Каким образом это люди попали на шорт сейл?

[Nwaylock]

Смотрю описание дома. Дом выставлен на шорт сейл. Иду копаться в такс рекорд чтобы понять насколько банк скидывает цену по сравнению с предыдущей ценой покупки. И удивляюсь. Дом куплен в 1995 году за 245К. Сейчас его пытаются продать за 500К, цена несколько раз снижалась с 609К.

Мой вопрос в том, что зачем устраивать шорт сейл, если можно этот дом продать дороже чем купил, не за 500К, а допустим за 400К, расплатиться с банком и остаться при своих 155К на новый даунпеймент. Как вообще они попали на шорт сейл? Они перефинансировали дом под возросшую цену дома, т.е. брали в долг под дом, под его банковскую оценку? Так? Такое вообще возможно? Я думала перефинансируются под более низкий процент на остаток суммы долга, а теперь сижу и ниче не понимаю.

Ладно бы они купили дом в 2005 году и цена с того момента упала, так нет же.

Последний раз они перефинансировались в 2004 году.

[tkussik]

Мой вопрос в том, что зачем устраивать шорт сейл, если можно этот дом продать дороже чем купил, не за 500К, а допустим за 400К, расплатиться с банком и остаться при своих 155К на новый даунпеймент. Как вообще они попали на шорт сейл? Они перефинансировали дом под возросшую цену дома, т.е. брали в долг под дом, под его банковскую оценку? Так? Такое вообще возможно?

HELOC ?

[Tatyana20]

Либо перефинансировали с кеш бак.

[Nervous]

А interest only loan может привести к тому же?

[SEL]

Смотрю описание дома. Дом выставлен на шорт сейл. Иду копаться в такс рекорд чтобы понять насколько банк скидывает цену по сравнению с предыдущей ценой покупки. И удивляюсь. Дом куплен в 1995 году за 245К. Сейчас его пытаются продать за 500К, цена несколько раз снижалась с 609К.

Мой вопрос в том, что зачем устраивать шорт сейл, если можно этот дом продать дороже чем купил, не за 500К, а допустим за 400К, расплатиться с банком и остаться при своих 155К на новый даунпеймент. Как вообще они попали на шорт сейл? Они перефинансировали дом под возросшую цену дома, т.е. брали в долг под дом, под его банковскую оценку? Так? Такое вообще возможно? Я думала перефинансируются под более низкий процент на остаток суммы долга, а теперь сижу и ниче не понимаю.

Ладно бы они купили дом в 2005 году и цена с того момента упала, так нет же.

Последний раз они перефинансировались в 2004 году.

вы будете удивлены сколько долгов под дом народ набирает

[Hamster]

Все правильно, они сделали в 2004 году cash-out refinance на сумму, превышающую 500к. В такс рекорде может быть указана конкретная сумма. Перефинансироваться с извлечением налички вполне допустимо, в 2004 году это делалось вплоть до 100% loan-to-value (т.е. если дом апрайзался на 550к, можно было взять новый кредит на 550к, разницу между новым кредитом и старым - на руки наличными). Сейчас с этим жестче, больше 70% LTV обычно не дают.

[Nwaylock]

HELOC ?

Насколько я понимаю ХЕЛОК берется под выплаченную часть дома. Поправьте кто разбирается. Потому в данном случае если они бы сами продали дом за 500К, то и ХЕЛОК могли бы выплатить - максимум долга не может превышать 245К, цену покупки. Но если дом выплачен, то зачем брать еще какиет-то кредиты, денюх что остаются в кармане должно хватать - или им сильно надо было. Чего я тут не понимаю?

[Nwaylock]

А interest only loan может привести к тому же?

Присоединяюсь к вопросу. Кто знает, поясните.

[SEL]

HELOC ?

Насколько я понимаю ХЕЛОК берется под выплаченную часть дома. Поправьте кто разбирается. Потому в данном случае если они бы сами продали дом за 500К, то и ХЕЛОК могли бы выплатить - максимум долга не может превышать 245К, цену покупки. Но если дом выплачен, то зачем брать еще какиет-то кредиты, денюх что остаются в кармане должно хватать - или им сильно надо было. Чего я тут не понимаю?

брали до FMV дома.

[Alexander Troyansky]

А interest only loan может привести к тому же?

Присоединяюсь к вопросу. Кто знает, поясните.

Это уж слишком было бы круто для любой IO ссудs довести принципал с 245 до 500. Скорее всего, люди сделали переоценку дома с помощью банка и:
1) сделали cash-out refinance, т.е. получили разницу наличными; либо
2) открыли HELOC

Т.е. речь идет о сумме до 250K. Что одно, что другое превратило их дом в классический ATM, о которых так много сейчас говорят. Деньги были спущены на различные жизненные радости: путешествие, машины, ценные бумаги и т.п.

В любом случае, им придется заплатить подоходный налог с прощенной разницы между балансом по ссудам и выручкой с продажи, т.к. они не попадают под категорию Mortgage Forgiveness Debt Relief Act and Debt Cancellation, т.к. иходная стоимость дома была 245.

[OtecFedor]

И ето вы еше не смотрели unpaid property taxes, корые как правило сопровождают подобные дома...

[mudi]

А interest only loan может привести к тому же?

Присоединяюсь к вопросу. Кто знает, поясните.

В данном случае нет, да и покупали они давно, тогда еще IO не были так распространены. А если бы купили в 2005-2006 допустим за 650, а сейчас цена дома 500К, то мог бы получиться short sale хоть при interest only, хоть при обычном 30 years fixed.
Они скорее всего вытащили equity и потратили, поэтому теперь должны больше 500К.

[ARARAT.]

HELOC ?

Насколько я понимаю ХЕЛОК берется под выплаченную часть дома. Поправьте кто разбирается. Потому в данном случае если они бы сами продали дом за 500К, то и ХЕЛОК могли бы выплатить - максимум долга не может превышать 245К, цену покупки. Но если дом выплачен, то зачем брать еще какиет-то кредиты, денюх что остаются в кармане должно хватать - или им сильно надо было. Чего я тут не понимаю?

Нет, не верно...
HELOC берется на разницу между их оценкой(не ценой покупки дома или оценкой дома при покупке когда-то) сейчас и остаточным долгом...
Т.е. именно так и происходило, дома расли в цене, их оценивали все дороже и появлялся HELOC под воздух грубо говоря... Или рефинансирование с chash out, тот-же принцип...
Ето, в частности и привело ко всему етому...

[ARARAT.]

И ето вы еше не смотрели unpaid property taxes, корые как правило сопровождают подобные дома...

Кстати, да и иногда не только ето, но и многие другие сервицес...
Надо быть очень осторожным при покупке такого дома.

[LapkaL]

И ето вы еше не смотрели unpaid property taxes, корые как правило сопровождают подобные дома...

Кстати, да и иногда не только ето, но и многие другие сервицес...
Надо быть очень осторожным при покупке такого дома.

Мы купили дом на short sale, на нем висело порядка $10,000.00 unpaid property taxes. Это плюс к тому, что хозяин и mortgage перестал платить тоже. Эти unpaid property taxes (и прочие liens) видно в репорте, который в самом начале сделки выдает Title Company. В принципе на основании долгов можно выйти из контракта. Мы просто еще написали Addendum, что за его долги не несем ответственности, и решили продолжать. Наличие долгов несколько затянуло процесс. Хозяин наивно полагал, что банк погасит его долг по таксам. Нет, банк отказался. В итоге он уболтал свою агентшу и заплатил налоги из ее комиссии (продавец дома одновремменно владелец брокерской конторы, в которой работает агент продавца ). Когда они все это обкашляли, в Title Company пересчтали кто кому сколько должен, мы платили только с момента покупки, и только после этого сделка состоялась.

[major Major Major Major]

Смотрю описание дома. Дом выставлен на шорт сейл. Иду копаться в такс рекорд чтобы понять насколько банк скидывает цену по сравнению с предыдущей ценой покупки. И удивляюсь. Дом куплен в 1995 году за 245К. Сейчас его пытаются продать за 500К, цена несколько раз снижалась с 609К.

Мой вопрос в том, что зачем устраивать шорт сейл, если можно этот дом продать дороже чем купил, не за 500К, а допустим за 400К, расплатиться с банком и остаться при своих 155К на новый даунпеймент. Как вообще они попали на шорт сейл? Они перефинансировали дом под возросшую цену дома, т.е. брали в долг под дом, под его банковскую оценку? Так? Такое вообще возможно? Я думала перефинансируются под более низкий процент на остаток суммы долга, а теперь сижу и ниче не понимаю.

Ладно бы они купили дом в 2005 году и цена с того момента упала, так нет же.

Последний раз они перефинансировались в 2004 году.

http://www.irvinehousingblog.com/blog/c ... nte-style/

This property was purchased on 5/1/1996 for $310,000. The owner used a $279,000 first mortgage and a $31,000 downpayment.

On 12/3/1998 he refinanced with a $341,000 first mortgage taking out his downpayment plus $31,000. First taste of kool aid.
On 9/29/1999 he refinanced with a $368,000 first mortgage.
On 10/17/2000 he opened a HELOC for $30,000.
On 8/2/2001 he opened a HELOC for $50,000.
On 6/18/2002 he refinanced with a $495,000 first mortgage.
On 3/25/2003 he opened a HELOC for $242,000.
On 6/7/2005 he refinanced with a $750,000 Option ARM.
On 11/29/2005 he opened a HELOC for $150,000.
On 2/9/2007 he opened a HELOC for $250,000.
On 6/26/2007 he refinanced with a $980,000 first mortgage.
On 6/26/2007 he also opened a HELOC for $140,000.
Total property debt is $1,120,000
Total mortgage equity withdrawal is $841,000 including is tiny downpayment.


Количество народу которое использовало дом как еще одного работника в семье, особенно в Калифорнии - огромное. Данный образец за 9 лет извлек и потратил по 100 штук в год без налогов. Я даже немного завидую...

[Hamster]

Количество народу которое использовало дом как еще одного работника в семье, особенно в Калифорнии - огромное. Данный образец за 9 лет извлек и потратил по 100 штук в год без налогов. Я даже немного завидую...

Я думаю, что у подавляющего большинства таких финансистов после всего так ни копейки и не осталось. Т.к. они делились на две группы. Первая группа за счет извлечений меньше работала. Ближе к 2005 такие люди могли вообще не работать, платить mortgage из прошлых извлечений, в случае чего делать новый refinance со stated income.

Вторая группа на вытащенные деньги покупала investment properties. Данный образец к ним, скорее всего, и относится.

С другой стороны, есть люди, у которых все эти доллары лежали в кубышке. Их меньшинство, но они сейчас покупают дома налево и направо за кэш.

[Жел_Товатый]

Количество народу которое использовало дом как еще одного работника в семье, особенно в Калифорнии - огромное. Данный образец за 9 лет извлек и потратил по 100 штук в год без налогов. Я даже немного завидую...

Я думаю, что у подавляющего большинства таких финансистов после всего так ни копейки и не осталось. Т.к. они делились на две группы. Первая группа за счет извлечений меньше работала. Ближе к 2005 такие люди могли вообще не работать, платить mortgage из прошлых извлечений, в случае чего делать новый refinance со stated income.

Вторая группа на вытащенные деньги покупала investment properties. Данный образец к ним, скорее всего, и относится.

С другой стороны, есть люди, у которых все эти доллары лежали в кубышке. Их меньшинство, но они сейчас покупают дома налево и направо за кэш.

Правильно думаете... попав сюда, я думала, что одна из американских мечт - это "иметь хорошую/высокооплачиваемую работу", оказалось... "жить, неработая".
Пойду работать над собой - менять менталитет...

[Nwaylock]

Пойду работать над собой - менять менталитет...

Kiyosaki, Kiyosaki ...

[Nwaylock]

Еще один пример. Дом стоит на маркете за 659К. Был куплен в 1997 году за 325К. Потом неоднократно перефинансировался.

В последний раз перефинансирование состоялось в ноябре 2008 года при котором взят ХЕЛОК на 290К. Мне интересно знать насколько я могу торговаться за этот дом. Я не знаю какая часть дома выплачена, но насколько я начинаю понимать никто в последние пять лет такими мелочами не интересовался ввиду небывалого роста цен на недвижимость и ликвидности - читай "бубль".

Если владельцы дома взяли ХЕЛОК 290К, то могут быть еще долги за дом? Правильно ли я понимаю? ХЕЛОК это один из долгов висящих на доме. Зависит ли какой вид/тип ХЕЛОКа был взят? Кто знает, помогите разобраться.

[major Major Major Major]

>В последний раз перефинансирование состоялось в ноябре 2008 года при котором взят ХЕЛОК на 290К

Я как такое вижу и думаю что вот этот банк который в ноябре 2008 выдавал такие HELOC вполне может жить и получать от правительства мои кровные налоги в помоществование бедным сирым и убогим банкирам...

>Если владельцы дома взяли ХЕЛОК 290К, то могут быть еще долги за дом? Правильно ли я понимаю? ХЕЛОК это один из долгов висящих на доме. Зависит ли какой вид/тип ХЕЛОКа был взят? Кто знает, помогите разобраться.

Могут. Основной кредит. HELOC может бы только один, но можно взять еще home improvement loan, клиент может задолжать налоги, HOA...

[Nwaylock]

Как можно узнать сколько люди должны за дом? В какое ООН обращаться? Я смотрю registry of deeds, но там черт ногу поломает с этими рефинансированиями.

[Hamster]

ХЕЛОК это в сущности обеспеченная домом кредитка. Если у вас есть кредитка с лимитом в 20К, это не значит, что вы должны банку 20К. Так и с ХЕЛОКом.

То, что в ноябре прошлого года дом квалифицировался на ХЕЛОК, само по себе примечательно, может показывать, что должны не так много.

[Nwaylock]

Как можно узнать во сколько был оценен дом при выдаче ХЕЛОК? Наверное это может навести на какое-то мысли. В registry of deed есть только сумма ХЕЛОК, а вот на чем она основана?

[Artemk]

Как можно узнать во сколько был оценен дом при выдаче ХЕЛОК? Наверное это может навести на какое-то мысли. В registry of deed есть только сумма ХЕЛОК, а вот на чем она основана?

Если это ноябрь 2008 - ХЕЛОК выдавался (скорее всего) на 80% LTV. Т.е. нужна оценочная стоимость дома. Если это, скажем, 500К, то 80% - 400K, значит должны порядка 110К на главном заёме. Но оценочную стоимость, когда выдавали ХЕЛОК надо знать точно.