бай vs. рент или "а у нас бесплатный газ, а у вас?"

[Tachikoma]

они оценили, что цены в ближайшее время упадут как минимум на 30%, а цены condominiums и того больше. Если бы было дно, как некоторые тут предполагают, то вполне безопасно было бы давать кредиты с 0% down.

Через FHA доступны лоаны с 3.5% down. Это гораздо ближе к нулю, чем к 30%. Какие выводы из этого можно сделать и нужно ли?

FHA берет (и всегда брал) дополнительные деньги за риск. Не факт, что он в результате получается дешевле Fannie Mae кредитов, даже с учетом новых повышенных процентов для <30% down.

[Tachikoma]

Каким образом вы перешли от повышенных "fees" при <30% down к требованию 30% down? Это совершенно разные вещи.

Давайте посмотрим, что происходит на самом деле.

http://freddiemac.com/sell/guide/bullet ... 013009.pdf
http://freddiemac.com/singlefamily/pdf/ex19.pdf

Заметьте, что Freddie до сих пор раздает кредиты под 5% down, независимо от кредитного рейтинга. Даже после 1 апреля можно будет взять кредит с 5% down и не платить никаких штрафов, если у вас FICO 720 или выше.

А что у них за странный всплеск в районе 20%-25%? За 25% down накидывают .25 к рейту по сравнению со, скажем, 5% down ...

[sergey1234]

Если как вы говорите, на дне будет "кэш онли" значит это будет доступно. Лично я не против такого расклада .

Вы в России в 199х не жили? Слово "ипотека" там слыхом не слыхивали. Всё было за кэш. Значит ли, что жильё было доступно? Отнюдь.

Пример не в кассу. Целая индустрия это (ипотека в США) и активы множества банков и частныx лиц вложены в ипотечные обязательства и недвижимость. Чтобы в этом принципиально что-то изменилось, надо уволить многие миллионы людей в этой индустрии занятыx и обанкротить множество финансовыx организаций и состоятельныx людей, держащиx в этом деньги.

Крайне невероятно короче (практически просто невероятно). Цены на недвижимость будут падать, проценты по кредиту будут прыгать, обьемы продаж (обьемы в деньгаx, по крайней мере) будут падать, доxоды реал-эстейт отрасли (не финансовой отрасли о которой я говорю, а всякиx риэлторов которые на процентаx с обьемов продаж в денежном выражении) будут падать и дальше, это понятно. Но принципиально все изменить (отменить ипотеку и ликвидировать всю финансовую индустрию вокруг нее) - это практически немыслимо, всё равно что отменить частную собственность на недвижимость (такого же масштаба деяние).

Учитывайте еще что реал эстейт это не только жилье. Это и коммерческая недвижимость (от помещений под оффисы до зданий под промышленные предприятия) и сельскоxозяйственная земля (т.е. практически вся экономика страны, и продается/покупается там все точно так же и с такой же "ипотекой", как и жилье для простыx людей).

[marysh]

"Applicants who purchase a condominium and do not have a 25 percent down paymentalso will pay a three-quarter point add-on penalty, regardless of their FICO score, for purchasing a condominium instead of asingle-family home.

Аgent_V, подскажите pls, condominium - это condo или townhouse тоже к ним относятся? Спасибо.

[Bonny P.]

condominium - это condo или townhouse тоже к ним относятся? Спасибо.

Таунхаус - не форма владения, а архитектурная особенность.
Может быть как кондо или кооперативом, так и частным односемейным домом.
А "кондо" означает именно "кондоминиум"

[marysh]

Я понимаю, что для таунхаусов может быть один из двух видов ownership - Fee Simple или Condominium. А вот если в MLS listings я читаю "ownership: Condo- Fee Simple" - это что означает?

[Bonny P.]

Я понимаю, что для таунхаусов может быть один из двух видов ownership - Fee Simple или Condominium.

Да почему из двух-то? Mожет быть и single-family home, и coop.

[agent_V]

What is a condo?

A condo is a collection of units where the owner owns the interior walls of the unit, and an association of owners maintains the exterior of the property. For this service, every owner in the unit will pay a “condo fee” which is used to pay for the maintenance of exterior portions of the home.

What is owning a home fee simple?

Owning a home fee simple is a hybrid between single-family home ownership and owning a condo. The majority of fee-simple properties will share at least one common wall with another unit and the roof. However, as owner of the unit you own everything within the prescribed lot — from the mineral rights in the soil to the airspace rights above and often more important the exterior of the unit and the front and back yards.

Because you take care of your own portion there is no fee charged soley for building maintenance, however if something were to go wrong the building owners would have to come together to take care of the problem. So rather than having the association put a new roof on your unit, you’ll have to divide it up among the unit owners in the building to get a new one put on.

[cybopob]

вот неплохой график в тему:

[X37WAL!^]

вот неплохой график в тему:

А вас не смущает факт, что дофига АРМов ресетнутся вниз, а не вверх из-за нынешних низких рейтов?

[cybopob]

меня вообще тяжело смутить

[geek7]

вот неплохой график в тему:

А вас не смущает факт, что дофига АРМов ресетнутся вниз, а не вверх из-за нынешних низких рейтов?

А что LIBOR сильно упал?

[Geva]

вот неплохой график в тему:

А вас не смущает факт, что дофига АРМов ресетнутся вниз, а не вверх из-за нынешних низких рейтов?

А что LIBOR сильно упал?

А что, вырос?

[Geva]

http://www.pmi-us.com/media/pdf/product ... t08v4s.pdf

[X37WAL!^]

вот неплохой график в тему:

А вас не смущает факт, что дофига АРМов ресетнутся вниз, а не вверх из-за нынешних низких рейтов?

А что LIBOR сильно упал?

C какого времени? С прошлого или позапрошлого года - сильно. Он где-то на уровне 2004го.
Для обладателей АРМов 2005-2006-07 годов может быть выгодно

[geek7]

C какого времени? С прошлого или позапрошлого года - сильно. Он где-то на уровне 2004го.
Для обладателей АРМов 2005-2006-07 годов может быть выгодно

Скорее всего выгодно. Вот только есть знакомые занятые на данный момент с банком популярной игрой "сколько сможем жить нахаляву?"
работу никто не терял, АРМ где-то 2005-го... вот ломаю голову к чему он должен быть привязан чтоб ресет 2008-го их отправил в форкложе

[AP2]

Скорее всего выгодно. Вот только есть знакомые занятые на данный момент с банком популярной игрой "сколько сможем жить нахаляву?"
работу никто не терял, АРМ где-то 2005-го... вот ломаю голову к чему он должен быть привязан чтоб ресет 2008-го их отправил в форкложе

Большинство АРМов - это кредиты с introductory low APR. Они просто не рассчитаны что кто-то не выплатит все до первого reset'a. Поэтому APR повышается настолько сильно, что становится совсем не выгодным. Такой вот стимул расплатиться с банком.

[geek7]

Большинство АРМов - это кредиты с introductory low APR. Они просто не рассчитаны что кто-то не выплатит все до первого reset'a. Поэтому APR повышается настолько сильно, что становится совсем не выгодным. Такой вот стимул расплатиться с банком.

IMHO такое можно брать только если FDIC-застрахованный CD на сумму долга заканчивается до ресета, ну или дядюшка-миллионер лежит в коме а врачи обещают что загнется до ресета (хотя тут уже рисково - вдруг очнется и завещание перепишет)

[mudi]

Большинство АРМов - это кредиты с introductory low APR. Они просто не рассчитаны что кто-то не выплатит все до первого reset'a. Поэтому APR повышается настолько сильно, что становится совсем не выгодным. Такой вот стимул расплатиться с банком.

IMHO такое можно брать только если FDIC-застрахованный CD на сумму долга заканчивается до ресета, ну или дядюшка-миллионер лежит в коме а врачи обещают что загнется до ресета (хотя тут уже рисково - вдруг очнется и завещание перепишет)

Ага, щас, их давали всем желающим с плохим credit score, а они брали в надежде потом продать дороже чем купили или перефинансировать до ресета. То есть давали не миллионерам, а как раз наоборот, тем кому в нормальных условиях никакого кредита никто бы не дал. То есть 3%, которые потом становятся 8%-9% - обычное явление.
Скоро пойдет вторая волна - Alt-A начнут ресетиться. Я знаю немало людей в наших краях с хорошим credit score, которым при безумно раздутых ценах не хватало денег на нормальный кредит, а дом купить очень хотелось, и они взяли в 2004-2005 Alt-A, который ресетится через 5 лет. Типичный вариант - зарплата слегка за 100К, покупался дом за 600К-700К, с $0 down, то есть один кредит на то, чтобы взять 20% downpayment под 8% годовых и второй на оставшуюся сумму под 3%(или около того) interest only на 5 лет. Аргументировали все одинаково - "до ресета выплачу первый кредит и перефинансирую второй на 30yr. fixed, или если не смогу то продам и получу 100К+ прибыли". На возражение, "а что если цены перестанут расти?" все отвечали - "как это перестанут, до сих пор же расли, людей приезжает все больше, жилья на всех не хватает".