anspirit wrote:С квартирами в Москве ситуация немного другая. Их новое производство очень маленькое, а большинство "старых" владельцев не хотят их продавать, потому что надо где-то жить
Да и не так уж я думаю много инвстиционных квартир. Думаю никак не более чем 200 - 250 - 300 тыс или 5% от рынка. Но как верно замечено есть они не просят, денег с них продажи девать некуда. Дети которые будут в них жить растут. Короче, нехай стоят
В России инвестиционные квартиры являются cashflow positive. Это вещи купленные за кэш, приносящие стабильный доход (в случае сдачи в аренду), low-maintenance. Property tax в Москве - три копейки в год, HOA - нету. Жильцов-арендаторов можно выпиннуть быстро и безо всяких судов.
В США большинство "инвестиционных" домов последнего времени - cashflow negative, доходы от сдачи и близко не покрывают mortgage payments, +HOA, +property tax, insurance etc. Жильцы могут попастся пробелмные, после чего их бывает трудно выгнать даже если они не платят и т.д. и т.п.
priap wrote:Не понял, какое отношение имеют предложения по вторичке из Рук-в-Руки к непроданным квартирам в новостройках.
Цифры оцениваю.
Количество квартир в городе - около 6 миллионов
Обьем второички на сейчас - около 20 тыс.
запас одного из застройщиков на сейчас - 2000 квартир.
anspirit wrote:С квартирами в Москве ситуация немного другая. Их новое производство очень маленькое, а большинство "старых" владельцев не хотят их продавать, потому что надо где-то жить
Да и не так уж я думаю много инвстиционных квартир. Думаю никак не более чем 200 - 250 - 300 тыс или 5% от рынка. Но как верно замечено есть они не просят, денег с них продажи девать некуда. Дети которые будут в них жить растут. Короче, нехай стоят
В России инвестиционные квартиры являются cashflow positive. Это вещи купленные за кэш,
anspirit wrote:В России инвестиционные квартиры являются cashflow positive. Это вещи купленные за кэш, приносящие стабильный доход (в случае сдачи в аренду), low-maintenance. Property tax в Москве - три копейки в год, HOA - нету. Жильцов-арендаторов можно выпиннуть быстро и безо всяких судов. В США большинство "инвестиционных" домов последнего времени - cashflow negative, доходы от сдачи и близко не покрывают mortgage payments, +HOA, +property tax, insurance etc. Жильцы могут попастся пробелмные, после чего их бывает трудно выгнать даже если они не платят и т.д. и т.п.
Все это было в той или иной мере написано выше . В целом подпишусь.
anspirit wrote:С квартирами в Москве ситуация немного другая. Их новое производство очень маленькое, а большинство "старых" владельцев не хотят их продавать, потому что надо где-то жить
Да и не так уж я думаю много инвстиционных квартир. Думаю никак не более чем 200 - 250 - 300 тыс или 5% от рынка. Но как верно замечено есть они не просят, денег с них продажи девать некуда. Дети которые будут в них жить растут. Короче, нехай стоят
В России инвестиционные квартиры являются cashflow positive. Это вещи купленные за кэш,
Уже необязательно.
Я согласен что это необязательно. Исключения бывают из любого правила. Я писал про подавляющее большинство случаев
В России проблемные жильцы могут уделать квартиру в ноль, так что потом стоимость ремонта превысит весь доход от сдачи.
Такое бывает, но в США эта проблема намного серьезнее. Во первых фанерный дом можно уделать намного сильнее чем "каменную" квартиру. Во вторых в России можно от проблемных жильцов быстро избавиться, в США же (зависит от штата) надо будет подавать в суд на жильцов (в некоторых штатах выселять жильцов можно только с разрешения суда), это будет долгая и муторная история во время которой жильцы могут уделать жилье еще намного сильнее
deve wrote:И почему же он не будет выполнять, если его сделать в 1-2% от стоимости жилья ?
Его таким не сделают. Поскольку тут же выяснится (ну т.е. это уже и так ясно), что платить его не может приемрно треть города и их надо выселять за неуплату, а их жилье продавать.
это уже другой вопрос.
факт - тот, что в россии действую те же законы что и во всем мире. И если сделать нормальный property tax, то это он будет обеспечивать выдавливание не-имущих из городов.
deve wrote:вклады затрахованы. Так что предпосылок для потери денег даже в случае банкроства мелких банков не было.
Наши люди поверят банкам или каким-то там страховкам от государства? это какие-то неправильные наши люди.
это уже другой вопрос. я говорил что ОБЪЕКТИВНО не было оснвований для паники. А вот "наши люди" таки устроили run on bank. Так же они могут устроить и массовый сброс инвестиционной недвижимости. Никаких принципиальных различий не вижу.
anspirit wrote:Квартира является очень надежной формой инвестиции ...
помнится даже на привете была куча ликующих лендлордов, говорящих тоже самое о амер. недвижимости и где они теперь ?
Чершут репу: to foreclose or to not foreclose
Ivan Popugaev wrote:Его таким не сделают. Поскольку тут же выяснится (ну т.е. это уже и так ясно), что платить его не может приемрно треть города и их надо выселять за неуплату, а их жилье продавать.
факт - тот, что в россии действую те же законы что и во всем мире. И если сделать нормальный property tax, то это он будет обеспечивать выдавливание не-имущих из городов.
Я с одной стороны соглашусь с утверждением, что синус в общем случае не может превышать единицы, но с другой стороны я знаю как минимум одно место где он сумел достич трех , в SFBA. Так что если на этом шарике есть такое одно место, то почему не быть второму?
deve wrote:это уже другой вопрос. я говорил что ОБЪЕКТИВНО не было оснвований для паники. А вот "наши люди" таки устроили run on bank. Так же они могут устроить и массовый сброс инвестиционной недвижимости. Никаких принципиальных различий не вижу.
Это сферический конь в вакууме. С банками все было бинарно: есть все деньги - нету всех денег. С жильем это совершенно не бинарно. И потом из банков бежали в трэлитровую банку под подушкой. Куда мне девать 300 тыс. долларов в кэше от проданной квартиры? В банки (даже в ячейки) я не верю, дома хранить опасно и страшно.
Ivan Popugaev wrote:Его таким не сделают. Поскольку тут же выяснится (ну т.е. это уже и так ясно), что платить его не может приемрно треть города и их надо выселять за неуплату, а их жилье продавать.
факт - тот, что в россии действую те же законы что и во всем мире. И если сделать нормальный property tax, то это он будет обеспечивать выдавливание не-имущих из городов.
Я с одной стороны соглашусь с утверждением, что синус в общем случае не может превышать единицы, но с другой стороны я знаю как минимум одно место где он сумел достич трех , в SFBA. Так что если на этом шарике есть такое одно место, то почему не быть второму?
а что разве у нас тут в СФБА, цены на недвижимость не падают ?
deve wrote:а что разве у нас тут в СФБА, цены на недвижимость не падают ?
Они падают потому что людям нечем платить за кредиты, а не потому что налог на недвижимость организуют обеспечивает ротацию граждан.
Представьте себе ситуацию: SFBA, имеется та самая индустрия как сейчас, хот; и начало кризиса, но наро работает вроде. За второй - третий дома (как впрочем и за первый) платить банку ничего не надо, налог на недвижомость какой-то совершенно децкий, жильца при желании можно с завтрашнего дня выкинуть. При этом, место в общем и целом райское. Будут падать недвижимость в SFBA или нет?
DanielMa wrote:Это как с нефтью? Не может упасть так как ее запасы ограничены? Как показывает практика, предложение может не измениться, а цены упасть в несколько раз.
Экспортеры нефти производят много новой нефти каждый раз и им надо ее куда-то девать. С квартирами в Москве ситуация немного другая. Их новое производство очень маленькое, а большинство "старых" владельцев не хотят их продавать, потому что надо где-то жить
Спрос на нефть меняется медленно, это товар который покупают каждый день и альтернативы нет. Спрос на квартиры, очень сильно может поменятся. Какое бы не было предложение, спрос может быть меньше. Когда маятник качнется в сторону понижения цен, то многие сегодняшние владельцы захотят зафиксировать прибыль и продать квартиру. Может произойти обвальное падение цен. Покупатели будут откладывать покупку в надежде что они еще подешевеют, а продавцы будут стараться продать.
Я этот топик помечу, и через год подниму чтобы всем показать.
[КВАРТИРЫ]
DanielMa wrote:Спрос на нефть меняется медленно, это товар который покупают каждый день и альтернативы нет. Спрос на квартиры, очень сильно может поменятся. Какое бы не было предложение, спрос может быть меньше. Когда маятник качнется в сторону понижения цен, то многие сегодняшние владельцы захотят зафиксировать прибыль и продать квартиру. Может произойти обвальное падение цен. Покупатели будут откладывать покупку в надежде что они еще подешевеют, а продавцы будут стараться продать.
Я этот топик помечу, и через год подниму чтобы всем показать. [КВАРТИРЫ]
Забавно. А американские заморочки с ценами на дима вас не настолько интересуют, чтобы метить?
Мне бы так жить -- интересуюсь исключительно гондурасом...
deve wrote:В принципе, мне до этой деревни дело нет, а даунтауне СФ падают.
Я конечно не местный, на штат севернее живу, но на местах утверждаютеся,. что ничего особенного не падает, если не считать что дом за 2.2М ушел за 2.05М. Но такое падение, это как в том анекдоте, что типа у тебя бы стоял, как у него падает. Но возможно я ошибаюсь и/или меня обманывают.
deve wrote:В принципе, мне до этой деревни дело нет, а даунтауне СФ падают.
Я конечно не местный, на штат севернее живу, но на местах утверждаютеся,. что ничего особенного не падает, если не считать что дом за 2.2М ушел за 2.05М. Но такое падение, это как в том анекдоте, что типа у тебя бы стоял, как у него падает. Но возможно я ошибаюсь и/или меня обманывают.
Весь кризис выдумали банкиры с Уолл-стрит, чтобы не платить по обязательствам.
DanielMa wrote:Спрос на нефть меняется медленно, это товар который покупают каждый день и альтернативы нет. Спрос на квартиры, очень сильно может поменятся. Какое бы не было предложение, спрос может быть меньше. Когда маятник качнется в сторону понижения цен, то многие сегодняшние владельцы захотят зафиксировать прибыль и продать квартиру. Может произойти обвальное падение цен. Покупатели будут откладывать покупку в надежде что они еще подешевеют, а продавцы будут стараться продать.
Я этот топик помечу, и через год подниму чтобы всем показать. [КВАРТИРЫ]
Забавно. А американские заморочки с ценами на дима вас не настолько интересуют, чтобы метить?
Мне бы так жить -- интересуюсь исключительно гондурасом...
Ну почему, когда чушь про америку говорят, я тоже буду метить.
