Недостроеный дом

[Kotena]

Форумчане
Есть домик, 5 спален, 4 ванны с половиной. Построен на 75%
Первые этаж - проведено электричество, стоит фрейм, драйвола еще нет совсем.
Второй этаж почти закончен - надо постелить пол (карпет или что то еще), и доделать ванну в мастер спальне. Остальное закончено
Привели строителя, сказал что качество строения хорошее, материалы неплохие, строилось как для себя, две зоны отопления.кондиционера, полы сделаны без скрипа, крыша вентилируемая и т.д.

По словам продавца (форекложур) есть все инспекции на второй этаж кроме финальных (то етсь после того как все fixtures установлны, придут посмотреть что все лапочки типа горят и вода идет откуда надо.
На первом этаже вроде как нету инспексии на фрейм и на все mechanicals, plumbing and electrical.

Цена хорошая, дом тоже нравится по планировке. Пугает именно эти инспекции. То есть муж сможет сам сделать и драйвол и поставить кухню, и повесить сайдинг,в общем довести дом до ума. НО елси проблема в каких электрикал или еще где то будет, то там надо будет нанимать лицензированного человека, это может вылиться в сумму...

Может кто подскажет, как проштудировать дом на вероятность прохождения инспекший ДО покупки? Насколько инспекторы лютуют, и вообще стОит ли с таким домом заморачиваться? Мы в Вирджинии, Фэрфакс каунти.
Я звонила в каунти наш, мне там сказали что ВСЕ инспекии пройдены кроме финальных, а хозяин говорит что только на второй этаж пройдены. Где можно узнать точное положение дел?

[Ivan Popugaev]

Немного офф. Я так думаю, что покупать такой дом прийдется либо за кэш либо за констракшен кредит (если дадут). Моргидж под него вряд ли удатсься получить пока он не достроен.

[Kotena]

Немного офф. Я так думаю, что покупать такой дом прийдется либо за кэш либо за констракшен кредит (если дадут). Моргидж под него вряд ли удатсься получить пока он не достроен.

НАм тоже это сказали, вроде как есть возмодность сделать аппарйзал как на жилой.. Не знаем еще,у нас есть континдженси на аппрайзал.

ТАкой вопрос, если братьк ак контракшн лоан, например мы через полгода получим оккупанси пермит, этот лоан переводится в моргидж или как?

Вот сейчас прочитала, можно делать костракшн-ту-перманент лоан. Чего то у меня не укладывается, я покупаю например это дом за 100К. Это идет как констракшн лоан... Но мне ж эти деньги не дают, из отдадут продавцу, ка же я из буду пользовать для строителтсва?

[Ivan Popugaev]

Знакомые лет 9 назад так делали. Контракшен лон, который перэодт в постоянный. На констракшен % на 1-2 выше. Соотвенно когда приходило время платить, то просто выписиувались чеки строителю, апрувнутые у банка, плюс там вроде платили по стадиям. Соотвенно процент начислялся только на сумму, что взята. Т.е. лон на 400К, взято/использованно 150К, на них % и насчисляется.
И да констракшен лон на дом (а не так кухню поменять) вроде не дают если нету генерального контрактора, т.е. он фактически получатель денег. Т.е. без него, банк может денег и не дать (ну если у мужа нету соответствующей лицензии).
Но Вы это, мои слова проверьте. Я как бы по наслышке знаю процесс.

[Патя]

Котена, да банк может Вам дать только construction loan and roll it to perm, когда получите cert. of occupancy. Для определения суммы кредита, банк будет использовать appraisal дома не в том состоянии, в кот. он сейчас, а каким он будет, когда его достроят. Вы совершенно зря боитесь final inspection. Из своего опыта постройки дачи в Campbell County, VA, могу сказать, что final inspection совсем не страшно. Но нужно узнать, какие проверки должны были быть и какие из них дом прошел. Также можно узнать, что включает в себя final inspection. Из нашего опыта -- проверяли работают ли розетки, есть ли countertops (мы не успевали, муж ставил временные из HD, даже не знаю, как они на самом деле выглядят, т.к. их он тут же после инспекции выбросил), в рабочем ли состоянии fire alarm (инспектор очень сомневался, что работает, пока сомневался, приехали пожарные и полиция. ) и т.п.

В каждом графстве свои требования к законченности дома. Например, в Campbell не нужно красить стены, а в Rockingham без этого никак. Это все можно узнать, чтобы определить фронт работ для получение COO, а главное, перехода к permanent loan.
И еще, если решитесь на этот проект, то мой совет, когда закончите, shop around for the perm loan. Все эти construction-to-perm это скорее маркетинговый ход. Банк обещает one-time closing fees, но процент, кот. предлагает для perm может быть намного выше рыночного. По крайней мере, у нас так было. так что мы благополучненько сбежали к другому банку.
Кстати, если не секрет, а где именно в Fairfax находится этот дом? Может, соседями будем. Мы сейчас своими силами ремонтируем дом в Annandale top to bottom, все меняем вплоть до interior doors. Скоро переедем туда. У меня муж большой любитель чего-нибудь построить, поремонтировать. Пора уже мораторий объявлять на его проекты.

Ой, забыла добавить. В VA you can be your own GC. Так что.... никаких ограничений. Вы же в строительном бизнесе, кажется, работаете, попросите знакомщго GC выдать себя за Вашего GC для банка. Мы так делали. Правда, нам только site supervisor был нужен для нашего loan.

[Clair]

Патя, у меня к вас вопрос по cоnstruction-to-perm loan. А как это вы "сбежали" к другому банку (ежели не секрет)? То есть вы взяли констракш лоун в одном банке, там финансировали строительство пока не дошло за окончательной стадии, а закрылись в другом банке? Механизм не совсем понятен... То есть позвонили в другой банк и спросили не хотят ли они взять ваш констракшн лоун и перевести его в обыный моргидж? Просто мы сейчас как раз строим, и конечно хочется конечный процент поменьше иметь. Спасибо !

[Kotena]

Я совсем запуталась. Этот дом продают за предположим 100К. Мне надо вложить например еще 50К. Я готова эти 50К вложить из кармана, мне не надо дополнительные кредиты ни от кого. Тогда 100К , за которые дом продается тоже будут считаться констракшн лоан?

[Alaska]

Я совсем запуталась. Этот дом продают за предположим 100К. Мне надо вложить например еще 50К. Я готова эти 50К вложить из кармана, мне не надо дополнительные кредиты ни от кого. Тогда 100К , за которые дом продается тоже будут считаться констракшн лоан?

мы здесь гадаем на кофейной гуще. Банки и только они дадут конечный ответ. Многие из них сейчас вообще не делают констракшен заемы (перестали), самый вменяемый был Индибанк-загнулся. У других жесткие требования к недостроенным домам, отсутствию лицензий и т.д. Условия меняются каждый день. Надо звонить.

То есть вы взяли констракш лоун в одном банке, там финансировали строительство пока не дошло за окончательной стадии, а закрылись в другом банке? Механизм не совсем понятен...

возможность перефинасироваться после файнал у другого банка должно быть прописано в договоре, воизбежание пенальти. Обычно банк требует чтобы остались с ним, но процент уже обычный, ниже чем констракшен.

[Alaska]

Привели строителя, сказал что качество строения хорошее, материалы неплохие, строилось как для себя, две зоны отопления.кондиционера, полы сделаны без скрипа, крыша вентилируемая и т.д.

Я бы нанимала своих инспекторов. И вам спокойнее и легче с банком разговаривать. Инспекции сделанные в каунти дают гарантию что все сделано по кодам, качество они не гарантируют. Кстати, не пугайтесь если в течении первых 6 месяцев многое будет не идеально функционировать. Ето нормально - обкатка, системы притираются, идет усадка и т.п.

Недостоенный дом я б брала только в случае не больше 50% от цены. Мы построили не один дом.

[Патя]

Патя, у меня к вас вопрос по cоnstruction-to-perm loan. А как это вы "сбежали" к другому банку (ежели не секрет)? То есть вы взяли констракш лоун в одном банке, там финансировали строительство пока не дошло за окончательной стадии, а закрылись в другом банке? Механизм не совсем понятен... То есть позвонили в другой банк и спросили не хотят ли они взять ваш констракшн лоун и перевести его в обыный моргидж? Просто мы сейчас как раз строим, и конечно хочется конечный процент поменьше иметь. Спасибо !

Так примерно и было. Получили CO, и могли закрыть либо с банком, который финансировал стройку, либо рефинансировать с другим банком. Правда closing fees пришлось платить дважды. Но это того стоило.

[Патя]

Я совсем запуталась. Этот дом продают за предположим 100К. Мне надо вложить например еще 50К. Я готова эти 50К вложить из кармана, мне не надо дополнительные кредиты ни от кого. Тогда 100К , за которые дом продается тоже будут считаться констракшн лоан?

Я думаю, что да. Просто в этом случае Вы сделает one draw и заплатите продавцу. Ну как все равно бы, например, заплатили GC за выполненную работу.

[Патя]

Я совсем запуталась. Этот дом продают за предположим 100К. Мне надо вложить например еще 50К. Я готова эти 50К вложить из кармана, мне не надо дополнительные кредиты ни от кого. Тогда 100К , за которые дом продается тоже будут считаться констракшн лоан?

мы здесь гадаем на кофейной гуще. Банки и только они дадут конечный ответ. Многие из них сейчас вообще не делают констракшен заемы (перестали), самый вменяемый был Индибанк-загнулся. У других жесткие требования к недостроенным домам, отсутствию лицензий и т.д. Условия меняются каждый день. Надо звонить.

То есть вы взяли констракш лоун в одном банке, там финансировали строительство пока не дошло за окончательной стадии, а закрылись в другом банке? Механизм не совсем понятен...

возможность перефинасироваться после файнал у другого банка должно быть прописано в договоре, воизбежание пенальти. Обычно банк требует чтобы остались с ним, но процент уже обычный, ниже чем констракшен.

Ага, у нас IndyMac и был. В процессе постройки было очень удобно. Inspections быстро проводили, деньги легко можно было снимать. НО... они пытались нам самым нечестным способом втюхать flood insurance. Заявили, что наш участок находится в зоне наводнений. Я карту FEMA посмотрела. Мы не в зоне! В county звонила, они говорят, мы бы никогда не дали разрешение на строительство, если бы была flood zone. Такие у них правила. Звоню в IndyMac, прошу прислать копию их flood determination, он трубки бросают, в истерику впадают, кричат. Со мной такого никогда не было, чтобы так разговаривали. Выцарапала я таки эту копию. Оказывается, для determination использовали не наш адрес. И не просто опечатка или там ошибка. Нет, адрес участка на озере рядом. Очень хотели, чтобы я flood insurance у них купила Столько нерв испортили мне. А в конце, предложили interest rate около 7 процентов. И дополнительные средства на дом давали только в виде equity loan под 8 % с копейками. Я позвонила нашему знакомому брокеру. Он предложил deal - 6,25% (это second property ), appraisal у нас был очень strong, equity было больше 20%.

[Патя]

Я совсем запуталась. Этот дом продают за предположим 100К. Мне надо вложить например еще 50К. Я готова эти 50К вложить из кармана, мне не надо дополнительные кредиты ни от кого. Тогда 100К , за которые дом продается тоже будут считаться констракшн лоан?

мы здесь гадаем на кофейной гуще. Банки и только они дадут конечный ответ. Многие из них сейчас вообще не делают констракшен заемы (перестали), самый вменяемый был Индибанк-загнулся. У других жесткие требования к недостроенным домам, отсутствию лицензий и т.д. Условия меняются каждый день. Надо звонить.

То есть вы взяли констракш лоун в одном банке, там финансировали строительство пока не дошло за окончательной стадии, а закрылись в другом банке? Механизм не совсем понятен...

возможность перефинасироваться после файнал у другого банка должно быть прописано в договоре, воизбежание пенальти. Обычно банк требует чтобы остались с ним, но процент уже обычный, ниже чем констракшен.

Ага, у нас IndyMac и был. В процессе постройки было очень удобно. Inspections быстро проводили, деньги легко можно было снимать. НО... они пытались нам самым нечестным способом втюхать flood insurance. Заявили, что наш участок находится в зоне наводнений. Я карту FEMA посмотрела. Мы не в зоне! В county звонила, они говорят, мы бы никогда не дали разрешение на строительство, если бы была flood zone. Такие у них правила. Звоню в IndyMac, прошу прислать копию их flood determination, он трубки бросают, в истерику впадают, кричат. Со мной такого никогда не было, чтобы так разговаривали. Выцарапала я таки эту копию. Оказывается, для determination использовали не наш адрес. И не просто опечатка или там ошибка. Нет, адрес участка на озере рядом. Очень хотели, чтобы я flood insurance у них купила Столько нерв испортили мне. А в конце, предложили interest rate около 7 процентов. И дополнительные средства на дом давали только в виде equity loan под 8 % с копейками. Я позвонила нашему знакомому брокеру. Он предложил deal - 6,25% (это second property ), appraisal у нас был очень strong, equity было больше 20%.

[Патя]

Я совсем запуталась. Этот дом продают за предположим 100К. Мне надо вложить например еще 50К. Я готова эти 50К вложить из кармана, мне не надо дополнительные кредиты ни от кого. Тогда 100К , за которые дом продается тоже будут считаться констракшн лоан?

мы здесь гадаем на кофейной гуще. Банки и только они дадут конечный ответ. Многие из них сейчас вообще не делают констракшен заемы (перестали), самый вменяемый был Индибанк-загнулся. У других жесткие требования к недостроенным домам, отсутствию лицензий и т.д. Условия меняются каждый день. Надо звонить.

То есть вы взяли констракш лоун в одном банке, там финансировали строительство пока не дошло за окончательной стадии, а закрылись в другом банке? Механизм не совсем понятен...

возможность перефинасироваться после файнал у другого банка должно быть прописано в договоре, воизбежание пенальти. Обычно банк требует чтобы остались с ним, но процент уже обычный, ниже чем констракшен.

Ага, у нас IndyMac и был. В процессе постройки было очень удобно. Inspections быстро проводили, деньги легко можно было снимать. НО... они пытались нам самым нечестным способом втюхать flood insurance. Заявили, что наш участок находится в зоне наводнений. Я карту FEMA посмотрела. Мы не в зоне! В county звонила, они говорят, мы бы никогда не дали разрешение на строительство, если бы была flood zone. Такие у них правила. Звоню в IndyMac, прошу прислать копию их flood determination, он трубки бросают, в истерику впадают, кричат. Со мной такого никогда не было, чтобы так разговаривали. Выцарапала я таки эту копию. Оказывается, для determination использовали не наш адрес. И не просто опечатка или там ошибка. Нет, адрес участка на озере рядом. Очень хотели, чтобы я flood insurance у них купила Столько нерв испортили мне. А в конце, предложили interest rate около 7 процентов. И дополнительные средства на дом давали только в виде equity loan под 8 % с копейками. Я позвонила нашему знакомому брокеру. Он предложил deal - 6,25% (это second property ), appraisal у нас был очень strong, equity было больше 20%.

[Alaska]

Я готова эти 50К вложить из кармана, мне не надо дополнительные кредиты ни от кого. Тогда 100К , за которые дом продается тоже будут считаться констракшн лоан?

не забудьте о даунпеймент. Мне даже страшно подумать сколько сейчас они запросят для констракшен.

[Kotena]

Я бы нанимала своих инспекторов. И вам спокойнее и легче с банком разговаривать. Инспекции сделанные в каунти дают гарантию что все сделано по кодам, качество они не гарантируют. Кстати, не пугайтесь если в течении первых 6 месяцев многое будет не идеально функционировать. Ето нормально - обкатка, системы притираются, идет усадка и т.п.

Недостроенный дом я б брала только в случае не больше 50% от цены. Мы построили не один дом.

Что зщначит СВОИХ инспекторов? Я так понимаю что инспекторы-это гос чиновники, они приходят от каунти. То есть если инспекции пройдены, я могу получить копии всех инспекций и мне не придется проходить из снова?

И еще, что значит не больше 50%?? ОТ чего? Я думаю что в законценом виде этот дом оцениться не менее 500К. Маленькие халупки 1952 года в 3 спальни и 1 ванну на стандартном учатске оцениваются в 300К в это районе. Этот дом будет новый, в 2 этажа, хорошая планироввка... У нас есть вариант либо брать такую халупку (на шорт сейле мождно найти эти же халупки только достроеные типа схади, или спереди или сбоку, но опять же они 52 года) за около 300К+, либо брать этот недостроеный но потенциально большой дом за эти же 300К. В дом надо будет вложиться еще около 50К. Вот и что делать?

[Ivan Popugaev]

Я так понимаю, что есть некие граждане одаренные лицензией от города, для которых ходить по домам и искать недоделки это бизнес. Если платить им, а не каким-то там чиновникам, то есть шанс, что результат будет лучше.

[Ivan Popugaev]

Еще такой момент. Имеется дом, который продают за 100К, и который типа на 3/4 окончен. Вложи еще 50К и все закончишь. Причем дома вокруг стоят пол-лимона. Внимание вопрос, почему там не стоит очередь желающих купить.

[Tachikoma]

И еще, что значит не больше 50%?? ОТ чего? Я думаю что в законценом виде этот дом оцениться не менее 500К. Маленькие халупки 1952 года в 3 спальни и 1 ванну на стандартном учатске оцениваются в 300К в это районе. Этот дом будет новый, в 2 этажа, хорошая планироввка... У нас есть вариант либо брать такую халупку (на шорт сейле мождно найти эти же халупки только достроеные типа схади, или спереди или сбоку, но опять же они 52 года) за около 300К+, либо брать этот недостроеный но потенциально большой дом за эти же 300К. В дом надо будет вложиться еще около 50К. Вот и что делать?

Берете предполагаемую конечную цену 500К и предполагаемую сумму доделок 50К. Умножаете последнее на 3 (rule of thumb такой).

(500К - 150К)/2 = 175К

Вывод: Если дом не отдадут за <=175К -- покупать невыгодно.

[Kotena]

Еще такой момент. Имеется дом, который продают за 100К, и который типа на 3/4 окончен. Вложи еще 50К и все закончишь. Причем дома вокруг стоят пол-лимона. Внимание вопрос, почему там не стоит очередь желающих купить.

Ну тут Вы неправы. На этот дом в первый же день было 6 оферов, 3 пришли с утра, и из отправили в банк на рассмотрение. Остыльные как бекап оферы остались

[Kotena]

И еще, что значит не больше 50%?? ОТ чего? Я думаю что в законценом виде этот дом оцениться не менее 500К. Маленькие халупки 1952 года в 3 спальни и 1 ванну на стандартном учатске оцениваются в 300К в это районе. Этот дом будет новый, в 2 этажа, хорошая планироввка... У нас есть вариант либо брать такую халупку (на шорт сейле мождно найти эти же халупки только достроеные типа схади, или спереди или сбоку, но опять же они 52 года) за около 300К+, либо брать этот недостроеный но потенциально большой дом за эти же 300К. В дом надо будет вложиться еще около 50К. Вот и что делать?

Берете предполагаемую конечную цену 500К и предполагаемую сумму доделок 50К. Умножаете последнее на 3 (rule of thumb такой).

(500К - 150К)/2 = 175К

Вывод: Если дом не отдадут за <=175К -- покупать невыгодно.

То есть получается , что вопорсо упирается в аппрайзал этогго домика в конечном виде? Еще раз прштудировала зип код. Еинстевный дом проданый на фореклоуре такого плана был за 550. Отсльные дома стоят от 700 и выше такого плана. Таким образом если бы нам конечный домик оченили в 650 и выше, то за 300 брать его стоит?

[Vоvan]

...
То есть получается , что вопорсо упирается в аппрайзал этогго домика в конечном виде? Еще раз прштудировала зип код. Еинстевный дом проданый на фореклоуре такого плана был за 550. Отсльные дома стоят от 700 и выше такого плана. Таким образом если бы нам конечный домик оченили в 650 и выше, то за 300 брать его стоит?

Аппрайзел может оценить дом при у словии что он приведен в живительное и не опасное состояние, при таких условиях обычный кредит банк не даст (BofA как пример). Банку для кредита нужен аппрайзел без условий. То сколько что стоит вокруг банк не волнует - это для аппрайзела чтобы выяснить цену на такой достроенный дом.

Есть еще вариант кроме констракшн доан - seller's financing. У нас был случай когда люди взяли недостроенный дом таким образом и продавец не дурак, понимал что не важно кто покупатель (кроме как за кеш) - все равно придется иметь дело с фактом что дом недостроен.

Констракшн лоан BofA давал (по состоянию два месяца назад) только проверяли все что можно было проверить.

--
В.

[vahmurkaus]

...
То есть получается , что вопорсо упирается в аппрайзал этогго домика в конечном виде? Еще раз прштудировала зип код. Еинстевный дом проданый на фореклоуре такого плана был за 550. Отсльные дома стоят от 700 и выше такого плана. Таким образом если бы нам конечный домик оченили в 650 и выше, то за 300 брать его стоит?

Аппрайзел может оценить дом при у словии что он приведен в живительное и не опасное состояние, при таких условиях обычный кредит банк не даст (BofA как пример). Банку для кредита нужен аппрайзел без условий. То сколько что стоит вокруг банк не волнует - это для аппрайзела чтобы выяснить цену на такой достроенный дом.

Есть еще вариант кроме констракшн доан - seller's financing. У нас был случай когда люди взяли недостроенный дом таким образом и продавец не дурак, понимал что не важно кто покупатель (кроме как за кеш) - все равно придется иметь дело с фактом что дом недостроен.

Констракшн лоан BofA давал (по состоянию два месяца назад) только проверяли все что можно было проверить.

--
В.

Kotena!

Вы не возражаете, если я присоединюсь к Вашему топику?

Я хочу заняться серьёзнои перестроикои/увеличением своего дома, на который у нас есть заём. Патя, ауу... (муж у меня правда, хоть и дал добро, но, мягко говоря, абсолютно не интересуется строительством, так что всё на мне...).

На основании курса по real estate transactions, пройденного пару лет назад, представляла себе процедуру, как здесь описывали. Contsruction loan, который потом конвертируется в обычный mortgage loan по окончании строительства. Только что разговаривала с банком, который держит наш существующий заём (Wells Fargo).

Мужик мне описал нечто слегка иное: что они мне дадут заём на основании bids и их (WF) оценки (appraisal) дома который получится в результате строительства, при этом будет один closing, и условие, что строительство будет закончено в течение 6 мес. после closing. Я спросила, будет ли это construction loan, сказано было, что нет, это не construction loan а "more like a mortgage loan "(???), с такими же процентнымми ставками, как на mortgage. Может ли кто-то прокомментировать? Я, естественно, собираюсь со своей стороны всё это детально изучить, но всё равно интересно комментарии.

[Alaska]

Еинстевный дом проданый на фореклоуре такого плана был за 550. Отсльные дома стоят от 700 и выше такого плана. Таким образом если бы нам конечный домик оченили в 650 и выше, то за 300 брать его стоит?

забудьде про 700 и 650.
550 и ниже ето ваш ориентир на сегодня. У вас есть проперти тах?
Учитывайте даунпеймент, учитывайте что сумма которую вы планируете потратить на доводку, будет увеличена существенно *2., учитывайте повышенный интерес на заем, строительные платежи при ренте, и риск прошлых ошибок в строительстве.

Сдается мне,, что вы на то и получите, но с огромной головной болью. И с большим опытом.
Такие проекты берут GC.