Ivan Popugaev wrote: Еще раз повторю: 60% строящихся м2 в городе сдаются городу назад. Для очередников, переселенцев, и так далее. Посему никто и не строит _коммерческие_ средние квартиры по 50 - 70 м2. Все строят под/за 100 м2. Отсюда и цена такая за квартиру. Народ любит говорить про себестоимость в 400$/м2, забывая, что только откаты доходят до 10 - 15%, пайперворк занимает минимум года полтора. Вот и считайте. Из 7000/м2, 3500 пойдет городу, 1000 в откаты, бетом/арматура подорожала. Вот такая математика. А схлопнится данная конкретная фирма или какая другая или нет, я знать не знаю. Может Миракс схлопнится, а су-155 нет.
За ворохом разномастных цифр, вы совершенно не видите очевидного. Строительство - совершенно замонополизированная отрасль, никакого рынка нет и в помине. Все вопросы решаются маленькой группкой чиновников с очевидной целью максимизации прибыли. Отсюда и такой бред, например, как импорт цемента. Получается перевозить за три девять земель выгоднее чем на месте построить примитивный завод. Ну и в итоге получается, что, например, в послевоенной основательно разрушенной Германии (Западной разумеется) жилищное строительство стало локомотивом экономики и уже через 15-20 лет к середине 60-х, население городов забыло про коммуналки и жило в отдельных квартирах, а у нас имеем охрененные монопольные цены и миллиардеров вроде старика Батурина или Вальки-полстакана.
Всё имеет место быть. И взятки и сговор, но если говорить о москве, главное всё же растущий спрос и дефицит земли под застройку. Сейчас строительство возможно сократится, покупатели отложат покупку до падения цен. На вторичку пойдет большой вброс квартир тех кто покупал жилье для инвестиций.
"У нас есть домашние заготовки - и мы знаем, что мы будем делать." В. В. Путин
StrangerR wrote:Будет. Уже оказала - рост цен в значительной степени результат доступности ипотеки.
В это утверждение я просто не поверю. Влиеяние иппотеки на цену минимально. Основная категория и так немногочисленных ипотечников - это алтернативщики. Счотаю причиной роста цен получения наслением кучи денег, как если бы завтра половина калифорнии обкьешила бы пре айпио акции гугла: денег стало бы больше, цены поползли бы вверх.
StrangerR wrote:Или вы предлагаете молодой семье копить деньги до 40 лет, а потом рожать детей??
Если молодой семье нужна квартира, будем говорить о двухкомнатной: это сегодня 350 - 400 тыс. Реальный процент после обязательных страховок и типа 0.2% за ведения счета будет 15%. Пусть и них 50К пошло ва даунпаймент. Остаток 300 - 350К. Кредит на такую квартиру будет 4200 - 4900 в месяц (15 years). Я так думаю, что такие деньги им просто не по карману (если мама не работает, тем более). Т.е. пока одни будут снимать за 1200 в месяц однишку, а потом за 1500 двушку.
Че то скромно Вы, 350-400. Давайте сразу 2,5. Двушка 127 м2 Остоженка, с видом на храм Христа спасителя. Дизайнерский ремонт + обстановка в 6-квартирном доме. Молодой семье не грех начать с подмосковья. Голицино, например, 1 час на электричке до Белорусского вокзала. Двушка 60м2 в новостройке - 3,8 млн. рублей. А дальше Ваша математика. Можно и с однушки в 43 м2 начать. Не баре.
Название: Адрес: Балашиха, мкр. 22 Район: Балашихинский Город: Балашиха Серия дома: Смешанная застройка Срок сдачи: Цена за кв. м.: от 1580 у.е. до 2870 у.е. Как добраться: от станции метро Щелковская - 20 минут пешком
Есть только две бесконечные вещи: вселенная и человеческая глупость, причем насчет вселенной я не уверен.
А.Эйнштейн
varenuha wrote:За ворохом разномастных цифр, вы совершенно не видите очевидного.
Во-первых, Валька - все-таки стакан. Hе стоит обижать бывшего комсомольского лидера. Во-вторых, откуда взято, что не вижу? Я не вижу тенденции к изменениям. То что делал старик батурин, делает уже несколько лет президент то-ли-медведев-то-ли-путин. Не вопрос сделать нормальный рынок, с нормальными ценами на майнтенанс, с налогом на собственность, но в этом рынке сгинут очредники и пенсионеры. Останется город богатых и работоспособных, каким город и должен быть, типа NYC.
remaL wrote:но если говорить о москве, главное всё же растущий спрос и дефицит земли под застройку.
Это решается вполне рыночными способами. Когда хрущеба с крысами и и гнилыми стенами будет стоить в виде майнтененса по 500 - 700 с квартиры (а иначе городские власти запретят там жить до устранения или починят все сами и наложат лион на жилье и потом заставят заплатить эти деньги по суду), да налог на такое жилье будет еще процента 1.5, т.е. 3 - 4 штуки в год возьми и отдай, а тут предлогается дом/землю купить, и если народ будет думать долго, то останется со своими крысами, а купят соседной дом/землю.
remaL wrote:На вторичку пойдет большой вброс квартир тех кто покупал жилье для инвестиций.
remaL wrote:но если говорить о москве, главное всё же растущий спрос и дефицит земли под застройку.
Это решается вполне рыночными способами. Когда хрущеба с крысами и и гнилыми стенами будет стоить в виде майнтененса по 500 - 700 с квартиры (а иначе городские власти запретят там жить до устранения или починят все сами и наложат лион на жилье и потом заставят заплатить эти деньги по суду), да налог на такое жилье будет еще процента 1.5, т.е. 3 - 4 штуки в год возьми и отдай, а тут предлогается дом/землю купить, и если народ будет думать долго, то останется со своими крысами, а купят соседной дом/землю.
Ну тык это и было сделано. Создали рынок и ипотеку. Лет 5 назад ипотеки фактически не было, затем пошел кратный рост. А очередь досталась с советских времен, еще была дополнена в постперестроичный период, в 2-х тысячных государство скинуло с себя обязательства пополнять эту очередь. А насчет хрущевок и так всё работает, дают взятки, покупают землю под жильцами, жильцов расселяют по всяким жилищным фондам (это новостройки), хрущевки сносят и строят там многоэтажные монстров. Точечные застройки опять же, подмажут взятками и строят там где не следовало бы. Рынок земли работает. Иначе был бы еще больший дефицит.
remaL wrote:На вторичку пойдет большой вброс квартир тех кто покупал жилье для инвестиций.
Появились другие механизмы для инвестиций?
Пора рубить прибыль.
"У нас есть домашние заготовки - и мы знаем, что мы будем делать." В. В. Путин
remaL wrote:Ну тык это и было сделано. Создали рынок и ипотеку.
Пяток компаний на рынке под одной мошной - это не рынок. Отсуствие собственности на землю (при наличии зонинга, как мэанизма управления городскими властями) - это не рынок. Переселение народа куда скажут, а не покупка за деньги и покупай на деньги где хочешь САМ - это не рынок. Карманные суды, которые признают что цена участка на котором построят дома за десятки миллионов стоит 150 тыс. долларов (цена 1 комнатной кварторы, или сколько там этим Бутовским бунтарям дали) - это не рынок.
Насчет очередей, все не так просто. Точно знаю, что некоторое время назад бедные с детьми вставали в такие очереди на получение. Про том что в однокомнатную хрущебу прописывалось куча народу и получали несколько квартир, думаю тут всем известно.
remaL wrote:Ну тык это и было сделано. Создали рынок и ипотеку.
Пяток компаний на рынке под одной мошной - это не рынок. Отсуствие собственности на землю (при наличии зонинга, как мэанизма управления городскими властями) - это не рынок. Переселение народа куда скажут, а не покупка за деньги и покупай на деньги где хочешь САМ - это не рынок. Карманные суды, которые признают что цена участка на котором построят дома за десятки миллионов стоит 150 тыс. долларов (цена 1 комнатной кварторы, или сколько там этим Бутовским бунтарям дали) - это не рынок. Насчет очередей, все не так просто. Точно знаю, что некоторое время назад бедные с детьми вставали в такие очереди на получение. Про том что в однокомнатную хрущебу прописывалось куча народу и получали несколько квартир, думаю тут всем известно.
Еще какой рынок! Вот смотрите, ближе центру чтобы землю получить нужно большую взятку дать, подальше проще. Памятник архитектуры снести вообще очень дорого. Компаний много, они хотя по договоренности всё пилят, но опять же соперничают. А когда компании хотят выйти на региональные рынки, они смотрят где меньше надо взяток платить, где проще конкурентов задавить. Т. е. рыночные регуляторы работают. Конечно не всё так совершенно как ипотечная система США.
"У нас есть домашние заготовки - и мы знаем, что мы будем делать." В. В. Путин
А что? Вполне взятко-рыночная система. Даешь рынок взяток, биржу взяток, аукцион взяток! Почему всего этого еще не создано, я вас спрашиваю???
На самом деле проблема не в монополии, а в
- огромном спросе
- дефиците земли
- офигенном неявном налоге в виде _отчислений городу бесплатного жилья_ (давно пора прикрыть эту халяву).
StrangerR wrote:На самом деле проблема не в монополии, а в - огромном спросе - дефиците земли - офигенном неявном налоге в виде _отчислений городу бесплатного жилья_ (давно пора прикрыть эту халяву).
Вы сейчас Сан-Франциско и Нью-Йорк описали
а проблема Москвы именно в том что описывал Popugaev
StrangerR wrote:На самом деле проблема не в монополии, а в - огромном спросе - дефиците земли - офигенном неявном налоге в виде _отчислений городу бесплатного жилья_ (давно пора прикрыть эту халяву).
Вы сейчас Сан-Франциско и Нью-Йорк описали
а проблема Москвы именно в том что описывал Popugaev
Да нет же.
Цены определяются только двумя факторами
- спрос
- предложения
Спрос в Москве большой и уж никак не монополиями созданный. Предложение в значительной степени идет со вторички и никаким монополиям тоже не подвластно. Цены таким образом монополии определять никак не могут.
StrangerR wrote:На самом деле проблема не в монополии, а в - огромном спросе - дефиците земли - офигенном неявном налоге в виде _отчислений городу бесплатного жилья_ (давно пора прикрыть эту халяву).
Вы сейчас Сан-Франциско и Нью-Йорк описали
а проблема Москвы именно в том что описывал Popugaev
Да нет же.
Цены определяются только двумя факторами - спрос - предложения
Спрос в Москве большой и уж никак не монополиями созданный. Предложение в значительной степени идет со вторички и никаким монополиям тоже не подвластно. Цены таким образом монополии определять никак не могут.
Popgaev описывал, что в России в силу низкого налога на недвижимость не существует механизма "выкидвания" пенсионеров и мало-имущих из "рабочих" городов.
еще один фактор, это остсутвие нормального фондового рынка, из за чего все вложения люди делют в недвижимость
а в остальном Москва не отичается ни от НьюЙорка, ни от СФ - то же огромное желющих жить там и надостаток площадей и продлема "проджектов" и тд.
StrangerR wrote:На самом деле проблема не в монополии, а в - огромном спросе - дефиците земли - офигенном неявном налоге в виде _отчислений городу бесплатного жилья_ (давно пора прикрыть эту халяву).
Вы сейчас Сан-Франциско и Нью-Йорк описали
а проблема Москвы именно в том что описывал Popugaev
Да нет же.
Цены определяются только двумя факторами - спрос - предложения
Спрос в Москве большой и уж никак не монополиями созданный. Предложение в значительной степени идет со вторички и никаким монополиям тоже не подвластно. Цены таким образом монополии определять никак не могут.
Спрос должен быть платежеспособным. А предложение не должно быть искуственно ограничено.
Че то скромно Вы, 350-400. Давайте сразу 2,5. Двушка 127 м2 Остоженка, с видом на храм Христа спасителя. Дизайнерский ремонт + обстановка в 6-квартирном доме. 
Иначе был бы еще больший дефицит.
Конечно не всё так совершенно как ипотечная система США.
