Объясните как работает foreclouser в Калифорнии

[Sergunka]

Первое, что нашел объяснялку в Вики
http://en.wikipedia.org/wiki/Foreclosure
но там все обще и все варианты без относительно к Калфиорнии.

Меня как покупателя интересует как это выглядит в Калифорнии.

Вот допустим я пригледел домик который явно идет на аукцион. У меня даже есть конкретный пример. Владелец домика задолжал банку порядка 100К. Банк уже "отобрал" домик и продает домик за 760К.

Внимание вопрос - когда банк продаст домик и получит 760К, бывший владелец что-нибудь получит из этой суммы?

[Hamster]

Вот допустим я пригледел домик который явно идет на аукцион. У меня даже есть конкретный пример. Владелец домика задолжал банку порядка 100К. Банк уже "отобрал" домик и продает домик за 760К.

Противоречие. Акт отбирания дома происходит на аукционе. Одно из двух, или банк уже отобрал, или дом еще только идет на аукцион. Если дом уже отобран, бывший владелец больше никакого отношения к нему не имеет.

К моменту продажи дома на аукционе на нем висит ряд долгов - первый mortgage, задолженность по платежам по нему, возможно, второй mortgage, возможно, неуплаченный property tax, возможно, какой-нибудь lien от IRS и так далее. Деньги, полученные на аукционе, раздаются по этим долгам, пока не кончатся. Если дом уйдет за сумму, большую совокупного количества долгов на доме, остаток идет владельцу. В реальности, если бы дом можно было продать дороже, чем задолженность по нему, владелец бы, вероятно, так и сделал. Более того, дома на аукционах, как правило, уходят ниже рыночной стоимости. В 90% случаев дом чисто формально "покупается" банком, который его направил на аукцион, за сумму равную или меньшую полной задолженности этому конкретному банку. После этого дом называется REO и банк нанимает агента-риэлтора, который продает дом стандартными методами.

Речь идет о настоящем foreclosure auction aka trustee sale, который происходит на ступенях кортхауса, а не о подделках типа REDC.

[Sergunka]

.

Hamster,

спасибо большое.

[Maestro]

Речь идет о настоящем foreclosure auction aka trustee sale, который происходит на ступенях кортхауса, а не о подделках типа REDC.

Hamster- А почему REDC Вы считаете подделкой? Что на нем не так по Вашему? И еще вопрос-такие аукционы, на ступенях кортхауса, они что, действительно проводятся где то?

[Ксю]

Для начала определитесь с процессом.

1. Когда дом идет на <forclosure> - то между владельцем дома и банком идет <legal> переписка - банк обязан дать несколько формальных уведомлений владельцу о <default>-е и приближаюсчемся <forclosure>. Копии етих уведомлений должны отправляются в местный суд и список домов <slotted for forclosure> становится <pubic>. Ето первый етап когда дом находясчийся в <forclosure> можно купить, есче у владельца, и попытаться договориться о цене которая будет чуть выше долга за дом хотя дом и не выствлен формально на продажу. Обычно в ето время владелец получает кучу открыток с предложениями продать - и может согласиться на одно из них.

2. Если дом не продан как <pre-forclosure> - то банк назначает <trustee>, обычно специализированную адвокатскую контору. <Trustee> подает прошение в суд на продажу дома с аукциона, и продает дом на ступеньках здания суда. Обычно ето проишодит в установленный в етой <county> день один раз в месяц. Я на етих аукционах была несколько раз - зрелисче очень любопытное - продают дома, участки. <Trustee> - он же и аукционер читает <notice of trustee sale> и обявляет аукцион - обычно дом покупается банком, но иногда на некоторые дома есть претенденты кроме банка - тогда начинается настоясчий аукцион. Если собираетесь участвовать в аукционе за какую-то определенную пропеть - но надо заранее позвонить в офис <trustee> и выяснить в каком виде они согласяться взять оплату за дом - стандартный вариант - наличные или <cashier's check> на полную сумму в течении 30 минут после завершения аукциона - то есть у вас есть 30 минут чтобы принести <trustee> чемоданчик с деньгами или чек иначе пропеть продают с аукциона вторично через 30 минут. С оплатой возможны варианты - но их обычно немного и ждать пока вы оформите <mortgage> на дом никто не будет. Ето вторая возможность купить <forclosure>.

Есть две проблемы покупки с <trustee sale>: во-первых покупаете кота в мешке - прогуляться по дому, сделать инспекцию и даже заглянуть внутрь у вас возможности не будет, во-вторых, самое поганое что в етом доме часто есче живут люди и очень частно они не намереваются выезжать. Вы можете оказаться в ситуации когда вы купили дом с живыми душами и ети души надо выгонять из дома посреством <sheriff's eviction>.

Далее, пункт 4 и 3 могут быть в любом порядке, может сначала 3, потом 4, может быть толко 4, может быть только 3.

3. Третьяя возможность - если дом был выкуплен банком на <trustee sale> - то банк выставляет его на продаже обычно через риелтора и дом продается как обычно, единственное отличие что владелец дома - банк - по дому можно прогуляться, его можно проинспекторовать и живые души уже были выгнаны шерифом до вашего прихода.

4. Дом выставлается банком на аукцион через частного аукционера. Дом уаже является собственностью банка и банк вместо того чтобы держать его на рынке нанимает аукционера, обявляет об аукционе и продает дом с аукциона. Часто етото аукцион проводится на лужайке перед домом, дом открывается на пару часов до аукциона для того чтобы публика смогла прогулаяться и обсмотреть товар.

Етот аукцион люди незнаюсчие часто путают с <trustee sale> на ступеньках здания суда.

Обычно аукционер обявляет условия продажи заранее - обычно 10% на месте, остальное - в течении 30 дней, то есть дается возможность сделать <mortgage>.

Ети ауционы более цивильные - я на них тоже была. Даже если дом "продан" с етого аукциона банк должен <approve> цену за которую он был продан, если банк посчитает что цена была слишком низкая, он может аннулировать уже проведенный аукцион и выставить дом на аукцион вторично.

У меня в свое время была подписка на <http://www.realtytrac.com> - они имеют базу домов начиная с первого етапа - то есть как только в суде появилась первая бумага о том что дом будет <forclosed> - дом попадает в их списки. У них же есть информация о <trustee sales> - дата, место, <trustee> с контактной информацией для етапа #2 и там же влкючены дома которые уже находятся во владении банком на етапе #3 и публикуются аукционы с етапа #4. У них же есть бесплатный <trial>.

[Ксю]

Да, есче, есть <HUD> дома - ето тоже <forclosure>, но домов с <FHA> заемами - они переходят в собственность не банка, а <HUD> администрации и продаются по абсолютно другому процессу чем станрартные <bank forclosure>.

[Womanly]

Ксю, спасибо за подробный ответ. Я еше хочу уточнить, когда пишут [REO], то имеется в виду дом уже пробовали продать на аукционе, но не получилось и поетому банк стал владельцем етого дома? Ето также означает, что на доме больше не висит никаких долгов? Поправьте, пожалуиста.

[Hamster]

Ксю, спасибо за подробный ответ. Я еше хочу уточнить, когда пишут [REO], то имеется в виду дом уже пробовали продать на аукционе, но не получилось и поетому банк стал владельцем етого дома? Ето также означает, что на доме больше не висит никаких долгов? Поправьте, пожалуиста.

Правильно.

[Ксю]

Ксю, спасибо за подробный ответ. Я еше хочу уточнить, когда пишут [REO], то имеется в виду дом уже пробовали продать на аукционе, но не получилось и поетому банк стал владельцем етого дома? Ето также означает, что на доме больше не висит никаких долгов? Поправьте, пожалуиста.

<REO> - ето проперть на балансе банка уже прошедшая через <trustee sales> и выставленная на продажу (пункт 3)или на аукцион (пункт 4).

Висят ли на етой проперти долги помимо основного <mortgage> - надо уточнять в каждом контркетном случае - может быть второй <mortgage>, может быть <HELOC>, могут быть неплаченные таксы, могут быть есче какие-то <liens> - обычно местный <courthouse> имеет всю документацию по долгам и как и кем они были выплачены, а местный <appraisal district> - информацию по налогдам в том числе и <back taxes>.

[Ксю]

Да, кстати говоря, есче забыла.

На тех же ступеньках здания суда в тот же день <county> проводят шерифские торги пропертями (часче всего выплаченными участками земли) которые продаются за задолженность по налогам.

[Hamster]

Висят ли на етой проперти долги помимо основного <mortgage> - надо уточнять в каждом контркетном случае - может быть второй <mortgage>, может быть <HELOC>, могут быть неплаченные таксы, могут быть есче какие-то <liens> - обычно местный <courthouse> имеет всю документацию по долгам и как и кем они были выплачены, а местный <appraisal district> - информацию по налогдам в том числе и <back taxes>.

Такие долги, как второй mortgage / HELOC, актом trustee sale диссоциируются от дома и либо исчезают (если это был purchase money), или становятся unsecured loans на имя прошлого владельца. Проперти таксы вообще в списке приоритетов стоят на первой позиции, деньги, уплаченные на trustee sale, в первую очередь идут на уплату таксов.

Я не уверен, что происходит с задолженностью по HOA, и могут быть задолженности по utilities (вода, электричество).

[Ксю]

Висят ли на етой проперти долги помимо основного <mortgage> - надо уточнять в каждом контркетном случае - может быть второй <mortgage>, может быть <HELOC>, могут быть неплаченные таксы, могут быть есче какие-то <liens> - обычно местный <courthouse> имеет всю документацию по долгам и как и кем они были выплачены, а местный <appraisal district> - информацию по налогдам в том числе и <back taxes>.

Такие долги, как второй мортгаге / ХЕЛОЦ, актом трустее сале диссоциируются от дома и либо исчезают (если это был пурчасе монеы), или становятся унсецуред лоанс на имя прошлого владельца. Проперти таксы вообще в списке приоритетов стоят на первой позиции, деньги, уплаченные на трустее сале, в первую очередь идут на уплату таксов.

Я не уверен, что происходит с задолженностью по ХОА, и могут быть задолженности по утилитиес (вода, электричество).

Вы скорее всего правы, но если бы я лично покупала - то я бы проверила на всякий случай чтобы не было бы сюрпризов. Есть есче всякие <liens> на дом типа <mechanic's>, они тоже теоритически должны быть закрыты во время <trustee sale>. С налогами вообсче может быть интересно - если налоги <due> 31 Января, например, то платить их скажем 15 Января скорее всего никто не будет, но если вы умудрились купить дом 25 Января с неоплаченными налогами - то возможно будете должны по налогам через 5 дней после покупки дома.

[Maestro]

Я еще встречал понятие шерифский аукцион.Какой из описанных выше называется шерифским? Правда риэлторы говорят, что частные лица перестали ходить на такие шерифские аукционы, потому что купить там им там практически ничего не удается, все покупают банки, давая бОльшую цену. Иногда даже больше, чем банку впоследствии удается выручить за этот дом. Вот этот факт мне непонятен.

[Sergunka]

Да, есче, есть <HUD> дома - ето тоже <forclosure>, но домов с <FHA> заемами - они переходят в собственность не банка, а <HUD> администрации и продаются по абсолютно другому процессу чем станрартные <bank forclosure>.

Ксю,

огромное спасибо за мега отчет по покупке дома с аукциона

[LapkaL]

Ксю, спасибо за подробный ответ. Я еше хочу уточнить, когда пишут [REO], то имеется в виду дом уже пробовали продать на аукционе, но не получилось и поетому банк стал владельцем етого дома? Ето также означает, что на доме больше не висит никаких долгов? Поправьте, пожалуиста.

<REO> - ето проперть на балансе банка уже прошедшая через <trustee sales> и выставленная на продажу (пункт 3)или на аукцион (пункт 4).

Висят ли на етой проперти долги помимо основного <mortgage> - надо уточнять в каждом контркетном случае - может быть второй <mortgage>, может быть <HELOC>, могут быть неплаченные таксы, могут быть есче какие-то <liens> - обычно местный <courthouse> имеет всю документацию по долгам и как и кем они были выплачены, а местный <appraisal district> - информацию по налогдам в том числе и <back taxes>.

malutka ,вы правильно понимаете, и REO означает, что на доме больше не висит никаких долгов. Если и были долги по таксам, то первое что делает банк, это платит таксы. Иначе у него дом отберут и выставят на аукцион на тех же ступенькх. Остальным должникам может что-то перепасть только в случае, если дом продали за стоимость выше чем первый могидж. Иначе они остаются при своих интересах и вас как потенциального покупателя это не должно волновать.
В остальном REO проперть продается как обычный дом. Но только банк чаще всего продает его as is, те
никаких ремонтов и никаких дискложеров делать не будут.

Мы недавно купили дом на Short Sale. Вот на нем висело больше $10000.00 долгов по таксам и еще какая-то мелочь в виде lien. Информацию о долгах на проперть нам предоставила Title Company в процессе покупки и она же следила ,чтобы на момент продажи все долги были уплачены продавцом. Так что в этом случае права покупателя защищены, в отличие от аукциона, где покупаешь кота в мешке.

[LapkaL]

могут быть задолженности по utilities (вода, электричество).

вОДА И ЭЛЕКТРИЧЕСТВО ЗАВЯЗАНЫ НА БЫВШЕГО ХОЗЯИНА, А НЕ НА ДОМ

[Maestro]

Мы недавно купили дом на Short Sale. Вот на нем висело больше $10000.00 долгов по таксам и еще какая-то мелочь в виде lien. Информацию о долгах на проперть нам предоставила Title Company в процессе покупки и она же следила ,чтобы на момент продажи все долги были уплачены продавцом. Так что в этом случае права покупателя защищены, в отличие от аукциона, где покупаешь кота в мешке.

Расшифруйте-что значить "Short Sale"? Это что-когда владелец продает, который моргидж платить уже не может или не хочет? Как это рекламируется и как происходят такие продажи Short Sale? Дом уже в процессе forclosure или до него еще не дошло?

[Womanly]

Мы недавно купили дом на Шорт Сале. Вот на нем висело больше $10000.00 долгов по таксам и еще какая-то мелочь в виде лиен. Информацию о долгах на проперть нам предоставила Титле Цомпаны в процессе покупки и она же следила ,чтобы на момент продажи все долги были уплачены продавцом. Так что в этом случае права покупателя защищены, в отличие от аукциона, где покупаешь кота в мешке.

Расшифруйте-что значить "Шорт Сале"? Это что-когда владелец продает, который моргидж платить уже не может или не хочет? Как это рекламируется и как происходят такие продажи Шорт Сале? Дом уже в процессе форцлосуре или до него еще не дошло?

мне риелтор обясняла, что [short sale]- ето процесс до [foreclosure], то есть владелець дома пока исправно платит банку, долгов нет. Банк соглашается на скидку и таким образом дом дешевле получается. С ее точки зрения, [short sale]- ето самый благополучный вариант. Вроде и хозяин дома пока не злой и не зальет бетон в водопровод и дом будет в более-менее нормальном состоянии. Но ето лично ее мнение и было 2 года назад до острой вспышки [foreclosures].

[LapkaL]

Расшифруйте-что значить "Short Sale"? Это что-когда владелец продает, который моргидж платить уже не может или не хочет? Как это рекламируется и как происходят такие продажи Short Sale? Дом уже в процессе forclosure или до него еще не дошло?

В нашем случае продавец бросил платить могидж и таксы. Он купил дом на пике в месте где сильно росло а потом хорошо подсело. Realty Track показывал дом как он вот-вот должен пойти на аукцион. Мы следили и хотели купить дом уже у банка, но дом на аукцион так и не шел, видимо хозяин пудрил банку мозги. В итоге объявили open house kak short sale. Дом нам понравился и мы решили рискнуть, хотя понимали что это длинная история. У хозяина был преаппрувал на цену намного ниже могиджа. Мы дали еще на тридцать тыщ меньше. потом получили контроффер на 18000 меньше цены преаппрувал плюс 3% кредит на клоусинг. Этот контрофффер мы приняли, но его опять надо было согласовать с банком. На это ушло месяц с неделей. Банк согласился на новые цифры и установил сроки в которые сделка должна завершиться. В итоге закрыться заняло еще чуть больше 2 месяцев. Но тут уже тянул резину продавец. Он хотел чтобы банк заплатил его таксы и как мы поняли очень долго вел с ними переговоры. Но банки на это не идут. И пришлось ему платить самому.

[Maestro]

У хозяина был преаппрувал на цену намного ниже могиджа .

Это что значит? Ему что, еще до вас кто то конкретное предложение сделал о покупке за меньшие деньги?

[LapkaL]

У хозяина был преаппрувал на цену напатель намного ниже могиджа .

Это что значит? Ему что, еще до вас кто то конкретное предложение сделал о покупке за меньшие деньги?

Я не могу точно сказать, был или нет покупатель до нас. Преаппрувал это бумага подписанная банком и означает, что банк согласен продать дом за означенную цену (ниже суммы могиджа, поэтому и short sale). Имя покупателя в преаппрувал не фигурирует. Это дело продавца найти покупателя. В принципе покупатель может соскочить в любой момент пока не сняты contingency. И наш продавец продолжал давать объявления даже после того как мы приняли его контр-оффер. Банку все равно кто купит дом. Ему главное получить означенную в преаппрувал сумму. Банк целиком всю сумму не получает. Из нее еще оплачиваются комиссии продавца и покупателя, в нашем случае еще и кредит на клоусинг. Но все эти траты оговорены в преапрувал, и не позже, чем за 1 день до клоусинга, банк должен подписать HUD-1, что он согласен как распределены все цыфры.
В принципе, если бы мы сразу дали цену, оговоренную в первоначальном преаппрувале, то новый преаппрувал не надо было получать, и весь процесс прошел бы быстрее.

[Maestro]

Теперь проясняется...Получается, что банк согласился на сумму на 12 тыс. меньшую, чем была в его первом преапрувале.Притом, что даже первая сумма была меньше чем сумма оставшегося моргиджа.И чтобы придти к этому решению банку потребовалось, с ваших слов, месяц и неделя. Я так понимаю, что слова "покупатель может соскочить в любой момент пока не сняты contingency" означает, что покупатель может отказаться без всяких финансовых потерь от покупки такого дома пока банк не подписал HUD-1. А подписывает он его за 1 день до сделки.Так? Или банк может подписать его в любой момент и тогда уже задний ход без потерь сделать не получится?

[LapkaL]

Теперь проясняется...Получается, что банк согласился на сумму на 12 тыс. меньшую, чем была в его первом преапрувале.Притом, что даже первая сумма была меньше чем сумма оставшегося моргиджа.И чтобы придти к этому решению банку потребовалось, с ваших слов, месяц и неделя. Я так понимаю, что слова "покупатель может соскочить в любой момент пока не сняты contingency" означает, что покупатель может отказаться без всяких финансовых потерь от покупки такого дома пока банк не подписал HUD-1. А подписывает он его за 1 день до сделки.Так? Или банк может подписать его в любой момент и тогда уже задний ход без потерь сделать не получится?

Немного не так. Банк согласился на сумму на 18 тыас. меньшую, чем была в его первом преапрувале. Да плюс еще согласился дать нам кредит 3% на клоусинг кост. Да, это притом, что даже первая сумма была меньше чем сумма оставшегося моргиджа. Да, банку потребовалось месяц и неделя.
Дальше дом продается как обычно и правила действуют как обычно. Покупатель должен снять континдженси до определенного срока и до этого момента есть легальные способы выйти из контракта без потерь. Ну там обнаружите термитов или что водопровод забит. Или узнаете, что дом находится в зоне затопления. Эти континдженси надо обсуждать с риэлтором при подаче оффера, чтобы иметь возможность уйти если что-то не понравится. После того как вы сняли континженси, то вы как бы согласны купить дом. В случае отказа после этого по вашей инициативе вы потеряете депозит. Если же сделка не состоится по вине продавца, то депозит вы получите.
Отличие short sale от обычной продажи - в самом конце банк должен подписать HUD-1, чтобы денежки не ушли налево. HUD подписывают, когда обе стороны готовы завершить сделку.

[Maestro]

Спасибо Вам Lapkal, что объясняете, мне важно все это понять.
Еще такой вопрос-что такое contingency? Кто их устанавливает и как узнать ,какие они есть на доме? И потом-их разве потенциальный покупатель снимает, а не владелец дома? Извините, если вопрос наивный...

[LapkaL]

Я только сейчас заметила что вы из Москвы.

Здесь покупатель защищен в достаточной мере. Сontingency в основном снимает покупатель. В процессе покупки предоставляются всякие отчеты на дом, делаются инспекции. На основании этих отчетов и инспекций вы принимаете решение хотите этот дом купить или отказываетесь. Еще вы должны предоставить преаппрувал от банка что вам готовы дать кредит, если покупаете не за наличные. Сумма депозита порядка 3% и готовность заплатить ее говорит о ваших серьезных намерениях. Это все лучше обсуждать с риэлтором.