бай vs. рент или "а у нас бесплатный газ, а у вас?"

[agent_V]

Вот, историю вспомнил. Хозяйке на замеку.
Произошла примерно год назад.
Звонит мне один человек, и говорит " Я- Вася , хочу купить дом в городе Н, за $800-900К. Сейчас я продаю свое кондо в городе М, как только войду в контракт, буду серьезно искать новый дом. А пока, пожалуйста, присылайте мне листинги, что бы я мог следить за рынком."
Ну я, естественно, исправно отправляю листинги... Даже позвонил пару ему раз... Он с семьей приехал ,посмотрели несколько домов в округе. Проходит пару месяцев...
Звонит Вася, в расстроенных чуствах и говорит следущее: " Я покупаю новое строительство в городе Н, и очень хочу что бы Вы были моим агентом... Только, произошла маленькая неувязочка, Я к ним заехал на "Опен хауз" и они теперь не хотят, чтобы у меня был свой агент"...
Я то это место знаю, про которое он говорит, и у них действительно есть полиси " Клиент должен прийти первый раз с агентом и зарегестрироваться, если он так не сделал, агент продавца становится и агентом покупателя.
Я ему говорю, Вася , извините, но я Вам помочь не могу, Вы должны с ними теперь работать.
На что он мне отвечает: " Я не могу с ними работать , они мне хамят, не дают нужную информацию и посылают меня в пеший эротическии поход с моим офером на $100К меньше аскинг цены".
И тут, в процессе , я понимаю, что Вася, не случайно попал на "Опен хауз", а нарочно ,хотел обойтись без своего агента и сьэкономить...
Вообщем, Вася, после того как "наступил на грабли", стал срочно требовать моего присутствия в сделке и звонить "САМОМУ главному по продажам" в этом комплексе. Звонит мне этот "главный" и говорит: "Вот, Вы понимаете, у нас такая "полиси"...Он пришел и сделал офер, без Вас... Мы будем стараться, с ним работать, но без Вас."
Я, говорю; "Я то понимаю... Клиент требует. Я бы тоже не против заработать $8К, но понимаю, что мой "поезд ушел.""
Вообщем, Вася мне потом несколько раз звонил советовался и рассказывал какие агенты там плохие, на его оффер на $100К меньше, они ему сначала нагло сказали,что место у них дорогое, может ему подыскать, где подешевле...
(Для информации, новое строительство, кондо- цена порядка $800-1.2М, таксы $14-15К, ХОА $495 в месяц)
Информацию о гарантиях на новое строительство он не мог получить 2 или 3 недели.
Сокращая историю...
В конце концов, "потрахавшись" по полной программе и получив массу негативных эмоций, купил Вася это кондо на $50К дешевле.
Закрылся,кстати, с хорошим адвокатом, которого я ему рекомендовал.
Мораль, не пытался бы Вася "сьэкономить", заплатил бы теже деньги, но съекономил бы много нервов и поучил бы от покупки гораздо больше удовольствия.
Основную там агентшу, кстати, я лично знал, в одном офисе 3 года вместе работали, в хороших отношениях были.

[agent_V]

del

[CAIIIKA]

Вот, историю вспомнил. Хозяйке на замеку.

Не очень мораль ясна. Те агенты приняли цену на 50К ниже заявленной, и взяли все двойные проценты себе, так?
А вы бы протолкнули ту же самую цену на 50К ниже заявленной, и отобрали бы ваши законные проценты? Странно.
Если те агенты готовы были получить себе прибыль ниже, то они бы так не усердствовали отталкивая ваши услуги.
Я как раз их понимаю.

[agent_V]

Мораль не в том что получили агенты, а в том ,что "получил" покупатель.
Контрактор принял цену.
И контрактору все равно кому платить полные комиссионные, тем агентам или мне.

[CAIIIKA]

Вот скажите мне, где ошибка?

И у продавца, и у покупателя есть самые последние цены, на которые они согласятся с учетом всех уговоров, сказок от их агентов, друзей, и т.п.
Так вот если у продавца эта цена (то, что он на руки получит за вычетом всего) - Х,
а у покупателя Y<X+проценты одной стороне (агенту покупателя), то сделка никогда не состоится.
Если у покупателя ценa Y>=X+проценты всем агентам, то тут в любой ситуации все договорятся легко.

Так вот мой тезис в том, что в ситуации, когда цена покупателя
X+проценты одной стороне<Y<X+проценты всем агентам
то агента покупателя иметь - плохо!

[CAIIIKA]

Мораль не в том что получили агенты, а в том ,что "получил" покупатель.
Контрактор принял цену.
И контрактору все равно кому платить полные комиссионные, тем агентам или мне.

Если те агенты были готовы получить меньше, значит, покупатель им мог дать меньший оффер.
Значит, его провели. И в эту лазейку могли и вы влезть и полакомится.
Я же пишу выше, что должны быть ситуации, когда влезать некуда.

[CAIIIKA]

Ну или на примере. Вот вы агент продавца, и продавец сказал вам, что он примет только оффер, так, чтобы ему на руки лимон дали. И всё! И вот приходит покупатель с агентом и оффер они дают на лимон плюс 3 процента. И всё! И никто не хочет сговариватся. Ну что ж, все расходятся, так как двоим агентам не хватает положенных процентов.

А вот теперь приходит покупатель без агента с тем же оффером на лимон плюс 3 процента. И всё!
Нет, ну вам типа все проценты положены, но нету денег на них, нету. Так у вас есть последняя опция, забит на лишние проценты покупателя, и "доплатить" продавцу. Или вы пошлете опять? Жалко ж, нет?

[agent_V]

Так договор подписан между продавцом и РЕ компанией.
По договору 6% ЕЙ положено, а Вы мне 3 предлагаете...
А остальные 3% я ЕЙ из своего кармана заплачу? То есть получу 0 (зеро)

[CAIIIKA]

Те вам агентсво как двойному агенту ничего не даст? Все себе? Ну что за ерунда. Вы забесплатно работаете?
Ну замените в моих процентах на проценты которые агентам на руки выдают.

[CAIIIKA]

Уточняем, разница в суммах - ровно на агенство/а и на одного (!) недвойного агента.

[Crocodile]

Ну... first time buyer обычно приходит с агентом. Подразумевалось что если покупатель приходит без агента и хочет на этом выиграть - он знает что он делает и наврядли он first time buyer.
Anyway, на вопрос ответили, спасибо.

[agent_V]

Уточняем, разница в суммах - ровно на агенство/а и на одного (!) недвойного агента.

В точных цифрах. Во первых, 6% заменим на 5%, это ральный процент оплаты в НДЖ.
Во вторых, агенту от каждых 2.5% остается около 1% "чистыми"...
Вот и считайте дальше сами.

[CAIIIKA]

Да что ж мне считать-то, вопрос к вам был!
Ситуация вы-двойной агент из-за отсутствия агента покупателя. Вам достаётся 2 процента чистыми, как положено. Но, продавец артачется, тк ему не хватает процента для принятия оффера.
Ваши действия?

[agent_V]

Не могу однозначно ответить .
Мое решение зависит от многих фактов: сколько времени и денег я потратил на продажу дома, сколько времени на опен хаузы, как работал с покупателем и т.п..
1% не отдам, но какую-то часть могу...

[CAIIIKA]

Ну, спасибо. Наконец-то мы всем миром доказали, что:
1) Каждый продавец должен понимать, что наивысшая возможность его законного желания протолкнуть самую низкую цену исключает возможность наличия у него агента.
2) Каждый продавец должен понимать, что в случае, когда его агент становится двойным агентом их интересы расходятся, и жадность агента помешает получить наиболее высокую цену.

То есть агенты часто математически невыгодны. Зато практически они могут дать чувство спокойствия, за которое стоит переплатить. Ignorance is bliss!

[Crocodile]

Уточняем, разница в суммах - ровно на агенство/а и на одного (!) недвойного агента.

В точных цифрах. Во первых, 6% заменим на 5%, это ральный процент оплаты в НДЖ.
Во вторых, агенту от каждых 2.5% остается около 1% "чистыми"...
Вот и считайте дальше сами.

В чем смысл принадлежать какому нибудь франчайзингу, если большую часть отдаешь? Бесплатный вебсайт? Дискаунтный доступ к MLS? Корпоративная medical insurance?
Это ведь не обязательно, принадлежать кому то. Можно ведь и сам по себе? Или нет?

Мне кажется агент - это в основном networking business. Т.е. создается круг клиентов, которые рекомендуют вас друг другу, тем самым постепенно расширяя ваш нетщорк. Я не продавал еще дом, но если бы продавал, то не знаю ... начал бы с yellow pages? Искал бы RE агентов в моей эриа. Искал бы конкретных людей, а не Remax или Weichert..или Coldwell.

Так в чем смысл?

[agent_V]

Ну, спасибо. Наконец-то мы всем миром доказали, что:
1) Каждый продавец должен понимать, что наивысшая возможность его законного желания протолкнуть самую низкую цену исключает возможность наличия у него агента.
2) Каждый продавец должен понимать, что в случае, когда его агент становится двойным агентом их интересы расходятся, и жадность агента помешает получить наиболее высокую цену.

То есть агенты часто математически невыгодны. Зато практически они могут дать чувство спокойствия, за которое стоит переплатить. Ignorance is bliss!

Да Вы открыли Америку!Всего за 2 дня !Гениально!
Естественно, агенты математически не выгодны! Можете все сделать без них, ура!
Съекономите кучу денег! Не можете -Платите!
Можно еще экономить на адвокатах, врачах и других "паразитах"!

[agent_V]

В чем смысл принадлежать какому нибудь франчайзингу, если большую часть отдаешь? Бесплатный вебсайт? Дискаунтный доступ к MLS? Корпоративная medical insurance?
Это ведь не обязательно, принадлежать кому то. Можно ведь и сам по себе? Или нет?

Мне кажется агент - это в основном networking business. Т.е. создается круг клиентов, которые рекомендуют вас друг другу, тем самым постепенно расширяя ваш нетщорк. Я не продавал еще дом, но если бы продавал, то не знаю ... начал бы с yellow pages? Искал бы RE агентов в моей эриа. Искал бы конкретных людей, а не Remax или Weichert..или Coldwell.

Так в чем смысл?

Никак нельзя! Закон такой. У агента должен быть брокер!

[Crocodile]

Никак нельзя! Закон такой. У агента должен быть брокер!

Huh!? Т.е. в случае Коломбины (она типа получила license что бы продать свой дом) , она заплатила за продажу своего дома какому то брокеру? Не выгоднее ли было просто FSBO и повесить дома на МЛС за flat fee?

[Crocodile]

Ага... прочел что после нескольких лет опыта можно получить лицензию брокера. Ясно. Т.е. по сути обычный бюракратизм от законодателей, сделавших из мухи слона и разделивших весь процесс на 2 уровня.

[geek7]

1) Каждый продавец должен понимать, что наивысшая возможность его законного желания протолкнуть самую низкую цену исключает возможность наличия у него агента.

Чего

2) Каждый продавец должен понимать, что в случае, когда его агент становится двойным агентом их интересы расходятся, и жадность агента помешает получить наиболее высокую цену.

С чего бы? Ну я так понимаю Вы о случае
когда есть >1 оферы и один из них с двойным агентом. У агента будет понятное желание получить двойные коммиссионные и он может всячески подмигивать и подавать прочие знаки продавцу мол бери от него... но если разница в офферах будет заметна невооруженным взглядом продавца у того возникнет законный вопрос - с какого? Возможно есть закон заставляющий поведать продавцу - дескать тут я двойной агент... что намекнет продавцу о агентской мотивации.
Утаить от продавца более высокий оффер? Это мошенничество и, скорее всего, чревато крупными неприятностями.

[geek7]

Никак нельзя! Закон такой. У агента должен быть брокер!

который, на самом деле, нужен ему как крабу дождевик?

это как на заправке - отлично можешь сам сунуть шланг в бензобак, но "Закон такой"... интересно сколько еще таких искуственных рабочих мест понасозданно?

[CAIIIKA]

1) Каждый продавец должен понимать, что наивысшая возможность его законного желания протолкнуть самую низкую цену исключает возможность наличия у него агента.

Чего

2) Каждый продавец должен понимать, что в случае, когда его агент становится двойным агентом их интересы расходятся, и жадность агента помешает получить наиболее высокую цену.

С чего бы? Ну я так понимаю Вы о случае
когда есть >1 оферы и один из них с двойным агентом. У агента будет понятное желание получить двойные коммиссионные и он может всячески подмигивать и подавать прочие знаки продавцу мол бери от него... но если разница в офферах будет заметна невооруженным взглядом продавца у того возникнет законный вопрос - с какого? Возможно есть закон заставляющий поведать продавцу - дескать тут я двойной агент... что намекнет продавцу о агентской мотивации.
Утаить от продавца более высокий оффер? Это мошенничество и, скорее всего, чревато крупными неприятностями.

если вам интересно разобраться- почитаите топик хотя бы за 2 дня, если нет- нанимаите агентов н расслабляитесь

[Kolombina]

Никак нельзя! Закон такой. У агента должен быть брокер!

Huh!? Т.е. в случае Коломбины (она типа получила license что бы продать свой дом) , она заплатила за продажу своего дома какому то брокеру? Не выгоднее ли было просто FSBO и повесить дома на МЛС за flat fee?

1. Выгоднее, я писала об это выше, что тем, кто хочет сэкономить на агенте, можно так делать. Но я не получала лайсенз только для того, чтобы купить дом. Я всегда была в РЕ и буду в РЕ, мне лицензия необходима. Я стала также работать агентом для других, потому что у меня большой опыт в РЕ (RE investment analysis), отличное знание местного маркета, просто жаль, что все эти знания пропадали бы. Думала, будет парт тайм, получается фул тайм.
Получать лицензию для продажи одного дома нет смысла, имхо.
2. Брокеры бывают разные

[sergey1234]

В чем смысл принадлежать какому нибудь франчайзингу, если большую часть отдаешь? Бесплатный вебсайт? Дискаунтный доступ к MLS? Корпоративная medical insurance?
Это ведь не обязательно, принадлежать кому то. Можно ведь и сам по себе? Или нет?

Можно. Брокер - это человек своей подписью скрепляющий как состоявшуюся сделку так и договора о выставлении на продажу (т.е. подготовку предстоящиx сделок).

Агент - просто его помощник, его наемный работник за проценты, который ищет ему клиентуру, уговаривает клиентов, сидит на опен xаузаx, и возит клиентов показывая им товар.

У брокера могут быть агенты работающие на него а могут и не быть, зависит только от обьемов продаж через него (нужна ли ему помощь агентов или он сам справляется).

Но брокером стать сложнее и дороже чем агентом. "Брокер-оунер" это карьерная ступень: человек стал начальником на которого работают подчиненные, и стал владельцем бизнеса (у него фактически свое полноправное агенство которое имеет цену, которое может быть проданo как бизнес продается в том числе и за серьезные суммы, в зависимости от оборота).