Кто пожалел что купил будочку в Bay Area?

[Geva]

Ararat и Geva, вы вообще помните в чем вы именно несогласны? А то личо от меня суть вашего спора уже ускользает...

В оценках размера полученной банком "прибыли".

[ARARAT.]

ARARAT. , я даже и не знаю что еще сказать, кроме - это не так.

Ну а я говорю, что ето так... Останемся при своих?

Вы сожете оставаться при своих, если так комфортнее. В 2004 году с 0 первым взносом. основной кредит можно было получить под 5.5% легко. Даже на второй процент 8% был чем-то экзотическим. Я уж не говорю про то в расчетах тут (и в Ваших тоже) активно упоминается 20% певого взноса.

Ваши выкладки интересны конечно, но не более... Были рискованные лоан и по 8% и больше тоже были.
Я уже сказал, что разговор идет о рискованных лоанах которые и "полетели" в первую очередь, т.е. именно ети лоаны мы и рассматриваем сейчас. У кого было все нормально не составляют большенство foreclosure сейчас...
А самое главное не в точных процентах все дело...
Кстати, у тех кто не платил 20%, еще был и MI, ети деньги тоже брались, я их тоже не учитывал.

[X37WAL!^]

Через 5 лет вы выплатите банку при 8% и 500К долга 200К чистых процентов... Т.е. остаток будет 300к. Если вы при етом down отдали 100К то интерес будет 160к плюс ваши 100к остаток 240к.
Еще вопросы есть...?

Есть. Откуда у вас постоянно берутся лишние 100K?

Банк вам дал в долг 500K под 8%, за 5 лет банк действительно получил с вас около 200K в виде интереса, а вы стали должны на 25K меньше, т.е. 475K

Если дом на рынке стоит теперь 300K и вы форклозитесь, банк получает 300 с продажи дома и 200 что вы уже заплатили в виде процентов. Итого 500K.

[Geva]

В 2005 я не платила 20%. И не плачу PMI. В замен этого у нас есть второй займ с процентом меньше 8.
Кредиты, которые летят сейчас в первую очередь - это AMR, разной степени креативности. Процент по ним был ниже стандартного 30years fixed.

[ARARAT.]

При нормальных исходных данных главная фраза... Именно в етом и была проблема, давали всем кому попало и закладывали риск в высокий процент и плавуюший процент, всякие там APR и interest only. Те что были в нормальных исходных данных не foreclosure сейчас так как платили 20% и имели прочную финансовую основу, им терять 150к просто так не совсем резон...

Прочную финансовую основу имели и имеют те, кто трезво оценивает свои возможности платить по долгам даже в случае если обстоятельства изменятся в худшую сторону. А форклозятся те, кто либо изначально имел довольно шаткие финансы относительно стоимости купленного дома, либо сделал ставку на то, что вакханалия с ростом цен будет длиться вечно. Либо и то и другое - по этим ударило в первую очередь.

+1
В общем и целом, но здесь еще есть причина пышного расцвет специал лоан программ заточенных под етих самых шатких и финансово не обеспеченных с резким понижением минимальных финансовых лимитом покупателей, давали практически всем кто хотел...

[ARARAT.]

Через 5 лет вы выплатите банку при 8% и 500К долга 200К чистых процентов... Т.е. остаток будет 300к. Если вы при етом down отдали 100К то интерес будет 160к плюс ваши 100к остаток 240к.
Еще вопросы есть...?

Есть. Откуда у вас постоянно берутся лишние 100K?

Банк вам дал в долг 500K под 8%, за 5 лет банк действительно получил с вас около 200K в виде интереса, а вы стали должны на 25K меньше, т.е. 475K

Если дом на рынке стоит теперь 300K и вы форклозитесь, банк получает 300 с продажи дома и 200 что вы уже заплатили в виде процентов. Итого 500K.

У меня никакие лишние 100к не берутся... Ети 100к, если вы дали downpayment 20%, вторая ситуация.
Кроме того, извините, но 40% понижения в цене(т.е. foreclosure за 300к) ето слишком много, по крайней мере пока не среднее значение...

[X37WAL!^]

Ararat и Geva, вы вообще помните в чем вы именно несогласны? А то личо от меня суть вашего спора уже ускользает...

В оценках размера полученной банком "прибыли".

Типичный банкир работает по схеме 3-6-3.
Берет в долг под 3% (CD), дает под 6% (mortgage) и идет играть в гольф к трем часам пополудни.

Если всё идет нормально, то на эти 3% и живёт

Если прибыль по loans падает ниже запланированной, проценты по CD тоже уменьшаются. Нынче это 5 и 2 примерно. Но у банков фигова туча клиентов, что вместо обещанных 5-6-7% по их мортгиджам платят НОЛЬ. А если забрать у них дома и продать, то всё равно не выйдешь даже на 1% прибыли, скорее всего окажется, что депозиты ничем не обеспечены.

Так и живём...

[Crocodile]

У меня никакие лишние 100к не берутся... Ети 100к, если вы дали downpayment 20%, вторая ситуация.
Кроме того, извините, но 40% понижения в цене(т.е. foreclosure за 300к) ето слишком много, по крайней мере пока не среднее значение...

Забудьте про 100К , downpayment - это всего лишь условие для определения рейта. Его забирает продавец. Вы должны банку сумму XXXK под Y%. Всё. Не путайте никого своим даунпэйментом. Он не имеет никакого значения.

- 40% это нормально. Ключевое слово здесь "foreclosure". Вы думаете форклознутые дома продаются по рыночной цене?

[ABK]

В 2005 я не платила 20%. И не плачу PMI. В замен этого у нас есть второй займ с процентом меньше 8.
Кредиты, которые летят сейчас в первую очередь - это AMR, разной степени креативности. Процент по ним был ниже стандартного 30years fixed.

Ага т.е вместо PMI вы платит больший процент на втором заеме. Собсвенно это и есть PMI в чистом виде только в первом случает банк перестрахует свои риски через третье лицо для вас, а в вашем случае вы это сделали сами.

[Geva]

В 2005 я не платила 20%. И не плачу PMI. В замен этого у нас есть второй займ с процентом меньше 8.
Кредиты, которые летят сейчас в первую очередь - это AMR, разной степени креативности. Процент по ним был ниже стандартного 30years fixed.

Ага т.е вместо PMI вы платит больший процент на втором заеме. Собсвенно это и есть PMI в чистом виде только в первом случает банк перестрахует свои риски через третье лицо для вас, а в вашем случае вы это сделали сами.

Я в курсе. Только (повторюсь) даже по этому кредиту процент у нас меньше 8.

[Geva]

всё равно не выйдешь даже на 1% прибыли

Вот и я отом же.

[ARARAT.]

У меня никакие лишние 100к не берутся... Ети 100к, если вы дали downpayment 20%, вторая ситуация.
Кроме того, извините, но 40% понижения в цене(т.е. foreclosure за 300к) ето слишком много, по крайней мере пока не среднее значение...

Забудьте про 100К , downpayment - это всего лишь условие для определения рейта. Его забирает продавец. Вы должны банку сумму XXXK под Y%. Всё. Не путайте никого своим даунпэйментом. Он не имеет никакого значения.

- 40% это нормально. Ключевое слово здесь "foreclosure". Вы думаете форклознутые дома продаются по рыночной цене?

Не понял, как ето забыть?
Цена долга уменьшается на ету сумму...
Факт такой, что в етом случае от 500к дома остаток долга будет уже 240к, а не 340к...
Т.е. разница повышается, поетому и некоторые дома могут уходить гораздо ниже рыночной цены, т.е. о чем ваше последнее предложение...

[X37WAL!^]

Цена долга уменьшается на ету сумму...
Факт такой, что в етом случае от 500к дома остаток долга будет уже 240к, а не 340к...
Т.е. разница повышается, поетому и некоторые дома уходят гораздо ниже рыночной цены, т.е. о чем ваше последнее предложение...

Сценарий 1: Дом за миллион, у банка вы одолжили полмиллиона под 8%, платили 5 лет, дом подешевел до 300K, вы его бросили. Банк продаёт дом за 300K, плюс он получил от вас 200K в виде процентов. Сухой остаток: за 5 лет полмиллиона выданные вам не заработали банку ни цента.

Сценарий 2: Дом за полмиллиона, далее ТОЧНО по тексту первого сценария.

Разницы для банка НИКАКОЙ, и там и там полмиллиона мариновались пять лет без прибыли. Разница для вас: в первом случае вы ещё дополнительно потеряли 500K, отданные продавцу.

Даунпеймент имеет значение в основном для вас: чем он больше, тем меньше вероятность, что вы окажетесь должны больше рыночной стоимости дома. Соответственно, банки очень любят людей с большими даунпейментами ибо если цены упали меньше чем на величину даунпеймента, форклозиться клиенту нет никакого смысла... Но это уже прописные истины пошли.

[ARARAT.]

Цена долга уменьшается на ету сумму...
Факт такой, что в етом случае от 500к дома остаток долга будет уже 240к, а не 340к...
Т.е. разница повышается, поетому и некоторые дома уходят гораздо ниже рыночной цены, т.е. о чем ваше последнее предложение...

Сценарий 1: Дом за миллион, у банка вы одолжили полмиллиона под 8%, платили 5 лет, дом подешевел до 300K, вы его бросили. Банк продаёт дом за 300K, плюс он получил от вас 200K в виде процентов. Сухой остаток: за 5 лет полмиллиона выданные вам не заработали банку ни цента.

Сценарий 2: Дом за полмиллиона, далее ТОЧНО по тексту первого сценария.

Разницы для банка НИКАКОЙ, и там и там полмиллиона мариновались пять лет без прибыли. Разница для вас: в первом случае вы ещё дополнительно потеряли 500K, отданные продавцу.

Даунпеймент имеет значение в основном для вас: чем он больше, тем меньше вероятность, что вы окажетесь должны больше рыночной стоимости дома. Соответственно, банки очень любят людей с большими даунпейментами ибо если цены упали меньше чем на величину даунпеймента, форклозиться клиенту нет никакого смысла... Но это уже прописные истины пошли.

Дом за миллион и дом за пол миллиона не могут стать равными по продажной цене, для первого примера ето потеря 70% его стоимости, а втором примере 40%.
В вашем верхнем примере он должен стоить 600к при продаже, тогда банк получает ети 600к+200к=800к. Т.е. чистый навар банка будет 300к, т.е. 60% навара за 5 лет...
Совсем неплохо, не считаете?

[NYgal]

Сценарии, сценарии...
Когда можно будет покупать? На Кейп Коде вроде подупало, но может ешче упадет? В Бруклине - если на 5% упало, то хорошо. А так - и того нет. Нам родителей скоро надо будет пристраивать, покупать что-то надо. сколько ждать то ешче? До полного упада, в смысле.

В Бей ридже смотрели квартиры - чудный раён, падать не торопится. Студии по прежнему 120К, 1бр - 180 и выше. А вы - кирдык, кирдык.

[X37WAL!^]

Дом за миллион и дом за пол миллиона не могут стать равными по продажной цене, для первого примера ето потеря 70% его стоимости, а втором примере 40%.
В вашем верхнем примере он должен стоить 600к при продаже, тогда банк получает ети 600к+200к=800к. Т.е. чистый навар банка будет 300к, т.е. 60% навара за 5 лет...
Совсем неплохо, не считаете?

У вас со здравым смыслом всё в порядке? Если дом стоит 600K, вы должны банку 475K, c какого такого будуна вы вдруг бросите платить, форклознетесь и подарите 600-475=125K банку вместо того, чтобы продать дом самому, расплатиться и положить эти 125K в карман?

[ARARAT.]

Дом за миллион и дом за пол миллиона не могут стать равными по продажной цене, для первого примера ето потеря 70% его стоимости, а втором примере 40%.
В вашем верхнем примере он должен стоить 600к при продаже, тогда банк получает ети 600к+200к=800к. Т.е. чистый навар банка будет 300к, т.е. 60% навара за 5 лет...
Совсем неплохо, не считаете?

У вас со здравым смыслом всё в порядке? Если дом стоит 600K, вы должны банку 475K, c какого такого будуна вы вдруг бросите платить, форклознетесь и подарите 600-475=125K банку вместо того, чтобы продать дом самому, расплатиться и положить эти 125K в карман?

У меня со здравым смыслом? Sorry, но ето у вас с ним не в порядке... Ето ваш сценарий/пример, а не мой, я его лишь исправил по мат части...

PS Вы мой пример еще помните? Напомнить?

[X37WAL!^]

У меня со здравым смыслом? Sorry, но ето у вас с ним не в порядке... Ето ваш сценарий/пример, а не мой, я его лишь исправил по мат части...

PS Вы мой пример еще помните? Напомнить?

Вы всё ещё настаиваете, что существуют варианты forclosure, которые "выгодны" банку?

Если да, то давайте ваш пример опять и потрудитесь использовать общепринятую точную терминологию, а не расплывчатые фразы типа "Цена долга уменьшается на ету сумму"

Если вы пытались нам доказать что-то другое, а не "выгоду банка при forclosure", то уж сформулируйте ваш тезис так, чтобы мы поняли.

[ARARAT.]

У меня со здравым смыслом? Sorry, но ето у вас с ним не в порядке... Ето ваш сценарий/пример, а не мой, я его лишь исправил по мат части...

PS Вы мой пример еще помните? Напомнить?

Вы всё ещё настаиваете, что существуют варианты forclosure, которые "выгодны" банку?

Если да, то давайте ваш пример опять и потрудитесь использовать общепринятую точную терминологию, а не расплывчатые фразы типа "Цена долга уменьшается на ету сумму"

Если вы пытались нам доказать что-то другое, а не "выгоду банка при forclosure", то уж сформулируйте ваш тезис так, чтобы мы поняли.

Так, откатываем назад страницу и повторяем снова...

Так, делаем расчет...
Через 5 лет вы выплатите банку при 8% и 500К долга 200К чистых процентов... Т.е. остаток будет 300к. Если вы при етом down отдали 100К то интерес будет 160к плюс ваши 100к остаток 240к.
Еще вопросы есть...?

PS Я еще не считал, что полученные денги он тоже прокрутил во времена когда все росло и получил доход еще и от них...

Падение цены возьмем 20% от пяти лет назад.
Оба мои варианта продажная цена будет 400к., так как они отличаются только доунпайментом.
Выходит в первом варианте банк получит 400к+200к=600к, т.е. заработает чистой прибыли 600к-500к=100к, т.е. 4% годовых чистой прибыли.
Выходит во втором варианте банк получит 400к+160к=560к, т.е. заработает чистой прибыли 560к-400к=160к, т.е. 8% годовых чистой прибыли.
Что из написанного вам все еще не понятно?
Только, пожалуйста, не задавайте вопросы на которые я уже отвечал...

[X37WAL!^]

Так, делаем расчет...
Через 5 лет вы выплатите банку при 8% и 500К долга 200К чистых процентов... Т.е. остаток будет 300к. Если вы при етом down отдали 100К то интерес будет 160к плюс ваши 100к остаток 240к.
Еще вопросы есть...?

Падение цены возьмем 20% от пяти лет назад.
Оба мои варианта продажная цена будет 400к., так как они отличаются только доунпайментом.
Выходит во втором варианте банк получит 400к+160к=560к, т.е. заработает чистой прибыли 560к-400к=160к, т.е. 8% годовых чистой прибыли.
Что из написанного вам все еще не понятно?
[/quote]

Второй ваш вариант умом непостижим: Дом покупается за 500K, 100K down, loan на 400K. Цены падают на 20%, через пять лет дом стоит 400K. Это ваши условия?

Остаток долга через 5 лет - 380K из оригинальных 400. Владелец в плюсе (!) на 20K. За каким хреном ему бросать дом???

[X37WAL!^]

Так, делаем расчет...
Через 5 лет вы выплатите банку при 8% и 500К долга 200К чистых процентов... Т.е. остаток будет 300к.

Падение цены возьмем 20% от пяти лет назад.
Оба мои варианта продажная цена будет 400к., так как они отличаются только доунпайментом.
Выходит в первом варианте банк получит 400к+200к=600к, т.е. заработает чистой прибыли 600к-500к=100к, т.е. 4% годовых чистой прибыли.
[/quote]

Теперь по первому примеру: хоть на практике 5 лет назад 8% было очень высоким рейтом, оставим его на вашей совести. Подсчитанные вами "4% чистой прибыли" на самом деле просто return of investment. Очень плохой, потому, что с 2004 по 2008 рейты на CD были между 4% и 6%. Т.е. банк реально имел от нуля до минус двух процентов. Офигительная выгода...

[ARARAT.]

Так, делаем расчет...
Через 5 лет вы выплатите банку при 8% и 500К долга 200К чистых процентов... Т.е. остаток будет 300к. Если вы при етом down отдали 100К то интерес будет 160к плюс ваши 100к остаток 240к.
Еще вопросы есть...?

Падение цены возьмем 20% от пяти лет назад.
Оба мои варианта продажная цена будет 400к., так как они отличаются только доунпайментом.
Выходит во втором варианте банк получит 400к+160к=560к, т.е. заработает чистой прибыли 560к-400к=160к, т.е. 8% годовых чистой прибыли.
Что из написанного вам все еще не понятно?

Второй ваш вариант умом непостижим: Дом покупается за 500K, 100K down, loan на 400K. Цены падают на 20%, через пять лет дом стоит 400K. Это ваши условия?

Остаток долга через 5 лет - 380K из оригинальных 400. Владелец в плюсе (!) на 20K. За каким хреном ему бросать дом???

Т.е. первый устраивает? Ето уже хорошо...
Когда не можешь больше платить, то что раньше мог тут не до вариантов, ето один из главных причин foreclosure сейчас...
Вторая главная причина желание скинуть дом который упал ниже чем ваш долг, но под второй вариант ето не подходит. Но и здесь одно но, для тех для кого дом ето прежде всего вложение денег могут при етой разнице точно так-же избавиться сейчас... Так как ета разница слишком маленькая что-бы завтра не стать нулевой или отрицательной... Продaвать то сам он может месяцами и годами, а к етому времени может легко быть отрицательный знак, что в сочетании в нехваткой/напряг денег и может дать етот самий foreclosure сейчас.
Страх ето третий двигатель етих foreslosure сейчас, особенно купленных как вложение денег, когда етих денег больше нет и все в напряг.

[ARARAT.]

Так, делаем расчет...
Через 5 лет вы выплатите банку при 8% и 500К долга 200К чистых процентов... Т.е. остаток будет 300к.

Падение цены возьмем 20% от пяти лет назад.
Оба мои варианта продажная цена будет 400к., так как они отличаются только доунпайментом.
Выходит в первом варианте банк получит 400к+200к=600к, т.е. заработает чистой прибыли 600к-500к=100к, т.е. 4% годовых чистой прибыли.

Теперь по первому примеру: хоть на практике 5 лет назад 8% было очень высоким рейтом, оставим его на вашей совести. Подсчитанные вами "4% чистой прибыли" на самом деле просто return of investment. Очень плохой, потому, что с 2004 по 2008 рейты на CD были между 4% и 6%. Т.е. банк реально имел от нуля до минус двух процентов. Офигительная выгода...

4% ето сегодня, не забывайте...
Он-же не думал в 2004-2008 про етот самый обвал и расчитывал в случае foreclosure получить больше за дом, а сейчас и 4% покажутся хорошей прибылью в такой ситуации...
Т.е. ваши слова мимо...

PS Вы там видели, мои слова про безболезненнa? Я вообщето в основном не про выгоду банка говорил, а грубо вернуть деньги...
На всякий случай приведу и етот мой пост:

Ему разница(до определенногo предела конечно) будет безболезненна практически.

[X37WAL!^]

Когда не можешь больше платить, то что раньше мог тут не до вариантов, ето один из главных причин foreclosure сейчас...
Вторая главная причина желание скинуть дом который упал ниже чем ваш долг, но под второй вариант ето не подходит. Но и здесь одно но, для тех для кого дом ето прежде всего вложение денег могут при етой разнице точно так-же избавиться сейчас... Так как ета разница слишком маленькая что-бы завтра не стать нулевой или отрицательной... Продaвать то сам он может месяцами и годами, а к етому времени может легко быть отрицательный знак, что в сочетании в нехваткой/напряг денег и может дать етот самий foreclosure сейчас.
Страх ето третий двигатель етих foreslosure сейчас, особенно купленных как вложение денег, когда етих денег больше нет и все в напряг.

Для первой, второй и любой из перечисленных причин, если семья underwater, но не сильно, всегда можно попробовать short sale. Если не выйдет, никогда не поздно бросить платить и ещё 9-12 месяцев прожить там вообще ничего не платя. Но чтобы люди торопились именно форклозиться всё ещё имея положительный баланс - я про такие случаи вообще слыхом не слыхивал... А год бесплатного житья дополнительно подпортит картину "отличных прибылей", которые вы банку пророчите.

[X37WAL!^]

PS Вы там видели, мои слова про безболезненнa? Я вообщето в основном не про выгоду банка говорил, а грубо вернуть деньги...

Ну, это с задранным рейтом у вас получилось "грубо вернуть деньги". На самом деле более типичный для случай выглядит так:

250K под 6% с нулем даун,
После 5 лет остаток долга 232K, уплочено 73K интереса
Цены прогнулись на 20% при "условно-рыночной стоимости" 200K (за которую быстро продать нельзя), foreclosure через 9 месяцев неуплаты (14K), банку очень повезёт, если удасться продать за ~170K (32% вниз от оригинальной цены)

Что имеем?
170+73-14 = 229K, т.е. 21K убытков с 250K вложенных, не считая расходов на собственно forclosure