Кто пожалел что купил будочку в Bay Area?

[geek7]

Ни фига себе, безболезненный бизнес

Ну а банкиры значит скромно курили в сторонке ?

Ребят, у вас похоже сильно упрощенное представление как это работает. Как завещал Энштейн Все должно быть изложено так просто, как только возможно, но не проще."Make everything as simple as possible, but not simpler."

В стандартном случае (большая часть мортаджей) банк выдавший кредит, банк его обслуживающий и владелец этого кредита совершенно разные организации. Первые выдав кредит практически сразу с вами расстаются - получают свои коммиссионные за хлопоты и риска по дефолту не несут.
Вторые также получают долю процента за обслуживание (взымание с вас $$$) но кредитом не владеют. Большинство (практически все конформинг) кредиты объединяются в пулы по типу&географии, обзываются MBS(Mortgage-backed security) и перепродаются 2-мя компаниями (Freddie Mac/Freddie Mac). Поскольку рынок считается слишком сложным для простых смертных, частным лицам их не продают - покупатели это фонды, страховые компании, банки.. В принципе возможно что одно отделение занимается выдачей кредита а другое инвестирует в MBS... но
то, что Джо взял кредит у American Internet Mortgage, и форкложнулся через год (когда его домик подещевел в 2 раза) совсем не значит, что
American Internet Mortgage обанкротится (или даже расстроится). На самом деле все еще сложнее с производными продуктами на основе MBS, страховками... но для понимания кто чем рискует и за что получает %$ должно хватить

[cybopob]

у вас друзья проблемы с математикой,
банк дал кредит на дом 500К с 20% дауном, т.е. он сразу получил от вас 100 тыщ - просто так, выдал вам в ответ 400К, потом за два года вы выплатили ему еще 50К, т.е. итого банк (грубо) за два года на 500К сделал 150К, это почти 30%. Если он при этом заберет ваш дом и продаст его даже за 350К, он останется просто при своих. В смысле - при своих 30%, как я и сказал в начале - банк уже бабки свои получил, дальше ему ничего в настоящий момент не грозит.

[Crocodile]

у вас друзья проблемы с математикой,
банк дал кредит на дом 500К с 20% дауном, т.е. он сразу получил от вас 100 тыщ - просто так, выдал вам в ответ 400К, потом за два года вы выплатили ему еще 50К, т.е. итого банк (грубо) за два года на 500К сделал 150К, это почти 30%. Если он при этом заберет ваш дом и продаст его даже за 350К, он останется просто при своих. В смысле - при своих 30%, как я и сказал в начале - банк уже бабки свои получил, дальше ему ничего в настоящий момент не грозит.

Huh?! Вы вообще дом когда нибудь покупали? Вообще-то downpayment получает продавец...

[Tachikoma]

у вас друзья проблемы с математикой,
банк дал кредит на дом 500К с 20% дауном, т.е. он сразу получил от вас 100 тыщ - просто так, выдал вам в ответ 400К, потом за два года вы выплатили ему еще 50К, т.е. итого банк (грубо) за два года на 500К сделал 150К, это почти 30%. Если он при этом заберет ваш дом и продаст его даже за 350К, он останется просто при своих. В смысле - при своих 30%, как я и сказал в начале - банк уже бабки свои получил, дальше ему ничего в настоящий момент не грозит.

Huh?! Вы вообще дом когда нибудь покупали? Вообще-то downpayment получает продавец...

При даунпейменте в 100К банк выдает на руки 400К под залог дома, который стоит 500К. Если клиент выплачивает за 2 года 50К, а дом за это время падает до 350К, то банк таки остается при своих.

[cybopob]

у вас друзья проблемы с математикой,
банк дал кредит на дом 500К с 20% дауном, т.е. он сразу получил от вас 100 тыщ - просто так, выдал вам в ответ 400К, потом за два года вы выплатили ему еще 50К, т.е. итого банк (грубо) за два года на 500К сделал 150К, это почти 30%. Если он при этом заберет ваш дом и продаст его даже за 350К, он останется просто при своих. В смысле - при своих 30%, как я и сказал в начале - банк уже бабки свои получил, дальше ему ничего в настоящий момент не грозит.

Huh?! Вы вообще дом когда нибудь покупали? Вообще-то downpayment получает продавец...

При даунпейменте в 100К банк выдает на руки 400К под залог дома, который стоит 500К. Если клиент выплачивает за 2 года 50К, а дом за это время падает до 350К, то банк таки остается при своих.

он остается с прибылью таки

[Crocodile]

у вас друзья проблемы с математикой,
банк дал кредит на дом 500К с 20% дауном, т.е. он сразу получил от вас 100 тыщ - просто так, выдал вам в ответ 400К, потом за два года вы выплатили ему еще 50К, т.е. итого банк (грубо) за два года на 500К сделал 150К, это почти 30%. Если он при этом заберет ваш дом и продаст его даже за 350К, он останется просто при своих. В смысле - при своих 30%, как я и сказал в начале - банк уже бабки свои получил, дальше ему ничего в настоящий момент не грозит.

Huh?! Вы вообще дом когда нибудь покупали? Вообще-то downpayment получает продавец...

При даунпейменте в 100К банк выдает на руки 400К под залог дома, который стоит 500К. Если клиент выплачивает за 2 года 50К, а дом за это время падает до 350К, то банк таки остается при своих.

он остается с прибылью таки

Банк дал 400К, через 2 года получил 400 (350 за продажу и 50 за 2 года interest) обратно. Где тут прибыль? Не работающие деньги - это потерянные деньги. 400 дал, 400 получил обратно через 2 года.
У кого еще с математикой плохо.

[Tachikoma]

Да, есть такое наблюдение:

Вы купили новенький Лексус за 40 тысяч в понедельник. Во вторник к вам подходит человек и предлагает его у вас купить за 35. В среду другой человек предлагает 30. В четверг и пятницу ещё двое незнакомцев готовы забрать у вас вашу машину за 25 и 20 тысяч соответственно. В субботу некто звонит и говорит "15, но только быстро, пока я не передумал". Для вас вся эта череда событий - достаточный повод, чтобы хотеть быстро продать машину "пока за нее ещё что-то дают" или вы всех их гоните взашей и просто едете на своей новой машине, туда, куда надо?

Хе-хе. Все, на самом деле, наоборот происходит.

Человек купил лексус за 40к в понедельник. Во вторник к нему подходит человек и предлагает такой-же ему ПРОДАТЬ за 35. В среду за 30К. В чертверг за 25К и.т.д.... В какой-то момент человек начинает задумываться -- если он купит второй лексус за 20К, а первый оставит банку, то у него в результате образуется такой же лексус и на 20К меньше долга.... И весь вопрос тут -- начиная со скольки $$$К имеет смысл портить себе кредитную на следующие пару лет.

[Crocodile]

Да, есть такое наблюдение:

Вы купили новенький Лексус за 40 тысяч в понедельник. Во вторник к вам подходит человек и предлагает его у вас купить за 35. В среду другой человек предлагает 30. В четверг и пятницу ещё двое незнакомцев готовы забрать у вас вашу машину за 25 и 20 тысяч соответственно. В субботу некто звонит и говорит "15, но только быстро, пока я не передумал". Для вас вся эта череда событий - достаточный повод, чтобы хотеть быстро продать машину "пока за нее ещё что-то дают" или вы всех их гоните взашей и просто едете на своей новой машине, туда, куда надо?

Хе-хе. Все, на самом деле, наоборот происходит.

Человек купил лексус за 40к в понедельник. Во вторник к нему подходит человек и предлагает такой-же ему ПРОДАТЬ за 35. В среду за 30К. В чертверг за 25К и.т.д.... В какой-то момент человек начинает задумываться -- если он купит второй лексус за 20К, а первый оставит банку, то у него в результате образуется такой же лексус и на 20К меньше долга.... И весь вопрос тут -- начиная со скольки $$$К имеет смысл портить себе кредитную на следующие пару лет.

Бред.
После того как банк отбeрет ваш лексус - он его продаст на аукционе. После этого он подаст на вас в суд на оплату остатка. Т.е. вы останетесь не только с испорченной кредитной историей , но еще и с повесткой в суд.

[cybopob]

да, это я с утра кофе не попил...

[Geva]

у вас друзья проблемы с математикой,
банк дал кредит на дом 500К с 20% дауном, т.е. он сразу получил от вас 100 тыщ - просто так, выдал вам в ответ 400К, потом за два года вы выплатили ему еще 50К, т.е. итого банк (грубо) за два года на 500К сделал 150К, это почти 30%. Если он при этом заберет ваш дом и продаст его даже за 350К, он останется просто при своих. В смысле - при своих 30%, как я и сказал в начале - банк уже бабки свои получил, дальше ему ничего в настоящий момент не грозит.

Huh?! Вы вообще дом когда нибудь покупали? Вообще-то downpayment получает продавец...

При даунпейменте в 100К банк выдает на руки 400К под залог дома, который стоит 500К. Если клиент выплачивает за 2 года 50К, а дом за это время падает до 350К, то банк таки остается при своих.

То есть банку деньги бесплатно достались?

[ARARAT.]

Имелось в виду, что он уже получил с вас дeньги за 5 лет к примеру(то что первые лет так 10-15 из 30 вы платите практически ему и мало себе)и успел их прокрутить...
Ему разница(до определенногo предела конечно) будет безболезненна практически.

у вас туго с математикой. Посчитайте собранные проценты за 5 лет со ссуды в 500К (или 1000 ссуд по 500к - суть та же.) Отнимите то, что банк должен заплатить за CD на 500К тем, кто хочет держать деньги в банке (деньги ведь ниоткуда не берутся, как правило возможность предоставлять ссуды происходит в основном из возможности получать деньги в депозитных вкладах, и за это надо платить). Теперь отнимите, что нужно платить зарплату тем, кто обеспечивает возможность пойти в банк за ссудами, депозитами и другими сервисами. Еще бы неплохо отнять какие-никакие операционные расходы на поддержание отделений банка, утилиты, телефон и т.д. Если вы думаете, что оставшегося хватает на покрытие убытков от кучи незаплаченных ссуд и это типа незаметно безболезненно, вы глубоко ошибаетесь.

Так, делаем расчет...
Через 5 лет вы выплатите банку при 8% и 500К долга 200К чистых процентов... Т.е. остаток будет 300к. Если вы при етом down отдали 100К то интерес будет 160к плюс ваши 100к остаток 240к.
Еще вопросы есть...?

PS Я еще не считал, что полученные денги он тоже прокрутил во времена когда все росло и получил доход еще и от них...

[Geva]

ARARAT., где и когда Вы сумели взять кредит под 8 %?

[Ross]

PS Я еще не считал, что полученные денги он тоже прокрутил во времена когда все росло и получил доход еще и от них...

А как банк крутит деньги, иначе как дает вот так в долг?

[Tachikoma]

Хе-хе. Все, на самом деле, наоборот происходит.

Человек купил лексус за 40к в понедельник. Во вторник к нему подходит человек и предлагает такой-же ему ПРОДАТЬ за 35. В среду за 30К. В чертверг за 25К и.т.д.... В какой-то момент человек начинает задумываться -- если он купит второй лексус за 20К, а первый оставит банку, то у него в результате образуется такой же лексус и на 20К меньше долга.... И весь вопрос тут -- начиная со скольки $$$К имеет смысл портить себе кредитную на следующие пару лет.

Бред.
После того как банк отбeрет ваш лексус - он его продаст на аукционе. После этого он подаст на вас в суд на оплату остатка. Т.е. вы останетесь не только с испорченной кредитной историей , но еще и с повесткой в суд.

Не знаю как там с лексусами оно происходит, а вот с домами -- точно никто в суд не подаст. В случае foreclosure банку остается только забрать дом и утереться -- на остальное имущество должника он претендовать не имеет права, в суд подавать тоже. Тут это уже обсуждалось неоднократно. Да и $$$K разницы для домов гораздо существеннее. Есть над чем призадуматься...

[ARARAT.]

ARARAT., где и когда Вы сумели взять кредит под 8 %?

5 лет назад и я его не брал, ето прикидка была...

[ARARAT.]

PS Я еще не считал, что полученные денги он тоже прокрутил во времена когда все росло и получил доход еще и от них...

А как банк крутит деньги, иначе как дает вот так в долг?

Банк может крутить на money маркет, акциях, стоках, нет? Или ему только mortgage открыто? Отчего же тогда нефть у нас была за $147 совсем недавно к примеру, как и все остальное надутое?

[Geva]

ARARAT., где и когда Вы сумели взять кредит под 8 %?

5 лет назад и я его не брал, ето прикидка была...

Это неправльная прикидка. В 2004 году за ипотечный кредит при нормальных исходных данных 8% годовых не требовали.

[ARARAT.]

ARARAT., где и когда Вы сумели взять кредит под 8 %?

5 лет назад и я его не брал, ето прикидка была...

Это неправльная прикиндка. В 2004 году за ипотечный кредит при нормальных исходных данных 8% годовых не требовали.

При нормальных исходных данных главная фраза... Именно в етом и была проблема, давали всем кому попало и закладывали риск в высокий процент и плавуюший процент, всякие там APR и interest only. Те что были в нормальных исходных данных не foreclosure сейчас так как платили 20% и имели прочную финансовую основу, им терять 150к просто так не совсем резон...

[Geva]

ARARAT. , я даже и не знаю что еще сказать, кроме - это не так.

[ARARAT.]

ARARAT. , я даже и не знаю что еще сказать, кроме - это не так.

Ну а я говорю, что ето так... Останемся при своих?

[X37WAL!^]

Банк дал 400К, через 2 года получил 400 (350 за продажу и 50 за 2 года interest) обратно. Где тут прибыль? Не работающие деньги - это потерянные деньги. 400 дал, 400 получил обратно через 2 года.
У кого еще с математикой плохо.

+1. У банка кроме assets есть ещё и liabilities. И expenses.

[Crocodile]

Не знаю как там с лексусами оно происходит, а вот с домами -- точно никто в суд не подаст. В случае foreclosure банку остается только забрать дом и утереться -- на остальное имущество должника он претендовать не имеет права, в суд подавать тоже. Тут это уже обсуждалось неоднократно. Да и $$$K разницы для домов гораздо существеннее. Есть над чем призадуматься...

"точно"??? Т.е. вы готовы гарантировать это?
FYI: штаты с anti-deficiency laws (которые запрещают банку подавать в суд если после foreclosure остался какая то разница):

Alaska, Arizona, California, Connecticut, Florida, Idaho, Minnesota, North Carolina, North Dakota, Texas, Utah and Washington

Как видите немного. В остальных штатах банк может потребовать с заемщика в судебной порядке возместить разницу.
Когда вы заполняете mortgage application - вы должны указать все ваши assets. Это в тот момент вам на пользу, потому как чем больше assets у вас, тем меньше процент вам дадут. НО. Если вы foreclosure, это уже играет против вас. Если вы указали что у вас есть другие assets , которыми вы можете покрыть разницу - банк это будет знать, и скорее всего для него будет иметь смысл подавать на вас в суд, что бы возместить ущерб, если конечно вы не живете в выше перечисленных штатах.

[X37WAL!^]

При нормальных исходных данных главная фраза... Именно в етом и была проблема, давали всем кому попало и закладывали риск в высокий процент и плавуюший процент, всякие там APR и interest only. Те что были в нормальных исходных данных не foreclosure сейчас так как платили 20% и имели прочную финансовую основу, им терять 150к просто так не совсем резон...

Прочную финансовую основу имели и имеют те, кто трезво оценивает свои возможности платить по долгам даже в случае если обстоятельства изменятся в худшую сторону. А форклозятся те, кто либо изначально имел довольно шаткие финансы относительно стоимости купленного дома, либо сделал ставку на то, что вакханалия с ростом цен будет длиться вечно. Либо и то и другое - по этим ударило в первую очередь.

[Geva]

ARARAT. , я даже и не знаю что еще сказать, кроме - это не так.

Ну а я говорю, что ето так... Останемся при своих?

Вы сожете оставаться при своих, если так комфортнее. В 2004 году с 0 первым взносом. основной кредит можно было получить под 5.5% легко. Даже на второй процент 8% был чем-то экзотическим. Я уж не говорю про то в расчетах тут (и в Ваших тоже) активно упоминается 20% певого взноса.

[X37WAL!^]

Ararat и Geva, вы вообще помните в чем вы именно несогласны? А то личо от меня суть вашего спора уже ускользает...