Кто пожалел что купил будочку в Bay Area?

[cybopob]

Я согласен с Юлдузом - если дом брался для себя, жить в нем собираетесь долгое время, то конечно неприятно что он подешевел или не подорожал но вобщемто не смертельно. Меня просто слегка "удивили" некоторые высказывания здесь в стиле "думаем - чтобы еще прикупить". Т.е. люди реально продолжают думать об инвестициях в РЕ. Мне кажется это очень и очень странным.

[GarikToo]

. Меня просто слегка "удивили" некоторые высказывания здесь в стиле "думаем - чтобы еще прикупить". Т.е. люди реально продолжают думать об инвестициях в РЕ. Мне кажется это очень и очень странным.

Почему? Если речь идет о долгосрочнных инвестициях то это вполне разумный шаг

[cybopob]

долгосрочные инвестиции должны быть как минимум прибыльными. Я не вижу каким образом инвестиции в ре могут быть прибыльными.
Посчитано например в Сиэттле, что кто вложился в РЕ в 2000-2001м получили в среднем 3-4% годовых от общих вложений, если продали все пропертис в 2006м. Это что, чуть больше чем сейвингс? Дык это еще при идеальных условиях, а кто не продал в 2006м - где сейчас их инвестиции?
Втоже время можно было спокойно без гемора вложиться в финансовые мучуалс и получить какието жалкие 6-7% в год - т.е. ровно в два раза больше чем от РЕ при этом без гемора с мейнтененсом и перепродажами - ликвидность у стоков в 1000 раз больше чем у домов...
В данный же момент вы автоматически соглашаетесь на очень (повторяю - очень) серьезные негативные цифры в своем портфолио в надежде на чтото эфемерное...

П.С. и не путайте подъем цен с 2000го по 2006й с доходом от инвестиций.

[GarikToo]

Втоже время можно было спокойно без гемора вложиться в финансовые мучуалс и получить какието жалкие 6-7% в год .

Ну события последних м-цев беспорно доказали что вложения в акции это жутко прибыльное дело

А вот иметь к пенсии пару-тройку выплаченных квартир/домов и сдавать их - это так, ерунда, акции все равно лучше

[cybopob]

Втоже время можно было спокойно без гемора вложиться в финансовые мучуалс и получить какието жалкие 6-7% в год .

Ну события последних м-цев беспорно доказали что вложения в акции это жутко прибыльное дело

А вот иметь к пенсии пару-тройку выплаченных квартир/домов и сдавать их - это так, ерунда, акции все равно лучше

я знаю несколько человек которые до сих пор на акциях делают отличные деньги, мало того, не потеряли ничего абсолютно "в свете последних событий". Вы наверное не очень понимаете что бенефит акций состоит в том что вы их можете в течение нескольких секунд продать, если запахло жареным, чего никак нельзя сказать о РЕ...
Мало того, при падении цен в сток маркете можно купить шортс, в отличие от РЕ, когда падение цен это реальный негативный портфолио и ничего более...

[cybopob]

насчет домов, если вы за выплаченные дома заплатили больше чем они стоят к вашей пенсии, то это таксебе вложения скажу вам по секрету...

[Kalifornian]

Мало того, при падении цен в сток маркете можно купить шортс, в отличие от РЕ, когда падение цен это реальный негативный портфолио и ничего более...

Один уже дошортился

Adolf Merckle, the German billionaire whose speculation in volatile Volkswagen stock had pushed his sprawling business empire to the edge of ruin, has committed suicide, his family said Tuesday.

[GarikToo]

насчет домов, если вы за выплаченные дома заплатили больше чем они стоят к вашей пенсии, то это таксебе вложения скажу вам по секрету...

За эти дома заплатят проживавшие в них жильцы

[Yulduz]

насчет домов, если вы за выплаченные дома заплатили больше чем они стоят к вашей пенсии, то это таксебе вложения скажу вам по секрету...

За эти дома заплатят проживавшие в них жильцы

Сказочник

[cybopob]

насчет домов, если вы за выплаченные дома заплатили больше чем они стоят к вашей пенсии, то это таксебе вложения скажу вам по секрету...

За эти дома заплатят проживавшие в них жильцы

Сказочник

%) +1

[Hoochin]

Вы наверное не очень понимаете что бенефит акций состоит в том что вы их можете в течение нескольких секунд продать, если запахло жареным, чего никак нельзя сказать о РЕ...
Мало того, при падении цен в сток маркете можно купить шортс, в отличие от РЕ, ...

1. Шорты не покупают, их открывают или "продают" (sell short) если на то уж пошло.
2. Давно уже есть инструменты что бы "открывать шорты" на RE. Про Schiller индексы и фьючерзы на них не слыхали?

[cybopob]

Вы наверное не очень понимаете что бенефит акций состоит в том что вы их можете в течение нескольких секунд продать, если запахло жареным, чего никак нельзя сказать о РЕ...
Мало того, при падении цен в сток маркете можно купить шортс, в отличие от РЕ, ...

1. Шорты не покупают, их открывают или "продают" (sell short) если на то уж пошло.
2. Давно уже есть инструменты что бы "открывать шорты" на RE. Про Schiller индексы и фьючерзы на них не слыхали?

я простым языком изъяснялся, и вы путаете реальный РЕ с индексами (сток маркетом как ни крути). Может ли владелец 3х домов в бейерии скинуть их по инету и открыть шортс в одно и тоже время?

Думаю что очень мало таких примеров как ни крути...

[Hoochin]

и вы путаете реальный РЕ с индексами (сток маркетом как ни крути). Может ли владелец 3х домов в бейерии скинуть их по инету и открыть шортс в одно и тоже время?
...

ничего не понял...

[cybopob]

и вы путаете реальный РЕ с индексами (сток маркетом как ни крути). Может ли владелец 3х домов в бейерии скинуть их по инету и открыть шортс в одно и тоже время?
...

ничего не понял...

кагбэ это из предидущего поста было видно

[GarikToo]

насчет домов, если вы за выплаченные дома заплатили больше чем они стоят к вашей пенсии, то это таксебе вложения скажу вам по секрету...

За эти дома заплатят проживавшие в них жильцы

Сказочник

????

Если плата за рент покрывает мортгадже то дом вам выплатят жильцы

[Yulduz]

насчет домов, если вы за выплаченные дома заплатили больше чем они стоят к вашей пенсии, то это таксебе вложения скажу вам по секрету...

За эти дома заплатят проживавшие в них жильцы

Сказочник

????

Если плата за рент покрывает мортгадже то дом вам выплатят жильцы

Гарик, не надо самообманываться... Она покрывает, только если ты дал хороший даунпеймент, который тоже надо откуда-то взять. Во времена, когда можно было купить с 0% дауна рент не покрывал моргидж.

[cybopob]

мало того, даунпеймент это тоже часть начального инвестмента, не так ли?

т.е. если вы положили 20% даун а через два года ваш дом подешевел на 10% то вы как минимум в -50% от начального инвестмента, знаете, даже в стокмаркете не очень просто так пролететь )

[mudi]

насчет домов, если вы за выплаченные дома заплатили больше чем они стоят к вашей пенсии, то это таксебе вложения скажу вам по секрету...

За эти дома заплатят проживавшие в них жильцы

Сказочник

????

Если плата за рент покрывает мортгадже то дом вам выплатят жильцы

Если дом будет 100% времени occupied, в нем ничего не будет ломаться, рент также будет покрывать property tax. То есть так может конечно быть, но только в теории, иначе жильцы бы сами купили вместо того, чтобы у вас рентовать. Не будем также забывать, что проценты по mortgage для rental будут выше чем проценты для primary residence, если обойтись без махинаций.

[mudi]

мало того, даунпеймент это тоже часть начального инвестмента, не так ли?

т.е. если вы положили 20% даун а через два года ваш дом подешевел на 10% то вы как минимум в -50% от начального инвестмента, знаете, даже в стокмаркете не очень просто так пролететь )

Покупка дома в кредит это практически аналог покупки стоков на margin - вероятность потерять все вложенные деньги при падающем рынке довольно большая.
Даже если он не подешевел, а стоит ровно столько же, но его понадобилось вдруг продать, то fees агентам при продаже, closing costs и прочие расходы приблизятся к этим 10%. Я даже не буду упоминать о ремонтах, которые непременно будут если дом не новый.

[Hoochin]

и вы путаете реальный РЕ с индексами (сток маркетом как ни крути). Может ли владелец 3х домов в бейерии скинуть их по инету и открыть шортс в одно и тоже время?
...

ничего не понял...

кагбэ это из предидущего поста было видно

T.e., Ваш поинт я, ясен пень, понял про неликвидность РЕ.
Мой аргумент был только про ваше "в отличии от PЕ".
Теперь я отвечу на вопрос, последний, точнее на то как я его понял:
Скинуть дом за секунду, конечно же, нельзя, но "открыть шорт" - можно методом
уже указаным (селл-шорт Счиллерьс футурес). Далее продаем дом, а пока он продается йетот шорт Вас и зашитит от падения цены за время продажи, теоретически, если есть полная корелляция цены фьютер индекса SF region с ценой продаваемого дома. Как только дом продали - закрываем шорт, т.е. покупаем futures на индекс.

Никакого отличия от акций, спасибо гражданину Шиллеру. )

[cybopob]

если взять обыкновенный инвестмент проперти план на 5 лет, что мы имеем:
-20% даун
-8.5% риелторские фис (при продаже)
-разница между мортгедж пейментами+проперти таксами и рентом за 5 лет
-различные мейнтененс фис (неучтенные)

в конце пяти лет мы должны продать дом за начальную цену, плюс все вышеописанные расходы, плюс проценты за 5 лет от этих вышеописанных расходов - допустим 10% годовых. Очень легко посчитать что в данный момент это совсем даже нереальный а очень даже хай риск инвестмент.

Если я просто положу эту сумму в предполагаемые 20% даунпеймент на сейвингс и плюс буду докладывать каждый месяц по 500 баксов (грубая оценка разницы между предполагаемым мортгеджем и рентом) то я за 5 лет скоплю всю эту сумму плюс 2% ежегодных на нее. Это более реалистичный расклад. А есть еще сиди с 4.5%, есть лоуриск сток маркет...

[GarikToo]

если взять обыкновенный инвестмент проперти план на 5 лет, что мы имеем:
-20% даун
-8.5% риелторские фис (при продаже)
-разница между мортгедж пейментами+проперти таксами и рентом за 5 лет
-различные мейнтененс фис (неучтенные)

в конце пяти лет мы должны продать дом за начальную цену, плюс все вышеописанные расходы, плюс проценты за 5 лет от этих вышеописанных расходов - допустим 10% годовых. Очень легко посчитать что в данный момент это совсем даже нереальный а очень даже хай риск инвестмент.

Если я просто положу эту сумму в предполагаемые 20% даунпеймент на сейвингс и плюс буду докладывать каждый месяц по 500 баксов (грубая оценка разницы между предполагаемым мортгеджем и рентом) то я за 5 лет скоплю всю эту сумму плюс 2% ежегодных на нее. Это более реалистичный расклад. А есть еще сиди с 4.5%, есть лоуриск сток маркет...

а почему дом надо продавать через 5 лет?

[cybopob]

если взять обыкновенный инвестмент проперти план на 5 лет, что мы имеем:
-20% даун
-8.5% риелторские фис (при продаже)
-разница между мортгедж пейментами+проперти таксами и рентом за 5 лет
-различные мейнтененс фис (неучтенные)

в конце пяти лет мы должны продать дом за начальную цену, плюс все вышеописанные расходы, плюс проценты за 5 лет от этих вышеописанных расходов - допустим 10% годовых. Очень легко посчитать что в данный момент это совсем даже нереальный а очень даже хай риск инвестмент.

Если я просто положу эту сумму в предполагаемые 20% даунпеймент на сейвингс и плюс буду докладывать каждый месяц по 500 баксов (грубая оценка разницы между предполагаемым мортгеджем и рентом) то я за 5 лет скоплю всю эту сумму плюс 2% ежегодных на нее. Это более реалистичный расклад. А есть еще сиди с 4.5%, есть лоуриск сток маркет...

а почему дом надо продавать через 5 лет?

не обязательно конечно, это я как пример привел 5тилетнего плана, можно и на 10 лет посчитать и на 20, какбы от этого форумула не особо изменится, не такли?

[Yulduz]

Я даже не буду упоминать о ремонтах, которые непременно будут если дом не новый.

А чего все пугают ремонтами? не нужно ремонтировать так уж часто, даже мелкий ремонт делается очень редко.

[cybopob]

Я даже не буду упоминать о ремонтах, которые непременно будут если дом не новый.

А чего все пугают ремонтами? не нужно ремонтировать так уж часто, даже мелкий ремонт делается очень редко.

ога, вон предлагают этот план на 20 лет рассчитать, думаю шо не так все будет оптимистично с ремонтами )