Добрые новости с рынка недвижимости в Москве

[deve]

1) прекртится подгрев спроса со стороны шальных денег нефтяннико/газавиков, которые за кеш покупали инветиционные халупки

ну во-первых, не халупки, а вполне нормальные для большего города квартиры, и во-вторых, и самих
квартир будет значительно меньше. Я думаю количество жилья может упасть раз в 5.

это как ? разве москву кто-то бомбить собирается ?

2) прекртится подгрев спроса в виду исчезновения ипотека (credit crunch)

Ее и сейчас нету. 10 - 15% ипотели из которой 80 - 90% это альтернатива, это не та сила, которая на что-то там влияет.

у меня есть статистика только по моим товарищам, кто ухела в Москву. Все покупали жилье по ипотечной программе (кроме одного, который на квартальные премии кэшем квартиры скупал). И я слышал, что рост цен был именно из-за того чот ипотека стала доступная.

В общем не знаю, утверждать ничего не берусь, но никаких падений в разы не вижу.

думаю раза в два упадут, но не в пять конечно.

[Alaska]

Сужу по себе....самый важный фактор для "невыброса" квартир на рынок, это уникально российское квартира "хлеба не просит". Главное отличие от Штатов. Нет налогов на недвижимость, нет платежей по ипотеке. Даёт доход, чёрный, как правило. Народ заляжет на дно, по обе стороны баррикад.

Строители будут избавлятся от квартир,,, прогнут немного цены,,, это как раз покроет рынок желающих перевести деньги из банков.

в целом, наверно, обвала не будет,, а будет вялотекущая коррекция.
элитному жилью будет намного сложнее.

[deve]

Сужу по себе....самый важный фактор для "невыброса" квартир на рынок, это уникально российское квартира "хлеба не просит". Главное отличие от Штатов. Нет налогов на недвижимость, нет платежей по ипотеке. Даёт доход, чёрный, как правило. Народ заляжет на дно, по обе стороны баррикад.

Строители будут избавлятся от квартир,,, прогнут немного цены,,, это как раз покроет рынок желающих перевести деньги из банков.

в целом, наверно, обвала не будет,, а будет вялотекущая коррекция.
элитному жилью будет намного сложнее.

дык деньги вроде и в банках есть не просят, и никаких сиптомов к тому чтобы они пропали не было, а народ тем не менее устроил опять run on bank. Почему такого же не может случиться с квартирами ?

[Alaska]

Почему такого же не может случиться с квартирами ?

на мой дилетанский лендлордовский взгляд... банки могут рухнуть, денежные реформы в России идут на регулярной основе, курс валют пляшет как дурной и п.р.
Квартира как стояла так и стоит, даёт доход и не малый. Хлеба не просит.

Как только будет принят закон о налоге на недвижимость и ужесточение налога на доход,,, картина изменится радикально.

[Ivan Popugaev]

это как ? разве москву кто-то бомбить собирается ?

Упаси господь. Но смотрите сами. Рынок в последние пару лет и так уменьшился - меньше _свободных_ участков под застройку, больше отдавать городу (цифру 50% от построеного уже прошли). Сейчас достраивают то что начали строить где-то года 3-и назад (год - полтора на документы и разрешения, года полтора - два на строительство и еще где-то год на сдачу госпоммиссии и свидетельство о собственности), т.е. в благополучном 2005, когда был рост и до сокращения количства участков 2006 - 2007. Все эти конторы встанут (уже у них полно проблем), появятся незавершеннка и долгострои, которые будет потихоньку прибирать к рукам Московское правительтсво.
Соотвенно далее будет как с демографией, с добавленным долгостроем: больше строить уже не будет, а сдавать строящеся будут все меньше и меньше.

у меня есть статистика только по моим товарищам, кто ухела в Москву. Все покупали жилье по ипотечной программе (кроме одного, который на квартальные премии кэшем квартиры скупал). И я слышал, что рост цен был именно из-за того чот ипотека стала доступная.

Это не так. Тут как говорится, власти, банки, риельтеры, строители не сговариваяс и единым порывом утверждают что ипотека - мизер на рынке. Получить ее на самом деле не легко было: она легко отьедала 60% догода семьи, процент был большей и было куча подводных комней, типа 2-ндфл справки, обязательных страховок, штреафов, и так далее.
Далее, как и во всех остальных сделах (а их кучи в городе) основная масса это алтернатива: эдакий современный обьмен с доплатой: 1 -> 2 -> лучшую 2 -> 3. С иппотекой тоже самое.

думаю раза в два упадут, но не в пять конечно.

В очень плохих местах / квартирах типа капотни/хрущеб. В остальных местах а) меньше б) гораздо меньше. Все имхо, разумеется.

[Ivan Popugaev]

Строители будут избавлятся от квартир,,, прогнут немного цены,,,

Вы напрасно думете, что к моменту сдачи дома госкоммисии у строителя так много непроданных квартир. Ну т.е. что-то безусловно есть, но я думаю это мизер. Остальное было продано на разных стадиях от котлован и выше. А незавершенка/долгострой никому не нужен.

[priap]

1) прекртится подгрев спроса со стороны шальных денег нефтяннико/газавиков, которые за кеш покупали инветиционные халупки

ну во-первых, не халупки, а вполне нормальные для большего города квартиры, и во-вторых, и самих
квартир будет значительно меньше. Я думаю количество жилья может упасть раз в 5.

это как ? разве москву кто-то бомбить собирается ?

1.Ввод жилья в 2008 году уже значительно сократился по сравнению с 2007.
2. Ведущие застройщики объявили о пересмотре планов на 2009 год, что, учитывая двух-трех летний цикл строительства, приведет к резкому спаду предложения в 2010 году, как раз тогда когда кризис закончится, а нефть вернется к ~100 за бочку.
3. Увеличивается доля квартир, скупаемых городскими властями., что опять же приводит к уменьшению предложения.
Все выше сказанное относится к Москве.

[priap]

Строители будут избавлятся от квартир,,, прогнут немного цены,,,

Вы напрасно думете, что к моменту сдачи дома госкоммисии у строителя так много непроданных квартир.

Довольно много.

[Ivan Popugaev]

дык деньги вроде и в банках есть не просят, и никаких сиптомов к тому чтобы они пропали не было, а народ тем не менее устроил опять run on bank. Почему такого же не может случиться с квартирами ?

Потому что в схлопнувшемся банке у тебя пропадет все, а квартира она всегда квартира, даже подешевшая на половину. И главное, ну продал, куда девать деньги. Нести в банк?

[Ivan Popugaev]

Как только будет принят закон о налоге на недвижимость и ужесточение налога на доход,,, картина изменится радикально.

Много факторов. Квартплата, одна из самых дешевых в РФ, субсидии малообеспеченным. Что пользы от налога на недвижимость, если он не будет выпонять одну из своий задач: ротацию населения.

[deve]

дык деньги вроде и в банках есть не просят, и никаких сиптомов к тому чтобы они пропали не было, а народ тем не менее устроил опять run on bank. Почему такого же не может случиться с квартирами ?

Потому что в схлопнувшемся банке у тебя пропадет все, а квартира она всегда квартира, даже подешевшая на половину. И главное, ну продал, куда девать деньги. Нести в банк?

вклады затрахованы. Так что предпосылок для потери денег даже в случае банкроства мелких банков не было.

[deve]

Как только будет принят закон о налоге на недвижимость и ужесточение налога на доход,,, картина изменится радикально.

Много факторов. Квартплата, одна из самых дешевых в РФ, субсидии малообеспеченным. Что пользы от налога на недвижимость, если он не будет выпонять одну из своий задач: ротацию населения.

И почему же он не будет выполнять, если его сделать в 1-2% от стоимости жилья ?

[priap]

дык деньги вроде и в банках есть не просят, и никаких сиптомов к тому чтобы они пропали не было, а народ тем не менее устроил опять run on bank. Почему такого же не может случиться с квартирами ?

Потому что в схлопнувшемся банке у тебя пропадет все, а квартира она всегда квартира, даже подешевшая на половину. И главное, ну продал, куда девать деньги. Нести в банк?

вклады затрахованы.

700000 руб ~ 30000 USD

[deve]

дык деньги вроде и в банках есть не просят, и никаких сиптомов к тому чтобы они пропали не было, а народ тем не менее устроил опять run on bank. Почему такого же не может случиться с квартирами ?

Потому что в схлопнувшемся банке у тебя пропадет все, а квартира она всегда квартира, даже подешевшая на половину. И главное, ну продал, куда девать деньги. Нести в банк?

вклады затрахованы.

700000 руб ~ 30000 USD

открывают больше одного счета в разных банках - только и всего

[anspirit]

Это как с нефтью? Не может упасть так как ее запасы ограничены? Как показывает практика, предложение может не измениться, а цены упасть в несколько раз.

Экспортеры нефти производят много новой нефти каждый раз и им надо ее куда-то девать. С квартирами в Москве ситуация немного другая. Их новое производство очень маленькое, а большинство "старых" владельцев не хотят их продавать, потому что надо где-то жить

[anspirit]

Чтобы сильно упало нужно чтобы было большое предложение квартир. Его нету и не будет.

А в США что цены из за дикого числа новостроек что ли упали по вашему ?

Не только. Кроме этого много людей выяснили что они моргидж платить не могут и жилье соответственно идет на продажу.В Москве доля ипотеки очень небольшая на фоне общего количества жилья. Ну и надо брать в расчет практическое отсутствие надежных инвестиционных инструментов в России

[Ivan Popugaev]

Строители будут избавлятся от квартир,,, прогнут немного цены,,,

Вы напрасно думете, что к моменту сдачи дома госкоммисии у строителя так много непроданных квартир.

Довольно много.

Давайте попробуем оценить размеры. Вот я пошел на сайт су-155. один из можно сказать столпов строительстав в Москве. около 20% построенного в городе построенно имено им. С их сайта "Инвестиционно-строительная группа компаний СУ-155 построила в 2007 году в Москве и Московской области 1,2 миллиона квадратных метров жилья ..."
Смотрим на картинки строящеихся и построенных домов в Москве на наст. время (там их две страницы): http://www.su155.ru/ru/objects/flats/
Прошло госкоммисию - 18 домов
на конечной стадии (визуально) - еще 15.
Предположим, что в каждом доме по 500 квартир, из них 20% не продано, что вряд ли поскольку еще 1.5 месяца назад рвали все. Но пусть. Готовых квартир может быть выкинуто на рынок примерно 2000. Пусть размер квартиры 100 м2.
Общее количество квартир на продаже думаю около 20 тыс. Я предположил, что 30 тыс. обьявлений из из-рук-в-руки имеют 50% повторений. http://www.irr.ru/real-estate/secondary ... ents-sale/
Уронят они цены? возможно. Вот дадут ли им выкинуть это жилье - это вопрос.

[anspirit]

1) и какая связь того что вы написали между аксиомой anspirit:
"Чтобы сильно упало нужно чтобы было большое предложение квартир"

Я не писал здесь никаких аксиом - это было мое мнение по поводу рынка жилья конкретно Москвы

[Bosev]

В очень плохих местах / квартирах типа капотни/хрущеб. В остальных местах а) меньше б) гораздо меньше. Все имхо, разумеется.

Очень пока на это похоже. Квартиры аналогичные моей в Центральном округе (метраж, расположение, инфраструктура) в цене пока не потеряли ни процента. Только вот предложение резко упало. Раньше 6-7 аналогов находил по консолидированной базе. Сейчас один вариант только.

[Ivan Popugaev]

И почему же он не будет выполнять, если его сделать в 1-2% от стоимости жилья ?

Его таким не сделают. Поскольку тут же выяснится (ну т.е. это уже и так ясно), что платить его не может приемрно треть города и их надо выселять за неуплату, а их жилье продавать.

[Ivan Popugaev]

вклады затрахованы. Так что предпосылок для потери денег даже в случае банкроства мелких банков не было.

Наши люди поверят банкам или каким-то там страховкам от государства? это какие-то неправильные наши люди.

[anspirit]

в вашей теории не учтено следующее:
1) прекртится подгрев спроса со стороны шальных денег нефтяннико/газавиков, которые за кеш покупали инветиционные халупки

Это малореально, потому что у нефтяников и газовиков шальные деньги всегда были и будут. Деньги у них были даже в условиях низкой цены на нефть в 90-х

2) прекртится подгрев спроса в виду исчезновения ипотека (credit crunch)

Влияние ипотеки на рынок жилья в Москве очень небольшое

3) психология: может начаться панический перекачка денег из инвестиционного жилья в "доллары" под влиянием цифр об отсутствии продаж

Покупатели инвестиционного жилья в Москве покупают квартиры long-term и за cash. Им причины дергаться нету. 98 год научил что банкам доверять нельзя, а квартира сохраняет стоимость, даже если ее цена приупадет

[anspirit]

вклады затрахованы. Так что предпосылок для потери денег даже в случае банкроства мелких банков не было.

В России у людей память длинная, а доверие государству слабое. Святую веру в страховку вкладов имеет мало кто. Квартира является очень надежной формой инвестиции, доверие банкам и страховкам очень слабое

[Ivan Popugaev]

С квартирами в Москве ситуация немного другая. Их новое производство очень маленькое, а большинство "старых" владельцев не хотят их продавать, потому что надо где-то жить

Да и не так уж я думаю много инвстиционных квартир. Думаю никак не более чем 200 - 250 - 300 тыс или 5% от рынка. Но как верно замечено есть они не просят, денег с них продажи девать некуда. Дети которые будут в них жить растут. Короче, нехай стоят

[priap]

Строители будут избавлятся от квартир,,, прогнут немного цены,,,

Вы напрасно думете, что к моменту сдачи дома госкоммисии у строителя так много непроданных квартир.

Довольно много.

Давайте попробуем оценить размеры. Вот я пошел на сайт су-155. один из можно сказать столпов строительстав в Москве. около 20% построенного в городе построенно имено им. С их сайта "Инвестиционно-строительная группа компаний СУ-155 построила в 2007 году в Москве и Московской области 1,2 миллиона квадратных метров жилья ..."
Смотрим на картинки строящеихся и построенных домов в Москве на наст. время (там их две страницы): http://www.su155.ru/ru/objects/flats/
Прошло госкоммисию - 18 домов
на конечной стадии (визуально) - еще 15.
Предположим, что в каждом доме по 500 квартир, из них 20% не продано, что вряд ли поскольку еще 1.5 месяца назад рвали все. Но пусть. Готовых квартир может быть выкинуто на рынок примерно 2000. Пусть размер квартиры 100 м2.
Общее количество квартир на продаже думаю около 20 тыс. Я предположил, что 30 тыс. обьявлений из из-рук-в-руки имеют 50% повторений. http://www.irr.ru/real-estate/secondary ... ents-sale/
Уронят они цены? возможно. Вот дадут ли им выкинуть это жилье - это вопрос.

Не понял, какое отношение имеют предложения по вторичке из Рук-в-Руки к непроданным квартирам в новостройках.