строительство vs покупка

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 18 Aug 2008 15:37

Какое мнение общественности о постройке нового дома vs покупке существуешего дома. В обоих вариантах речь идет о одном и том же новом комьюнити.
Рассматриваются два варианта:
а. построить дом с билдером. Это займет 18 мес и оплата происходит по частям. 1.покупка земли 2.преконстрактион часть/кредит 3.моргадж;
б.покупка одного из уже построенных домов, которые билдер хочет продать.

Lexx · Post by **Lexx** » 18 Aug 2008 16:16

Мы купили inventory home у строительной компании. У них сорвался покупатель, который строил этот дом изначально, и компания была очень заинтересована дом продать в срок, как намечалось. В результате мы получили скидку в 30К и теперь живём в комьюнити, в которой строить дом нам было не по карману. Единственное неудобство- покупаешь дом as is, нельзя поменять уже заложенные в контракт options.

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 18 Aug 2008 16:25

Лехх, вы торговались сами или через агента?
В нашем случае у билдера свой агент.

Lexx · Post by **Lexx** » 18 Aug 2008 16:39

KPACOTA wrote:Лехх, вы торговались сами или через агента?
В нашем случае у билдера свой агент.

Мы торговались сами с агентом билдера. Собственно, мы просто пришли поглазеть в дорогой нейбохуд и сильно восхитились одним домом. Когда агент стала нам его втюхивать, мы просто сказали нашу максимальную цену, которую мы могли себе позволить. Агент взяла день на переговоры с руководством и их уломала. Из опроса соседей, которые строили дома from scratch, цену за дом мы действительно получили хорошую.

Panam · Post by **Panam** » 18 Aug 2008 17:29

18 месяцев? обычно (знакомые билдеры говорят) занимает около 4-6 месяцев чтобы построить дом.

Сейчас много новых домов стоят нераспроданных с заявленой ценой >700K. Мой знакомый купил 600K дом этим летом со 100K скидкой, я сумел сторговаться на 50K за другой .... так - информация к размышлению.

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 25 Aug 2008 15:01

Если строить новый дом, вначале нужно купить лот, который уже приписан к билдеру. Потром работать над внутренним дезайном. Существуют разные этапы апрувал, и это занимает около года. Потом строят в среднем за 6 месяцев. Вот и 18 месяцев.

Тот коммьюнити который мне понравился имеет около 10 билдеров. В комьюнити есть агент, который представляет всех билдеров. Интерестно, стоит ли привести своего агента или иметь дело с дабле-репрезентатион?

Panam · Post by **Panam** » 25 Aug 2008 15:35

окей - не буду спорить что подробный план дома можно купить за ок.500$ если у билдера нет своего готового (первый дом чтоли?), внутренний дизайн (выбор цвета, колонны, арки...чтоли ??) не занимает около года, а "апрувалы" от инспекций идут в процессе строительства. У меня нет заинтересованности в этом - сами стройте.

Ксю · Post by **Ксю** » 25 Aug 2008 15:37

Мы строили дом давно - уже 6 лет как живем.

Заняло действительно около 18 месяцев, но с момента закладки фундамента - дом 5.5 тыс кв футов + гаражи и балконы. Если добавить контракт+планировку заняло 24 месяца.

Если будем переезжать - то я буду скорее всего опять строить.

Строить дом - намного хлопотнее чем покупать. Поетому если есть шанс что будете переежжать меньше чем через 10 лет - то я бы не связывалась.

Построенный дом получается дороже чем инвенторный и практически всегда <overBudget>. Самое сложное помимо выбора опций - типа кранов, света краски и люстр - ето сформулировать свои желания в спецификациях на дом ничего не забыв. Потому что все устные обесчания ничего не стоят и часто люди попадают в ситуацию когда строитель устно наобесчает очень многое, а строит дом по стандартным спецификациям. На вопрос - "ты же обесчал?" - тыкает в часть контракта под названием спецификация где черным по белому написано что <countertops> будут <simpleEdge>, а не как договаривались на <bullNose>, <appliances> будут белые, а не из нержавейки и чтобы получить <BullNose> и нержавейку надо доплатить н-ую сумму.

Плюс говорят что постройка дома (не покупка, а постройка) - ето один из факторов риска развестись - потому что когда вы наконец закончите ругаться с мужем из-за цвета кранов на кухне, вида ковролина в детской и какок куст сажать у парадного входа - вам уже будет казаться что в гробу вы видели и дом и мужа и тот день когда вы решили постоить етот дом и выйти замуж.

Я после постройки дома лежала в моральном обмороке около года - мне уже не хотелось не зановесочек в новый дом ни новых кастрюль. Мысли о том что в етом дом надо есче покупать и мебель приводили меня в нервное состояние.

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 25 Aug 2008 15:39

Я тоже не спорю. Говорю то,что агент представляюший билдеров нам обьяснил. Билдер за план денег не берет. А по делу что-нибудь посоветовать можете? Как начинать переговоры и как понять насколько реально сбросить цену?

Ксю · Post by **Ксю** » 25 Aug 2008 15:46

Обойдите дом - напишите на бумажке что вас не устраивает и что бы вы хотели переделать - если есть что. Если нет никаких переделок - найдите в интернете форму предложения на покупку дома в вашем штате. Заполните ее, напишите сколько предлагаете + какие переделки хотите subject to inspection and financing

Panam · Post by **Panam** » 25 Aug 2008 15:47

удалил раз не нужно.

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 25 Aug 2008 15:59

Ксю, спасибо за идею. Я готова сама себя представлять или попросить кого-нибудь только написать грамотное оффер, чтобы сохранить 3 или 4%.

И resale и построенные новые дома и участки продает community реалтор. Так у них организовано.

1. Один мужик продает дом ниже рыночной цены, но он там такое натворил с floor plan, что многое нужно перекраивать. Я смотрю на его дом, как на вариант, потому что он продать очень хочет и поминает что должен уступать.
2. Другой resale дом в идеальном состоянии, с неординарными upgradess. Этот дом second residence богатых людей, которые жили в нем всего год и то по выходным. Эсли посчитать цену участка плюс среднюю цену за sq ft в комьюнити, эти владельцы просят как раз на 120K больше только за upgrades. :pain1:

Каждый раз когда мы хотим посмотреть еше раз на дом, нужно звонить sellers агенту просить ее нас впустить? Агент этот под впечатлением что она делает дабле-репрезентатион. Она охотно все показывает и сама присутствует во время визита. Нужно наверное ей сразу сказать что мы сами себя представлять будем. Хм... представляю выражение ее лица.

Будет ли она тогда с нами разговаривать вообще?

Ксю · Post by **Ксю** » 25 Aug 2008 16:11

Вы ее нанимали? Она вам дом нашла? Вы с ней что-нибудь подписывали? Она вас в етом дом ввела в первый раз?

А почему сами хотите себя представлять? Расчитываете что 3% вам вернуться если будете без агента?

Позвоните продавцу и поинтересуйтесь - скажите что у вас сложилось впечатление что другой агент решила что она вас представляет и спросите какое у него впечатление.

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 25 Aug 2008 16:14

Я с ней ничего не подписывала. Она показывала дома. У нее ключи. Без нее в дом не попасть.
Думаю если мы сами себя представим, то сохраним 3%. Намаловажная сумма, хотя кто знает. :pain1:

Komissar · Post by **Komissar** » 25 Aug 2008 16:45

Мы прошли через строительство 4х домов - и не развелись :mrgreen:

Мне нравится new construction. Вот на данный момент ничего не строим - и как-то в жизни чего-то не хватает. Надо, наверное, remodeling'ом заняться.

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 25 Aug 2008 17:09

Комиссар, принимаю советы, особенно если у вас душа этого просит.

Или давайте я вам задам наводящие вопросы:
- вы с агентом работали или нет?
- что вы думате о покупке уже построенного нового дома или строительстве с нуля;
- подводные камни торговли.

drugoj · Post by **drugoj** » 25 Aug 2008 17:09

А что народ думает про modular home.
like http://www2.gomodularhomes.com/specials.htm.

Я посмотрел и на вид не вижу вообще никакой разницы.
Предлагают много разных вариантов.
Дешевле чем строить почти в 2 раза.
В чем подвох?

Komissar · Post by **Komissar** » 25 Aug 2008 18:44

KPACOTA wrote:Комиссар, принимаю советы, особенно если у вас душа этого просит.
Или давайте я вам задам наводящие вопросы:
- вы с агентом работали или нет?
- что вы думате о покупке уже построенного нового дома или строительстве с нуля;
- подводные камни торговли.

при покупке new construction агенты со стороны идут лесом - я работал напрямую с билдером или его агентами. Хотя нек-рые приводили своего агента и тоже были довольны рез-том.

-- если билдеру ужасно хочется спихнуть новый отстроенный дом, то можно очень неплохую сделку получить. В массе своей билдерские дома отделаны довольно нейтрально, не раздражают особо и можно небольшими добавками (яркими аксессуарами, покрашеным тримом, занавесками) довести до более-менее вашего вкуса. Но это, конечно, если флор-план в целом устраивает.

в торговле особых подводных камней нет, все в принципе сводится к тому, чтобы правильно угадать, за какую миним. цену продавец все-таки готов отдать дом.

Ксю · Post by **Ксю** » 25 Aug 2008 19:39

Komissar wrote:Мы прошли через строительство 4х домов - и не развелись :мргреен:

Мне нравится неш цонструцтион. Вот на данный момент ничего не строим - и как-то в жизни чего-то не хватает. Надо, наверное, ремоделингьом заняться. :Д

Мы тоже не развелись. Нас строитель на полном серьезе есче перед началом стройки предупреждал что многие разводятся. :roll:

А ремоделингом я сейчас как раз занимаюсь с Февраля уже - переделала бар, туалет парадный, покрасила пол-первого етажа и весь второй, медиа комнату доделала наконец - она 6 лет пустая стояла. Через пару недель придет мужик - будем с ним переделывать панели в библиотеке. :gen1:

Ксю · Post by **Ксю** » 25 Aug 2008 20:01

KPACOTA wrote:Ксю, спасибо за идею. Я готова сама себя представлять или попросить кого-нибудь только написать грамотное оффер, чтобы сохранить 3 или 4%.

И ресале и построенные новые дома и участки продает цоммуниты реалтор. Так у них организовано.

1. Один мужик продает дом ниже рыночной цены, но он там такое натворил с флоор план, что многое нужно перекраивать. Я смотрю на его дом, как на вариант, потому что он продать очень хочет и поминает что должен уступать.
2. Другой ресале дом в идеальном состоянии, с неординарными упградесс. Этот дом сецонд ресиденце богатых людей, которые жили в нем всего год и то по выходным. Эсли посчитать цену участка плюс среднюю цену за съ фт в комьюнити, эти владельцы просят как раз на 120К больше только за упградес. :паин1:
Каждый раз когда мы хотим посмотреть еше раз на дом, нужно звонить селлерс агенту просить ее нас впустить? Агент этот под впечатлением что она делает дабле-репрезентатион. Она охотно все показывает и сама присутствует во время визита. Нужно наверное ей сразу сказать что мы сами себя представлять будем. Хм... представляю выражение ее лица. Будет ли она тогда с нами разговаривать вообще?

В классической риелтерской практике продавец подписывает контракт с риелтером на 6%. Когда покупатель приводит своего риелтора - то риелтор продавца делится с риелтором покупателя пополам. То есть продавец платит 6% в любом случае - вопрос только кому ети 6% идут. Если продавец приходит без риелтора - то все 6% идут риелтору продавца.

Можно намекнуть риелтору продавца что вы пришли без риелтора и ожидаете половину комиссии.

Можно прикинуться русской дурочкой и сказать что вам знакомые сказали что если вы покупаете без риелтора - то вам риелтор продавца должен отдать половину от 6% и посмотреть реакцию риелтора.

Разговаривать она будет в любом случае только может не с былой нежностью - ей нужна комиссия хотя бы 3% с продажи.

И на вашем месте я бы не ходитла в дом который хотите купить больше 2 раз - 1 раз посмотреть, второй раз на инспекцию. Если продавец усчучит что вы там были уже 7 раз и абсолютно влюбились в дом - то никаких скидок вы не увидите ни от продавца ни от риелтора.

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 25 Aug 2008 21:20

Ксю, почему вы переделываете? вы купили уже отделанный дом?

Еще такой вопрос, согласится ли билдер какие-то части дома оставить незаконченными, например,recreation room и достроить гараж потом. Мужик, продающий дом, гараж не закончил, т.е. гараж есть в плане дома, но не в реальности. Я думаю запланировать дом побольше, и заканчивать достройку и отделку со временем, может быть самостоятельно или со своими мастерами (надеюсь подешевле). Билдер хочет $170-200 sq ft за жилой площади. Кстати, эту цену тоже обсуждать можно или зависит от дезайна?

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 25 Aug 2008 21:24

повтор

Ксю · Post by **Ксю** » 25 Aug 2008 21:55

KPACOTA wrote:Ксю, почему вы переделываете? вы купили уже отделанный дом?

Еще такой вопрос, согласится ли билдер какие-то части дома оставить незаконченными, например,рецреатион роом и достроить гараж потом. Мужик, продающий дом, гараж не закончил, т.е. гараж есть в плане дома, но не в реальности. Я думаю купить лот подороже, и заканчивать достройку и отделку со временем, может быть самостоятельно или со своими мастерами (надеюсь подешевле). Билдер хочет $170-200 за жилой площади. Кстати, эту цену тоже обсуждать можно или зависит от дезайна?

Я сама етот дом строила с генерал контрактером.

После того как вьехали и обжились начались мысли - ету стену надо бы убрать, етот билд-ин лишний - перемесчает фокус в комнате не туда куда надо, кабинет под вина надо было делать не под индивидуальные бутылки, а бОльшими ячейками. Новый дом немного подсел - появились тресчинки надо заделать, плюс покрасить, плюс была просто краска - хотим <fauxFinish> на стенах. Третьий детеныш получился случайно - на 2 етаже надо добавить спальню и поделить ванную комнату. Камин в нашей спальне нам нафиг не нужен - только занимает место, и вообсче <masterBath> я буду переделывать полностью когда дойдет до нее очередь.

Билдер ваш оставит незаконченным все что вы захотите. Но не расчитывайте что ето будет ишодя из средней цены за фут - в том месте вам все равно нужно будет делать фундамент, <frame>, тянуть туда електричество, водопровод (если в дальнейшем хотите). Елетричество и водопровод можно и не делать сейчас, но если потом захотите сакончить ету компату - протянуть проводку от считка и разводку на воду и особенно слив на туалет будет стоит в 2-3 раза дороже чем если ето сделать во время постройки дома.

Не надо будет делать реально только <sheetrock>, краску на стены, пол, розетки, выключатели и устанавливать сантехнику. Ето реально - самые недорогие работы - то есть при цене около 180 за фут секономите долларов 60 за фут не заканчивая ети комнаты.

Часто люди не заканчивают комнаты из-за налогов на недвижимость - налог идет ижодя из количестцва квадратных футов, чем меньше официальных футов - тем меньше налог.

Торговаться надо и можно. У билдера есть како-то уровень его стандартной цены за квадратный фут за стандартное качество постройки. Нужно узнать что входит в стандарную постройку - ето далеко не то что он вам показывает в модели. Модели обычно уже идут с <upgrades> причем почти по каждой позиции.

Стратегия торговли зависит от многих факторов - но по большому счеты вы можете торговатьзя за
1.<Upgrades> - то есть заплатите что он хочет по базовой сумме, но влкючите <upgrades> бесплатно или по номинальной стоимости
2. Полная цена котракта влючая <upgrades> - он говорит 200 - вы говорите 150.

Что можно просить - зависит от того какой билдер. Бывают:
1. Как бы <custom> - на самом деле инвенторный дом - вы выбираете один из планов и опции (типа светильники, краны, цвет гранита) из 3-5 предлагаемых.
2. <SemiCustom> - можете изменить стандартные планы в пределах разумного - добавить или убрать комнату, балкон, выбрать вид дома снаружи.
3. Действительно <custom> - работаете с архитектором, сами делаете план, выбираете абсолютно все - можете сказать хочу стены не 2х4, а 2х6, хочу надутую исоляцию между етажами, естевтвенно краны, светильники, раковину, унитазы - все что душа желает.

Я строила по типу 3.

Romson · Post by **Romson** » 26 Aug 2008 14:01

Ксю wrote:Если будем переезжать - то я буду скорее всего опять строить. ...

Я после постройки дома лежала в моральном обмороке около года - мне уже не хотелось не зановесочек в новый дом ни новых кастрюль. Мысли о том что в етом дом надо есче покупать и мебель приводили меня в нервное состояние.

Любите острые ощущения? :mrgreen:

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 26 Aug 2008 14:20

Ксю wrote:Стратегия торговли зависит от многих факторов - но по большому счеты вы можете торговатьзя за
1.<Upgrades> - то есть заплатите что он хочет по базовой сумме, но влкючите <upgrades> бесплатно или по номинальной стоимости
2. Полная цена котракта влючая <upgrades> - он говорит 200 - вы говорите 150.

Что можно просить - зависит от того какой билдер. Бывают:
1. Как бы <custom> - на самом деле инвенторный дом - вы выбираете один из планов и опции (типа светильники, краны, цвет гранита) из 3-5 предлагаемых.
2. <SemiCustom> - можете изменить стандартные планы в пределах разумного - добавить или убрать комнату, балкон, выбрать вид дома снаружи.
3. Действительно <custom> - работаете с архитектором, сами делаете план, выбираете абсолютно все - можете сказать хочу стены не 2х4, а 2х6, хочу надутую исоляцию между етажами, естевтвенно краны, светильники, раковину, унитазы - все что душа желает.

Я строила по типу 3.

В понравившемся нам комьюнити строительство идет только по типу 3.

Увидела еше один дом,for sale by owner, построен в 2005. Проверила public records. Владелец запросил на 50-100К больше, чем он вложил в постройку разница связана с разницей расчета $170-$200 per sq foot of living space. Я думаю с 2005 цены не очень выросли. Какую цену реально предлохили бы вы?
Я бы возместила расходы and let the seller walk free. :mrgreen: