Кто пожалел что купил будочку в Bay Area?

[Ivan Popugaev]

Кстати вопрос такой. А с чего народ по дефолту ожидает падение цен к уровню 1998? Т.е. 11 летней давности? Почему не к 1972? Неужели за 11 лет ничего не поменялось, не выросли зарплаты у народам не упал процент?

[Kalifornian]

Кстати вопрос такой. А с чего народ по дефолту ожидает падение цен к уровню 1998? Т.е. 11 летней давности? Почему не к 1972?

потому, что у народа хватает денег на цены 1998 года

[cybopob]

Кстати вопрос такой. А с чего народ по дефолту ожидает падение цен к уровню 1998? Т.е. 11 летней давности? Почему не к 1972?

потому, что у народа хватает денег на цены 1998 года

+1, коэффициент аффордабилити вроде как слишком низок, и по прогнозам на уровне цен 98го года он подимется опять в район селлерс маркета

[Yulduz]

Кстати вопрос такой. А с чего народ по дефолту ожидает падение цен к уровню 1998? Т.е. 11 летней давности? Почему не к 1972?

потому, что у народа хватает денег на цены 1998 года

В Бей Эрии?

[Ivan Popugaev]

Кстати вопрос такой. А с чего народ по дефолту ожидает падение цен к уровню 1998? Т.е. 11 летней давности? Почему не к 1972?

потому, что у народа хватает денег на цены 1998 года

Слово ТОЛЬКО не пропущено? В смысле ТОЛЬКО на цены 1998 и хватает? Я так понимаю страховки на машину, бензин, даже цену помидоров он тоже хочет на уровне 1998?
Даже при консервативном росте 2 - 4% в год, цена и то должна быть на 1/3 больше чем была в 1998. Что на 50, 70, а где-то и 100 - 120 тысяч больше чем цена 1998/
А если посмотреть на это по другому, то можно увидеть, что за 11 лет в "обшхетвенной жизни" произошли такие же изменения, как за предыдущие (перед 1998) по меньшей мере 30 лет.

[cybopob]

Кстати вопрос такой. А с чего народ по дефолту ожидает падение цен к уровню 1998? Т.е. 11 летней давности? Почему не к 1972?

потому, что у народа хватает денег на цены 1998 года

Слово ТОЛЬКО не пропущено? В смысле ТОЛЬКО на цены 1998 и хватает? Я так понимаю страховки на машину, бензин, даже цену помидоров он тоже хочет на уровне 1998?
Даже при консервативном росте 2 - 4% в год, цена и то должна быть на 1/3 больше чем была в 1998. Что на 50, 70, а где-то и 100 - 120 тысяч больше чем цена 1998/
А если посмотреть на это по другому, то можно увидеть, что за 11 лет в "обшхетвенной жизни" произошли такие же изменения, как за предыдущие (перед 1998) по меньшей мере 30 лет.

странно, что вы не понимаете, что чем выше цены на еду и энергию, тем дальше вниз идет афордабилити в РЕ...
также странно, что не понимаете, что афордабилити это средний коэффициент, складывающийся не только изза зарплат программистов, но при этом влияющий на цены ре в регионе...

[Ivan Popugaev]

странно, что вы не понимаете, что чем выше цены на еду и энергию, тем дальше вниз идет афордабилити в РЕ...
также странно, что не понимаете, что афордабилити это средний коэффициент, складывающийся не только изза зарплат программистов, но при этом влияющий на цены ре в регионе...

Эпиграф:
Папа, водка подорожала, ты теперь будешь меньше пить?
Нет сынок, ты теперь будешь меньше есть
(с)

Основная часть:
Я все понимаю. Но почему-то уменьшение должно пойти в сушественном уменьшении цены домов, а не в более редких отпусках, походах аут, postpone покупки нового телека в 70 инчей, проектора 1080p за 3-и штуки, и так далее?
Я возможно буду говорить в противофазу, но пока нету массовых потерь работы в той же селеконке, и помня про то что размеры селеконки ограничены (плюс все калифорнийские заморочки с земплей) мне не видно с чего цена так массово упадет, что вернется именно к 1998. Т.е. то что у основной массы вменяемых покупателей процент сейчас ниже того что был в 1998 наверное раза два, зарплата за эти годы воросла, консервативно (3% в год) на целую треть.
В то же время, имхо в каких-то местах, откуда за 11 лет работа вся ушла, и/или видна тенденция полного ухода (типа мест сосредоточения фабрик по пошиву джинсов) цена на жилье может упасть и до нуля. Посему вопрос, мы RE в каких местах обсуждаем? Нынешних центров индустрии (наукоемкой индустрии) в стране? или вообще?

[cybopob]

ладно, я извиняюсь, я просто раньше еще сказал что цены 98го года это оптимистический прогноз для Сиэттла, по пессимистическим прогнозам там вообще были середина девяностых.
Вполне возможно для бейерии и сандиего другие совсем данные - как я опятьже говорил раньше, я понятия не имею какие, может быть это уже 2004й год и вы уже внизу?
Все что я знаю о ваших районах, это из того же кейс-шиллера, что вы посути лидеры по падению цен в сша - разделили первое место в флоридой, невадой и аризоной, и это третий квартал, может в четвертом такое резкое падение сменилось резкой остановкой и в первом квартале этого года мы уже увидим прямую? .

[cybopob]

да и почему считается что в сиэттле будут цены 98го. Во-первых,программисты тут не большинство, далеко не большинство. Возможно подъем зарплат в хайтеке был ровным и ровнялся росту цен на РЕ. В остальных же областях было всего два скачка зарплат - в 02-03м и как ни странно в 2006м, т.е. это были аджасменты небольшие но не до небес - реально афорлдабилити этот скачек не поднял, а просто сделал ее падение более плавное.

[Hamster]

В старых районах - без массовой застройки - падение цен будет продолжаться, пока уровень доступности не дойдет до уровня "перед бублем" и потом какое-то время по инерции, за счет менталитета покупателей и безработицы. Когда экономика стабилизируется, цены пойдут догонять fundamentals.

Первый вопрос в том, как считать уровень доступности. Самый простейший метод это взять, посчитать месячный платеж на медианный дом, и сделать поправку на инфляцию. Проблема в том, что инфляция в разных районах разная (по хорошему, надо брать median household income или что-то типа того).

Второй вопрос в том, когда начался бубль. В Сан Диего рост цен до 2003 года можно объяснить фундаментальными причинами, а астрономический рост цен в первой половине 2004 был верным признаком бубля. Можно подстраховаться и назвать начальной датой 2001. В Силиконке все сложнее, там еще сыграл свою роль dot-com bust.

По моим оценкам, цены на дома в Сан Диего (исключая самые дорогие 25%) перешли фундаментальный уровень доступности весной-летом 2008 и сейчас весьма "underpriced". Верхние 25% усиленно поддерживаются китайцами и индусами, но цены понемногу ползут вниз. Цен 1998 года у нас не будет. Я не исключаю вероятность того, что через 3-6 месяцев падение цен сменится ростом.

Если Вам интересно - найдите в Вашем районе дом, проданный в 2001 и потом в декабре 2008. Посчитайте, сколько платил в месяц первый покупатель и сколько будет платить второй. Исторические проценты здесь

http://research.stlouisfed.org/fred2/data/MORTG.txt

Добавьте property tax и сделайте поправку на инфляцию:

http://data.bls.gov/cgi-bin/cpicalc.pl

Это вам примерно даст потенциал падения домов в вашем районе.

Невада (может быть, также Флорида и Аризона) это совсем другой разговор. Я как-то прикинул, что 30% всех домов в Greater Las Vegas были построены в течение последних 5-7 лет. Масштабы строительства с нашими Сан-Диеговскими не сравнимы.

[mudi]

Я даже не буду упоминать о ремонтах, которые непременно будут если дом не новый.

А чего все пугают ремонтами? не нужно ремонтировать так уж часто, даже мелкий ремонт делается очень редко.

За 4 года, которые я живу в рентованном дуплексе были заменены стиральная машина (начала течь), посудомоечная машина (сломалась), газовая плита (иногда был слышен запах газа). Надо также менять обогреватель (иногда самомпроизвольно выключается и мелкими ремонтами не лечится). Все ремонты были естественно за счет лэндлорда. Если бы я этим владел, а не рентовал, то по-хорошему надо менять холодильник, что-то делать с трещинами в бетоне около дома и т.д. список можно продолжать и это только ремонты, то есть минимальные вложения, которые придется делать даже если в доме жить не самому, а сдавать его. Если делать для себя, то практически в любом необновленном доме старше 15-20 лет надо полностью выбросить и поменять все, что стоит в кухне и ванной, а также заменить окна и двери, этот как минимум.

[Ivan Popugaev]

...

Поправки:
#1. Я живу 200-и милями южнее Вас.
#2. Я ни разу не экономист. Я так из общих соображний рассуждаю. Т.е. п....л-общественик

Основная мысль:
Я как рассуждаю. если ничего глобального и меняющегося не просиходит, ть эконимика в общем случае растет на скажем 3 - 5% в год. Т.е. есть рост жилья (на те же 3 - 5% в год, как было в среднем последние 50 лет), есть рост зарплат на те же 3 - 5% в год.
Т.е. даже без глобальных изменений, которые очевидно произошли в стране с 1998, и уж тем более с середины 90-ых, рост жилья должен быть на 1-у третиь выше чем цена 1998. На фоне этого есть еще уменьшение % по моргуджу в сравнении с 1998 где-то по песеместичным оценкам раза в полтора. Должен быть рост зарплат на ту же 1/3 за те же 11 лет. Нету массовой безработицы в регионе, сворачивания бизнесов и/или явного шринканья местных индустрий.

Что есть. Есть город, который де-факто один из центров хайтеха в стране. И на одного из главных работодателей (сколько там, тыс. 60 эмплоев в городе) за эти годы (с 1998) прибавилось еще куча компьютерного и около компьютерного бизнеса> От амазона и гугла и дальше к меньшим компаниям. И это не считая Боинга. Соотвенно еще куча людей кто кормится от этой индустрии.
Есть массовые увольнения тысячами, типа увольнений в сане, в люсенте тясячами и десятками тысяч? Нету. Может _пока_ нету. Станет жить хуже тем, кто кормится от этой индустрии? Разумеется. На сколько? Я не знаю - смотрим поправку #2.

Посему, математика откуда взят год 1998, как опт. прогноз, а уж тем более середина 90-ых как пес. мне не понятно. Более того, это просто показывает, что за 11 лет вообще никаких изменений в городе, экономике города, не произошло. А это тоже как-то не производит впечатления истины.

[Yulduz]

Я даже не буду упоминать о ремонтах, которые непременно будут если дом не новый.

А чего все пугают ремонтами? не нужно ремонтировать так уж часто, даже мелкий ремонт делается очень редко.

За 4 года, которые я живу в рентованном дуплексе были заменены стиральная машина (начала течь), посудомоечная машина (сломалась), газовая плита (иногда был слышен запах газа). Надо также менять обогреватель (иногда самомпроизвольно выключается и мелкими ремонтами не лечится). Все ремонты были естественно за счет лэндлорда. Если бы я этим владел, а не рентовал, то по-хорошему надо менять холодильник, что-то делать с трещинами в бетоне около дома и т.д. список можно продолжать и это только ремонты, то есть минимальные вложения, которые придется делать даже если в доме жить не самому, а сдавать его. Если делать для себя, то практически в любом необновленном доме старше 15-20 лет надо полностью выбросить и поменять все, что стоит в кухне и ванной, а также заменить окна и двери, этот как минимум.

В том то и дело что в своем доме при вьезде заменить сантехнику и кухонную технику на новую - уверяю вас за 4 года оно не сломается. Про трещины не знаю, но мы при вьезде в дом потратили ~12 тысяч на ремонт. Самым дорoгим было - поменять трубы, убрать попкорн и перекрасить стены, поменять технику/сантехнику/электрику, поменять карпет на ламинат и привезти в порядок бекярд (убрать бетон и постелить траву). Последние два (ламинат и бекярд) - исключительно моя прихоть, то есть совершенно необязательные траты. Какой ремонт делать в течении ближайших лет - я даже не знаю. Можно, конечно, напрячь фантазию, но зачем?

[Ivan Popugaev]

Второй вопрос в том, когда начался бубль. В Сан Диего рост цен до 2003 года можно объяснить фундаментальными причинами, а астрономический рост цен в первой половине 2004 был верным признаком бубля. Можно подстраховаться и назвать начальной датой 2001. В Силиконке все сложнее, там еще сыграл свою роль dot-com bust.

По моим оценкам, цены на дома в Сан Диего (исключая самые дорогие 25%) перешли фундаментальный уровень доступности весной-летом 2008 и сейчас весьма "underpriced". Верхние 25% усиленно поддерживаются китайцами и индусами, но цены понемногу ползут вниз. Цен 1998 года у нас не будет. Я не исключаю вероятность того, что через 3-6 месяцев падение цен сменится ростом.

Вот мне тоже кажется, что уровень 2003 - 2004 года, это где-то более реальная дата куда это все может откатится. Возможно с учетом инфляции, опускания процентов даже и начало 2005. Я влез именно по причине, что суворов утверждал, что откатится к 1998, кстати цене за ДВА года до предыдущего кризиса.

[cybopob]

ну кагбэ проверить легко, скоро опубликуют кейс-шиллер за четвертый квартал и поглядим . как говориццо, зла не желай - дай бог что у вас уже все кончилось, по поводу сиэттла у меня нет иллюзий - довольно прозрачно все и до дна нам еще года 1.5-2 шлепать...

[Valeus]

Вот мне тоже кажется, что уровень 2003 - 2004 года, это где-то более реальная дата куда это все может откатится. Возможно с учетом инфляции, опускания процентов даже и начало 2005. Я влез именно по причине, что суворов утверждал, что откатится к 1998, кстати цене за ДВА года до предыдущего кризиса.

Уровень/глубина падения зависит сейчас исключительно от скорости печатного станка.

[cybopob]

Вот мне тоже кажется, что уровень 2003 - 2004 года, это где-то более реальная дата куда это все может откатится. Возможно с учетом инфляции, опускания процентов даже и начало 2005. Я влез именно по причине, что суворов утверждал, что откатится к 1998, кстати цене за ДВА года до предыдущего кризиса.

Уровень/глубина падения зависит сейчас исключительно от скорости печатного станка.

т.е чем медленней он работает тем больше падение цен?

[Valeus]

Увы.

[mudi]

Если Вам интересно - найдите в Вашем районе дом, проданный в 2001 и потом в декабре 2008. Посчитайте, сколько платил в месяц первый покупатель и сколько будет платить второй. Исторические проценты здесь

http://research.stlouisfed.org/fred2/data/MORTG.txt

Добавьте property tax и сделайте поправку на инфляцию:

http://data.bls.gov/cgi-bin/cpicalc.pl

Это вам примерно даст потенциал падения домов в вашем районе.

Спасибо за интересный метод, мне кажется довольно реалистично получается. Воспользовавшись вашим методом взял дом, который был продан в 1998 году за 350К, а в 2004 за 700К. Для 1998 года (это на самом деле цена до пузыря) в перерасчете (я взял 4.8% годовых сейчас) получилось что дом должен стоить $618,352. Если взять за основу цену продажи 2004 года (хотя тогда пузырь уже был), то получается $872,700. Zillow estimate $834,000, Owner's Estimate: $979,907. То есть Zillow считает цену примерно на уровне 2004 года, владелец же считает, что его дом стоит больше. Ну что ж, будем ждать 600К...

[Kalifornian]

В Бей Эрии?

у того народа что ждёт падения

[Yulduz]

Если Вам интересно - найдите в Вашем районе дом, проданный в 2001 и потом в декабре 2008. Посчитайте, сколько платил в месяц первый покупатель и сколько будет платить второй. Исторические проценты здесь

http://research.stlouisfed.org/fred2/data/MORTG.txt

Добавьте property tax и сделайте поправку на инфляцию:

http://data.bls.gov/cgi-bin/cpicalc.pl

Это вам примерно даст потенциал падения домов в вашем районе.

Спасибо за интересный метод, мне кажется довольно реалистично получается. Воспользовавшись вашим методом взял дом, который был продан в 1998 году за 350К, а в 2004 за 700К. Для 1998 года (это на самом деле цена до пузыря) в перерасчете (я взял 4.8% годовых сейчас) получилось что дом должен стоить $618,352. Если взять за основу цену продажи 2004 года (хотя тогда пузырь уже был), то получается $872,700. Zillow estimate $834,000, Owner's Estimate: $979,907. То есть Zillow считает цену примерно на уровне 2004 года, владелец же считает, что его дом стоит больше. Ну что ж, будем ждать 600К...

Zillow бредит .... На наш дом он вон что показывает.

ZESTIMATE®: $992,000

* Value Range: $892,800 - $1,051,520
* 30-day change: -$29,000
* Zestimate updated: 01/07/2009

Last sale and tax info

Sold $757,000 *

Transaction Not Included in Zestimate

[Nyurka]

Если Вам интересно - найдите в Вашем районе дом, проданный в 2001 и потом в декабре 2008. Посчитайте, сколько платил в месяц первый покупатель и сколько будет платить второй. Исторические проценты здесь

http://research.stlouisfed.org/fred2/data/MORTG.txt

Добавьте property tax и сделайте поправку на инфляцию:

http://data.bls.gov/cgi-bin/cpicalc.pl

Это вам примерно даст потенциал падения домов в вашем районе.

Спасибо за интересный метод, мне кажется довольно реалистично получается. Воспользовавшись вашим методом взял дом, который был продан в 1998 году за 350К, а в 2004 за 700К. Для 1998 года (это на самом деле цена до пузыря) в перерасчете (я взял 4.8% годовых сейчас) получилось что дом должен стоить $618,352. Если взять за основу цену продажи 2004 года (хотя тогда пузырь уже был), то получается $872,700. Zillow estimate $834,000, Owner's Estimate: $979,907. То есть Zillow считает цену примерно на уровне 2004 года, владелец же считает, что его дом стоит больше. Ну что ж, будем ждать 600К...

Zillow бредит .... На наш дом он вон что показывает.

ZESTIMATE®: $992,000

* Value Range: $892,800 - $1,051,520
* 30-day change: -$29,000
* Zestimate updated: 01/07/2009

Last sale and tax info

Sold $757,000 *

Transaction Not Included in Zestimate

Тут уже пару раз писали, что Зиллоу не знает не только цены дома (можно спорить о моделях, прошлых продажах и т.п.), но и сколько в доме спален и ванн (что уже совсем как-то lame). Ф топку.

[mudi]

Тут уже пару раз писали, что Зиллоу не знает не только цены дома (можно спорить о моделях, прошлых продажах и т.п.), но и сколько в доме спален и ванн (что уже совсем как-то lame). Ф топку.

Судя по растущему inventory домовладельцы, пытающиеся продать свои дома, имеют еще более слабое представление об их стоимости.

[Yulduz]

Тут уже пару раз писали, что Зиллоу не знает не только цены дома (можно спорить о моделях, прошлых продажах и т.п.), но и сколько в доме спален и ванн (что уже совсем как-то lame). Ф топку.

Количество спален и прочее хотя бы подкорректировать можно... А вот как корректировать идиотскую систему подсчета стоимости - я не знаю. Но действительно "фтопку"

[Eugene Solovey]

насчет домов, если вы за выплаченные дома заплатили больше чем они стоят к вашей пенсии, то это таксебе вложения скажу вам по секрету...

За эти дома заплатят проживавшие в них жильцы

Za odno oni dom pochiniat, pokrasiat i zaplatiat property tax

Gde v BA mozno kupit dom i sdat, tak chtobi platili bolshe chem mortgage?