Top 5 reasons почему лендлорды ликуют

[Ivan Popugaev]

Нет, я написал уже, у моих лэндлордов property куплена в 80-е, но они почему-то считают, что им выгоднее сдавать, чем продать на пике. У меня разумеется тоже не отрицательный, с чего бы ему быть, мои расходы на жилье меньше 15% моего годового дохода

Что не понятного? Они не дай трейдеры, а long term инвесторы. И силвол ими купленный 25 лет назад за это время думаю к 2005 учетверился, а к сейчас, ну ок утроился. Их это устраивает.

[Ivan Popugaev]

Почему вам кажется, что кейсшиллер трехмесячной давности показывает ужасающе грустные вещи?

Вопрос мне или суворову, которому я отвечал?

[Hamster]

Вопрос всем желающим ответить.

Я понимаю, почему кейсшиллер был ужасающе грустен в 2006 и 2007 годах.

Я также понимаю, что январьский кейсшиллер был бы ужасающе грустен, если бы его могли увидеть в прошлом июле.

Я не понимаю, как из "Кейсшиллер за январь: San Diego 148.25 -2.60%" (уровень 2002 года) вытекает, что все и дальше будет ужасающе грустно. Кейсшиллер за апрель будет вообще 142. Что это нам говорит про июль, октябрь, или апрель 2010 года?

[Ivan Popugaev]

Ну может типа намекают на тенденцию дальнейшего падения и отсуствия стабилизации?

[Hamster]

А когда кейс-шиллер скакал на 2% в месяц во время бубля, это намекало на тенденцию дальнейшего роста и отсутствия стабилизации, и вообще значило, что buy buy buy?

[SEL]

Вопрос всем желающим ответить.

Я понимаю, почему кейсшиллер был ужасающе грустен в 2006 и 2007 годах.

Я также понимаю, что январьский кейсшиллер был бы ужасающе грустен, если бы его могли увидеть в прошлом июле.

Я не понимаю, как из "Кейсшиллер за январь: San Diego 148.25 -2.60%" (уровень 2002 года) вытекает, что все и дальше будет ужасающе грустно. Кейсшиллер за апрель будет вообще 142. Что это нам говорит про июль, октябрь, или апрель 2010 года?

Я ссылку запостила в другом топике - общают что Сан Диего еще на 10 процентов упадет.

[SEL]

Я конечно не кейсшиллер, но посмотрел тут падение в Ваших краях - SEL там постила линк. Какие-то смешные минус 4%. При этом думаю смешано все скопом, или иными словами и черный окланд и бело-желтое пало альто. Я даже вспомнил, что Вы говорили что падение будет ниже чем до 1999. При этом мой приятель (zip 98008), как я узнал имеет з/п в 120 штук. Другой наш общий знакомый 140. Ну и жены их 40 - 70К добирают. Т.е. если упадет на 1 секунду то будет скуплено на корню моими приятелями на 2-ую секунду, а значит пока не прогонят оттуда майкрософт ничего не упадет именно по причине наличия там платежеспособного спроса или в принципе возможности купить. Причем инфомация по з/п как-бы от инсайдеров эрии, т.е. имеется два противоположенных взгляда дажа на один грубо зип код.

Ничего там паралельно еще безработицу в 12%+ обещают.

[cybopob]

кейсшиллер стабильно уверенно идет вниз, вопреки каждомесячным заявлениям тут, что вотвот и попрет вверх.
Пока нет инфляции, поворота из минуса в плюс не будет, может быть только поворот из минуса в ноль.

[Eugene Solovey]

Housing bust hits Manhattan
http://money.cnn.com/2009/04/02/real_es ... 2009040207

Tipping point govoriat nastupil...

[mudi]

А тут еше интересная ситуация назревает через несколько лет с тем количеством денег впрыснутых в систему я не вижу почему не произоидет обесценение кеша который копите. Скажем stocks/properties/salary проиндексируются что в большей мере, что в меньшей, но не кеш. И кто взял кредиты под смешные 4% практически получат деньги даром в течение 30 лет...

Скорее всего так и будет. Посему генератор относительной величины кэша - когда сьем в рент дома в какой-то местности стоит 1/4 от дохода людей в этой местности, на который (доход) они живут, растят детей ездят в отпуска, и так далее, может быть решением проблемы.

Все довольно просто, как и с любым товаром, цена что рента что владения определяется тем, сколько покупатель(съемщик) согласен платить. Если продавец просит больше, чем покупатель способен платить, то покупать у него никто не будет, просто потому что не за что.
Рент должен быть дороже владения - это нормальная ситуация в условиях отсутствия пузыря. Разумные расходы на жилье не должны превышать 30% от дохода. Эти соотношения выполнялись десятилетиями, до второй половины 90-х. Сейчас они снова начали выполняться в тех местах, где цены уже упали.
Теперь глядя на местный рынок RE я вижу, что за 25% от моего дохода я могу снять прекрасный дом, а за 30% могу снять гораздо больший дом, чем мне сейчас нужен. Это позволяет мне предположить, что мой доход как минимум не ниже среднего. При этом купить я не могу даже тот дом, который я могу снять за 25% от дохода. Рент при этом продолжает падать. Нетрудно догадаться, в какую сторону должны подкорректироваться цены на дома, чтобы вернуться к нормальной ситуации - когда рент немного дороже владения. Естественно подкорректироваться вверх могут зарплаты и рент, но что-то я не вижу чтобы вокруг массово повышали зарплаты или рос рент.

[valeriypi]

А тут еше интересная ситуация назревает через несколько лет с тем количеством денег впрыснутых в систему я не вижу почему не произоидет обесценение кеша который копите. Скажем стоцкс/пропертиес/салары проиндексируются что в большей мере, что в меньшей, но не кеш. И кто взял кредиты под смешные 4% практически получат деньги даром в течение 30 лет...

Скорее всего так и будет. Посему генератор относительной величины кэша - когда сьем в рент дома в какой-то местности стоит 1/4 от дохода людей в этой местности, на который (доход) они живут, растят детей ездят в отпуска, и так далее, может быть решением проблемы.

Все довольно просто, как и с любым товаром, цена что рента что владения определяется тем, сколько покупатель(съемщик) согласен платить. Если продавец просит больше, чем покупатель способен платить, то покупать у него никто не будет, просто потому что не за что.
Рент должен быть дороже владения - это нормальная ситуация в условиях отсутствия пузыря. Разумные расходы на жилье не должны превышать 30% от дохода. Эти соотношения выполнялись десятилетиями, до второй половины 90-х. Сейчас они снова начали выполняться в тех местах, где цены уже упали.
Теперь глядя на местный рынок РЕ я вижу, что за 25% от моего дохода я могу снять прекрасный дом, а за 30% могу снять гораздо больший дом, чем мне сейчас нужен. Это позволяет мне предположить, что мой доход как минимум не ниже среднего. При этом купить я не могу даже тот дом, который я могу снять за 25% от дохода. Рент при этом продолжает падать. Нетрудно догадаться, в какую сторону должны подкорректироваться цены на дома, чтобы вернуться к нормальной ситуации - когда рент немного дороже владения. Естественно подкорректироваться вверх могут зарплаты и рент, но что-то я не вижу чтобы вокруг массово повышали зарплаты или рос рент.

Пока большая безработица - зарплата не растет.
А рент поднимают владельцы комплексов вокруг вопреки здравому смыслу. У мены в округе аппартмент комплексы немного, но повышают, хотя под угрозой сьезда могут несколько уменьшить И ленлорды вокруг хороших школ тоже не снижают, если только не повышют, потому как большинство не могут или не хотят сьезжать. Зато почти все предлагают 12й месяц фре. Частники гораздо сговорчевее

[valeriypi]

Кстати, приятель купил еше один foreclosure дом с жильцами и со сроком окупемости в 5 лет

[cybopob]

у вашего приятеля не Кир Булычев девичья фамилия?

[valeriypi]

у вашего приятеля не Кир Булычев девичья фамилия?

Не все же проведя успешно (или погорев) одну сделку переносят частный результат на всю оставшуюсы жизнь.
Люди работают годами над успехом в бизнесе (и потерями тоже как 9 из 10).
А вот другой хорошо известный пример - Трумпа

[Ivan Popugaev]

Я конечно не кейсшиллер, но посмотрел тут падение в Ваших краях - SEL там постила линк. Какие-то смешные минус 4%. При этом думаю смешано все скопом, или иными словами и черный окланд и бело-желтое пало альто. Я даже вспомнил, что Вы говорили что падение будет ниже чем до 1999. При этом мой приятель (zip 98008), как я узнал имеет з/п в 120 штук. Другой наш общий знакомый 140. Ну и жены их 40 - 70К добирают. Т.е. если упадет на 1 секунду то будет скуплено на корню моими приятелями на 2-ую секунду, а значит пока не прогонят оттуда майкрософт ничего не упадет именно по причине наличия там платежеспособного спроса или в принципе возможности купить. Причем инфомация по з/п как-бы от инсайдеров эрии, т.е. имеется два противоположенных взгляда дажа на один грубо зип код.

Ничего там паралельно еще безработицу в 12%+ обещают.

Там может и 100% безработица появится если Майкрософт закроется и Боинг уедет. Пока этого не наблюдается, работы полно, один из указанных ребят еще и "халтурит" на стороно. Но я конечно понимаю, что это все обманки, и кирдык, сворачивание экономики не за горами.

[Ivan Popugaev]

кейсшиллер стабильно уверенно идет вниз, вопреки каждомесячным заявлениям тут, что вотвот и попрет вверх.
Пока нет инфляции, поворота из минуса в плюс не будет, может быть только поворот из минуса в ноль.

Меня всегда умиляла вера людей в индексы при полном отрыве от желания мыслить критически. Отсюда и появляются идеи, что цена упадет ниже цент 1998 года и прочее.

[Ivan Popugaev]

Рент при этом продолжает падать.

У нас например, он растет.

[cybopob]

кейсшиллер стабильно уверенно идет вниз, вопреки каждомесячным заявлениям тут, что вотвот и попрет вверх.
Пока нет инфляции, поворота из минуса в плюс не будет, может быть только поворот из минуса в ноль.

Меня всегда умиляла вера людей в индексы при полном отрыве от желания мыслить критически. Отсюда и появляются идеи, что цена упадет ниже цент 1998 года и прочее.

мы тут с вами кстати едины, меня тоже умиляет как минимум, отсутствие желания у 95% здесь постящих мыслить критически, как вы говорите

[cybopob]

у вашего приятеля не Кир Булычев девичья фамилия?

Не все же проведя успешно (или погорев) одну сделку переносят частный результат на всю оставшуюсы жизнь.
Люди работают годами над успехом в бизнесе (и потерями тоже как 9 из 10).
А вот другой хорошо известный пример - Трумпа

нет, ну просто вы написали что "купил дом с окупаемостью в 5 лет", и я подумал что он заурядный фантазер. А вот еслиб вы написали, купил дом с окупаемостью в месяц, то это как минимум Толкин или Урсула Ле Гуин .

[mudi]

Кстати, приятель купил еше один foreclosure дом с жильцами и со сроком окупемости в 5 лет

А что такое "срок окупемости в 5 лет"? Как это выражается в более понятных терминах? Через 5 лет при нынешней цене на рент жильцы полностью выплатят дом, или через 5 лет дом начнет приносить доход, или еще что...?

[Ivan Popugaev]

Меня всегда умиляла вера людей в индексы при полном отрыве от желания мыслить критически. Отсюда и появляются идеи, что цена упадет ниже цент 1998 года и прочее.

мы тут с вами кстати едины, меня тоже умиляет как минимум, отсутствие желания у 95% здесь постящих мыслить критически, как вы говорите

Суворов, все что я Вам хотел написать, это то, что делая какие-то заявления про народ с деньгами и зарплатамы, Вы почему-то забываете. А такого народу в ваших краях на самом деле до фига, и тенденций к его уменьшению (намеки SEL на безработицу) как-то пока нету. В течении этого месяца будут в Ваших местах даватаь бонусы, я доложу потом, как с этим у моих приятелей, а так же как с повышением з/п, левелов, и так далее.

[cybopob]

я с трудом могу представить формулу зависимости рынка РЕ в сиэттле от выдаваемых бонусов вашим знакомым. Думаю что вы ее года три выводили как минимум...

[mudi]

Кстати, valeriypi, по поводу инвестиций вашего приятеля в Сакраменто. Давайте приведем аналогию со stock market. Допустим есть некая акция, которая падает в цене и стоит уже вдвое дешевле чем стоила год назад (допустим $50) и цена продолжает падать с каждым месяцем (дела у компании идут неважно и улучшений не предвидится), но при этом компания платит дивиденд ($5 в год, что есть 10% от текущей цены). Стали бы вы покупать акции этой компании, зная что через год цена вполне может уменьшиться еще на 20-30%, а дивиденд могут урезать или вообще перестать платить? То есть купили ли бы вы ее только потому, что она сейчас стоит в 2 раза дешевле, чем стоила год назад? Стали бы вы покупать ее на margin (то есть заняв допустим 80% денег и доложив 20% своих), если проценты которые вам придется платить на взятый долг чуть меньше чем дивиденд, который компания сейчас платит? Я бы сказал, что это очень рискованная инвестиция. Если перенести вышесказанное на RE, то получается практически полная аналогия с небольшими различиями которые не в пользу RE (допольнительные расходы в виде maintenance, property tax, страховки, etc.)

[Ivan Popugaev]

я с трудом могу представить формулу зависимости рынка РЕ в сиэттле от выдаваемых бонусов вашим знакомым. Думаю что вы ее года три выводили как минимум...

Наличие бонусов, повышений з/п - показатель стабильности в данном конкретном месте. А если там все стабильно, то с чего цены на жилье должны будут упасть до уровня 1998 года.

[TanyaNew]

они включены в маргинальных тенантов.

10 лет назад я бы с вами согласилась. При сегоднешнем довольно странном положении, полно нормальных людей с графой банкроство в кредитной истории.
Собирайте доп. инфо.

+1 Мы когда начинали иметь дело с рентами я думала что кроме студентов и мексиканцев на ренете никто не живет. Оказывается ето в корне не верно люди разводятся не хотят покупать или не имеют возможности, люди выходят на пенсию продают свое опять же не хотят снова покупать, но хотят иметь хорошую плошать для детей в гостях, люди приежают в резидентуру не покупают , прережают на работу из одного места в другое не хотят или не могут продать в старом там сдают здесь снимают и.т.д.