бай vs. рент или "а у нас бесплатный газ, а у вас?"

[sergey1234]

Никак нельзя! Закон такой. У агента должен быть брокер!

который, на самом деле, нужен ему как крабу дождевик?

это как на заправке - отлично можешь сам сунуть шланг в бензобак, но "Закон такой"... интересно сколько еще таких искуственных рабочих мест понасозданно?

Еще раз: агент - наемный работник, подчиненный, на зарплате. Брокер - его начальник, несущий всю ответственность за сделку. Вас же не удивляет что у Вас на работе есть непосредственный начальник? У агентов то же самое.

[agent_V]

Брокер- это начальник на зарплате у агента.

[sergey1234]

А что не так? Везде в розничном бизнесе так сделано.

Посмотрите xоть на такси например. Машина принадлежит таксисту часто, счетчик принадлежит ему, работает он сам, бензин и ремоны оплачивает сам. Может он работать без владельца таксисткого медальона (такая железка с номером, прикрученная на капот)? Отлично справится, какие проблеммы. Почему жe он тогда владельцу медальона платит? Потому что без медальона работать незаконно, а медальон стоит сотни тысяч долларов, это бизнес, он может быть куплен/продан, и дает доxод.

Зачем он нужен? Владелец медальона несет ответственность (в основном, за выплаты налогов государству). Таксист в любую минуту бросит работу и уйдет шофером-дальнобойщиком например (т.е. он ничем не рискует если никакого явного криминала не совершил) а владелец медальона рискует: смуxлюй он с налогами - отберут медальон, убытков на сотни тысяч. За ответственность, всю бумажную работу, подбор персонала, и общее слежение за порядком владелец медальона деньги и получает.

[cybopob]

5 причин не покупать щас, статейка:

http://realestate.msn.com/article.aspx? ... &GT1=35000

1. Prices are still dropping.
Steep discounts in some of the hardest hit housing markets have some people wondering if prices could be starting to bottom. But some markets saw price drops later than others — and it could take longer for those latecomers to improve, Fifield said.

2. This sale will be on for a while.
In fact, while some recoveries resemble a "V"-shaped pattern, this housing recovery could look like an "L" — once a bottom hits, prices will flat line, said Jay Papasan, one of the authors of the book "Your First Home." Prices likely won't rocket to housing-boom levels soon, as conditions are exacerbated by rising unemployment and foreclosure inventory.

3. You may not stay put.
If prices continue to drop, you might have to be in that home for longer than you thought in order for the investment to make financial sense.

4. Your job could be the next to go.
5. Your cash reserves will be eaten up.
Given the recession and the fragile economy today, even if you feel confident about your job it's wise to have a cushion to land on in the event you get hit with a financial broadside, a divorce or a major health bill, for instance. If your down payment would deplete your rainy day fund, keep saving for a while before house hunting.

[vchuk]

5 причин не покупать щас, статейка:

http://realestate.msn.com/article.aspx? ... &GT1=35000

И тамже ссылка на 5 причин покупать сейчас

http://realestate.msn.com//article.aspx ... d=17856930

[cybopob]

ага правда причины не покупать более веские и серьезные.
В тех что покупать причины какието детские - дескать выбор больше, торгуются лучше. хехе, поглядим мы на выбор и торг когда цены упадут на дно

[vchuk]

ага правда причины не покупать более веские и серьезные.
В тех что покупать причины какието детские - дескать выбор больше, торгуются лучше. хехе, поглядим мы на выбор и торг когда цены упадут на дно

Среди детских причин както потерялся процент на кредит
Знать бы какой он будет на дне

[X37WAL!^]

Знать бы какой он будет на дне

На дне будет Cash only, очевидно.

[cybopob]

думаю ни для кого ни секрет что процент по кредиту вещь гибкая, сегодня он один, завтра другой. Чего не скажешь о сумме лоана к сожалению (или счастью).
так что какой там будет процент, не имеет значения я думаю. Верней, имеет в тот данный момент (но можно об этом только спекулировать, но я не вижу причин по которым он будет огромным, всеже рынок стимулировать както надо), но в лонгтёрме гораздо БОЛЬШЕЕ значение имеет сумма заема нежели стартовый рейт.

[Tachikoma]

Знать бы какой он будет на дне

На дне будет Cash only, очевидно.

Вот тут-то сферические кони в вакууме и разгуляются... Всем табуном.

[vchuk]

думаю ни для кого ни секрет что процент по кредиту вещь гибкая

А что гибкого в фиксированом проценте на 30 лет?

[cybopob]

думаю ни для кого ни секрет что процент по кредиту вещь гибкая

А что гибкого в фиксированом проценте на 30 лет?

эмм, т.е. вы никогда не слышали слово refinance?

это во-первых
во-вторых, мне кажется, вы друзья не очень понимаете как взаимосвязаны понятия доступность жилья с доступностью кредитов. Если как вы говорите, на дне будет "кэш онли" значит это будет доступно. Лично я не против такого расклада .

[agent_V]

"Refinance" - это бесплатно???


Beginning April 1, Fannie Mae and Freddie Mac will increase mandatoryfees and toughen credit-score and down-payment rules. Under the new guidelines, applicants will be charged more for downpayments of less than 30 percent. Home buyers with FICO scores between700 and 720 will pay an extra three-quarters of a point. Applicantswho purchase a condominium and do not have a 25 percent down paymentalso will pay a three-quarter point add-on penalty, regardless oftheir FICO score, for purchasing a condominium instead of asingle-family home. The two Government Sponsored Enterprises (GSEs) said the additionalfees are to counter higher risks and losses associated with certainloan products, buyer equity stakes, and credit scores.

[cybopob]

ну с 1998го по 2007й рост недвижимости покрывал любые рефайненс фис с лихвой - можно было хоть каждый год рефинансировать .

в нормальное время (небешенного роста) вполне без потерь рефинансируется раз в три года. А вот в случае с суммой лоана процентов на 25 выше реальной стоимости you screwed , никакие рейты не помогут эту проблему исправить, сори

[vchuk]

думаю ни для кого ни секрет что процент по кредиту вещь гибкая

А что гибкого в фиксированом проценте на 30 лет?

эмм, т.е. вы никогда не слышали слово refinance?

это во-первых
во-вторых, мне кажется, вы друзья не очень понимаете как взаимосвязаны понятия доступность жилья с доступностью кредитов. Если как вы говорите, на дне будет "кэш онли" значит это будет доступно. Лично я не против такого расклада .

Мы не слышали, мы делали. И уж куда нам до вашего уровня понимания.

[mudi]

Beginning April 1, Fannie Mae and Freddie Mac will increase mandatoryfees and toughen credit-score and down-payment rules. Under the new guidelines, applicants will be charged more for downpayments of less than 30 percent. Home buyers with FICO scores between700 and 720 will pay an extra three-quarters of a point. Applicantswho purchase a condominium and do not have a 25 percent down paymentalso will pay a three-quarter point add-on penalty, regardless oftheir FICO score, for purchasing a condominium instead of asingle-family home. The two Government Sponsored Enterprises (GSEs) said the additionalfees are to counter higher risks and losses associated with certainloan products, buyer equity stakes, and credit scores.

Nice Другими словами Fannie & Freddie считают, что цены и дальше будут падать. Причем падать будут настолько сильно, что старого доброго 20% down уже недостаточно, чтобы кредитор мог покрыть риск выдачи кредита. Так как down payment - это страховка банка от больших потерь в случае walk away должника (банк все равно теряет деньги, но не так много как мог бы), то они оценили, что цены в ближайшее время упадут как минимум на 30%, а цены condominiums и того больше. Если бы было дно, как некоторые тут предполагают, то вполне безопасно было бы давать кредиты с 0% down.

[cybopob]

Nice Другими словами Fannie & Freddie считают, что цены и дальше будут падать. Причем падать будут настолько сильно, что старого доброго 20% down уже недостаточно, чтобы кредитор мог покрыть риск выдачи кредита. Так как down payment - это страховка банка от больших потерь в случае walk away должника (банк все равно теряет деньги, но не так много как мог бы), то они оценили, что цены в ближайшее время упадут как минимум на 30%, а цены condominiums и того больше. Если бы было дно, как некоторые тут предполагают, то вполне безопасно было бы давать кредиты с 0% down.

нет, люди просто все еще верят байкам лендеров - "Get this X% rate while it lasts" где Х закрашен краской уже который год и цифры там меняют мелом в нижнюю сторону

[vchuk]

Beginning April 1, Fannie Mae and Freddie Mac will increase mandatoryfees and toughen credit-score and down-payment rules. Under the new guidelines, applicants will be charged more for downpayments of less than 30 percent. Home buyers with FICO scores between700 and 720 will pay an extra three-quarters of a point. Applicantswho purchase a condominium and do not have a 25 percent down paymentalso will pay a three-quarter point add-on penalty, regardless oftheir FICO score, for purchasing a condominium instead of asingle-family home. The two Government Sponsored Enterprises (GSEs) said the additionalfees are to counter higher risks and losses associated with certainloan products, buyer equity stakes, and credit scores.

Nice Другими словами Fannie & Freddie считают, что цены и дальше будут падать. Причем падать будут настолько сильно, что старого доброго 20% down уже недостаточно, чтобы кредитор мог покрыть риск выдачи кредита. Так как down payment - это страховка банка от больших потерь в случае walk away должника (банк все равно теряет деньги, но не так много как мог бы), то они оценили, что цены в ближайшее время упадут как минимум на 30%, а цены condominiums и того больше. Если бы было дно, как некоторые тут предполагают, то вполне безопасно было бы давать кредиты с 0% down.

Когда Fannie & Freddie давали кредиты с 0% down значило ли это что цены не упадут?
Понятно что цены скорее всего будут падать, но выдвигать что еще не дно в основной аргумент при покупке дома

[cybopob]

основной аргумент что еще не дно - кейсшиллер последний. Или для вас и он не аргумент?

[geek7]

Зачем он нужен? Владелец медальона несет ответственность (в основном, за выплаты налогов государству). Таксист в любую минуту бросит работу и уйдет шофером-дальнобойщиком например (т.е. он ничем не рискует если никакого явного криминала не совершил) а владелец медальона рискует: смуxлюй он с налогами - отберут медальон, убытков на сотни тысяч. За ответственность, всю бумажную работу, подбор персонала, и общее слежение за порядком владелец медальона деньги и получает.

Off top конечно, но немогу пройти мимо такого b/s. Я как-то общался с медальоновладельцем. 1. Владелец медальона, часто, сам и драйвит (если бизнес не особо большой). Нанимает т.к. много дешевой раб силы (такие же только свежие имигранты) а медальон должен крутится круглосуточно. Кто сам не драйвит - cдает в лиз, но с 1990 в попытке исправить этот маразм ввели требование драйвить самому не менее стольки то щифтов. Те что владеют 20 лет и более таки могут наживатся чисто на начальных капитало вложениях (медальон стоит примерно как дом) хотя не все просто - драйверы как водится в профсоюзах. Кстати в лиз он может здать компании которая как раз и будет заниматся "ответственность, всю бумажную работу, подбор персонала, и общее слежение за порядком" выйдти из бизнеса не сложнее чем работяге которому еще машину продавать - продал медальон за пол лимона, заплатил такс на капитал гейн и свободен.
В общем медальоны - средство города поправить бюджет, искуственно ограничивает количество кабов в обмен на $$$ чисто NYC примочка в SF например другой принцып, там драйверы в очереди стоят.

[mudi]

Когда Fannie & Freddie давали кредиты с 0% down значило ли это что цены не упадут?

Они продолжали расти или как минимум не падали еще некоторое время.

Понятно что цены скорее всего будут падать, но выдвигать что еще не дно в основной аргумент при покупке дома

Я говорил не столько о покупке и ее разумности, сколько о направлении, в котором идут цены. Fannie & Freddie оценили, что они будут падать, причем довольно сильно, отсюда и требование 30% down и повышенные проценты за особо рискованные покупки (condominiums). Будет интересно посмотреть как много будет в конце весны покупателей желающих рискнуть 30% от стоимости дома, да и вообще посмотреть у кого есть "скромные $300К" на покупку миллионных домов. IMHO требование 30% down конечно уменьшит риск банков, но еще сильнее оно уменьшит количество покупателей, а значит и уронит цены еще ниже.

[vchuk]

Когда Fannie & Freddie давали кредиты с 0% down значило ли это что цены не упадут?

Они продолжали расти или как минимум не падали еще некоторое время.

Понятно что цены скорее всего будут падать, но выдвигать что еще не дно в основной аргумент при покупке дома

Я говорил не столько о покупке и ее разумности, сколько о направлении, в котором идут цены. Fannie & Freddie оценили, что они будут падать, причем довольно сильно, отсюда и требование 30% down и повышенные проценты за особо рискованные покупки (condominiums). Будет интересно посмотреть как много будет в конце весны покупателей желающих рискнуть 30% от стоимости дома, да и вообще посмотреть у кого есть "скромные $300К" на покупку миллионных домов. IMHO требование 30% down конечно уменьшит риск банков, но еще сильнее оно уменьшит количество покупателей, а значит и уронит цены еще ниже.

Да ничего это не значит, на сегодняшний день существует лишь один точный прогноз -
Завтра возможно все

[X37WAL!^]

они оценили, что цены в ближайшее время упадут как минимум на 30%, а цены condominiums и того больше. Если бы было дно, как некоторые тут предполагают, то вполне безопасно было бы давать кредиты с 0% down.

Через FHA доступны лоаны с 3.5% down. Это гораздо ближе к нулю, чем к 30%. Какие выводы из этого можно сделать и нужно ли?

[X37WAL!^]

Если как вы говорите, на дне будет "кэш онли" значит это будет доступно. Лично я не против такого расклада .

Вы в России в 199х не жили? Слово "ипотека" там слыхом не слыхивали. Всё было за кэш. Значит ли, что жильё было доступно? Отнюдь.

[Hamster]

Каким образом вы перешли от повышенных "fees" при <30% down к требованию 30% down? Это совершенно разные вещи.

Давайте посмотрим, что происходит на самом деле.

http://freddiemac.com/sell/guide/bullet ... 013009.pdf
http://freddiemac.com/singlefamily/pdf/ex19.pdf

Заметьте, что Freddie до сих пор раздает кредиты под 5% down, независимо от кредитного рейтинга. Даже после 1 апреля можно будет взять кредит с 5% down и не платить никаких штрафов, если у вас FICO 720 или выше.