Top 5 reasons почему лендлорды ликуют

[valeriypi]

Но возврашаясь к вопросам ликуюших лендлордов. Основная идея верная все время заключается что за ваше вложение некоторого капитала и личного манагерского труда за 20-30 лет рентеры выплачиваяут вам стоимость дома который продав (или продолжая експлуатировать) дает прибавку к послеретаиренмент. Еше лучшиый результат дает когда полученная прибыль (поверх appreciation) вкладывается в следуший дом (а далее в последуюший или ускоренная выплата первых). Так капитал медленно но уверенно растет и что ожидается будет верным, но на достаточно протяженном интервале из десятилетий.
Если кому то быстро удалось сделать много - повезло, всем так не может, как скажем и выиграть миллион

Есть такой момент - в отсутствие тенденции к падению цен, здравомыслящий человек не станет платить лендлорду столько же или больше, чем тому обходится владение дома. Если месячные платежи за дом 2500 interest/taxes/insurance и 600 principal, и рентер может рассчитывать получить 600 в форме tax deduction, должны быть очень серьезные причины, чтобы заставить рентера платить больше 1900. Лендлорду же для cash flow необходимо получить 3100.

Поэтому лендлордство может функционировать только в одной из ниш:
- Сдача домов с отрицательным cash flow в расчете на будущий appreciation (в сущности лотерея)
- Сдача домов мобильным тенантам, которые не желают сидеть больше одного-двух лет на одном месте
- Сдача домов маргинальным тенантам (например, нелегальным иммигрантам), которые не могут себе позволить купить дом

Обижете етим обобшением mudi, он хотя и не может/не хочет, но не маргинальный иллигальный

[mudi]

Но возврашаясь к вопросам ликуюших лендлордов. Основная идея верная все время заключается что за ваше вложение некоторого капитала и личного манагерского труда за 20-30 лет рентеры выплачиваяут вам стоимость дома который продав (или продолжая експлуатировать) дает прибавку к послеретаиренмент.

Ну, с этим я не спорю. У многих есть хобби, проекты делаемые из интереса и т.п., и если 20-30 лет в них вкладывать деньги и труд, то тоже получится хорошая прибака к пенсии, при гораздо меньшей головной боли к тому же. Конечно если хобби - это замена унитазов и чистка дома после очередных тенантов, то быть лэндлордом - самое подходящее занятие.

Еше лучшиый результат дает когда полученная прибыль (поверх appreciation) вкладывается в следуший дом (а далее в последуюший или ускоренная выплата первых). Так капитал медленно но уверенно растет и что ожидается будет верным, но на достаточно протяженном интервале из десятилетий.

Я теорию знаю, но с учетом локальных искривлений пространства перекосов в соотношении цены покупки и рента, а также при падении цен все может оказаться совсем не так радужно. А именно, вложив деньги и время вполне реально через несколько лет обнаружить, что рент перестал покрывать выплаты по кредиту, много денег отбирают ремонты, да и сам дом стоит дешевле, чем он был куплен и меньше чем оставшийся за него долг. В такой ситуации уже сейчас оказались довольно многие "инвесторы", купившие в последние 2-4 года. И тот факт, что теория на их стороне, и через пару десятилетий они вероятнее всего смогут вернуть свои деньги или даже продать с прибылью совсем не улучшает ситуацию с отрицательным cash flow. Поэтому мы сейчас и наблюдаем больше неудавшихся "флиперов" проходящих через foreclosure, чем ликующих лэндлордов.

Если кому то быстро удалось сделать много - повезло, всем так не может, как скажем и выиграть миллион

Многие почему-то не понимают, что этот миллион можно также и проиграть. То, что дом - это не акции, его можно потрогать руками и в нем можно жить, создает иллюзию, что инвестиция в него менее рискована чем любая другая.

[NYgal]

Но возврашаясь к вопросам ликуюших лендлордов. Основная идея верная все время заключается что за ваше вложение некоторого капитала и личного манагерского труда за 20-30 лет рентеры выплачиваяут вам стоимость дома который продав (или продолжая експлуатировать) дает прибавку к послеретаиренмент. Еше лучшиый результат дает когда полученная прибыль (поверх appreciation) вкладывается в следуший дом (а далее в последуюший или ускоренная выплата первых). Так капитал медленно но уверенно растет и что ожидается будет верным, но на достаточно протяженном интервале из десятилетий.
Если кому то быстро удалось сделать много - повезло, всем так не может, как скажем и выиграть миллион

Есть такой момент - в отсутствие тенденции к падению цен, здравомыслящий человек не станет платить лендлорду столько же или больше, чем тому обходится владение дома. Если месячные платежи за дом 2500 interest/taxes/insurance и 600 principal, и рентер может рассчитывать получить 600 в форме tax deduction, должны быть очень серьезные причины, чтобы заставить рентера платить больше 1900. Лендлорду же для cash flow необходимо получить 3100.

Поэтому лендлордство может функционировать только в одной из ниш:
- Сдача домов с отрицательным cash flow в расчете на будущий appreciation (в сущности лотерея)
- Сдача домов мобильным тенантам, которые не желают сидеть больше одного-двух лет на одном месте
- Сдача домов маргинальным тенантам (например, нелегальным иммигрантам), которые не могут себе позволить купить дом

упрошчения, упрошчения...

Вы забываете самое главное: домовладение - все-таки ответственность и геморой: налоги, долги банку. чего стоит сравнить процесс "избавиться" от жилья, если решили переезжать, если ты домовладелец вс жилец. во втором случае "рот закрыл и пошел".

Поетому рент всегда должен быть повыше в момент принятия решения (арендовать/покупать) за мобильность и более "безответствнное" сушчествование.

[valeriypi]

А тут еше интересная ситуация назревает через несколько лет с тем количеством денег впрыснутых в систему я не вижу почему не произоидет обесценение кеша который копите. Скажем stocks/properties/salary проиндексируются что в большей мере, что в меньшей, но не кеш. И кто взял кредиты под смешные 4% практически получат деньги даром в течение 30 лет...

[Hamster]

Обижете етим обобшением mudi, он хотя и не может/не хочет, но не маргинальный иллигальный

у mudi, я думаю, первый случай (отрицательный cash flow).

[valeriypi]

Обижете етим обобшением mudi, он хотя и не может/не хочет, но не маргинальный иллигальный

у mudi, я думаю, первый случай (отрицательный cash flow).

У mudi ничего нет и не будет - он не дурак как некоторые здесь

[mudi]

Поэтому лендлордство может функционировать только в одной из ниш:
- Сдача домов с отрицательным cash flow в расчете на будущий appreciation (в сущности лотерея)
- Сдача домов мобильным тенантам, которые не желают сидеть больше одного-двух лет на одном месте
- Сдача домов маргинальным тенантам (например, нелегальным иммигрантам), которые не могут себе позволить купить дом

Обижете етим обобшением mudi, он хотя и не может/не хочет, но не маргинальный иллигальный

Меня интересуют дома из первой категории или же те, которые были куплены давно, но владельцы их почему-то считают, что их выгоднее сдавать, чем продать. Я пару лет назад (как раз на пике цен) считал, что если бы владельцы рентуемого мной дуплекса (купленного давно и уже выплаченного) его продали и положили деньги на CD или купили tbills, то с тогдашними рейтам у них бы прибыль была раза в полтора больше чем от его сдачи, это при нулевом риске и отсутствии расходов на ремонты, страховки, property taxes, etc. Сейчас он разумеется стоит уже тысяч на 100 меньше и цена продолжает падать.

[valeriypi]

А есть еше идея как:

"Rescue your retirement in 1 move"

http://articles.moneycentral.msn.com/Ba ... d=18891351

[mudi]

Обижете етим обобшением mudi, он хотя и не может/не хочет, но не маргинальный иллигальный

у mudi, я думаю, первый случай (отрицательный cash flow).

У mudi ничего нет и не будет - он не дурак как некоторые здесь

Нет, я написал уже, у моих лэндлордов property куплена в 80-е, но они почему-то считают, что им выгоднее сдавать, чем продать на пике. У меня разумеется тоже не отрицательный, с чего бы ему быть, мои расходы на жилье меньше 15% моего годового дохода

[valeriypi]

A я избавляюсь от запасов кеша...

[Eugene Solovey]

А тут еше интересная ситуация назревает через несколько лет с тем количеством денег впрыснутых в систему я не вижу почему не произоидет обесценение кеша который копите. Скажем stocks/properties/salary проиндексируются что в большей мере, что в меньшей, но не кеш. И кто взял кредиты под смешные 4% практически получат деньги даром в течение 30 лет...

Chto proizidet, a nichego interestnogo. Vprisnutie dengi vziati v kredit u kaznacheistva. "через несколько лет" eti dengi nado budet gosudarstvu otdavat s nashih s vami nalogov.
Vi vsio eschio vidite prichinu dlia infliacii?

[Eugene Solovey]

A я избавляюсь от запасов кеша...

Otlichnaia ideia, dlia usilenia razrushitelnogo effecta na Vashi finansi, predlagau kupit zoloto

[valeriypi]

А тут еше интересная ситуация назревает через несколько лет с тем количеством денег впрыснутых в систему я не вижу почему не произоидет обесценение кеша который копите. Скажем стоцкс/пропертиес/салары проиндексируются что в большей мере, что в меньшей, но не кеш. И кто взял кредиты под смешные 4% практически получат деньги даром в течение 30 лет...

Что произидет, а ничего интерестного. Вприснутие денги взиати в кредит у казначеиства. "через несколько лет" ети денги надо будет государству отдават с наших с вами налогов.
Ви всио есчио видите причину длиа инфлиации?

Так уже было в 70-80е: инфляционная спираль/зарплаты, пока не задавили высокими кредитными ставками и продолжительной безработицей/ресессией.
Правда не впрыскивать деньги - боятся еше худшего варианта: Великой Депрессии

Поетому главая цель (ели только не безразличны к очень хорошей жизни): ковать деньги лубым способом с опережением (как lendlord-ство, day traiding, etc.)

[Alaska]

И кто взял кредиты под смешные 4% практически получат деньги даром в течение 30 лет...

именно это я и имела в виду.

Отвечу всем сразу. Перед своим постом специально уточнила о личном опыте и ИМХО. Может я слишком оптимистична, мне так легче жить.
но имея ландлордовский опыт и строительный опыт (быть проперти манагером даже доставляет удовольствие - может и открою свою компанию, когда дойдет до критической массы) вижу огромный потециал в нынешнем маркете. А если еще учесть списание налогов в нашей ситуации.

на полях... учитывая ваканси фактор, никогда не рассматривала сингл проперти как рентал. Только как крайний случай с возможным поселением туда самой.

Поэтому лендлордство может функционировать только в одной из ниш:
- Сдача домов с отрицательным cash flow в расчете на будущий appreciation (в сущности лотерея)
- Сдача домов мобильным тенантам, которые не желают сидеть больше одного-двух лет на одном месте
- Сдача домов маргинальным тенантам (например, нелегальным иммигрантам), которые не могут себе позволить купить дом

почему упущена категория банкротников/форкложников с работой? Лет на 5 стабильно.

[Alaska]

Я пару лет назад (как раз на пике цен) считал, что если бы владельцы рентуемого мной дуплекса (купленного давно и уже выплаченного) его продали и положили деньги на CD или купили tbills, то с тогдашними рейтам у них бы прибыль была раза в полтора больше чем от его сдачи, это при нулевом риске и отсутствии расходов на ремонты, страховки, property taxes, etc.

согласна, только одно НО - на СД и т.п. не положишь чужие деньги, чтоб потом срубить сливки.
РЕ ето единственное где такой финт удается. В этом и был мой пойнт.

тогдашними рейтам у них бы прибыль была раза в полтора больше чем от его сдачи

а налог на прибыль?

[Hamster]

почему упущена категория банкротников/форкложников с работой? Лет на 5 стабильно.

они включены в маргинальных тенантов. Вчера он ушел от дома или объявил банкротство, сегодня вы ему сдадите ваш дом, завтра он перестанет вам платить и вы его будете выселять через суд с шерифом, и получите назад загаженный донельзя дом с горой пустых пивных бутылок, дырами в стенах и water damage.

[NYgal]

почему упущена категория банкротников/форкложников с работой? Лет на 5 стабильно.

они включены в маргинальных тенантов. Вчера он ушел от дома или объявил банкротство, сегодня вы ему сдадите ваш дом, завтра он перестанет вам платить и вы его будете выселять через суд с шерифом, и получите назад загаженный донельзя дом с горой пустых пивных бутылок, дырами в стенах и water damage.

именно поетому надо ставить на совсем других тенантов. На самом деле их достаточно, тех, кто по каким-либо причинам, в основном потому, что не хочет головной боли владения недвижимостью. Не все хотят покупать жилье в собственность, не все немедленно бегут получать займы, даже если у них хорошая кредитная история и есть деньги на первоначальный взнос.

[Alaska]

Я тоже одного "инвестора" знаю, который в Sacramento купил году этак в 2005 или 2006. В 2007, когда я последний раз с ним общался, он говорил, что доплачивает пару сотен в месяц, потому что прибыль от рента не покрывает кредита, а interest к тому же скоро должен проресетиться (потому как interest only ARM был на 3 года), жаловался что цены перестали расти, и начали падать. Нетрудно представить, что случилось когда interest удвоился, при этом equity уже была отрицательная, и down payment уже вылетел в трубу.

Вы называете ето РЕ инвестором? обыкновенный РЕ спекулянт, не более. Он нарушил все правила при покупке рентал проперти.

[mudi]

согласна, только одно НО - на СД и т.п. не положишь чужие деньги, чтоб потом срубить сливки.

Я же написал "выплаченного", то есть деньги там уже свои.

РЕ ето единственное где такой финт удается. В этом и был мой пойнт.

Стоки тоже можно на margin покупать - получается практически то же самое, что downpayment/mortgage, а дивиденд - аналог прибыли от рента. Только в случае со стоками все понимают насколько это рискованно, и как легко потерять все деньги в погоне за тем, чтобы срубить прибыли с взятых в долг денег, а в случае с real estate почему-то понимают далеко не все.

тогдашними рейтам у них бы прибыль была раза в полтора больше чем от его сдачи

а налог на прибыль?

Что налог? Если у вас прибыль от рентала, то вам налог платить не нужно? Или ваша идея инвестиции - это вложить свои деньги и потратить время, чтобы остаться при своих, без всякой прибыли, но зато налог платить не нужно?

[Alaska]

они включены в маргинальных тенантов.

10 лет назад я бы с вами согласилась. При сегоднешнем довольно странном положении, полно нормальных людей с графой банкроство в кредитной истории.
Собирайте доп. инфо.

[mudi]

именно поетому надо ставить на совсем других тенантов. На самом деле их достаточно, тех, кто по каким-либо причинам, в основном потому, что не хочет головной боли владения недвижимостью. Не все хотят покупать жилье в собственность, не все немедленно бегут получать займы, даже если у них хорошая кредитная история и есть деньги на первоначальный взнос.

Вобщем да, даже при нормальном рынке многие предпочтут немного переплачивать, чтобы риск и головную боль взял на себя кто-то другой. А уж когда переплачивать не нужно, а наоборот получается дешевле, то сделать такой выбор совсем легко.

[Alaska]

Что налог? Если у вас прибыль от рентала, то вам налог платить не нужно?

платить нужно. Но при рентал я знаю законные способы выйти в 0.

Или ваша идея инвестиции - это вложить свои деньги и потратить время, чтобы остаться при своих, без всякой прибыли, но зато налог платить не нужно?

вложить минимально, получить максимально (пусть и через N лет), иметь законную возможность платить минимальный налог на прибыль, и раскидать риски.

[Ivan Popugaev]

по-моему просто возник тут нездоровый баланс. Есть например люди типа Аляски, которые с нездоровым блеском в глазах кричат о том что пора скупать РЕ целыми районами, есть кейсшиллер, показывающий не просто грустные вещи, а ужасающе грустные и есть один Муди, которого все называют почемуто писсимистом, хотя он просто говорит то, что есть на самом деле, т.е. реальные вещи, без всяких там лозунгов .

Я конечно не кейсшиллер, но посмотрел тут падение в Ваших краях - SEL там постила линк. Какие-то смешные минус 4%. При этом думаю смешано все скопом, или иными словами и черный окланд и бело-желтое пало альто. Я даже вспомнил, что Вы говорили что падение будет ниже чем до 1999. При этом мой приятель (zip 98008), как я узнал имеет з/п в 120 штук. Другой наш общий знакомый 140. Ну и жены их 40 - 70К добирают. Т.е. если упадет на 1 секунду то будет скуплено на корню моими приятелями на 2-ую секунду, а значит пока не прогонят оттуда майкрософт ничего не упадет именно по причине наличия там платежеспособного спроса или в принципе возможности купить. Причем инфомация по з/п как-бы от инсайдеров эрии, т.е. имеется два противоположенных взгляда дажа на один грубо зип код.

[Hamster]

Почему вам кажется, что кейсшиллер трехмесячной давности показывает ужасающе грустные вещи?

[Ivan Popugaev]

А тут еше интересная ситуация назревает через несколько лет с тем количеством денег впрыснутых в систему я не вижу почему не произоидет обесценение кеша который копите. Скажем stocks/properties/salary проиндексируются что в большей мере, что в меньшей, но не кеш. И кто взял кредиты под смешные 4% практически получат деньги даром в течение 30 лет...

Скорее всего так и будет. Посему генератор относительной величины кэша - когда сьем в рент дома в какой-то местности стоит 1/4 от дохода людей в этой местности, на который (доход) они живут, растят детей ездят в отпуска, и так далее, может быть решением проблемы.