Кто пожалел что купил будочку в Bay Area?

[Hamster]

да, инвентори растет с ужасающей скоростью - как снежный ком. Интересно, думаю, что когда наступит момент когда самые упорные "денаялщики" начнут сбрасывать цены, прайс дроп будет сразу процентов на 10-15 в таких драматичных районах как бейэрия и сандиего.

В Южной Калифорнии пик инвентори был летом-осенью 2007 года. Сейчас инвентори вовсю падает, уже упала до уровня зимы 2005-06 года.

San Diego Inventory:
02/2006 17,262
09/2007 23,649
12/2008 16,414

Orange County Inventory:
02/2006 10,420
09/2007 20,039
12/2008 12,425

Сиэтл и Бей Эрия по этим показателям от нас остают где-то на год.

[cybopob]

возможно вы и правы про инвентори в сандиего - я эти районы не смотрел. Видел только краем глаза в кейс-шиллере что Сан-Диего в третем квартале был чуть ли не на первом месте по прайс-дропу вместе с Флоридой и Бей Эрией - чтото около 28%? Помоему это кроме как полный пэ назвать по-другому нельзя - регардлесс оф инвентори график .

[mudi]

Нет, достатно покупать дома (как старые таи и новые) в районах, где застройка велась без всяких HOA. Другими словами, не нужно покупать в новых developments.

И теперь покажите где эти новые developments где нет HOA. Никак в глуши неизвестной.

Перечитайте что я написал. "не нужно покупать в новых developments"

Городские власти стали требовать такие ассоциации, так как хотят видеть кого-то кто будет нести отвественность за территорию. А не частников, которым плевать, что газоны некошены и непонятно что на окнах висит.

Я не видел в хороших районах нестриженных газонов или непонятно чего на окнах. Приличные люди обычно поддерживают свои дома в хорошем состоянии самостоятельно без всякого контроля со стороны HOA. Мне не хотелсь бы жить в якобы своем доме, где мне будут указывать, что мне вешать на окна или каким цветом красить входную дверь и при этом будут брать за это и другие навязанные сервисы деньги. Есть новые дома в старых районах, есть старые дома в отличном состоянии, меня лично именно одинаковость домов в новых девелопментах сильно угнетает, почему-то впоминается общежитие со строгим комендантом.

[mudi]

да, инвентори растет с ужасающей скоростью - как снежный ком. Интересно, думаю, что когда наступит момент когда самые упорные "денаялщики" начнут сбрасывать цены, прайс дроп будет сразу процентов на 10-15 в таких драматичных районах как бейэрия и сандиего.

В Южной Калифорнии пик инвентори был летом-осенью 2007 года. Сейчас инвентори вовсю падает, уже упала до уровня зимы 2005-06 года.

Естественно, сначала цены перестают расти, потом начинает расти инвентори, потом цены начинают падать и инвентори сокращается (потому что начинают покупать)

Сиэтл и Бей Эрия по этим показателям от нас остают где-то на год.

Да, у нас снижение цен и уменьшение инвентори еще впереди (реальное снижение, а не 10% за год или сколько там было в прошлом году)...

[mudi]

возможно вы и правы про инвентори в сандиего - я эти районы не смотрел. Видел только краем глаза в кейс-шиллере что Сан-Диего в третем квартале был чуть ли не на первом месте по прайс-дропу вместе с Флоридой и Бей Эрией - чтото около 28%? Помоему это кроме как полный пэ назвать по-другому нельзя - регардлесс оф инвентори график .

Bay Area в этом индексе включает в себя многие районы (на востоке и северо-востоке), которые к ней отнести можно только условно. Там цены упали в 2 раза, а местами и больше, за счет этого индекс показывает снижение. Если смотреть на Santa Clara и San Mateo counties, то цены реально упали пока только в плохих районах San Jose и т.п. Настоящее снижение цен еще впереди.

[Komissar]

Я не видел в хороших районах нестриженных газонов или непонятно чего на окнах.

А я видел своими глазами (за почти 20 лет в СФБА) как из вполне приличных районов в рез-те получаются грязные мексиканники. Главное правило здесь для владельцев - вовремя удрать. В местах со строгим НОА сводолюбивые мексы просто не уживаются.

[Ross]

Если смотреть на Santa Clara и San Mateo counties, то цены реально упали пока только в плохих районах San Jose и т.п. Настоящее снижение цен еще впереди.

В хороших районах, по моему, тоже цены снизились, эдак с 1.5 млн до 1. Лично мне правда от такого снижения ни тепло ни холодно.

[Kalifornian]

Да, потому что пока мне это удобнее и раза в 2-3 дешевле, чем купить что-то аналогичное.

Получается вы как бы ждёте когда цены в Пало-Алто упадут в 2-3 раза?

[Komissar]

Да, потому что пока мне это удобнее и раза в 2-3 дешевле, чем купить что-то аналогичное.

Получается вы как бы ждёте когда цены в Пало-Алто упадут в 2-3 раза?

Позовите меня, когда случится.

[Yulduz]

Упали только самые фиговые рай оны. Хорошие - нифига не упали. В Бэй Эрии еще не было массовых увольнений - с чего бы хорошим рай онам сильно падать. С полутора до миллиона - не упали. Я сама все жду когда сильно Саратога упадет.... Как раз чтоб с 1.5 до хотя бы 700 или 600К - фигвам.

[Yulduz]

Да, потому что пока мне это удобнее и раза в 2-3 дешевле, чем купить что-то аналогичное.

Получается вы как бы ждёте когда цены в Пало-Алто упадут в 2-3 раза?

Все ждут...

[Komissar]

Все ждут...

затаив дыхание

[cybopob]

Я не могу ничего сказать за кали, но в Сиэттле обещают уровень цен 97-99го годов. Сейчас гдето 2003-2004й, т.е. еще есть куда падать и в принципе они падают, да. Это кстати оптимистический прогноз, слыша ли пессимистические, что цены будут 95-96го годов. Так что таки да, умные люди сидят и ждут.
Не забывайте, что когда цены достигнут дна, не будет такого что они тутже попрут вверх, это не сток маркет, риал естейт гораздо инертней, они будут как минимум полгода-год висеть на одном месте, прежде чем народ поймет что они таки уже на дне и ринуться скупать, так что пропустить этот момент почти невозможно.

[Teh Instructor]

прежде чем народ поймет что они таки уже на дне и ринуться скупать, так что пропустить этот момент почти невозможно.

Когда цены будут на дне покупать будет не на что. До какого бы года они не опустились. Так что никто не ринется скупать. В Японии вон говорят цены в течении 15 лет падали. Почитайте вот тут например (это статья 7 летней давности) http://www.nalogi.net/nedv_prew.htm?id=82 - примерно то что сейчас происходит в США уже происходило в Японии в конце 80х- начале 90x.

[Ross]

В Японии, все таки ситуация немного другая. Там вроде нет такого долга и дефицита бюджета. Если США решит вдруг расплатиться с долгами путем допечатывания бумажек, это может вызвать инфляцию и резкий скачек цен на недвижимость.

[cybopob]

прежде чем народ поймет что они таки уже на дне и ринуться скупать, так что пропустить этот момент почти невозможно.

Когда цены будут на дне покупать будет не на что. До какого бы года они не опустились. Так что никто не ринется скупать. В Японии вон говорят цены в течении 15 лет падали. Почитайте вот тут например (это статья 7 летней давности) http://www.nalogi.net/nedv_prew.htm?id=82 - примерно то что сейчас происходит в США уже происходило в Японии в конце 80х- начале 90x.

ну вы както пессимистично уж больно
цены могут быть на дне уже через год-два, если они будут продолжать такими же темпами - по 30% в год.

[Hamster]

Если учесть инфляцию и низкие проценты по могичам, дома в Сан Диего сейчас самые доступные за 10 лет. В некоторых районах можно купить дом за 300,000 или рентовать за 1500 в месяц. 300,000 это месячный платеж около 1600 в месяц, минус 300 в месяц в принципал, минус еще долларов 300 в месяц tax deduction. (Все считая с 20% down) Рент, как правило, растет. Что лучше - купить сейчас и lock-in платеж в 1300 на 30 лет (из которых 300 идут в принципал), или продолжать рентовать?

Может, в Сиэтле дома и будут дальше падать по 30% в год, но у нас тут массовые падения себя исчерпали.

[Kalifornian]

Кстати мексиканский народ вовсю скупает у банков 50 летние будочки размером в 900 SF в Ист Пало Алто по $250K. Это как бы дно для Ист Пало Алто?

[cybopob]

Если учесть инфляцию и низкие проценты по могичам, дома в Сан Диего сейчас самые доступные за 10 лет. В некоторых районах можно купить дом за 300,000 или рентовать за 1500 в месяц. 300,000 это месячный платеж около 1600 в месяц, минус 300 в месяц в принципал, минус еще долларов 300 в месяц tax deduction. (Все считая с 20% down) Рент, как правило, растет. Что лучше - купить сейчас и lock-in платеж в 1300 на 30 лет (из которых 300 идут в принципал), или продолжать рентовать?

Может, в Сиэтле дома и будут дальше падать по 30% в год, но у нас тут массовые падения себя исчерпали.

ну дайто бог дайто бог.
как я сказал, нам еще до цен 98го года прилично падать, отсюда покупать в данный момент чрезвычайно глупо, купишь реально на 30% дороже чем будет через два года, потом будет еще годик-два стояк, потому неизвестно какой рост. Т.е. реально вернуть свои (а следовательно безболезненно переехать) сможешь лет через 10 минимум. Рискованно и неоправдано ничем.

[Hamster]

нам еще до цен 98го года прилично падать

цен 98 года у нас тоже нет, и, видимо, не будет. Цены в большей части города на уровне 2002. Районы с лучшими школами держатся лучше, но тоже понемногу падают.

Но нужно смотреть на инфляцию, ее с 2002 года набежало процентов 20. И на mortgage - до 2002, старожилы подтвердят, типичные проценты были 8-9%.

Если проценты вернутся на уровень 8%, домам придется падать дальше. Но Фед этого не допустит.

[mudi]

Да, потому что пока мне это удобнее и раза в 2-3 дешевле, чем купить что-то аналогичное.

Получается вы как бы ждёте когда цены в Пало-Алто упадут в 2-3 раза?

Сейчас у меня очень дешевый рентал, просто потому что снял на минимуме цен (когда все вокруг ломанулись покупать) и хозяева рент ни разу не поднимали. Через год-полтора мне придется переехать из-за школ, или платить за частную школу, тогда разница между рентом и покупкой будет уже не в 2-3 раза.
Дома, в которых мне хотелось бы жить стоят сейчас около миллиона (не в Palo Alto), еще год назад они стоили 1.1M, когда они будут продаваться в районе 500К-600К, я серьезно задумаюсь о покупке, так как рент будет примерно равен месячному платежу по mortgage. Я думаю, что для этого надо подождать примерно 2 года.

P.S. Калькулятор вот нашел в духе времени Раньше были rent vs buy а теперь этот

[Hoochin]

[quote="Hamster]Но нужно смотреть на инфляцию, ее с 2002 года набежало процентов 20. И на mortgage - до 2002, старожилы подтвердят, типичные проценты были 8-9%.

....[/quote]

В 98-00-ом: 5/1ARM были около 6%, 30 yr fixed ~7%. 9%+ наверное были до 94, 95-go.

[Hoochin]

Дома, в которых мне хотелось бы жить стоят сейчас около миллиона (не в Palo Alto), еще год назад они стоили 1.1M, когда они будут продаваться в районе 500К-600К, я серьезно задумаюсь о покупке, так как рент будет примерно равен месячному платежу по mortgage. Я думаю, что для этого надо подождать примерно 2 года.
...

или гораздо дольше - типа, ждать всегда...
Зарплаты могут начать расти, что будет только после стабилизации цен на дома.
Согласен что раньше чем через 1.5-2 года не наступит такое, но ... не думаю что мы увидим в долине спуск еше на 40-50%.
20-30% вероятнее, а может быть и 10-20%. Make your pick!
But first make a guess what the 30yr fixed rate for the first time buyers will be this spring, this year and next year. The bottleneck for most 1st-time buyers is to save enough for a downpayment, which is at least 15% now. Used to be 5% or less.

[Hamster]

The bottleneck for most 1st-time buyers is to save enough for a downpayment, which is at least 15% now. Used to be 5% or less.

One word: FHA.

[Yulduz]

Как итог опроса. На самом деле особого оптимизма у меня нет, как впрочем и пессимизма. Поскольку дом покупался в основном чтобы в нем жить самим в удобном для коммьюта по долине месте, а не как инвестмент и кредитное бремя минимально то мы не потеряли ничего, но и не выиграли.

Минимальное кредитное бремя это следующее:

- обязательные выплаты моргидж, утилиты и налог не сильно больше чем за сьем такого же дома
- возможность оплачивать все вышеперечисленное и жить на одну зарплату
- иметь запас денег на 4-6 месяцев.

Пока все это выполняется - то все ОК