как на апрайзал повлиять импрувментом?

[4жды4]

читала здесь где то что народ хранит и потом как то с пользой для себя использует фото ( до и после), чеки и тд того как они импрували дом. Вот мы хотим рефинансировать наш моргиж, дома в цене падают- боимся можут не дат. Можно ли как то чеками из хом дипо, документами об удалении асбеста и попкорна, покраски, замены карпета на ламинат и тд с фото комнат до и после - доказать что мы вложили в дом и типа он совсем не упал в цене ( ну или если упал то на чуть чуть ). Как это делается? Или они просто нанимают апрайзала и тот не выходя из офиса смотрит на соседние дома с примерной площадью и ценой и выносить свое решение невзирая на наш импрувмент?
спеасибо всем

[Crocodile]

Хммм, думаю что апрайзер должен будет прийти к вам в дом. Не думаю что вы однако сможете как то повлиять.
У апрайзера своя таблица, он сам походит и на все посмотрит, и что надо увидит и оценит дом "сейчас". Каким был дом, когда вы его купили и сколько вы в него вложили - его будет волновать меньше всего. Если когда вы покупали дом, апрайзер видел там асбест и поэтому занизил вам оценку - тогда конечно сейчас этот факт вам цену не снизит, но специально доказывать никому ничего не надо.

[Crow River]

На оценку могут повлиять серьезные улучшения - замена окон, наружней обшивки дома, системы отопления и кондиционирования, серьезные перепланировки, пристройки. Перед тем как делать новую оценку, посмотрите что у вас в старой записано. Документ по оценке дома начинается с большой таблицы, в которой указаны все основные параметры вашего дома и трех домов, с которыми ваш дом сравнивают. После таблицы есть графа, где указываю серьезные отличия вашего дома (обычно в лучшую сторону) от домов с которыми вас сравнивают. Внимательно проверьте все эти данные, все ли указано (в нашем случае "забыли" раздельную систему отопления с двумя печками, sump pump, sprinkler system на 12 станций, причем оценку делала одна и та же компания). Хороши составть список всего, что вы улучшили в вашем доме и указать на все это при оценке (наш оценщик был очень благодарен за это). Оценщик отметил в своем документе новые окна во всем доме, новые полы, новые gutters, two furnaces and zoned heating и даже программируемые термостаты.

[cybopob]

я бы еще поговорил со знакомыми риелторами в вашей эрии.
например в нашей эрии, хоум импрувменты "повышают" апрейзал максимум на 75% от стоимости импрувмента. Т.е. реально это делать невыгодно.

[vaduz]

я бы еще поговорил со знакомыми риелторами в вашей эрии.
например в нашей эрии, хоум импрувменты "повышают" апрейзал максимум на 75% от стоимости импрувмента. Т.е. реально это делать невыгодно.

Это известный факт, который верен везде.
Но возврат от импрувмрентов для разных видов разный.
Некоторые возвращают 100%, некоторые могут уменьшить стоимость дома (бассейн в наших краях).

Some statistics, средняя температура по больнице:

Code: Select all

Improvement     Project Cost/Value at Resale      Rate of Return  
Bathroom Remodel      $12,918/$10,970      84.9 percent  
Home Office      $20,057/$12,707      63.4 percent  
Kitchen Remodel (minor)      $17,928/$15,278      85.2 percent  
Kitchen Remodel (major)      $54,241/$43,630      80.4 percent  
Roofing      $14,276/$10,553      73.9 percent  
Sunroom Addition      $49,551/$32,854      66.3 percent  
Window Replacement (vinyl) $10,160 $8,500 83.7 percent  

Понятное дело, что если сделать кухню за 25К, но чтоб выглядела на 50К, то будет выгодно.
Это реально для тех, кто может сделать кухню сам и будет следить за бюджетом.

[Hamster]

Это известный факт, который верен везде.
Но возврат от импрувмрентов для разных видов разный.
Некоторые возвращают 100%, некоторые могут уменьшить стоимость дома (бассейн в наших краях).

Вопрос в том, как считается project cost. Через лицензированного контрактора? Вот я сейчас ставлю recessed lighting в family room. Пермиты и части для 4 ламп стоят около $150. Поскольку нужно долбить дырки в драйволе, таскать туда-сюда провода, и потом дырки заделывать, контрактор возьмет долларов 300-500 только за работу. Если освещение поднимет оценку дома на $200, делать импрувмент самому выгодно, через контрактора - нет.

[genka8]

Мне при недавнем перефинансировании оценили дом на 23к дороже, чем оценка при покупке, что при нынешней ситуации на рынке меня удивило. Оценка идет исходя из стоимости недавно проданных домов по соседству +- апгрейды и недостатки. Мою оценку подняли новые полы, кухня и другие ремонты. Вместе с тем новый сайдинг на оценку не влияет. Скорее всего плохой сайдинг повлиял бы отрицательно.

[4жды4]

Мне при недавнем перефинансировании оценили дом на 23к дороже, чем оценка при покупке, что при нынешней ситуации на рынке меня удивило. Оценка идет исходя из стоимости недавно проданных домов по соседству +- апгрейды и недостатки. Мою оценку подняли новые полы, кухня и другие ремонты. Вместе с тем новый сайдинг на оценку не влияет. Скорее всего плохой сайдинг повлиял бы отрицательно.

Вы как их носом тыкали в новые полы, кухню и другие ремонты? Он приходил к Вам домои и все смотрел? Вы отсылали ему фото до и после ремонта с чеками потраченных денег? По соседству у нас выставили дом один в одиин как наш ( только трава искуственная на бакярде) чуть дешевле чем мы свои купили. Простоял он месяц- никто такой цены не дал- его убрали с продажи. Это ведь не считается- да? его ж не продали за дешево.. А совсем рядом с нами живущих выгнали ( банк) трое предприимчивых людей видимо офолрммили его на себя- наняли мексов- все ремонтируют и потом будут выставлять на продажу..

[genka8]

Инспектор приходил домой и сам все фотографировал и измерял. Я ему ничего не показывал, чеки не спрашивал. Если дом не продался, то его цена не учитывается.

[cybopob]

инспектору пофиг на ваши чеки и затраты, это точно.

[NYgal]

Мне при недавнем перефинансировании оценили дом на 23к дороже, чем оценка при покупке, что при нынешней ситуации на рынке меня удивило. Оценка идет исходя из стоимости недавно проданных домов по соседству +- апгрейды и недостатки. Мою оценку подняли новые полы, кухня и другие ремонты. Вместе с тем новый сайдинг на оценку не влияет. Скорее всего плохой сайдинг повлиял бы отрицательно.

Вы как их носом тыкали в новые полы, кухню и другие ремонты? Он приходил к Вам домои и все смотрел? Вы отсылали ему фото до и после ремонта с чеками потраченных денег? По соседству у нас выставили дом один в одиин как наш ( только трава искуственная на бакярде) чуть дешевле чем мы свои купили. Простоял он месяц- никто такой цены не дал- его убрали с продажи. Это ведь не считается- да? его ж не продали за дешево.. А совсем рядом с нами живущих выгнали ( банк) трое предприимчивых людей видимо офолрммили его на себя- наняли мексов- все ремонтируют и потом будут выставлять на продажу..

что делали мы и что должны сделать вы:

Облегчите оценшчику работу. Напишите на одном листочке коротко по пунктам по оснвным ключевым параметрам.
Короче, что бы вы поняли идею (см внизу). Пошлите оценшчику по емаилу. Наш очень ето хорошо воспринял и оценил. Получили хорошую оценку, а в то время как раз начинали неподецки гайки закручивать. Оценку даже хотели оспаривать, тот же банк, который нанял оценшчика Опять листик пригодился.

Вам правильно сказали: у них табличка, они особенно заморачиваться не будут. Новая ванная - плюс стока-то. главное, чтобы ничего оценшчик не пропустил. Не поленитесь и облегчите ему работу. (как я не поленилась вам написать )

1. House description:
Address: ***********
Built: before 1900
Footprint: **' X **'.
Type: Townhouse/brownstone.
Floors: * floors + legal finished english basement.
Units: * units ( legal * family).

*rd floor rental: ~ ****sf
Rent is $**** month, lease.
1 full, 1 half bath, WD, DW, 3 bd, 1 den, living, kitchen/dining.
Cosmetic:
Kitchen is new (less then 1 yo),
bathroom is new ( 4yo - gut renovation),
half bath is new (less then 1yo)
All new light fixtures, except of one antique original cristal
chandelier.
All new kitchen and bathroom fixtures, except of original
refinished bathtub.
Flooring - new red oak, restored wide plank in some rooms
All new plumbing, new electrical service (2006, 2007) DOB inspected
Last Renovated June 2007.
.....
2. Structural:

New steel columns, all brick columns replaced 1:1.
Steel plate for main beam.
New 4 inch thick slab, gravel, vapor barrier.
Basement digged 1 foot, underpinning.

( Architect inspected )

3. Plumbing

New water main,
new sewage line in the basement,
all new bathrooms plumbing/pipes on all floors, including stacks,
New kitchen plumbing for * kitchens.
New water heater ( efficient Superstore),
New pipes and lining for boiler,
New boiler room.
( DOB inspected )

3. Electrical

New service, new meters.
New electrical lines to the *** floors .
New electrical basement.
(DOB inspected)

4. New sidewalk.
5. New fence and window guards ( decorative ).
6. New stairs to the basement.


7. New Marvin high performance windows/ front - 10 (2008), new windows on the back 3rd floor(2005), new windows basement(2006).

8. 2 new dry wells, on the front and on the back.

9. New gutter on the back.

10. Roof is not new but no leaks. New silver paint Nov 2007.

11. Hallway painted May 2007. Stairs carpeted - 2004.