимальная, нет смысла возится.
Частный владелец, с другой стороны, полуает чистых $50К эквити.

Какой город?

[agent_V]

Например как можно оценить в каком состоянии там frame .

Смотрите двери, если дом перекошен, двери тоже.
Фундамент снаружи, если есть большие трещины.
Без инспектора, правда, все равно не обойтись.
Если в NJ, могу порекомендовать хорошего.